AFFAIRE :N° RG 21/00236 -
N° Portalis DBVC-V-B7F-GVQC
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 13 Janvier 2021 du Tribunal paritaire des baux ruraux d'ALENCON
RG n° 51-20-0002
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
& BAUX RURAUX
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
APPELANTE :
S.C. GFR DU VIVIER TRANCHANT
N° SIRET : 328 604 111
Lieudit [Localité 4]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jacques BLANCHET, substitué par Me GALLOT, avocats au barreau D'ALENCON
INTIMEE :
Madame [U] [O] [V]
née le 13 Janvier 1988 à [Localité 2]
Lieudit [Localité 5]
[Localité 1]
représentée par Me Eric BOCQUILLON, avocat au barreau D'ALENCON
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 07 avril 2022
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 16 juin 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Selon acte sous seing privé du 1er mars 2014, le groupement foncier rural du Vivier tranchant (le GFR) a donné à bail à Mme [U] [V] des locaux situés à [Localité 3], composés de 12 boxes, 2 lots de 3 boxes en façade, douche, sellerie, graineterie, paddocks, 3 piste et 1 marcheur, et ce du 1er mars 2014 au 1er mars 2018, renouvelable pour une durée de trois ans, moyennant un loyer de 2,53 euros par jour et par boxe.
Mme [V] y exploitait un centre d'entraînement de chevaux.
L'article 13 de cet acte stipule : « Au cas où une partie entendrait s'opposer au renouvellement ou envisagerait la résiliation du présent contrat, elle devra prévenir l'autre partie contractante de cette intention 6 mois à l'avance au moins avant la fin du contrat ou la date de cessation motivée. L'une ou l'autre des parties devra mentionner expressément le motif de non renouvellement ou de la résiliation. Le congé notifié par le bailleur le sera par acte extrajudiciaire. Le preneur pourra notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut de congé, il s'opère une poursuite de l'actuel contrat, dont la durée sera de ' ans ».
Suivant avenant verbal, 2 boxes supplémentaires étaient loués à Mme [V], portant leur nombre total à 20.
Une maison d'habitation était également louée par Mme [V] à la société civile immobilière [Localité 4] (la SCI).
Mme [V] a quitté les lieux le 27 janvier 2018.
Le 21 août 2018, le GFR a fait signifier à Mme [V] une sommation interpellative lui demandant de s'expliquer sur ce qui s'opposait à la restitution des clés des installations louées suite à leur abandon. Mme [V] a indiqué avoir libéré les lieux loués le 27 janvier 2018, en avoir prévenu le jour même Mme [Y], épouse du gérant de la SCI à laquelle elle a remis les clefs, a reconnu devoir la somme de 2.126,64 euros au titre du loyer de janvier 2018 et a contesté la nécessité de réfection du sol du marcheur ainsi que devoir les loyers de février, mars et avril 2018.
Suivant acte d'huissier du 20 juin 2019, le GFR a fait assigner Mme [V] devant le tribunal paritaire des baux ruraux d'Alençon aux fins, notamment, de voir celle-ci condamner au paiement de diverses sommes en règlement des loyers de janvier à juillet 2018 et au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
Mme [V] a réglé le loyer du mois de janvier 2018.
Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Alençon a :
- débouté le GFR de toutes ses demandes,
- condamné le GFR à payer à Mme [V] la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens.
Selon déclaration du 26 janvier 2021, le GFR a interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 4 janvier 2022 soutenues oralement à l'audience, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 11.110,40 euros au titre des loyers du 1er février au 27 août 2018.
Subsidiairement, il demande à la cour de condamner Mme [V] à lui verser la somme de 9.523,20 euros au titre du préavis du 1er février au 1er juillet 2018.
En toute hypothèse, il sollicite la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 2.275,20 euros au titre du coût des remises en état, celle de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais de sommation de payer par acte d'huissier du 21 août 2018.
Par dernières conclusions du 16 septembre 2021 soutenues oralement à l'audience, Mme [V] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué, de débouter le GFR de toutes ses demandes et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIVATION
Pour rejeter les demandes formées par le GFR, le tribunal a, au visa de l'article 1353 du code civil, retenu qu'une lettre du 1er février 2018 produite par le bailleur exprimait l'accord de ce dernier pour la libération des lieux par Mme [V], que, par lettre du même jour, celle-ci confirmait son départ et la nécessité de signer deux attestations pour pouvoir louer à nouveau les lieux, que le GFR ne s'était à aucun moment prévalu d'un préavis, si bien qu'était établie sa volonté de ne pas se prévaloir des dispositions de l'article 13 du bail et que celui-ci était résilié au 27 janvier 2018 par commun accord des parties.
Concernant la maison d'habitation, le tribunal a relevé que la SCI n'étant pas partie à l'instance, aucune réclamation ne pouvait être retenue de ce chef.
S'agissant de l'état des locaux à leur libération, le tribunal a retenu qu'aucun état des lieux n'avait été établi contradictoirement, y compris par huissier de justice, l'attestation émanant du maire de la commune n'ayant aucune valeur à cet égard.
1. Sur le bail et sa résiliation
Comme le soutient à bon droit Mme [V], l'accord conclu entre les parties le 1er mars 2014 s'analyse en un bail rural en ce qu'il porte sur des installations destinées à la préparation et à l'entraînement de chevaux de courses, activités réputées agricoles en vertu de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime.
Or, en application des dispositions d'ordre public des articles L. 411-1 et L. 411-5 de ce même code, un bail rural ne peut être consenti pour une durée inférieure à 9 ans nonobstant toute clause ou convention contraire.
Les clauses de l'accord en cause relatives à la durée du bail et aux conditions de son renouvellement doivent donc être réputées non écrites, de sorte que Mme [V] bénéficiait d'un bail rural de 9 ans à compter du 1er mars 2014.
Mme [V] soutient que doit également être réputée non écrite la clause de l'accord litigieux imposant au preneur un préavis de 6 mois pour résilier le bail, faisant valoir que le bail ne peut être résilié que par décision de justice en raison d'agissements fautifs, par la survenance des événements prévus aux articles L. 411-30, L. 411-32 à L. 411-34 et L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime ou encore par résiliation amiable.
Elle affirme avoir prévenu le GFR de son intention de quitter les lieux, sans toutefois l'établir par aucune des pièces versées aux débats.
En outre, l'intimée fait valoir que, dans ses lettres des 1er et 12 février 2018, le GFR n'a pas manifesté l'intention de se prévaloir du préavis de 6 mois stipulé dans l'accord de 2014, si bien que le bail a bien été résilié par l'accord des parties depuis le 27 janvier 2018 comme l'a retenu le tribunal.
Ainsi que le soutient à juste titre l'intimée, doit être réputée non écrite la clause de l'accord litigieux imposant au preneur un préavis de 6 mois pour résilier le bail, dès lors que le bail rural ne peut être résilié que par décision de justice en raison d'agissements fautifs du preneur au sens de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, par la survenance des événements prévus aux articles L. 411-30, L. 411-32 à L. 411-34 et L. 411-64 ou encore par résiliation amiable.
En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que les lettres adressées par le bailleur les 1er et 12 février 2018 traduisaient sa volonté de prendre acte de la résiliation du bail en cause au 27 janvier 2018 en vue de relouer les installations objet dudit bail.
Il s'ensuit que le rejet des demandes formées par le GFR au titre des loyers du 1er février au 27 août 2018 sera confirmé.
3. Sur les demandes relatives à la remise en état des lieux
Selon l'article 1730 du code civil, le preneur sortant a l'obligation de restituer le fonds loué tel qu'il l'a reçu tout au moins lorsqu'un état des lieux a été dressé à son entrée.
S'il n'en a pas été fait, en application de l'article 1731, le preneur est présumé avoir reçu le domaine en bon état et il doit le rendre tel sauf à rapporter la preuve contraire, cette présomption concernant les bâtiments et non les terres louées.
Suivant l'article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Mais le preneur n'est pas tenu à réparation s'il établit que les détériorations ont pour origine un cas de force majeure ou sont dues à la vétusté.
En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée ni de sortie n'a été établi par les parties, amiablement ou par huissier de justice.
Comme l'a exactement retenu le tribunal, le GFR ne rapporte pas à suffisance la preuve, dont la charge lui incombe, de la réalité du mauvais état d'entretien des installations libérées par Mme [V].
En effet, ne présente pas de valeur probante suffisante l'attestation établie par le maire de la commune où sont situés les locaux en cause et les photographies prises par ce dernier le 27 août 2018, alors même que Mme [V] a quitté les lieux le 27 janvier 2018, soit 7 mois auparavant.
Le rejet des demandes formées par le GFR de ce chef sera donc confirmé.
3. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.
Le GFR, qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande d'indemnité de procédure et condamné à payer à Mme [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne le groupement foncier rural du Vivier tranchant aux dépens d'appel et à payer à Mme [U] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
N. LE GALLF. EMILY
