AFFAIRE :N° RG 19/01825 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GLDR
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 26 Avril 2019 du Tribunal de Grande Instance de CAEN
RG n° 18/00004
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 12 JANVIER 2023
APPELANTE :
Société civile FONCIERE CHABRIERES
N° SIRET : 344 092 341
[Adresse 3]
[Localité 7]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Diane BESSON, avocat au barreau de CAEN,
assistée de Me Virginie BOGUSLAWSKI, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
SAS CACOBENE
N° SIRET : 418 442 109
[Adresse 11]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN
INTERVENANT FORCE :
Maître [E] [T] liquidateur judiciaire de la SAS CACOBENE
[Adresse 1]
[Localité 9]
représenté et assisté de Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 20 octobre 2022
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 12 janvier 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Par acte sous seing privé du 29 juillet 2002, la SCI Saint-Vigor distribution, aux droits de laquelle vient la SCI Foncière Chabrières, dont le gérant est la société ITM, a consenti un bail commercial à la société Cacobene sur un ensemble immobilier situé [Adresse 12], cadastrés section AE n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], pour une durée de 9 ans à compter du 29 juillet 2002, moyennant un loyer initial de 182.939 euros HT/an.
Selon ce bail, ces locaux sont exclusivement destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente alimentaire, station-service, vente de produits combustibles et station de lavage sous l'enseigne Intermarché. Ce fonds a été exploité sous l'enseigne Intermarché puis Auchan par la société Cacobene.
Suivant avenant du 5 mai 2009, les parties ont convenu que le loyer serait indexé sur l'indice des loyers commerciaux.
Depuis le 29 juillet 2002, ce bail commercial a été renouvelé tacitement.
Par acte d'huissier du 29 décembre 2016, la société Cacobene a sollicité le renouvellement de ce bail commercial à compter du 1er janvier 2017 pour un loyer annuel de 163.466 euros sur le fondement de l'article L. 145-10 du code de commerce.
Selon acte d'huissier du 28 mars 2017, la société Foncière Chabrières a fait savoir au preneur qu'elle acceptait le renouvellement du bail en cause à compter du 1er janvier 2017 aux conditions de ce bail.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 octobre 2017, la société Cacobene a notifié au bailleur un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers, demandant la fixation du loyer litigieux à la somme annuelle de 159.950,70 euros en principal à compter du 1er janvier 2017, conformément aux dispositions de l'article R. 145-26 du code de commerce.
Suivant acte d'huissier du 19 juin 2018, la société Foncière Chabrières a fait assigner la société Cacobene devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Caen en fixation du loyer du bail renouvelé.
Par jugement du 26 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen a :
- fixé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 204.480 euros hors taxes et hors charges,
- rappelé que pour le surplus le bail renouvelé obéira aux mêmes clauses et conditions du bail conclu, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires d'ordre public applicables,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les sociétés Foncière Chabrières et Cacobene de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les sociétés Foncière Chabrières et Cacobene à payer chacune la moitié des dépens.
Selon déclaration du 17 juin 2019, la société Foncière Chabrières a interjeté appel de cette décision.
Suivant arrêt du 16 décembre 2021, cette cour a infirmé le jugement déféré, ordonné avant dire droit sur la fixation du loyer renouvelé une expertise confiée à M. [C] [I], [S] [F] avec pour mission notamment de donner un avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2017, au regard des critères retenus par la loi, dit que la société Cacobene devra consigner la somme de 3.000 euros à titre de provision sur la rémunération de l'expert, fixé à la somme de 20.102,80 euros HT, soit 24.123,36 euros TTC le montant du loyer provisionnel mensuel dû à partir du 1er janvier 2017 et réservé le surplus des demandes.
Me [E] [T] avait été assigné en intervention forcée en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cacobene à la suite du jugement rendu le 2 avril 2020 par le tribunal de commerce de Caen ayant ordonné la liquidation judiciaire de ladite société.
Suivant jugement du 7 avril 2020, le tribunal de commerce de Caen avait arrêté un plan de cession de la société Cacobene au profit de la société ITM Alimentaire ouest, au prix de 210.000 euros.
Par ordonnance du 30 mars 2022, la caducité de la désignation de cet expert a été constatée faute de versement de la consignation par la société Cacobene.
Par dernières conclusions du 20 septembre 2022, l'appelante, outre une demande « dire » ne constituant pas une prétention sur laquelle il y a lieu de statuer, demande à titre principal à la cour de débouter la société Cacobene et Me [T], ès qualités, de toutes leurs demandes, d'ordonner à Me [T], ès qualités, de fixer sa créance au passif de la société Cacobene en fonction de l'arrêt à intervenir qui aura débouté les intimés de leurs demandes en révision et fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2017.
Subsidiairement, la société Foncière Chabrières demande à la cour de fixer au montant du dernier loyer conventionnel, soit la somme de 20.102,80 euros HT et HC par mois, soit la somme de 289.480,32 euros TTC et HC par an, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017, d'ordonner à Me [T], ès qualités, de fixer sa créance au passif de la société Cacobene en tenant compte du loyer déterminé par l'arrêt à intervenir et de débouter les intimés de leurs demandes.
À titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme retenue par le rapport de M. [N], soit la somme de 271.062 euros HT et HC, soit la somme de 325.274,40 euros TTC et HC par an, d'ordonner à Me [T], ès qualités, de fixer sa créance au passif de la société Cacobene en tenant compte du loyer déterminé par l'arrêt à intervenir et de débouter les intimés de leurs demandes.
En tout état de cause, l'appelante demande à la cour de condamner in solidum la société Cacobene et Me [T], ès qualités, à lui payer la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil, Me Besson et de débouter les intimés de leurs demandes de ces chefs.
Par dernières conclusions du 7 octobre 2022, la société Cacobene et Me [T], ès qualités, demandent à la cour de déclarer irrecevables les demandes formées par la société Foncière Chabrières portant sur la désignation d'un expert et la fixation d'un loyer provisionnel, de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, d'infirmer le jugement entrepris, de fixer le loyer du bail renouvelé rétroactivement à la somme de 163.466 euros à compter du 1er janvier 2017 jusqu'au 3 octobre 2017, à la somme de 159.950,70 euros par an à compter du 4 octobre 2017, date de la notification du mémoire de la société Cacobene, à celle de 140.616 euros par an à compter de ses conclusions, de débouter la société Foncière Chabrières de toutes ses demandes, de condamner celle-ci à rembourser à Me [T], ès qualités, les sommes trop-perçues à compter du 1er janvier 2017, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de chacune des échéances contractuelles sous le bénéfice de l'anatocisme et de condamner l'appelante à payer à Me [T], ès qualités, la somme de 11.000 euros ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil, Me Pieuchot.
La mise en état a été clôturée le 12 octobre 2022.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIVATION
1. Sur la recevabilité des demandes de la société Foncière Chabrières tendant à la désignation d'un expert et à la fixation d'un loyer provisionnel
La société Foncière Chabrières ne formant pas, au dispositif de ses dernières conclusions, de demandes tendant à la désignation d'un expert judiciaire et à la fixation d'un loyer provisionnel, sur lesquelles cette cour a d'ores et déjà statué par arrêt du 16 décembre 2021, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de telles demandes.
2. Sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé
A hauteur d'appel, les parties maintiennent leur accord sur le renouvellement du bail commercial en cause à compter du 1er janvier 2017.
A cette date, le loyer était d'un montant mensuel de 19.479,25 euros HT, soit de 233.751 euros HT par an.
Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.
La société Cacobene produit un rapport d'expertise amiable établi le 26 mai 2016 par M. [Z] [B], expert près la cour d'appel de Caen, concluant à la fixation du loyer du bail renouvelé, déplafonné, à la somme annuelle de 202.135 euros HT aux conditions du bail expiré (2.511 m2UP X 80 euros).
La société Foncière Chabrières verse aux débats un rapport d'expertise amiable établi le 16 mars 2019 par M. [L] [N], expert près la cour d'appel de Caen, concluant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 271.000 euros (2.738 m2 X 99 euros).
Pour fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 204.480 euros hors taxes, hors charges, le juge des loyers commerciaux a retenu une surface pondérée de 2.556 m2, incluant la station-services omise par M. [B] et excluant l'auvent retenu par M. [N].
Il a retenu comme pertinentes les valeurs de référence concernant l'Intermarché de Livarot, le Super U de [Localité 14] et l'Intermarché de la [Adresse 13] en ce qu'elles correspondent à des fonds de commerce présentant les mêmes spécificités de taille et de spécialité et comportant un bail restrictif, tout en écartant celle du [Adresse 10] au motif que ce bail n'est pas restrictif.
Observant que les charges augmentatives comme limitatives du loyer retenues par M. [B] n'étaient pas justifiées, le premier juge a évalué le loyer du bail renouvelé hors taxes et hors charges à la somme de 80 euros/m2, soit d'un montant de 204.480 euros HT HC/an, pour tenir compte de l'implantation de l'ensemble immobilier litigieux en zone péri-urbaine d'une petite ville, [Localité 8], à la différence des valeurs de référence de Livarot, de [Localité 9] et de [Localité 14].
Contrairement à ce que soutient la société Foncière Chabrières, la cour, nonobstant la caducité de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, est en mesure de déterminer le montant du loyer du bail commercial renouvelé litigieux en se fondant sur les deux rapports d'expertise amiable régulièrement communiqués et soumis à la discussion contradictoire des parties, corroborés par les autres pièces produites aux débats, notamment l'annonce de mise en vente du point de vente en cause par la société ITM Alimentaire ouest.
La demande de la société Foncière Chabrières tendant à voir débouter la société Cacobene de sa demande de révision du loyer du bail renouvelé sera donc rejetée.
Il ne saurait davantage être déduit du défaut par la société Cacobene, alors en liquidation judiciaire, de consignation de la provision due à l'expert désigné par arrêt de cette cour du 16 décembre 2021, qui a entraîné la caducité de cette mesure d'instruction, que le loyer du bail renouvelé litigieux devrait être fixé à la somme provisionnelle fixée par ledit arrêt et correspondant au dernier loyer conventionnel, alors qu'il convient de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux loués.
Cette demande subsidiaire de la société Foncière Chabrières sera donc rejetée.
L'emploi de la méthode de détermination de la valeur locative par comparaison avec des valeurs de référence n'est pas discutée par les parties.
Ni les caractéristiques des locaux loués retenues par le premier juge, ni le caractère restrictif du bail commercial ne sont discutées par les parties.
Concernant la surface pondérée des locaux loués, c'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a retenu une surface pondérée de 2.556 m2, incluant la station-service omise par M. [B] alors que celle-ci est expressément incluse dans l'objet du bail commercial en cause, étant relevé que l'évaluation faite par M. [N] ne repose pas sur une visite complète des lieux.
S'agissant de la valeur locative, le premier juge a exactement retenu comme pertinentes les valeurs de référence concernant l'Intermarché de Livarot, le Super U de [Localité 14] et l'Intermarché de la [Adresse 13] en ce qu'elles correspondent à des fonds de commerce présentant les mêmes spécificités de taille et de spécialité et comportant un bail restrictif, tout en écartant celles du [Adresse 10] au motif que ce bail n'est pas restrictif.
En effet, le bail du [Adresse 10], conclu en 2014, est un bail tous commerces.
Contrairement à ce que fait valoir la société Cacobene, les valeurs citées à titre « très indicatif » par M. [B] ne sauraient être prises en compte dès lors que les locaux concernés ne sont pas précisément décrits, que la date de ces baux et leur destination exclusive ou non ne sont pas précisées.
Le caractère récent des locaux loués ne saurait être invoqué par le bailleur, dès lors que ceux-ci ont été construits avant la conclusion du bail de 2002 et agrandis en 2005.
Il convient de relever que les locaux loués se trouvent en périphérie de [Localité 8] et non sur cette commune contrairement à l'Intermarché de Livarot et à celui de [Localité 9], étant en outre observé que le Super U de [Localité 14] se trouve à proximité directe de la commune de [Localité 9], plus importante que celle de [Localité 8].
Ainsi doit être retenue la valeur locative de 110 euros /m2 par mois, conformément aux demandes du bailleur.
Concernant les éventuels abattements, le bail conclu en 2002 met notamment à la charge du preneur le coût des travaux de mise en conformité, le règlement au bailleur des impositions foncières et les grosses réparations de l'article 606 du code civil.
La société Foncière Chabrières soutient que ces clauses sont usuelles dans les baux commerciaux et ne justifient ainsi d'aucun abattement. Elle fait valoir que la loi Pinel, dont les dispositions sont applicables au bail renouvelé, interdit la mise à la charge du preneur des travaux de l'article 606 du code civil, de sorte que cette charge ne saurait être jugée augmentative alors qu'il n'appartient pas au preneur de la supporter. L'intimée considère que l'abattement devant être appliqué est de 10 %.
Certes, selon l'article 8, alinéa 2, du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du décret précité, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret, soit le 5 novembre 2014.
Un contrat est renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé.
En l'espèce, le bail litigieux a été renouvelé le 1er janvier 2017, de sorte que les dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce lui sont applicables.
Selon l'article R. 145-35 1° 2° et 3° du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil, et les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.
Peuvent toutefois être imputés au locataire la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
En application de l'article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l'article L. 145-33.
Cependant, aucune demande n'a été formée par le preneur tendant à voir dire les clauses litigieuses réputées non écrites.
Ainsi, les clauses mettant à la charge de la société Cacobene les travaux de mise en conformité, les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi les impositions foncières doivent être considérées comme figurant au bail renouvelé et justifient l'application d'un abattement de 20 %, étant observé que le preneur justifie que les taxes foncières représentent 15 % du montant du loyer actuel.
A la date du renouvellement du bail, la valeur locative des locaux en cause s'établit donc à la somme de 224.928 euros (2.556 m2 X 88 euros).
En conséquence, le loyer du bail commercial renouvelé conclu entre la société Cacobene et la société Foncière Chabrières sera fixé à la somme annuelle de 224.928 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017.
La société Foncière Chabrières sera condamnée à payer à la société Cacobene et Me [T], ès qualités, les sommes trop-perçues à compter du 1er janvier 2017, augmentées des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles, avec capitalisation des intérêts à compter de ces échéances dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil.
Il n'appartient pas à la cour statuant avec les pouvoirs du juge des loyers commerciaux d'ordonner à Me [T], mandataire liquidateur de la société Cacobene, de fixer au passif de cette dernière la créance de la société Foncière Chabrières au titre du loyer du bail commercial renouvelé liant les parties, étant en outre relevé que la créance du bailleur au titre du loyer a fait l'objet d'une ordonnance rendue le 24 mai 2022 par le juge-commissaire, lequel l'a admise définitivement pour la somme de 105.866,05 euros à titre privilégié.
3. Sur les demandes accessoires
La société Foncière Chabrières, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande d'indemnité de procédure et condamnée à payer à la société Cacobene et Me [T], ès qualités, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Vu l'arrêt rendu le 16 décembre 2021 par cette cour infirmant le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la SCI Foncière Chabrières tendant à la désignation d'un expert et à la fixation d'un loyer provisionnel ;
Fixe le loyer du bail commercial renouvelé conclu entre la SCI Foncière Chabrières et la société Cacobene à la somme annuelle de 224.928 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017 ;
Condamne la SCI Foncière Chabrières à payer à la société Cacobene et Me [T], ès qualités, les sommes trop-perçues au titre des loyers à compter du 1er janvier 2017, augmentées des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles, avec capitalisation des intérêts à compter de ces échéances dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SCI Foncière Chabrières aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Cacobene et Me [E] [T], ès qualités, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
