AFFAIRE :N° RG 21/02708 -
N° Portalis DBVC-V-B7F-G26K
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 30 Août 2021 du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AVRANCHES
RG n° 51-19-0014
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
& BAUX RURAUX
ARRÊT DU 16 FEVRIER 2023
APPELANT :
Monsieur [N] [O]
né le 05 Juin 1980 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Amélie LEFEBVRE de la SELARL RINEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES
INTIMEE :
Madame [S] [H] épouse [C]
née le 19 Mars 1964 à [Localité 6] (ARGENTINE)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée et assistée de Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 01 décembre 2022
GREFFIER : Mme ANCEL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 16 février 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Madame LE GALL, greffier
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Selon acte notarié du 25 septembre 2008, Mme [S] [H], épouse [C], a consenti à M. [N] [O] un bail rural à long terme portant sur une maison d'habitation située [Localité 9] ainsi que des bâtiments d'exploitation et des parcelles situés sur les communes de [Localité 9], [Localité 7] et [Localité 8], pour une contenance totale de 29 ha 28 a 93 ca, et ce pour une durée de 18 ans, du 1er octobre 2008 au 1er octobre 2026, moyennant un fermage d'un montant annuel de 4.580 euros concernant la maison d'habitation, payable par terme mensuel de 380 euros, et d'un montant annuel de 5.798 euros concernant les bâtiments d'exploitation et les parcelles, payable le 1er octobre de chaque année.
Ce bail comprend une clause résolutoire prévoyant la libération de la maison d'habitation à l'issue d'une période de trois ans sans précision de date de point de départ de ce délai.
Le 29 novembre 2013, la Caisse d'allocations familiales de la Manche a retenu que la maison d'habitation constituait un logement non décent nécessitant des travaux de mise en sécurité de la rampe et du garde-corps de l'escalier, de création d'une VMC avec extraction dans les pièces humides et entrée d'air dans les pièces sèches, compris détalonnage des portes, de vérification de l'évacuation des eaux usées de la cuisine, de réfection et mise aux normes de l'installation électrique.
Ce rapport a été transmis au bailleur le 12 décembre 2013.
Par jugement du 24 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Coutances a ordonné l'ouverture d'une procédure de règlement amiable à l'égard de M. [O].
Selon jugement du 24 février 2016, ce même tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de M. [O] et désigné Me [L] [R] en qualité de représentant des créanciers, la date de cessation des paiements étant fixée au 24 février 2016.
Suivant ordonnance du 1er décembre 2016, le juge-commissaire du tribunal de grande instance de Coutances a admis au passif de M. [O] la créance de Mme [H], épouse [C], à hauteur de la somme de 46.584,33 euros au titre des loyers de la maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des parcelles dus au 24 février 2016.
Par jugement du 17 février 2017, ce même tribunal a arrêté un plan de continuation avec apurement du passif pour une durée de 15 ans, Me [R] étant désigné commissaire à l'exécution du plan.
Le 11 décembre 2019, Mme [H], épouse [C], a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avranches afin, notamment, de voir résilier le bail rural.
Par jugement du 30 août 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avranches a :
- constaté la résiliation au 1er avril 2020 du bail consenti par Mme [H], épouse [C], à M. [O] le 24 septembre 2008 portant sur une maison d'habitation située [Localité 9], moyennant un loyer annuel de 4.580 euros, payable mensuellement le 1er de chaque mois par terme de 380 euros,
- débouté Mme [H], épouse [C], de sa demande tendant à la résiliation du bail rural consenti à M. [O] le 25 septembre 2008 et portant sur des bâtiments d'exploitation et des parcelles de terre situés sur les communes de [Localité 9], [Localité 7], [Localité 8], d'une contenance totale de 29ha 28a 93ca,
- condamné M. [O] à payer à Mme [H], épouse [C], la somme de 18.205,25 euros au titre des loyers de la maison d'habitation impayés pour la période du 1er mars 2016 au 1er avril 2020,
- condamné M. [O] à payer à Mme [H], épouse [C], en deniers ou quittances, la somme de 14.113,93 euros au titre des fermages dus au 30 décembre 2020 (échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020) pour les terres et les bâtiments d'exploitation,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [O] à verser à Mme [H], épouse [C], la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens.
Selon déclaration du 29 septembre 2021, M. [O] a interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 30 novembre 2022 soutenues oralement à l'audience du 1er décembre 2022, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [H], épouse [C], la somme de 18.205,25 euros au titre des loyers de la maison d'habitation impayés pour la période du 1er mars 2016 au 1er avril 2020, en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [H], épouse [C], en deniers ou quittances, la somme de 14.113,93 euros au titre des fermages dus au 30 décembre 2020 (échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020) pour les terres et les bâtiments d'exploitation, celle de 1.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.
M. [O] demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter Mme [H], épouse [C], de l'ensemble de ses demandes, à titre principal, de débouter celle-ci de toutes ses prétentions tendant au paiement des loyers de la maison d'habitation, à titre subsidiaire, de condamner reconventionnellement l'intimée à lui payer à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices économiques et de jouissance une somme équivalente au montant des loyers d'habitation dus, le cas échéant, depuis le 1er mars 2016 jusqu'à résiliation du bail d'habitation, d'ordonner la compensation des créances réciproques.
Plus subsidiairement, il demande à la cour de juger que la créance de Mme [C] au titre du paiement des loyers de la maison d'habitation ne saurait être supérieure à la somme de 84,28 euros.
En tout état de cause, M. [O] demande à la cour de débouter l'intimée de sa demande de paiement des fermages pour l'échéance d'octobre 2021, de lui accorder un délai de 20 mois pour s'acquitter de la somme de 14.113,96 euros due au titre des fermages, de débouter l'intimée de sa demande d'intérêts complémentaires à compter du jugement entrepris du 30 août 2021 et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions du 30 novembre 2022 soutenues oralement à l'audience du 1er décembre 2022, Mme [H], épouse [C], demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné M. [O] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 14.113,93 euros au titre des fermages dus au 30 décembre 2020 (échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020) pour les terres et les bâtiments d'exploitation, statuant à nouveau de ce chef, de condamner l'appelant à lui payer la somme de 14.113,93 euros au titre des échéances des fermages et taxes dus au 30 décembre 2021 (échéances des 1er octobre 2019 et 2020) pour les terres et bâtiments d'exploitation, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021.
L'intimée sollicite la confirmation du jugement attaqué en toutes ses autres dispositions et demande à la cour de condamner l'appelant au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIVATION
1. Sur le caractère décent du logement
Le tribunal a retenu que, bien que contenues dans un seul acte, la location de la maison d'habitation et celle des parcelles ainsi que des bâtiments d'exploitation étaient deux conventions distinctes soumises à un régime propre, ce qui n'est pas discuté par les parties.
Il a relevé que M. [O] n'avait plus payé le loyer relatif à la maison d'habitation depuis le 1er mars 2016, la résiliation du bail devant être constatée au 1er avril 2020 et la somme due au titre des loyers impayés au cours de la période du 1er mars 2016 au 1er avril 2020 s'élevant à 20.228,04 euros.
Le tribunal a considéré qu'étaient applicables aux locaux en cause les dispositions des articles 1719, 1720 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, selon lesquelles le bailleur doit délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, ce qui n'est pas discuté par les parties.
Le tribunal a estimé que M. [O] ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur de son obligation de délivrance pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.
Il a évalué à 10 % du loyer, qui était déjà de 20 % inférieur au loyer de base de l'arrêté du 9 juin 2009 pour tenir compte de la vétusté de la maison d'habitation louée, la réduction de loyer correspondant au préjudice de jouissance subi par M. [O], fixant à la somme de 18.205,24 euros le montant des loyers restant dus.
M. [O] soutient que le constat de non-décence de la maison d'habitation louée établi le 29 novembre 2013 par la Caisse d'allocations familiales de la Manche, adressé au bailleur le 12 décembre 2013, et le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 26 octobre 2016 justifient la suspension du paiement du loyer à compter du 1er mars 2016 ainsi que la dispense de préavis, la résiliation du bail devant être fixée au 1er janvier 2017, sans toutefois que cette dernière prétention figure au dispositif de ses conclusions soutenues oralement à l'audience de plaidoirie aux termes desquelles il est demandé la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a constaté la résiliation du bail concernant la maison d'habitation au 1er avril 2020.
Mme [H], épouse [C], fait valoir que l'appelant a pris possession de la maison d'habitation le 1er octobre 2008 en connaissance de son état de vétusté, que le loyer convenu tenait compte de cette vétusté, que le locataire lui a réclamé le 6 août 2013 le changement des fenêtres, le traitement de l'humidité dans la salle de bain, l'isolation de la maison côté ouest et l'installation d'une chaudière neuve, qu'il ne l'a pas mise en demeure de réaliser les travaux préconisés par le rapport de la CAF du 29 novembre 2013 lequel ne donnait aucune indication de délai pour réaliser ces travaux, que ces lieux n'ont pas été déclarés insalubres ou inhabitables, que le changement du ballon d'eau chaude a été effectué en 2014 à sa demande, qu'elle a réglé la facture du couvreur que le locataire avait fait intervenir en 2017 et que le procès-verbal de constat établi non contradictoirement le 24 octobre 2016 ne lui a été communiqué par M. [O] que le 31 décembre 2019, date de son congé.
L'intimée conteste toute dispense de préavis au regard de l'état des lieux loués, soulignant que l'arrêt rendu le 2 mai 2007 par la Cour de cassation cité par l'appelant ne pose aucun principe en ce sens et concerne un logement dépourvu d'eau depuis un mois.
C'est à juste titre que le tribunal a écarté la possibilité pour M. [O] de se prévaloir de l'exception d'inexécution, dès lors qu'il ne résulte ni du rapport de la CAF de la Manche du 23 novembre 2013 ni du procès-verbal de constat du 24 octobre 2016 que les lieux loués étaient inhabitables, l'état des lieux ne justifiant pas davantage que le locataire soit dispensé du préavis.
En l'espèce, l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent n'est, en effet, pas d'une gravité suffisante au sens de l'article 1219 du code civil pour justifier l'absence de paiement de tout loyer par le locataire.
Cependant, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a limité à 10 % du montant du loyer le préjudice de jouissance résultant pour M. [O] du défaut d'entretien et de délivrance d'un logement décent imputable à Mme [H], épouse [C].
En effet, Mme [H], épouse [C] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et au regard des pièces produites, notamment du rapport de la CAF de la Manche du 23 novembre 2013 et du procès-verbal de constat du 24 octobre 2016, le préjudice de jouissance, consistant en la présence d'humidité, des dysfonctionnements de l'installation électrique et d'évacuation des eaux usées subi par M. [O] doit être évalué à 20 % du montant des loyers dus pour la période du 1er mars 2016 au 1er avril 2020, soit à la somme de 4.045,61 (20% x 20.228,04 euros). La somme restant due par M. [O] au titre des loyers impayés s'élève donc à 16.182,43 euros.
Il importe peu à cet égard que le locataire ait pris les lieux en l'état.
Le bailleur ne saurait exciper de ce qu'il n'a pas été mis en demeure par le preneur de réaliser les travaux nécessaires, alors que le rapport établi par la Caisse d'allocations familiales de la Manche lui a été communiqué le 12 décembre 2013.
Par ailleurs, le preneur ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice économique consistant, selon lui, en la suspension de l'allocation logement durant 18 mois, dès lors que la pièce produite à l'appui de cette prétention ne mentionne qu'une mutation de régime de cette prestation sociale et non sa suspension.
2. Sur le paiement des fermages
Au regard de la mise en demeure et du décompte produits, le tribunal a retenu que M. [O] restait devoir à Mme [H], épouse [C], la somme de 14.113,93 euros au titre des échéances de fermage du 1er octobre 2019 et du 1er octobre 2020 concernant les parcelles et bâtiments d'exploitation.
A hauteur d'appel, le bailleur ne discute pas le montant de cette dette, admettant que M. [O] a payé le 21 décembre 2021 l'échéance des fermages due au 1er octobre 2021.
L'intimée justifie des sommes dues au titre des fermages par la production du bail rural et d'un décompte.
Contrairement à ce que soutient le preneur, la charge de la preuve du paiement des fermages lui incombe dès lors qu'il prétend s'être libéré, conformément aux dispositions de l'article 1315 devenu 1353 du code civil.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que M. [O] a payé le 21 décembre 2021 le fermage dû au titre de l'échéance du 1er octobre 2021, ce qui n'est pas démenti par le bailleur.
En revanche, l'appelant ne justifie pas avoir réglé les fermages dus au titre des échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020, sans que la preuve du paiement de ces échéances puisse résulter de l'absence de contestation de la bonne exécution du plan de continuation actuellement en cours.
La somme de 14.113,93 euros due au titre des fermages impayés au 30 décembre 2020 (échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020) produira intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021, date du jugement confirmé sur ce point, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
La demande de délais de paiement formée par M. [O] sera rejetée, dès lors qu'il a d'ores et déjà bénéficié de délais de fait et qu'il ressort des pièces de la procédure que celui-ci rencontre des difficultés pour payer à leur échéance les dividendes du plan de redressement judiciaire dont il fait l'objet, ce qui a conduit le commissaire à l'exécution de ce plan de saisir le tribunal judiciaire d'une requête en résolution du plan en août 2022 et que l'appelant ne justifie pas être en mesure d'apurer sa dette dans le délai sollicité.
3. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.
M. [O], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande d'indemnité de procédure et condamné à verser à l'intimée la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [N] [O] à payer à Mme [S] [H], épouse [C], la somme de 18.205,25 euros au titre des loyers de la maison d'habitation impayés pour la période du 1er mars 2016 au 1er avril 2020 ;
Statuant à nouveau du chef de ces dispositions,
Condamne M. [N] [O] à payer à Mme [S] [H], épouse [C], la somme de 16.182,43 euros au titre des loyers de la maison d'habitation impayés pour la période du 1er mars 2016 au 1er avril 2020 ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [N] [O] à payer à Mme [S] [H], épouse [C], en deniers ou quittances, la somme de 14.113,93 euros au titre des fermages dus au 30 décembre 2020 (échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020) pour les terres et les bâtiments d'exploitation ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne M. [N] [O] à payer à Mme [S] [H], épouse [C], la somme de 14.113,93 euros au titre des fermages et taxes dus au 30 décembre 2020 (échéances des 1er octobre 2019 et 1er octobre 2020) pour les terres et les bâtiments d'exploitation ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [N] [O] ;
Dit que la somme de 14.113,93 euros due par M. [N] [O] à Mme [S] [H], épouse [C], produira intérêts au taux d'intérêt légal à compter du 31 août 2021 ;
Condamne M. [N] [O] aux dépens d'appel et à payer à Mme [S] [H], épouse [C], la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [N] [O] de ses demandes d'indemnité de procédure.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
