| France, Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 16 mai 2023, 21/01970

AFFAIRE : N° RG 21/01970 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GZHC

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 06 Avril 2021

RG n° 19/02217

COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 MAI 2023

APPELANT :

Monsieur [T] [E]

né le 30 Novembre 1992 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Anne-Laure BOILEAU, avocat au barreau de CAEN

assisté de Me Olivier LEROY, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉ :

LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DU GESCLIN, représenté par son syndic le Cabinet BILLET GIRAUD PERES ET FILS,

[Adresse 1]

[Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté et assisté de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l'audience publique du 02 février 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 16 Mai 2023 par prorogation du délibéré initialement fixé au 11 Avril 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 28 septembre 2016, M. [E] a fait l'acquisition d'un appartement au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété. Ayant découvert des désordres suite à la réalisation de travaux de son appartement, par acte du 23 janvier 2018, M. [E] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen qui par ordonnance du 31 mai 2018 a fait droit à sa demande d'expertise et a missionné M. [P] en qualité d'expert.

L'expert a déposé son rapport le 26 novembre 2018.

Sur la base de ce rapport, par acte du 10 juillet 2019, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au[Adresse 1] à [Localité 2] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d'être indemnisé du préjudice subi.

Par jugement du 6 avril 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

- adopté les conclusions du rapport d'expertise de M. [P] du 26 novembre 2018 ;

- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, est responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des préjudices subis par M. [E] ;

- débouté M. [E] de sa demande au titre du préjudice locatif ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

- débouté M. [E] de sa demande de dispense de participation au paiement des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 26 novembre 2018 au titre des charges communes générales ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que M. [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées au titre des dépens, comprenant les frais d'expertise et de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 5 juillet 2021, M. [E] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 janvier 2022, M. [E] demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a :

* adopté les conclusions du rapport d'expertise de M. [P] du 26 novembre 2018 ;

* dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, est responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des préjudices qu'il a subis ;

* l'a débouté de sa demande de dispense de participation au paiement des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 26 novembre 2018 au titre des charges communes générales ;

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise ;

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* dit qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées au titre des dépens, comprenant les frais d'expertise et de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau sur les points critiqués,

- condamner le syndicat de copropriété Du Gesclin à lui verser les sommes suivantes :

* à titre de préjudice locatif, 17 050 euros, en principal calculé de janvier 2017 à la prise d'effet du contrat de bail le 1er août 2019 avec intérêts au taux légal calculés du 10 juillet 2019 (date de délivrance de l'assignation au fond), et ce, jusqu'à parfait paiement,

* la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts aux fins de réparation de son préjudice moral et tracas occasionnés.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 novembre 2021, le syndicat de copropriété du Gesclin demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

* l'a condamné à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;

* l'a condamné aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise ;

* l'a condamné à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* l'a débouté débouté de ses demandes ;

et statuant à nouveau :

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes ;

- dire n'y avoir lieu à dommages et intérêts et indemnité article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [E] aux entiers dépens de première instance comprenant en cela les frais d'expertise, de même que des frais de procédure devant la cour ;

- le condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 4 janvier 2023.

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

Il résulte de l'analyse des conclusions déposées à l'appui des intérêts du syndicat des copropriétaires que celui-ci s'agissant des désordres en litige, et de leur réparation, se limite à expliquer que les travaux de réparation indispensables ont été exécutés et réceptionnés les 8 mars et 10 avril 2019, avec une prise en charge de l'intégralité du coût par le syndicat dont s'agit ;

En conséquence, la cour en déduit que le syndicat des copropriétaires en cause ne conteste pas la décision du 1er juge qui a retenu sa responsabilité sur le fondement de l'article précité en ayant rappelé ce que suit :

- que le syndicat des copropriétaires averti dès novembre 2016 des dommages affectant le plancher du lot N°35 propriété de monsieur [E] n'était pas intervenu efficacement pour empêcher la situation de perdurer ;

- qu'en novembre 2017, soit après une annnée de connaissance de l'ampleur du sinistre, aucune mesure décisive n'avait été prise et mise en oeuvre, puisque ce n'était qu'en juillet 2017 que des travaux partiels portant sur le seul plancher de la chambre de l'appartement avaient été votés ;

- que par la suite aucun travaux de nature à règler la situation dénoncée, n'avait été entrepris, alors qu'il existait un risque d'effondrement selon le rapport [R] du 6 décembre 2017, et qu'il est acquis que les travaux réparateurs n'ont été finalement exécutés et réceptionnés qu'en avril 2019 ;

Il résulte ainsi de tout ce qui précède que la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue et doit l'être pour un défaut d'entretien des planchers de l'immeuble ;

- Sur les préjudices :

S'agissant du préjudice locatif, monsieur [E] présente une demande à hauteur de 17 050 euros calculée de janvier 2017 à la prise d'effet du bail locatif conclu suite à la réalisation des travaux, soit jusqu'au 1er août 2019, ce qui est contesté par le syndicat des copropriétaires ;

En 1er lieu, la cour estime que le 1er juge a justement apprécié la situation, en estimant que la résolution N°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2017 ne constituait pas un obstacle à la réclamation formée par monsieur [E] pour le préjudice dont s'agit ;

En effet, par ladite résolution les copropriétaires ont refusé d'adopter une proposition soumise à leur accord, portant sur l'indemnisation de la perte de loyers générée par l'affaissement du plancher ;

Cependant, la résolution dont s'agit portait sur un dédommagement limité allant du 1er avril 2017 au 30 septembre 2017, et de plus le caractère définitif de cette décision de rejet ne prive pas le copropriétaire victime d'un défaut d'entretien des parties communes, imputable au syndicat des copropriétaires, de lui réclamer la réparation intégrale du dommage découlant de ses manquements ;

Comme le 1er juge l'a également avec justesse noté le rejet du dédommagement précité selon la résolution soumise au vote, a porté sur une période de 6 mois, comme conséquence de l'adoption des travaux effectuée à la résolution N°6, mais cette décision n'empêche pas l'appelant d'élargir la période pour laquelle il fait état d'une perte locative résultant non pas de l'exécution mais du défaut d'exécution des travaux ;

Il s'ensuit que monsieur [E] peut présenter une demande en dommages-intérêts pour perte locative sur la période qu'il estime justifiée de janvier 2017 au 1er août 2019 ;

Cependant ce préjudice est une perte de chance d'avoir pu louer les locaux du lot N°35 plus vite et plus tôt si les travaux avaient été réalisées dans des délais normaux, faute d'autre définition proposée par l'appelant dans ses conclusions ;

Sur ce, il est juste de noter qu'à compter de janvier 2017, le syndicat des copropriétaires ayant voté à l'assemblée générale du 5 décembre 2016, des travaux de solivage et de réfection du plancher du lot N°35 pour un montant de 6997,82 euros Ttc, se devait d'entreprendre sans délai ceux-ci ;

Or si ceux-ci l'ont été, il est apparu lors de leur réalisation que la poutre porteuse ainsi que les solives étaient plus endommagées que prévu, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires a confié un diagnostic et une étude de réparation au Bet Sageco pour découvrir en mai 2017 que le sinistre était beaucoup plus important, que les travaux à entreprendre étaient largement supérieurs à ce qui avait été programmé initialement en décembre 2016 ;

En conséquence, cette nouvelle situation a donné lieu à l'adoption de travaux supplémentaires lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2017 ;

Or à partir de cette date, il doit être constaté que l'inaction du syndicat des copropriétaires va être manifeste puisque le 6 décembre 2017, monsieur [R] expert nommé à la diligence de monsieur [E] fera état auprès du syndicat des copropriétaires d'un risque d'effondrement majeur du plancher structure et des conséquence qui en découlent,

Ce n'est que fin décembre 2018 et début 2019 que les travaux seront mis en oeuvre pour une réception de ceux-ci intervenue les 8 mars et 10 avril 2019 ;

A l'aune de ces éléments, la cour estime qu'en janvier 2017, le syndicat des copropriétaires n'a pas pris la mesure de la gravité de la situation et de la nature des mesures à mettre en oeuvre, ce qui ne sera pas établi avant le mois de mai 2017 ;

A ce stade, monsieur [E] a déjà supporté 5 mois qui n'ont pas été utilement consacrés à la réparation des désordres l'empêchant de louer son bien immobilier, l'expert judiciaire ayant par la suite confirmé que celui-ci n'était pas habitable ;

Pour le surplus, la cour peut admettre que le syndicat des copropriétaires a donné des suites partielles à ce rapport Sageco lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2017, mais aucune résolution portant sur l'adoption de travaux complets portant sur une réfection totale n'a été envisagée, cela particulièrement au cours de l'année 2018, alors que les travaux pouvaient être commandés en 3 mois et réalisés sur le même délai ;

La cour estime qu'une gestion rigoureuse du sinistre devait permettre au regard des conclusions du rapport Sageco qui préconisaient une réfection complète sur 3 mois, qu'il y soit porté une solution entre mai et décembre 2017, compte tenu des délais requis pour convoquer et réunir une assemblée générale, obtenir des devis, commander les travaux approuvés et les faire réaliser ; ce qui n'a pas été le cas ;

Il s'ensuit que le préjudice supporté par monsieur [E] peut être cantonné à 5 mois en 2017, 12 mois sur l'année 2018, et 4 mois en 2019, car l'appelant a été en mesure de louer son bien immobilier à partir du mois de mai 2019, avec les aléas de l'offre locative, ce qui exclut de retenir la date du 1er août 2019 ;

Dans ces conditions, sur la base d'une perte mensuelle de 550 euros, correspondant à la valeur locative du bien immobilier en litige fixée par rapport au contrat de bail effectivement conclu le 1er août 2019, la cour trouve les éléments pour accorder à monsieur [E] sur une durée évaluée à 19 mois d'inaction fautive du syndicat des copropriétaires en cause, une somme de dommages-intérêts de 10450 euros, pour réparer la perte de chance d'avoir pu louer le lot N°35 dans d'autres délais, particulièrement plus courts, les intérêts légaux sur cette somme courant à compter de la date du présent arrêt qui détermine le préjudice supporté ;

- Sur le préjudice moral :

Le 1er juge de ce chef a alloué à monsieur [E] une somme de 3000 euros, ce dernier sollicite devant la cour un montant de 5000 euros à ce titre ;

Pour ce poste de réclamation, par des motifs que la cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé la cour ne trouvant aucun justificatif pour augmenter le montant accordé, et cela en ce qu'il a été rappelé par les 1ers juges, ce que suit :

- que monsieur [E] avait acquis un appartement en 2016, que les travaux structurels indispensables à la mise en sécurité de l'appartement pour en permettre la jouissance n'avaient été réalisés qu'en avril 2019, que l'expertise judiciaire avait été utile et opportune puisque les travaux que le syndicat des copropriétaires souhaitait faire réaliser demeurait partiels et circonscrits de manière insuffisante au seul plancher de la chambre ;

- Sur les autres demandes :

Le jugement entrepris étant essentiellement confirmé au principal, il le sera également s'agissant des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Il le sera également en ce qu'il a dit que M. [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées au titre des dépens, comprenant les frais d'expertise et de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires en cause supportera les dépens d'appel et il sera dit que monsieur [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées au titre des dépens de 1ère instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise et de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Au regard des solutions apportées au litige et par équité la demande formée au titre des frais irrépétibles par le syndicat des copropriétaires en cause sera écartée et celui-ci sera condamné aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- Débouté monsieur [E] de sa demande présentée au titre du préjudice locatif ;

- L'infirme de ce seul chef et statuant à nouveau :

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice à payer à monsieur [E] la somme de 10450 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble locatif supporté, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes, en ce compris de celle formée par le syndicat des copropriétaires en cause au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que monsieur [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées au titre des dépens de 1èreinstance et d'appel, comprenant les frais d'expertise et de l'article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON