AFFAIRE :N° RG 19/03136 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GN53
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 25 Octobre 2019 du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX
RG n° 18/00905
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 23 MARS 2023
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur [L] [IB] en sa qualité d'ayant droit de Mr [P] [IB]
né le 01 Mars 1972 à [Localité 19] (75011)
[Adresse 2]
[Localité 12]
Madame [GC] [A] [IB] épouse [J] en sa qualité d'ayant droit de Mr [P] [IB]
née le 02 Novembre 1973 à [Localité 19]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Monsieur [X] [K] [IB] en sa qualité d'ayant droit de Mr [P] [IB]
né le 21 Novembre 1975 à [Localité 19]
[Adresse 17]
[Adresse 5]
[Localité 20]
représentés et assistés de la SCP DOUCERAIN-EUDE-SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par Me KNOUN, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANTS FORCES :
Monsieur [V] [M] [Y] ayant-droit de Mme [C] [B] [IB], elle-même ayant-droit de M. [P] [IB]
né le 24 Février 1990 à [Localité 21]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Madame [U] [R] [T] [Y] épouse [S] ayant-droit de Mme [C] [B] [IB], elle-même ayant-droit de M. [P] [IB]
née le 24 Juin 1991 à [Localité 21]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Madame [GR] [IB] ayant-droit de Mme [C] [B] [IB], elle-même ayant-droit de M. [P] [IB]
née le 31 Mai 1970 à [Localité 19] (75011)
[Adresse 1]
[Localité 11]
représentés et assistés de la SCP DOUCERAIN-EUDE-SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par Me KNOUN, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [W] [Z], mineur, ayant-droit de Mme [C] [B][IB], elle-même ayant-droit de M. [P] [IB], représenté par son père M. [I] [Z]
né le 31 Mai 2010 à [Localité 19] (75011)
[Adresse 1]
[Localité 11]
représenté et assisté de la SCP DOUCERAIN-EUDE-SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par Me KNOUN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
COMMUNE DE [Localité 20] représentée par son Maire en exercice
[Adresse 16] -
[Adresse 16]
[Localité 20]
représentée et assistée de Me Frédérique FAVRE, avocat au barreau de COUTANCES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 19 janvier 2023
GREFFIER : Mme SALLES, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 23 mars 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Selon acte notarié du 19 juillet 2006, Mme [G] [H], veuve [O], a renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2006 le bail commercial consenti à M. [P] [IB], d'une part, des locaux à usage d'hôtel-restaurant situés [Adresse 5] à [Localité 20], cadastrés section [Cadastre 14], d'autre part, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 20] comprenant une salle à usage de snack-bar, cadastrés section [Cadastre 13], moyennant un loyer annuel de 8.232,24 euros, payable en deux termes égaux de chacun 4.116,12 euros les 1er janvier et 1er juillet de chaque année.
Suivant acte notarié du 29 août 2008, la commune de [Localité 20], exerçant son droit de préemption, a acquis cet ensemble immobilier, moyennant un prix de 112.000 euros.
Selon acte notarié du 6 juin 2015, le bail commercial a été renouvelé par la commune de [Localité 20] et M. [P] [IB] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2015, le loyer annuel étant fixé à 10.123,44 euros, avec clause de révision.
En avril 2016, M. [P] [IB] a informé la commune de [Localité 20] de l'existence de fissures entre le mur de façade et les planchers de l'hôtel-restaurant situé [Adresse 5].
Le 7 juin 2017, la commission de sécurité de l'arrondissement de [Localité 18] a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité de l'hôtel-restaurant, constatant que les installations électriques ne sont pas vérifiées, la présence de 6 bouteilles de gaz et un risque d'effondrement des planchers et de chute de la façade aggravé en cas de vent violent.
Le 17 juin 2017, le maire de la commune de [Localité 20] a pris un arrêté de fermeture de cet établissement.
Par ordonnance du 5 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux, saisi par M. [P] [IB], a ordonné une expertise, confiée à M. [N], expert près la cour d'appel de Caen, avec notamment pour mission de décrire les désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 20], d'en déterminer les causes, la date d'apparition, d'évaluer le coût des travaux de reprise.
Le 7 juin 2018, l'expert judiciaire a déposé son rapport.
Suivant acte d'huissier du 2 octobre 2018, M. [P] [IB] a fait assigner la commune de [Localité 20] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins, notamment, de voir condamner la commune de [Localité 20] à faire procéder sous astreinte aux travaux de remise en état de l'immeuble loué à usage d'hôtel-restaurant et au paiement de la somme de 20.929 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique.
Par jugement du 25 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lisieux :
- a constaté que le bail commercial liant M. [P] [IB] et la commune de [Localité 20], renouvelé en dernière date par acte authentique reçu le 6 juin 2015 par Me [D], notaire à [Localité 15], se trouve partiellement résilié de plein droit à la date du 19 septembre 2018, et ce pour l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant situé [Adresse 5] à [Localité 20],
- a dit en conséquence que M. [P] [IB] devra rendre ledit immeuble libre de toute occupation de son chef dans un délai de 4 mois à compter de son jugement,
- a condamné, en cas d'absence de libération totale des lieux à l'expiration de ce délai, M. [P] [IB] au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 30 euros par jour, et ce pendant une durée maximum de 180 jours,
- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,
- a ordonné au besoin l'expulsion de M. [P] [IB],
- a constaté, selon l'accord des parties, que le bail susvisé poursuit ses effets concernant l'immeuble à usage de snack situé [Adresse 6] à [Localité 20] et fixé à 2.000 euros le montant du loyer annuel, à compter du 19 septembre 2018, qui sera payable semestriellement selon les prévisions contractuelles,
- a débouté M. [P] [IB] de sa demande indemnitaire,
- a débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné M. [P] [IB] aux dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Selon déclaration du 7 novembre 2019, M. [P] [IB] a interjeté appel de cette décision.
M. [P] [IB] est décédé le 26 décembre 2019, laissant pour lui succéder MM. [L] et [X] [IB], Mmes [C] [IB] et [GC] [IB], épouse [J], qui ont repris l'instance.
Mme [C] [IB] est décédée le 14 février 2021, laissant pour lui succéder MM. [V] et [U] [Y], Mme [GR] [IB] et M. [W] [Z], mineur représenté par son père M. [I] [Z], lesquels ont été assignés en intervention forcée le 1er mars 2022 par la commune de [Localité 20].
Par dernières conclusions du 17 mars 2022, les ayants droit demandent à la cour de débouter la commune de [Localité 20] de ses demandes reconventionnelles et de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
À titre principal, ils demandent à la cour de constater que les conditions contractuelles ou légales d'une résiliation du bail sans indemnité pour destruction du bien loué ne sont pas réunies.
Subsidiairement, les ayants droit demandent avant dire droit de désigner un expert immobilier pour déterminer la valeur de l'immeuble libre et en parfait état, la valeur de l'immeuble en l'état avec locataire et la valeur de l'immeuble en parfait état avec locataire, de surseoir à statuer dans l'attente de la consultation, de condamner la commune de [Localité 20], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à procéder à l'engagement et à la réalisation des travaux de remise en état de l'immeuble loué à usage d'hôtel-restaurant à M. [P] [IB], de telle sorte que ses ayants droit puissent reprendre l'activité commerciale le plus rapidement possible et de condamner l'intimée à leur payer la somme de 20.929 euros par an au titre de leur préjudice économique, à compter du 17 juin 2017.
A titre infiniment subsidiaire, en cas de résiliation partielle du bail, ils demandent la réduction à la somme de 50 euros le loyer mensuel pour l'immeuble à usage de snack et de condamner l'intimée à leur verser la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de la procédure de référé et d'expertise.
Par dernières conclusions du 2 décembre 2022, la commune de [Localité 20] demande à la cour de déclarer recevable et bien-fondée la mise en cause des héritiers de M. [P] [IB], de constater l'existence d'un cas fortuit justifiant la résiliation du bail pour perte de la chose louée, de débouter les consorts [IB] de toutes leurs demandes, en conséquence de confirmer le jugement attaqué sauf en ce qui concerne la fixation du loyer du snack, statuant à nouveau de ce chef, de fixer le loyer dû par les consorts [IB] à 250 euros par mois, soit 3.000 euros par an.
Subsidiairement, en cas de condamnation au paiement d'une indemnité au profit des appelants, l'intimée demande à la cour de limiter le montant de cette indemnité à la seule perte de chance de dégager un bénéfice et d'ordonner la compensation de cette indemnité avec les loyers dus au titre du local à usage de snack.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation des appelants au paiement de la somme de 7.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
La mise en état a été clôturée le 14 décembre 2022.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur l'intervention de MM. [V] et [U] [Y], Mme [GR] [IB] et M. [W] [Z], mineur représenté par son père M. [I] [Z]
Conformément aux dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer recevable l'intervention forcée, non discutée, de MM. [V] et [U] [Y], Mme [GR] [IB] et M. [W] [Z], mineur représenté par son père M. [I] [Z] en leur qualité d'ayants droit de Mme [C] [IB].
2. Sur la résiliation partielle du bail commercial
Selon l'article 1722 du code civil, repris à l'article XIV du bail commercial liant les parties, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Il résulte de ces dispositions que le coût des travaux de remise en état d'un immeuble loué excédant sa valeur emporte destruction totale de la chose louée.
La résiliation du bail est refusée au bailleur lorsque la dégradation des lieux est due au défaut d'entretien imputable à ce dernier, qui ne peut, dès lors, prétendre que la remise en état est hors de proportion avec la valeur actuelle des bâtiments.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que les désordres affectant l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant étaient tels que sa stabilité n'était plus assurée, qu'il présentait un certain danger et était impropre à sa destination, qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire comme du diagnostic de la société Ibatec-béton que ces désordres avaient pour cause prépondérante le défaut de conception structurelle de ce bâtiment construit fin 19ème, début 20ème siècle consistant en l'absence de contreventements et de liaison entre le mur de façade et les planchers, que le coût total des travaux de remise en état avoisinait voire dépassait la valeur vénale de l'immeuble en cause comme son rapport économique au regard du montant du loyer.
À hauteur d'appel, la commune de [Localité 20] produit sans être contredite un devis établi le 15 avril 2022 par l'Atelier d'architecture [F] [E] évaluant le coût total des travaux de réfection de l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant à la somme de 1.200.000 euros HT sur la base de 2.500 euros HT par m2, tenant compte de la mise aux normes actuelles d'un établissement recevant du public.
Cette évaluation est conforme aux préconisations de l'expert judiciaire, qui avait retenu la nécessité de travaux structurels, de second 'uvre et de mise aux normes actuelles relatives aux établissements recevant du public, les devis antérieurs ne portant que sur une partie de ces travaux.
Ainsi, le coût des travaux de remise en état excède la valeur vénale de la chose louée, acquise en 2008 pour le prix de 112.000 euros, évaluée entre 290.000 euros et 320.000 euros en 2018 et mise en vente cette même année au prix de 320.000 euros et en 2021 au prix de 780.000 euros.
Il ne saurait être reproché à la commune de [Localité 20] aucun manquement à ses obligations de bailleur, dès lors que celle-ci n'a été informée qu'en avril 2016 par le preneur de l'existence de fissures entre le mur de façade et les planchers, alors que l'expert judiciaire a indiqué que les désordres avaient débuté plusieurs années avant cette date, que le preneur avait effectué des travaux de rénovation sur des planchers et murs déjà déformés sans avertir le bailleur de ces dommages et dégradations comme l'article VIII 4 du bail l'y obligeait, que la dégradation des joints sur une pile en brique à l'angle nord n'était pas visible depuis la rue et que le bailleur a dès le mois de mai suivant sollicité un premier devis auprès de la société Partenaires+ puis a demandé un diagnostic à la société Ibatec-béton en janvier 2017 et a fait procéder à des travaux de mise en sécurité.
Si l'expert judiciaire indique que l'origine des désordres tient, d'une part, à la vétusté de l'immeuble aggravée par un défaut d'entretien des éléments structurels en maçonnerie relevant de la responsabilité du bailleur, d'autre part, à la conception structurelle d'époque inadaptée pour un ouvrage d'une telle hauteur avec une absence de liaisons mécaniques entre les murs en maçonnerie et les planchers en ossature bois, une absence de contreventements pour rigidifier l'ensemble et une insuffisance des solives soutenant les planchers, cette seconde cause est prépondérante en ce qu'elle est à l'origine de l'absence de stabilité de l'immeuble et du danger qu'il présente, constatée par l'expert judiciaire comme la commission de sécurité, la dégradation des ouvrages de maçonnerie des pignons étant elle-même consécutive à la déformation des solives par la surcharge des planchers en raison du défaut de conception structurelle de l'immeuble (page 9 du rapport), de sorte que l'existence d'un cas fortuit est établie.
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu que le bail commercial litigieux portait sur deux locaux distincts situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 20], respectivement à usage d'hôtel-restaurant et de snack-bar, et ne prévoyait pas d'indivisibilité du bail, étant relevé que les parties s'accordent sur la possibilité de poursuivre le bail commercial sur les seuls locaux situés [Adresse 6] à [Localité 20].
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation partielle de plein droit du bail commercial, à la libération des lieux et à l'expulsion de leurs occupants sauf à préciser que le délai de libération des lieux courra à partir de la signification du présent arrêt, et en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires du preneur.
2. Sur la fixation du loyer
Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.
Les parties s'accordent sur la poursuite du bail commercial renouvelé le 6 juin 2015 à l'égard des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 20] mais s'opposent sur la fixation du loyer, le preneur demandant sa fixation à la somme annuelle de 600 euros et le bailleur à la somme annuelle de 3.000 euros.
Depuis le 1er juin 2015, le loyer annuel dû pour l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant et celui à usage de snack-bar est fixé à 10.123,44 euros hors droits, taxes et charges, avec clause de révision, payable en deux termes égaux de 5.061,72 euros chacun les 1er janvier et 1er juillet de chaque année.
Le local en cause est situé au [Adresse 6] à [Localité 20], cadastré section [Cadastre 13] et comporte une grande salle à usage de snack-bar, quatre chambres au-dessus équipées d'eau courante, un grenier sur le tout, un terrain devant cette construction, en arrière du côté nord une grande remise avec grenier au-dessus, un passage commun sur le côté de la cour et une cour commune à la suite ainsi qu'un terrain au fond de la cour commune.
Aucun élément n'est produit concernant l'état de ces lieux.
Le bail commercial renouvelé le 6 juin 2015 prévoit que les lieux loués sont affectés à l'activité d'hôtel-restaurant, avec possibilité pour le preneur d'adjoindre des activités connexes et complémentaires dans les conditions prévues par l'article L. 145-47 du code de commerce (déspécialisation restreinte) ou d'être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l'article L. 145-48 du même code (déspécialisation plénière).
Les obligations respectives des parties sont définies par le bail renouvelé le 6 juin 2015 conformément aux dispositions des articles R. 145-35 et suivants du code de commerce dans leur rédaction issue du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.
Il ressort de l'évaluation de l'immeuble du [Adresse 5] établie le 30 mars 2018 par l'agence République immobilier que l'immeuble situé au 6 de cette même rue est proche de tous commerces, de la gare, des bus et d'un accès à la plage de [Localité 20].
Il n'est pas discuté que la commune de [Localité 20] connaît une activité touristique saisonnière.
Les parties ne produisent aucun élément de comparaison concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage des lieux loués.
Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer annuel dû à compter du 19 septembre 2018 au titre de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 20] à la somme de 2.000 euros, sauf à préciser que cette somme s'entend du loyer hors droits, taxes et charges et est payable en deux termes égaux de 1.000 euros chacun les 1er janvier et 1er juillet de chaque année.
3. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.
MM. [L] et [X] [IB], Mme [GC] [IB], épouse [J], MM. [V] et [U] [Y], Mme [GR] [IB] et M. [W] [Z], mineur représenté par son père M. [I] [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel.
Il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Déclare recevable l'intervention forcée de MM. [V] et [U] [Y], Mme [GR] [IB] et M. [W] [Z], pris en la personne de son représentant légal M. [I] [Z] ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le délai de libération des lieux courra à partir de la signification du présent arrêt et que le loyer fixé au titre des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 20] s'entend du loyer hors droits, taxes et charges et est payable en deux termes égaux de 1.000 euros chacun les 1er janvier et 1er juillet de chaque année ;
Y ajoutant,
Condamne MM. [L] et [X] [IB], Mme [GC] [IB], épouse [J], MM. [V] et [U] [Y], Mme [GR] [IB] et M. [W] [Z], pris en la personne de son représentant légal M. [I] [Z], aux dépens d'appel ;
Rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
