AFFAIRE : N° RG 19/03186 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GOAV
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 24 Octobre 2019
RG n° 17/01104
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 05 JUILLET 2022
APPELANT :
Monsieur [P] [X]
né le 30 Juillet 1988 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté et assisté de Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉES :
Madame [V] [L]
née le 28 Janvier 1945 à WINENHOE
[Adresse 5]
GRANDE BRETAGNE
La SARL LABADIE IMMOBILIER
N° SIRET : B 348 853 870
[Adresse 2]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
représentées et assistées de Me Antoine DOREL, avocat au barreau de CAEN
DÉBATS : A l'audience publique du 05 mai 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
M. GANCE, Conseiller,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 05 Juillet 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [L] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation située lieudit [Localité 6] à [Localité 3] (50) dont elle a confié le mandat de vente à la société Labadie Immobilier.
Par acte sous seing privé du 9 septembre 2015, Mme [L] a signé un acte de vente immobilière sous condition suspensive au prix de 117 400 euros avec M. [X].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2015, M. [X] a informé la société Labadie Immobilier de sa rétractation.
Par acte du 22 juin 2017, Mme [L] et la société Labadie-Immobilier ont fait assigner M. [X] devant le tribunal de grande instance de Coutances aux fins de le voir condamné à payer la somme de 11 740 euros à Mme [L] au titre de la clause pénale et la somme de 8 805 euros au titre de la commission de l'agence immobilière.
Par jugement du 24 octobre 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet du litige en première instance, le tribunal de grande instance de Coutances a :
- condamné M. [X] à payer à Mme [L] la somme de 11 740 euros au titre de la clause pénale
- dit que le montant des sommes séquestrées sera attribué à Mme [L] pour le montant déposé soit 5 800 euros
- condamné M. [X] à payer à la société Labadie Immobilier la somme de 8 805 euros au titre de ses honoraires
- condamné M. [X] à payer à Mme [L] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [X] à payer à la société Labadie Immobilier la somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [X] aux dépens
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Par déclaration du 12 novembre 2019, M. [X] a formé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 février 2020, il demande à la cour de:
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Coutances le 24 octobre 2019 en toutes ses dispositions
statuant à nouveau
à titre principal
- débouter purement et simplement Mme [L] et l'agence Labadie Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions
- ordonner la restitution du séquestre de 5 800 euros qu'il a versé entre les mains de Me [Z]
à titre subsidiaire
- réduire le montant de la clause pénale au profit de Mme [L] à la somme de 4 900 euros
- ordonner la restitution du séquestre de 900 euros qu'il a versé entre les mains de Me [Z]
- constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée au profit de l'agence Labadie Immobilier
- réduire ladite clause pénale à la somme de 1 euro
en tout état de cause
- condamner solidairement tous succombants à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Serot, Avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 11 mai 2020, Mme [L] et la société Labadie Immobilier demandent à la cour de :
- confirmer la décision dont appel
en conséquence
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné M. [X] à verser la somme de 11 740 euros à Mme [L] au titre de la clause pénale conventionnellement prévue
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle ordonné l'attribution à Mme Mme [L] du montant des sommes séquestrée pour un montant de 5 800 euros
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné M. [X] à verser à la société Labadie Immobilier la somme de 8 805 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
- condamner M. [X] à leur verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et ce pour la procédure en cause d'appel, et confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a accordé en première instance à chacun une somme de 750 euros
- rejeter toutes demandes de M. [X] contraires aux présentes.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mars 2022.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
M. [X] (acquéreur) et Mme [L] (venderesse) ont signé les 21 août et 9 septembre 2015 un compromis de vente immobilière sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 135945 euros au taux maximum de 2,85 % l'an d'une durée de 25 années. La condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Il est précisé que la durée de la condition relative au financement est fixée à 30 jours, soit jusqu'au 21 septembre 2015.
La réitération de l'acte authentique est fixée au 21 novembre 2015.
Sous le titre clause pénale, il est précisé qu'après levée de toutes les conditions suspensives, si l'une des parties refuse de régulariser l'acte authentique, elle sera redevable d'une indemnité forfaitaire de 11740 euros.
Par ailleurs, il résulte de l'acte que l'acquéreur doit régler une somme de 8805 euros à l'agence Labadie au titre des frais de négociation.
L'acte précise ainsi que le prix global à financer qui correspond au montant du prêt à solliciter se décompose comme suit : 117 400 euros (prix net vendeur), 8805 euros (frais de négociation) et 9740 euros (provision pour frais d'acte notarié), soit 135945 euros au total.
Par courrier du 21 novembre 2015, l'acquéreur a indiqué à l'Agence Labadie qu'après 'mûre réflexion', il ne souhaitait plus acquérir l'immeuble litigieux. Il a alors précisé que sa rétractation étant postérieure au délai pour se rétracter, il s'engageait à verser à titre d'indemnisation forfaitaire la somme de 11740 euros et les frais de négociation de 8805 euros.
Dans le cadre de la présente instance, M. [X] prétend qu'il était encore dans le délai pour se rétracter puisque le délai n'a jamais commencé à courir.
Il rappelle que l'acte de vente signé peu de temps après l'entrée en vigueur de la loi du 8 août 2015 (ayant porté le délai de rétractation à 10 jours), fait état de l'ancien délai de 7 jours ce qui l'a induit en erreur.
Toutefois, selon courrier recommandé avec accusé de réception signé le 17 septembre 2015 par M. [X], l'agence immobilière l'a informé de son droit de rétractation dans les termes nouveaux de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version issue de la loi du 6 août 2015, rappelant que le délai de rétractation était de dix jours à compter du lendemain de présentation de la lettre recommandée.
On relèvera que ce courrier ne se contente pas d'informer l'acquéreur du délai mais porte aussi à sa connaissance l'entrée en vigueur de la loi nouvelle (mention étant faite de cette 'loi n° 2015-990 du 6 août 2015 article 210').
M. [X] était donc informé de la loi et de l'article fondant le nouveau délai.
La circonstance que le compromis du 9 septembre 2015 ait mentionné le délai de sept jours applicable jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 ne vicie pas le courrier susvisé qui est conforme aux dispositions légales en vigueur de telle sorte que M. [X] a bien été informé des conditions exactes d'exercice de son droit de rétractation dans les conditions de l'article L271-1 applicable.
La rétractation étant intervenue après expiration du délai légal, celle-ci n'est pas valable (ce que M. [X] avait d'ailleurs reconnu dans son courrier du 21 novembre 2015).
Par ailleurs, M. [X] ne justifie pas avoir déposé de demande de prêt conforme aux stipulations du compromis.
La condition suspensive d'obtention du prêt a donc défailli par sa faute de telle sorte qu'il ne peut s'en prévaloir.
La clause pénale due dans l'hypothèse d'un refus de régularisation de l'acte s'élève à 11740 euros.
M. [X] invoque le caractère manifestement excessif de la clause pénale.
Toutefois, Mme [L] justifie que l'absence de régularisation de l'acte lui a fait perdre une somme de 5000 euros puisqu'elle n'a pu revendre son bien qu'au prix de 112 250 euros.
En outre, cette nouvelle vente n'a pu intervenir qu'une année plus tard, la privant de la jouissance des fonds correspondant.
Les éléments avancés par M. [X] sur le montant des travaux à réaliser dans la maison sont sans incidence sur l'appréciation du caractère excessif de la clause pénale.
Aucun élément ne justifie donc de réduire la clause pénale fixée à 10 % du prix de vente dont le montant n'est manifestement pas excessif.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] à payer à Mme [L] la somme de 11740 euros au titre de la clause pénale.
M. [X] indique que les honoraires de l'agent immobilier ne sont pas dus lorsque la vente n'est pas réitérée.
On relèvera que l'agent immobilier sollicite le versement d'une somme de 8805 euros à titre de dommages et intérêts.
L'absence de régularisation de l'acte de vente par M. [X] est en effet la conséquence d'une faute de ce dernier qui s'est rétracté tardivement.
En raison de cette faute, la société Labadie Immobilier n'a pas perçu sa rémunération de 8805 euros.
Il est donc justifié que M. [X] a commis une faute en refusant de régulariser le compromis de vente et que cette faute a causé à la société Labadie Immobilier un préjudice financier de 8805 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] à payer 8805 euros à M. [X] sauf à préciser qu'il s'agit de dommages et intérêts et non d'honoraires.
C'est aussi à juste titre que le jugement a dit que la somme de 5800 euros séquestrée serait conservée par Mme [L] (cette somme s'imputant sur les condamnations prononcées à l'encontre de l'appelant).
M. [X] sera débouté de sa demande de restitution de la somme de 900 euros séquestrée entre les mains de Me [Z].
Confirmé sur le principal, le jugement sera aussi confirmé sur les dépens et frais irrépétibles.
Succombant en appel, M. [X] sera condamné aux dépens afférents.
Enfin, il est équitable de condamner M. [X] à payer à Mme [L] et la société Labadie Immobilier la somme de 1500 euros à chacun (soit 3000 euros au total) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [X] sera débouté de sa demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré sauf à préciser que la somme de 8805 euros allouée à la société Labadie Immobilier constitue des dommages et intérêts et non le paiement d'honoraires ;
Y ajoutant,
Condamne M. [X] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande ;
Condamne M. [X] à payer 1500 euros à Mme [L] et 1500 euros à la société Labadie Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [X] de la totalité de ses demandes.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
COLLETG. GUIGUESSON
