AFFAIRE : N° RG 19/01003 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GJKK
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 11 Février 2019
RG n° 18/00925
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 05 JUILLET 2022
APPELANTE :
Madame [P] [E]
née le 20 Juillet 1946 à [Localité 2]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX
INTIMÉS :
Monsieur [N] [H]
né le 31 Août 1949 à FRIARDEL (14290)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Madame [T] [G] épouse [H]
née le 13 Octobre 1955 à[Localité 4])
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés et assistés de Me Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX
Monsieur [M] [A]
né le 27 Juillet 1973 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
M. GANCE, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 26 avril 2022
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 05 Juillet 2022 par prorogation du délibéré initialement fixé au 26 Juin 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 11 avril 2017, Mme [E] a signé un mandat de vente de sa maison d'habitation située à [Localité 2] (14) avec Me [A], notaire.
Le 25 novembre 2017, M. et Mme [H] ont signé un compromis de vente. La vente a été régularisée par acte authentique du 29 janvier 2018 moyennant le prix de 120 000 euros.
M.et Mme [H] ont constaté après leur emménagement l'existence de mauvaises odeurs à l'intérieur de la maison et en ont informé Me [A]. Mme [E] a refusé la prise en charge à l'amiable des travaux de raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif.
Aussi, par acte du 5 octobre 2018, M.et Mme [H] ont fait assigner Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de voir engager sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance conforme et d'obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 7 036,70 euros au titre du coût des travaux de raccordement au réseau collectif d'assainissement public et à la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.
Par acte du 26 octobre 2018, Mme [E] a fait assigner Me [A] en garantie.
Par jugement du 11 février 2019, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Lisieux a :
- dit que Mme [E] a violé son obligation de délivrance d'un bien conforme ;
- condamné Mme [E] à verser à M. et Mme [H] la somme de 7 036,70 euros en réparation de la violation de son obligation de délivrance ;
- condamné Mme [E] à verser à M. et Mme [H] la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
- rejeté la demande en garantie de Mme [E] contre Me [A] ;
- condamné Mme [E] à verser à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [E] aux entiers dépens.
Par déclaration du 23 mars 2019, Mme [E] a formé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 janvier 2022, Mme [E] demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 11 février 2019 ;
- débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui régler une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3 000 euros ;
- condamner solidairement M. et Mme [H] aux entiers dépens d'appel et de première instance ;
- subsidiairement et si par impossible, la cour venait à retenir un principe de responsabilité à son encontre :
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux du 11 février 2019 ;
- juger que le préjudice subi par M. et Mme [H] se limite à la somme de 2 530 euros
- débouter M. et Mme [H] de toutes autres demandes, fins et conclusions ;
- condamner Me [A] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son endroit au bénéfice de M. et Mme [H] ;
- condamner Me [A] à lui régler une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de 3 000 euros ;
- condamner Me [A] aux entiers dépens d'appel et de première instance.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 août 2019, Me [A] demande à la cour de :
À titre principal,
- confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;
- débouter Mme [E] de toutes ses demandes à son encontre ;
À titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement ;
- dire que Mme [E] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable ;
- débouter Mme [E] de toutes ses demandes à son encontre ;
En toute hypothèse,
- condamner Mme [E] ou tout succombant à lui payer les sommes de :
* 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* les entiers dépens de l'instance.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 septembre 2019, M.et Mme [H] demandent à la cour de :
- débouter Mme [E] de ses fins, demandes et conclusions en cause d'appel ;
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu le 11 février 2019 par le tribunal de grande instance de Lisieux en ce qu'il a dit à Mme [E] qu'elle avait violé son obligation de délivrance d'un bien conforme ;
En conséquence,
- condamner Mme [E] à leur verser la somme de 2 530 euros en réparation de la violation de son obligation de délivrance correspondant aux frais effectivement engagés par eux pour procéder aux réparations nécessaires ;
- condamner Mme [E] à leur verser la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
- condamner Mme [E] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [E] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 6 avril 2022.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
- Sur l'irrespect de l'obligation de délivrance:
Madame [E] expose à ce sujet, que le diagnostic versé aux débats à la diligence de monsieur et madame [H] ne conclut pas à l'absence de raccordement de la maison en litige au réseau d'assainissement, que bien au contraire, le bien immobilier a fait l'objet de travaux de raccordement au réseau tout à l'égout, que l'évacuation des diverses installations de la maison s'effectuait vers l'égout ;
Madame [E] soutient que les 1ers juges ne pouvaient pas retenir le défaut de conformité, puisque le bien immobilier se trouvait bien connecté au réseau public d'assainissement, que la seule solution applicable sur le plan juridique serait celle du vice caché, ce qui devrait conduire la cour à appliquer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés inscrite à l'acte de vente ;
Monsieur et madame [H] répondent qu'ils entendent se prévaloir de l'article 1604 du code civil, sachant que madame [E] a manifestement failli à son obligation de délivrance, portant sur le raccordement au réseau collectif d'assainissement, puisque la maison en litige n'est pas raccordée audit réseau collectif, ce qui constitue un défaut de délivrance, et non pas un vice caché ;
Pour apprécier le défaut de délivrance conforme, selon l'article 1604 du code civil, à savoir l'absence de conformité entre le bien immobilier tel que décrit et promis avec celui effectivement vendu, il convient comme les 1ers juges y ont procédé, de se reporter à ce que suit, puisque le débat entre les parties porte sur le raccordement de l'immeuble vendu au réseau d'assainissement public :
- la promesse de vente du 25 novembre 2017 comporte la clause suivante :
- Assainissement - Eaux usées : concernant l'évacuation des eaux usées, le propriétaire déclare :
- que l'immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement public.
L'immeuble étant raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le propriétaire n'est pas tenu de produire le document établi à l'issue du contrôle, des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L.1331-1-1 du Code de la santé publique.
En outre, il est précisé que l'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, de façon à ne pas les faire verser sur les fonds voisins et que le règlement sanitaire départemental ou le règlement d'assainissement de la commune peut imposer un système d'écoulement des eaux pluviales distinct de l'installation d'évacuation des eaux usées ;
- l'acte authentique du 29 janvier 2018, comporte la clause suivante :
- Assainissement - Eaux usées :
Concernant l'évacuation des eaux usées, il est précisé que l'immeuble objet des présente est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, sans toutefois pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte. A ce sujet, il est ici rappelé qu'en vertu des dispositions de l'article L.1331-1 et suivants du code de la santé publique, la Commune peut procéder au contrôle de la conformité des installations de raccordement privées au réseau public d'assainissement et si nécessaire ordonner leur mise en conformité, voire procéder d'office et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables. L'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette législation le cas échéant en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur.
Par ailleurs il est ici précisé que l'immeuble objet des présentes étant raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur n'est pas tenu de produire le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif dans les conditions prévues au II de l'article L.1331-1-1- du Code de la santé publique ;
Il résulte de tout ce qui précède que la venderesse s'est bien obligée et engagée à vendre un bien immobilier raccordé au réseau public de collecte des eaux usées;
Or tel n'est pas le cas comme cela est établi, comme les 1ers juges l'ont noté, des pièces suivantes :
- la facture de travaux de la société ATV du 17 février 2019, qui a eu pour intervention le raccordement des eaux usées au tabouret -du regard siphon- sis à l'intérieur de la propriété avec une séparation des eaux usées et des eaux pluviales ;
- l'entreprise ayant noté : raccordement des eaux usées déversées actuellement dans un regard avec les eaux pluviales et non dirigées vers le tabouret, la conduite de sortie des eaux usées principal est cassée sous le mur de la maison et les effluents se déversent dans le sol, raccordement de la conduite eaux usées au tuyau du siphon à l'entrée de la propriété ;
- l'écrit de monsieur [K] du 21 novembre 2018, plombier-chauffagiste, qui indique qu'il avait constaté lors d'une intervention que les canalisations des eaux usées n'étaient pas raccordées au tout à l'égout ;
- la fiche d'intervention de la société Bouillet du 23 avril 2018 ayant noté toujours sur le même problème, un blocage de 15 mètres et une mauvaise évacuation ;
- le diagnostic de la société Diag.2.N qui a rendu un avis de non conformité pour les eaux usées en relevant que la propriété n'était pas raccordée au réseau EU présent dans la rue, malgré la présence d'une boîte de branchement EU ;
Dans ces conditions, par des motifs des 1ers juges que la cour adopte, il peut être affirmé ce que suit :
- que la maison vendue par madame [E] n'était pas raccordée au réseau d'assainissement collectif, que si les actes de vente mentionnent que le bien est raccordé au réseau public d'assainissement, celui-ci doit être conforme, exempt de tout défaut comme celui du mélange entre les eaux usées et les eaux pluviales,
- que ce défaut de raccordement alors que celui-ci est mentionné aux actes, mettait à la charge de madame [E] l'obligation de délivrer un bien conforme à cette description, ce qui n'est pas le cas, ce qui ne constitue pas un vice caché, mais une absence de conformité et ce qui rend inopérant le débat sur le vice caché ;
Ainsi le jugement sera confirmé de ces chefs, et uniquement infirmé s'agissant du montant de la condamnation prononcée à hauteur de 7036, 70 euros, celle-ci étant ramenée à la somme de 2530 euros, les parties s'accordant sur ce montant qui correspond au coût des travaux effectivement réalisés ;
- Sur le trouble de jouissance :
La cour par des motifs adoptés, estime que les 1ers juges ont par une juste analyse, retenu que monsieur et madame [H] avaient subi de mauvaises odeurs dans leur habitation, en raison du défaut de raccordement, ce qui est confirmé par les attestations qu'ils ont produites de témoins, mais également par le fait qu'il a été découvert lors des travaux réalisés, que la canalisation des eaux usées étaient cassée, ce qui conduit la cour à confirmer le jugement entrepris à hauteur de la somme de 2500 euros de dommages-intérêts ;
- Sur la garantie de maître [A] :
Madame [E] entend mettre en jeu la responsabilité de maître [A], car elle fait grief à ce dernier de n'avoir pas pris toutes les dispositions utiles pour s'assurer du raccordement effectif du bien immobilier en cause et d'avoir affirmé à deux reprises que la maison à vendre était bien raccordée sans avoir procédé à la moindre vérification ;
Il est rajouté que maître [A] est intervenu comme agent immobilier chargé d'un mandat de vente et comme officier ministériel chargé des actes.
Sa responsabilité, selon madame [E] se trouve donc engagée pas son défaut de vérification, comme agent immobilier, n'ayant pas exigé un certificat de conformité, et comme notaire, par son défaut de vérification pour confirmer la réalité d'un raccordement et par l'absence de clause d'exonération.
Maître [A] répond que comme agent immobilier et en sa qualité de notaire rédacteur, aucun élément ne lui permettait, tant dans le compromis que dans l'acte authentique, de prendre connaissance du défaut litigieux, sachant que madame [E] a attesté du raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif ;
Maître [A] explique qu'il n'était pas en mesure de connaître la non conformité du réseau d'évacuation des eaux usées, ce qui supposait un examen technique, ce qui ne relevait pas de sa compétence, d'autant que madame [E] ne pouvait pas ignorer le défaut de raccordement en cause ;
La cour ne retiendra pas les moyens développés par madame [E], en ce que sur les obligations de conseils et d'information de maître [A], au visa des articles1991 et suivants du code civil, il doit être constaté :
- que maître [A] ne pouvait pas avoir connaissance du problème de raccordement de la maison au réseau public, sauf à ce que madame [E] le lui dise, ce qu'elle ne pouvait pas faire puisqu'elle soutient elle même qu'elle ignorait cette situation ;
- sachant qu'une simple visite des lieux ne pouvait pas attirer l'attention de maître [A] du fait de la présence d'un regard ;
- qu' en effet, aucun élément technique apparent n'était en mesure de permettre à maître [A] de déceler le défaut de raccordement en litige, alors que madame [E] explique elle même qu'elle l'ignorait ;
- que maître [A] n'avait pas l'obligation de faire procéder à un examen technique pour constater que les eaux usées et les eaux pluviales se mélangeaient, s'agissant d'un réseau souterrain enterré ;
- que par ailleurs, à deux reprises, madame [E] a déclaré que l'immeuble était raccordé à l'égout, dans la promesse de vente et dans l'acte authentique ;
Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de maître [A].
- Sur les autres demandes :
L'équité et les solutions apportées au litige conduisent à confirmer le jugement entrepris du chef des dépens et de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [E] sera pour les mêmes motifs condamnée à payer à monsieur et madame [H] la somme de 1500 euros et celle de 1000 euros à maître [A] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. La demande de l'appelante à ce titre sera écartée, qui comme partie perdante supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
- condamné Mme [E] à verser à M. et Mme [H] la somme de 7 036,70 euros en réparation de la violation de son obligation de délivrance ;
- L'infirme de ce chef et statuant à nouveau :
- Condamne Mme [E] à verser à M. et Mme [H] la somme de 2530 euros en réparation de la violation de son obligation de délivrance ;
- Déboute madame [E] de toutes ses autres demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamne madame [E] à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :
- celle de 1500 euros à monsieur et madame [H] ;
- celle de 1000 euros à monsieur [A] ;
- Condamne madame [E] en tous les dépens de 1ère instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
COLLETG. GUIGUESSON
