AFFAIRE :N° RG 22/00934 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-G64K
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 17 Mars 2022 du Tribunal paritaire des baux ruraux de VIRE
RG n° 5121000008
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
& BAUX RURAUX
ARRÊT DU 16 FEVRIER 2023
APPELANT :
Monsieur [B] [W] [H] [R]
né le 23 Septembre 1946 à [Localité 13]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 1]
représenté et assisté de Me Fabien BARTHE, avocat au barreau de RENNES
INTIMES :
Monsieur [U] [M] [L]
né le 18 Août 1962 à [Localité 16]
[Adresse 15]
[Adresse 15]
[Localité 1]
Madame [C] [E] [N] [V] épouse [L]
née le 26 Octobre 1966 à [Localité 16]
[Adresse 15]
[Adresse 15]
[Localité 1]
représentés et assistés de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 01 décembre 2022
GREFFIER : Mme ANCEL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 16 février 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
Suivant acte notarié en date du 20 avril 1990, M. [A] [R], aux droits duquel vient M. [B] [R], a donné à bail à M. [U] [L] et Mme [C] [V] épouse [L], pour une durée de neuf années à compter du 25 mars 1990, plusieurs parcelles en nature d'herbage, labour, pré et verger, et des bâtiments d'exploitation, tous situés [Adresse 14], cadastrés A [Cadastre 2], A [Cadastre 3], A [Cadastre 5], A [Cadastre 6], A [Cadastre 7], A [Cadastre 8], AC [Cadastre 10], AC [Cadastre 12], AC [Cadastre 4], AC [Cadastre 11], AC [Cadastre 9], A [Cadastre 5], d'une contenance totale de 6ha 24 a 83 ca.
M. [R] a, par acte introductif d'instance en date du 5 août 2020, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Vire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail rural et la condamnation des époux [L] au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'instance.
A l'audience de conciliation en date du 24 novembre 2020, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.
Par jugement en date du 17 mars 2022 , le tribunal paritaire des baux ruraux de Vire a :
- constaté que l'action de M. [R] n'était pas prescrite ;
- rejeté la demande d'expertise ;
- rejeté la demande de résiliation du bail rural eu égard à l'absence de manquement contractuel des preneurs ;
- rejeté les demandes reconventionnelles de M. et Mme [L] ;
- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Par courrier électronique en date du 13 avril 2022 adressé au greffe de la cour, M. [R] a fait appel de ce jugement.
Par dernières conclusions déposées le 14 juin 2022, reprises oralement à l'audience, M. [R] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
*rejeté la demande d'expertise de M. [R],
*rejeté la demande de résiliation du bail de M. [R],
*débouté M. [R] du surplus de ses demandes,
Puis statuant à nouveau,
- prononcer la résiliation du bail du 20 avril 1990 renouvelé ;
- ordonner l'expulsion de M. et Mme [L], ainsi que de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec le concours de la force publique, au plus tard un mois passé signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour passé ce délai
- juger fondée l'opposition de M. [L] au retournement des parcelles et juger que les preneurs ont commis des dégradations ;
- avant-dire droit, ordonner une mesure d'expertise aux fins de constater les dégradations causées par M. et Mme [L], ou de leur chef, sur les biens loués, déterminer les mesures de remises en état nécessaires et en évaluer le montant ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les condamner solidairement aux dépens.
Par dernières conclusions déposées le 16 août 2022, dont ils se sont prévalus devant la cour, les époux [L] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
*rejeté la demande d'expertise de M. [R],
*rejeté la demande de résiliation du bail rural,
*débouté M. [B] [R] du surplus de ses demandes ;
- infirmer le jugement en ses dispositions qui ont :
*constaté que l'action n'était pas prescrite,
*rejeté les demandes reconventionnelles de M. et Mme [L],
*dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
Statuant à nouveau
- débouter M. [R] de toutes ses demandes et de sa demande de résiliation de bail pour cause de cession prohibée ;
- juger prescrite l'action en résiliation de bail pour agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
- débouter en conséquence M. [R] de sa demande en résiliation de bail au titre de la compromission du fond ;
- subsidiairement, dire et juger qu'elle est inféodée,
- plus subsidiairement et si la cour estimait devoir recourir à une mesure d'instruction, dire que cette expertise devra être ordonnée avant dire droit sur toutes les demandes de M. [R] et que l'expert aura pour mission de :
- vérifier les dispositifs de gestion des eaux pluviales,
- dire s'ils sont conformes,
- donner toute indication utile sur les réclamations formulées par les parties à ce titre,
- donner toute indication pour l'appréciation des responsabilités encourues,
- évaluer les préjudices subis par M. et Mme [L] du fait des désordres occasionnés ;
- A titre reconventionnel, en tout état de cause et statuant sur les demandes de M. et Mme [L],
- condamner M. [R] à réaliser les travaux suivants : la réfection de la couverture de l'ancienne petite porcherie et l'aménagement du passage utilisé par les preneurs pour accéder aux parcelles AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 5] et ce dans un délai d'un mois à compter de la notification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- condamner en outre M.[R] à payer à M.et Mme [L] unis d'intérêts la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- condamner enfin M. [R] à payer à M. et Mme [L], chacun, la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- condamner M. [B] [R] à payer à M. et Mme [L], unis d'intérêt, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions reprises oralement à l'audience.
SUR CE, LA COUR
Sur la résiliation du bail pour cession prohibée et défaut de participation de Mme [L] à l'exploitation des biens loués
M. [R] soutient que le fait que M. [L] soit seul associé du GAEC, à l'exclusion de Mme [L] pourtant co-preneuse, constitue une cession prohibée du bail justifiant le prononcé de sa résiliation et que de surcroît il n'est pas justifié que Mme [L] participe de manière effective et permanente à l'exploitation, ce qui lui cause un préjudice dans la mesure où Mme [L] a totalement cessé d'exploiter les biens donnés à bail.
M. et Mme [L] font valoir que le bailleur a été régulièrement informé de la mise à disposition des terres au GAEC, que le fait que Mme [L] ne soit pas associée du GAEC est sans portée dès lors que celle-ci contine à participer activement à l'exploitation des terres.
L'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime prévoit que sauf dispositions particulières, toute cession du bail est interdite.
L'article L411-37 II du code rural et de la pêche maritime énonce qu'avec l'accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts.
Il est précisé au III de l'article L411-37 qu'en cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.
L'article L411-31 II édicte que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie
d'un des motifs suivants :
1°- Toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35 ;
- Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L411-37, L411-39, L411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur.
Il résulte des dispositions de l'article L411-37 du code rural et de la pêche maritime que le preneur qui met les biens loués à disposition d'une société doit être membre de cette société et doit continuer à participer aux travaux de manière effective et permanente.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les biens donnés à bail ont été mis à disposition de L'EARL du Bisson devenu le GAEC du Bisson en septembre 2016 et que seul M. [L] est associé du GAEC.
Du fait de la mise à disposition des terres au profit du GAEC, Mme [L] a procédé à une cession prohibée.
En application de l'article L411-31 II 3° du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail pour cession prohibée de bail du seul fait que l'un des co-preneurs n'a pas la qualité d'associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne peut être prononcée que si cette irrégularité a causé un préjudice au bailleur.
Il résulte des pièces du dossier que Mme [L] est affiliée à la MSA en qualité de conjont collaborateur participant aux travaux depuis le 1er avril 1989.
Le règlement du GAEC précise que Mme [L] est responsable de la comptabilité et des tâches administratives et qu'elle est responsable de la traite matin et soir.
L'expert-comptable du GAEC atteste que Mme [L] participe avec son époux aux travaux d'exploitation depuis 1989 et qu'il a régulièrement des contacts avec celle-ci en ce qui concerne la partie administrative de l'exploitation agricole.
M. [Z] et M. [D], tous les deux retraités agricoles, attestent chacun que Mme [L] participe activement aux travaux d'exploitation depuis 1989.
Ces éléments, qui établissent une participation habituelle et effective de Mme [L] à l'exploitation des biens donnés à bail ne sont remis en cause par aucune pièce du bailleur.
Le bailleur ne justifie d'aucun préjudice particulier, étant à même de poursuivre l'exécution des obligations nées du bail sur les deux co-preneurs.
Dès lors, au vu de ces éléments, il ne saurait y avoir de résiliation du bail sur ce fondement et le jugement sera confirmé sur ce point.
- Sur les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
Selon l'article L 431-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation .
Le bailleur invoque un retournement des terres pour une mise en exploitation, la destruction d'une rigole traversant la parcelle A [Cadastre 2] et nécessaire à l'écoulement des eaux, la destruction de la haie séparant deux parcelles, le défaut d'entretien des structures maçonnées d'écoulement des eaux. Il précise qu'il en résulte une aggravation de la servitude d'écoulement des eaux pour une parcelle, une absence de canalisation des eaux qui entraîne une inondation des parcelles, la détérioration du verger existant, la démolition du lavoir fermier qui n'avait plus d'assise.
Les preneurs font valoir que le retournement des terres a été fait en respectant les prescriptions de l'article L411-29 du code rural et qu'il n'est pas démontré que cette opération entraînerait une dégradation du fonds.
Ils invoquent la prescription de la demande de résiliation du bail du fait de la compromission du fonds au motif que les griefs sont anciens et remontent aux années 1990 et subsidiairement l'absence de fondement de la demande, les griefs invoqués n'étant pas justifiés alors que c'est le bailleur qui a manqué à ses obligations en ne leur permettant pas d'être approvisionnés en eau sur les parcelles et en faisant des travaux inappropriés.
L'article L 411-29 du code rural énonce que nonobstant les dispositions de l'article 1766 du code civil mentionnées à l'article L. 411-27, le preneur peut, afin d'améliorer les conditions de l'exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. A défaut d'accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre. Le bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis du preneur. Le preneur peut s'exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du bailleur.
Un premier courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mars 2000 a été adressé au bailleur pour l'informer de la transformation des parcelles A[Cadastre 7] et A [Cadastre 8] sans que ne soit justifiée une saisine du tribunal paritaire des baux ruraux par le bailleur.
De la même manière, une lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2018 a avisé le bailleur de l'ensilage des parcelles A [Cadastre 7], A [Cadastre 8] et A [Cadastre 2] en maïs.
Il n'est justifié d'aucune saisine du tribunal paritaire à la suite de la réception de ce courrier.
Le preneur a donc respecté les prescriptions du code rural et aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef.
Il sera relevé que le bailleur invoque un constat d'huissier du 27 août 1999 dont il résulte que la parcelle [Cadastre 2] est en maïs alors qu'elle était stipulée en usage de pré. Aucune saisine du tribunal paritaire n'a eu lieu à l'époque et le bail a été renouvelé depuis par M. [R] qui ne justifie ainsi aucunement de ce que le fonds aurait été dégradé par cette opération de 1999 qui ne peut justifier une résiliation du bail actuel.
Concernant les problèmes d'inondation, il est invoqué la disparition d'une rigole en 1999, l'absence de canalisation des eaux, et un manque d'entretien des structures maçonnées sans plus de précision sur ce dernier point.
Le bail a été renouvelé en mars 1999, en mars 2008 et en mars 2017.
Il est constant que le renouvèlement du bail empêche le bailleur d'invoquer des agissements commis au cours du bail précédent s'il avait connaissance de ceux-ci.
Son action en résiliation n'est pas prescrite pour autant concernant les manquements commis pendant le bail en cours.
Il ne ressort toutefois pas des documents produits que les preneurs ont modifié l'écoulement des eaux de manière préjudiciable pour le fonds.
Pour justifier la disparition de l'emplacement d'un ruisseau sur la parcelle [Cadastre 2], il est fourni une photographie de l'IGN de 1972 qui ferait apparaître ce ruisseau alors que le bail n'avait pas été conclu à cette époque. L'état de la parcelle lors de la conclusion du bail n'est pas démontré, aucun état des lieux n'ayant été réalisé et étant précisé que chacune des parties avait la faculté de prendre l'initiative de la réalisation d'un état des lieux. M. [L] dans un courrier du 4 septembre 1999 contestait que le bail fasse état de l'existence d'une rigole sur la parcelle [Cadastre 2] et précisait qu'il y avait un léger sillon mais sans utilité car aucune eau n'arrivait plus au lavoir.
Dans un courrier du 8 octobre 2010, le notaire informait les preneurs que le bailleur allait faire des travaux de canalisation pour que l'eau revienne sur le terrain. Les travaux de canalisation ont été faits par le bailleur.
Si des constats d'huissier de 2013 et 2015 font mention d'un tuyau en PVC partiellement enterré ou de morceaux de ciment en bordure ou dans la rigole parcelle A [Cadastre 5], il sera constaté que le bail a tout de même été renouvelé et que le bailleur ne justifie pas de ce que la bonne exploitation du fonds était ainsi compromise.
M. [R] fait état d'inondations de parcelles sans établir la fréquence de ces inondations, sans établir qu'elles sont dues aux agissements du bailleur et sans justifier même que cela compromettrait la bonne exploitation du fonds, le constat de l'état du verger datant de mars 2016 et n'ayant pas empêché le bailleur de renouveler le bail.
Concernant la haie, il sera constaté que les pièces communiquées par le bailleur (photographies n°43, 45 et 47)ne permettent aucunement de retenir que les preneurs ont enlevé une haie lui appartenant et ont ainsi compromis la bonne exploitation du fonds.
Le bailleur ne justifiant pas d'agissements des preneurs de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail pour ce motif.
Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande d'indemnisation du bailleur sur le fondement de l'article L411-72 du code rural et de la pâche maritime.
- Sur la demande reconventionnelle des preneurs
La demande d'exécution de travaux relatifs à la toiture de l'ancienne petite porcherie n'est pas justifiée, les preneurs se contentant de communiquer une photographie non datée et non exploitable.
Par ailleurs, il est demandé l'aménagement par le bailleur d'un accès aux parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5] sans que ne soit communiqué aucun document probant à l'appui de cette demande, la pièce 43 évoquée consistant en une simple photographie, non datée et non exploitable.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
La demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance n'apparaît pas justifiée dès lors que les époux [L] ne démontrent pas avoir été effectivement privés de la jouissance de parcelles.
Il n'est pas établi que le bailleur se soit livré à 'un acharnement contentieux' à l'encontre des preneurs, aucune autre action en justice n'étant évoquée et les courriers envoyés par le bailleur aux preneurs ne peuvent en l'espèce être considérés comme constituant un comportement fautif ayant généré un préjudice.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêt formées par les preneurs.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement déféré relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, justement appréciées, seront confirmées.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 en cause d'appel.
M. [R], qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE M. [R] aux dépens d'appel ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
