AFFAIRE : N° RG 22/01715 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-HASM
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION du Président du TJ de LISIEUX en date du 16 Décembre 2021
RG n° 21/00053
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 08 JUIN 2023
APPELANTE :
SCI DU [Adresse 5]
N° SIRET : 494 487 283
[Adresse 3]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN
INTIMEE :
S.A.R.L. CAFE DE LA TERRASSE
N° SIRET : 522 447 960
[Adresse 4]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN
DEBATS : A l'audience publique du 30 mars 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et Mme COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
Mme VELMANS, Conseillère,
ARRÊT prononcé publiquement le 08 juin 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 2010, la SCI du [Adresse 5] a consenti à M. et Mme [C], agissant au nom et pour le compte de la société SARL Café de la terrasse, un bail portant sur le local situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel indexé de 4.560 euros, soit un montant mensuel de 380 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.
Par acte du 23 juin 2020, la SCI du [Adresse 5] a fait délivrer à la société Café de la terrasse un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat et portant sur la somme de 6.861,03 euros, soit 6.683,96 euros au titre des loyers et charges dus au 9 mars 2020, outre la somme de 177,07 euros correspondant au coût du commandement de payer.
La SCI du [Adresse 5] a, par exploit d'huissier de justice en date du 1er mars 2021, fait assigner la SARL Café de la terrasse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement de la somme de 7.455,59 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers reindéxés le cas échéant, charges et accessoires.
Par ordonnance de référé rendue le 16 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Lisieux a :
- débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande de résiliation du bail consenti à la société Café de la terrasse, le 12 mai 2010 et à sa demande d'expulsion ;
- constaté que les loyers et charges visés dans le commandement de payer ont été réglés par la société Café de la terrasse, à l'exception de l'indexation du loyer ;
- condamné la société Café de la terrasse, prise en la personne de ses représentants légaux à régler à la SCI [Adresse 5], la somme de 670 euros, représentant l'indexation du loyer entre 2017 et 2020, en deux versements de 335 euros chacun, le 15 du mois suivant la notification de l'ordonnance ;
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;
- condamné chacune des parties à régler la moitié des dépens.
Par déclaration au greffe de la cour en date du 7 juillet 2022, la SCI du [Adresse 5] a relevé appel de cette ordonnance.
Par dernières conclusions déposées le 21 février 2023, la SCI du [Adresse 5] demande à la cour de :
- Réformer l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
- Constater la résiliation du bail commercial pour acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers commerciaux, charges et accessoires ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la société Café de la terrasse, ainsi que celle de tout occupant de son chef du local qu'elle occupe, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
- Condamner la société Café de la terrasse à lui payer la somme provisionnelle de 4.399,91 euros au titre des loyers, charges, indemnité d'occupation et taxes dus au 15 septembre 2020 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer soit le 23 juin 2020, le tout jusqu'à parfait paiement, le dépôt de garantie restant en sus acquis à la société bailleresse ;
- Condamner la société Café de la terrasse à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant des loyers, réindexés le cas échéant, charges, accessoires et pénalité de retard qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à son départ effectif et la restitution des clés ;
- Condamner la société Café de la terrasse à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2020, outre les dépens d'appel ;
- Débouter la société Café de la terrasse de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.
Par dernières conclusions déposées le 26 octobre 2022, la SARL Café de la terrasse demande à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes,
En conséquence, statuant à nouveau,
- Débouter la SCI du [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes,
- Dire sans cause le commandement délivré le 23 juin 2020,
- Condamner la SCI du [Adresse 5] à régler à titre de charges indûment perçues à la société Café de la terrasse la somme de 3.600 euros sous déduction éventuelle par compensation de la somme de 677,35 euros,
- Condamner la SCI du [Adresse 5] au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre provisionnel et de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- Subsidiairement, Constater que la société Café de la terrasse reconnaît devoir la somme de 677,35 euros au titre de l'indexation du loyer,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Accorder à la société concluante un délai de 3 mois pour s'acquitter de ladite somme.
- Rejeter en l'état la demande de résiliation et d'expulsion présentée par la société bailleresse,
- Condamner la SCI du [Adresse 5] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2023.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
I. Sur la demande de résiliation de plein droit du bail, d'explusion et d'indemnité d'occupation
Le contrat de bail comporte une clause qui prévoit qu'en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation.
Le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant, au vu des décomptes de créance et des justificatifs de paiement fournis, qu'au jour du commandement de payer du 23 juin 2020, l'ensemble des loyers et charges réclamés dans ledit acte, échus au 9 mars 2020, avait été réglé, à l'exclusion de l'indexation; que le défaut de paiement de cette indexation ne pouvait toutefois fonder l'application de la clause résolutoire compte tenu de l'absence d'initiative prise par la bailleresse et d'information donnée à la locataire sur ce point.
La SCI ne justifie pas plus en cause d'appel qu'en première instance avoir adressé à la SARL Café de la terrasse ou à son conseil le décompte et calcul de la revalorisation du loyer, les lettres produites (pièces n°8 à 12) ne constituant pas une preuve suffisante en l'absence soit d'accusé de réception soit de toute référence à l'indexation.
Par suite, il convient de confirmer le jugement de ces chefs.
II. Sur le décompte des sommes dues
Il ressort du décompte actualisé des loyers et charges échus au mois de septembre 2020 inclus (pièce n°4 de l'appelante) et des justificatifs de paiement de la locataire que celle-ci reste devoir la somme de 992,47€ se décomposant comme suit, étant rappelé qu'elle reconnaît ne pas avoir réglé l'indexation :
- indexation de juin 2017 à mai 2018 : 10€ x 12 = 120€
- indexation de juin 2018 à mai 2019 : 18,67€ x 12 = 224,04€
- indexation de juin 2019 à avril 2020 : 30,52€ x 11 = 335,72€
- mai et juin 2020 : 500,28€ (440,28€ loyer indexé + 60€ provision sur charges) - 488,43€ (règlement) x 2 = 22,90€
- juillet 2020 : 500,28€ - 448,43€ = 51,85€
- août 2020 : 500,28€ - (428,40€+60€) = 11,88€
- septembre 2020 : 500,28€ - 274,20€ = 226,08€
- total : 992,47€
Par ailleurs, sur la période 2016/2020, le montant des charges est justifié à hauteur de 2202€ (taxes foncières pour les années 2016 à 2020 - pièce n°7 de l'appelante). Or, la SARL Café de la terrasse a réglé au total la somme de 3600€ à titre de provision sur charges de sorte qu'elle est créancière de la SCI à hauteur de 1398€.
Après compensation des créances, il convient de condamner l'appelante à payer à l'intimée la somme provisionnelle de 405,53€.
III. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'action engagée par l'appelante, quoique mal fondée, ne procède pas d'un comportement fautif de sa part, de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice ou de contester une décision. Le rejet de la demandes indemnitaire présentée par la SARL Café de la terrasse est donc confirmé.
IV. Sur les autres demandes
La SCI du [Adresse 5] succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, à payer à la SARL Café de la terrasse la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
INFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 5] de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion et débouté la SARL Café de la terrasse de sa demande d'indemnité pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
DEBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande d'indemnité d'occupation ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à payer à la SARL Café de la terrasse la somme provisionnelle de 405,53€ à titre de trop-perçu de charges, déduction faite du solde de loyers dû par cette dernière d'un montant de 992,47€ ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à payer à la SARL Café de la terrasse la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
