AFFAIRE : N° RG 21/02396 -
N° Portalis DBVC-V-B7F-G2D4
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de FLERS en date du 29 Juin 2021
RG n° 1121000071
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 19 MAI 2023
APPELANTS :
Monsieur [V] [C] [F] [W]
né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021007006 du 28/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
Madame [D] [U] [L] [T] [E] épouse [W]
née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021007007 du 28/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
représentés et assistés de Me Anne-Victoire MARCHAND, avocat au barreau d'ARGENTAN
INTIMEE :
S.A. LOGISSIA anciennement dénommée SAGIM
N° SIRET : 096 220 033
[Adresse 4]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Didier LEFEVRE, avocat au barreau d'ALENCON
DEBATS : A l'audience publique du 06 mars 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
ARRÊT prononcé publiquement le 19 mai 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2015, la SA SAGIM a donné à bail à M. [V] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] un logement sis [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 286,88 € outre une provision pour charges.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le jour même.
Par courrier remis en mains propres le 23 novembre 2018, les locataires ont donné leur congé pour le 15 décembre 2018.
Le 5 novembre 2019, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice, en l'absence des locataires régulièrement convoqués.
Par jugement réputé contradictoire en date du 29 juin 2021, le tribunal de proximité de Flers, saisi par la SAGIM, a :
- condamné solidairement les époux [W] à payer à la SAGIM la somme de 3.018,43 € au titre des loyers et charges concernant le logement sis [Adresse 7], occupé jusqu'au 5 novembre 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021 ;
- condamné solidairement les époux [W] à payer à la SAGIM la somme de 3.211,92 € au titre des réparations locatives concernant le logement sis [Adresse 7], occupé jusqu'au 5 novembre 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021 ;
- dit que la SA SAGIM supportera la totalité du coût du procès-verbal de constat tenant lieu d'état des lieux de sortie dressé le 5 novembre 2019 par Maître [A] ;
- condamné in solidum les époux [W] aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné in solidum les époux [W] à payer à la SAGIM la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 13 août 2021, M. et Mme [W] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 14 avril 2022, M. et Mme [W] demandent de :
- réformer le jugement entrepris ;
- débouter la SA SAGIM de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SA SAGIM à leurs restituer la somme indûment perçue de 8.592,61 € par le biais de l'huissier de justice ;
- condamer la SA SAGIM en tous les dépens de 1ère instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 septembre 2022, la SA LOGISSIA, nouvelle dénomination sociale de la SAGIM par suite d'une opération de fusion, demande de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la SAGIM supportera la totalité du coût du procès-verbal de constat du 5 novembre 2019 valant état des lieux de sortie ;
- condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer la somme de 147,97 € au titre des frais de constat d'huissier ;
- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;
- déclarer irrecevable et non fondée la demande de M. et Mme [W] de remboursement de la somme de 8.592,61 € ;
- les en débouter ;
- débouter M. et Mme [W] de toutes autres demandes ;
- condamner in solidum M. et Mme [W] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [E].
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2023.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
I. Sur la demande en paiement des loyers et charges
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Par ailleurs, il convient de rappeler que le bail est résilié de plein droit à l'expiration du préavis, la fin de celui-ci ne dépendant pas de l'établissement d'un état des lieux.
En l'espèce, les époux [W] ne justifient pas bénéficier d'un délai de préavis réduit.
Ils sont donc redevables du loyer et des charges jusqu'au 23 février 2019, date d'expiration du délai de trois mois, soit la somme de 690,03 € selon historique du compte (pièce n° 22 de l'intimée).
En revanche, le bail étant résilié le 23 février 2019, la SA LOGISSIA ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges pour la période postérieure même si les clés n'ont été restituées que le 13 août 2019 et l'état des lieux de sortie dressé le 5 novembre 2019.
En effet, à compter de cette date, seule une indemnité d'occupation était due, non réclamée en l'espèce.
M. et Mme [W] sont donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 403,15 €, déduction faite du dépôt de garantie (690,03 €-286,88 €), avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021.
II. Sur les réparations locatives et le coût du constat d'huissier
Les époux [W] s'opposent au paiement de la somme de 3.211,92 € mise à leur charge par le premier juge au titre des réparations locatives, au motif pris de la tardiveté de l'état des lieux de sortie dressé à la requête de la bailleresse onze mois après leur départ, période pendant laquelle le logement non chauffé ni entretenu a pu se dégrader.
Cependant, la SA LOGISSIA justifie qu'elle a adressé aux locataires six courriers et/ou mises en demeure en vue d'établir un état des lieux à l'amiable et que ces derniers n'ont jamais honoré les rendez-vous fixés ni déféré à la convocation de l'huissier de justice pour le 5 novembre 2019.
Ainsi, compte tenu des diligences effectuées par la bailleresse et de la carence des époux [W], la cour estime que l'état des lieux de sortie dressé par l'huissier de justice le 5 novembre 2019 n'est pas tardif et est opposable à ces derniers.
Par conséquent, la condamnation au titre des réparations locatives, dont le principe et le montant ont été justement appréciés, est confirmée.
Par ailleurs, au vu de ce qui précède, la moitié du coût du constat d'huissier sera supporté solidairement par M. et Mme [W] conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 295,94 € ::2 = 147,97 €, le jugement étant infirmé de ce chef.
III. Sur la restitution de la somme de 8.592,61 €
Les époux [W] sollicitent le remboursement de la somme de 8.592,61 € qu'ils auraient versée en exécution du jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire de droit, suite aux actes de poursuites diligentés par l'intimée.
La SA LOGISSIA conclut à l'irrecevabilité de cette demande au motif qu'elle relève de la compétence du juge de l'exécution, et au débouté.
Sauf acquiescement formel de l'intimé, les juges d'appel ne sont pas tenus d'ordonner expressément le remboursement de sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire, l'obligation de rembourser résultant de plein droit de la réformation de ladite décision.
Par suite, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.
IV. Sur les autres demandes
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
M. et Mme [W] succombant partiellement, sont condamnés in solidum aux dépens de l'appel et à payer à la SA LOGISSIA la somme complémentaire de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [W] à payer à la SA SAGIM la somme de 3.018,43 € au titre des loyers et charges et dit que la SA SAGIM supportera la totalité du coût du procès-verbal de constat d'huissier du 5 novembre 2019 ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] à payer à la SA LOGISSIA la somme de 403,15 €, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2021, au titre des loyers et charges restant dus ;
CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] à payer à la SA LOGISSIA la somme de 147,97 € représentant la moitié du coût du constat d'huissier du 5 novembre 2019 valant étant des lieux de sortie ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande des époux [W] aux fins de remboursement des sommes versées en vertu du jugement entrepris assorti de l'exécution provisoire ;
CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] à payer à la SA LOGISSIA la somme complémentaire de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [D] [E] épouse [W] aux dépens de l'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
