AFFAIRE : N° RG 20/01601 -
N° Portalis DBVC-V-B7E-GSM2
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION du Tribunal de proximité de VIRE en date du 13 Août 2020
RG n° 1118000177
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 09 JUIN 2022
APPELANTE :
Madame [Y] [B] [K] [O]
née le 16 Avril 1977 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Sébastien SEROT, substitué par Me Rémi PICHON, avocats au barreau de CAEN
INTIME :
Monsieur [I] [A] [H] [M]
né le 29 Décembre 1938 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté et assisté de Me Guillaume CHANUT, substitué par Me Denis LESCAILLEZ, avocats au barreau de CAEN
DEBATS : A l'audience publique du 28 mars 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GANCE, Conseiller,
ARRÊT prononcé publiquement le 09 juin 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
Par acte sous seing privé du 29 juin 2016 à effet du 15 juillet 2016, M. [I] [M] a donné à bail à Mme [Y] [O] un logement à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel de 400€, outre les charges.
Par acte d'huissier en date du 5 juin 2018, le bailleur a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer les loyers et charges échus d'un montant de 8064€, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par jugement 13 août 2020, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de proximité de Vire, saisi par M. [M], a :
- déclaré l'assignation délivrée par M. [M] recevable ;
- condamné Mme [O] à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, la somme de 4.163 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- constaté à compter du 6 août 2018, la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2016 entre les parties, par l'effet de la clause résolutoire ;
- ordonné l'expulsion de Mme [O] et tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux ;
- dit que Mme [O] devra payer à M. [M] une indemnité d'occupation de 400 euros à compter du 6 août 2018 et jusqu'à la libération complète des lieux, sous déduction des sommes déjà décomptées au 4 juin 2020 ;
- rejeté le surplus des demandes des parties ;
- dit n'y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [O] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
- rappelé que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
- avant-dire droit ordonné une mesure d'expertise aux frais avancés par moitié par chacune des parties et désigné pour y procéder M. [U].
Par déclaration en date du 25 août 2020, Mme [O] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2022, M. [M] demande de :
- Constater que la cour n'est pas saisie de la demande d'infirmation du jugement entrepris sur le chef de l'expulsion de Madame [O] du logement loué, celle-ci ne contestant que l'expulsion de « Madame [Y] [M] » ;
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- Débouter Madame [Y] [O] de toutes ses demandes ;
- Vu l'évolution du litige, Condamner Madame [Y] [O] à remettre en état le logement loué ou subsidiairement, Condamner Madame [Y] [O] à lui régler la somme de 25 000€ à titre de provision sur les travaux de remise en état à réaliser sauf à parfaire compte tenu du rapport d'expertise de Monsieur [U] à intervenir ;
- Condamner Madame [Y] [O] à lui payer la somme de 5 000€ pour procédure abusive ;
En toute hypothèse
- Condamner Madame [Y] [O] à lui payer la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2022 , Mme [O] demande de :
- Révoquer l'ordonnance de clôture rendue par le Conseiller de la mise en état le 02 mars 2022 ;
- En conséquence, déclarer recevables les présentes conclusions et demandes ;
- Subsidiairement, déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Monsieur [I] [M] le 1er mars 2022 ;
- Infirmer partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
- Débouter Monsieur [I] [M] de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamner Monsieur [I] [M] à lui verser la somme de 6.477,78€ au titre du remboursement du coût des travaux de rénovation payés par la locataire ;
- Condamner Monsieur [I] [M] à lui verser la somme de 19.000€ au titre du remboursement des loyers indûment payés ;
- Prononcer la déchéance des effets du commandement de payer délivré le 05 juin 2018 et la déchéance des effets de la clause résolutoire du bail d'habitation ;
- Prononcer la nullité du congé délivré par Monsieur [I] [M] daté du 14 novembre 2019 ;
- Condamner Monsieur [I] [M] à réaliser, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte financière de 500€ par jour de retard passé ce délai, les travaux permettant de rendre le logement donné à décent et résultant notamment du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [R] [U] du 13 avril 2021, tels que ci-après décrits :
o Reprise de murs en moellons du logement afin de remédier aux infiltrations d'eau dans le bien ;
o Reprise du support du solivage du plancher haut rez-de-chaussée, de la poutre et des madriers de la cuisine ;
o Mise en conformité de l'installation électrique de l'ensemble du logement ;
o Mise en sécurité de la trémie et de l'escalier permettant d'accéder à l'étage ;
o Installation d'un système de chauffage dans l'ensemble des chambres du logement ;
o Mise en conformité du réseau d'assainissement du logement permettant de garantir l'évacuation des eaux usées du logement donné à bail.
- Autoriser Madame [Y] [O] à suspendre le paiement des loyers et charges jusqu'à la réalisation effective des travaux par Monsieur [I] [M] permettant de rendre le logement décent, laquelle sera constatée par une décision de la Caisse d'Allocations Familiales du CALVADOS ;
- Condamner Monsieur [I] [M] à lui verser la somme de 3.000€ en réparation de ses préjudices résultant de l'exécution déloyale du contrat de bail et de la procédure abusive mise en oeuvre par celui-ci ;
- Condamner Monsieur [I] [M] à lui verser la somme de 6.000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2022.
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
A titre liminaire, l'ordonnance de clôture du 2 mars 2022 ayant été révoquée par le conseiller de la mise en état et la nouvelle clôture fixée au 16 mars 2022 suivant ordonnance du même jour, la demande présentée à cette fin par Mme [O] est devenue sans objet.
Partant, la recevabilité de ses conclusions notifiées le 4 mars 2022 n'est pas discutée.
I. Sur les demandes de M. [M] en paiement des loyers, résiliation de bail et expulsion
A titre liminaire, M. [M] ne peut valablement se prévaloir de l'erreur matérielle affectant la déclaration d'appel de Mme [O], qui critique le jugement en ce qu'il a autorisé l'explusion de 'Mme [Y] [M]', pour soutenir que la cour ne serait pas saisie du chef de disposition relatif à l'expulsion.
Ce moyen est donc rejeté.
Il résulte du contrat de bail et du décompte de créance établi par le bailleur qu'au jour de la délivrance du commandement en date du 5 juin 2018, Mme [O] était redevable de la somme de 8064€ à titre de loyers et charges.
Le premier juge a déduit à juste titre de ce montant un rappel d'allocation logement de 3901€ versé directement entre les mains de M. [M] par la CAF en septembre 2019 (pièce n° 49 de l'appelante), soit un solde dû de 4163€.
Les pièces du dossier établissent que la suspension du versement de l'allocation logement est imputable au défaut de paiement des loyers par la locataire.
Mme [O] oppose aux prétentions de M. [M] l'exception d'inexécution dans le paiement des loyers en invoquant le caractère indécent du logement donné à bail.
Elle ajoute qu'il avait été convenu avec M. [M], dès le début de la location, qu'elle prendrait en charge divers travaux, en franchise de loyers ; qu'elle a ainsi notamment réalisé des travaux de débroussaillage, remise en peinture, remplacement du tableau électrique et de l'intégralité des radiateurs électriques et aménagé les combles, pour un montant total de 6477,08€, ce qui justifie le défaut de paiement des loyers.
M. [M] réfute ces allégations, faisant valoir que les travaux entrepris par Mme [M], sans son autorisation et à son insu, ont rendu la maison insalubre et conduit à son classement en logement indécent par la CAF à compter du 21 avril 2021.
Le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant d'une part qu'en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, Mme [O] ne pouvait pas s'exonérer de son obligation de paiement des loyers, d'autre part que la preuve d'un accord entre les parties aux termes duquel le bailleur aurait accepté une dispense de loyers en contrepartie de la réalisation de travaux par la locataire n'est pas rapportée.
La cour ajoute que le fait que M. [M] ait en 2014-2015, avant la conclusion du bail, effectué des travaux de charpente, couverture et création de trois lucarnes, est insuffisant à démontrer l'existence d'une autorisation de sa part pour notamment l'aménagement du grenier.
En outre, il convient de rappeler qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, Mme [O] est présumée avoir pris le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil) ; qu'elle n'apporte pas la preuve contraire; qu'elle ne justifie pas de la nécessité des travaux litigieux ni avoir préalablement informé le bailleur ni mis celui-ci en demeure d'exécuter les réparations lui incombant le cas échéant.
Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de Mme [O] en remboursement de la somme de 6477,08€.
En conséquence, Mme [O] n'est pas fondée à opposer au bailleur ni une exception d'inexécution ni un prétendu accord la déchargeant de son obligation contractuelle ni une extinction de la dette locative par voie de compensation avec une créance au titre de travaux de rénovation.
Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [O] au paiement de la somme de 4163€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Si cette dernière a repris le règlement des loyers à compter de juillet 2018, en revanche aucune régularisation totale n'a eu lieu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
En outre, au vu de ce qui a été jugé plus haut, le moyen soulevé par Mme [O] tiré de la déchéance des effets de la clause résolutoire en raison de l'extinction de la dette de loyers ne peut prospérer.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 août 2018 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de l'appelante et mis à sa charge une indemnité d'occupation.
II. Sur les demandes reconventionnelles liées à l'indécence du logement
L'article 568 du code de procédure civile dispose que lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.
Le premier juge a, à la demande de Mme [O], ordonné avant dire droit une expertise judiciaire afin de déterminer la cause des désordres invoqués affectant le logement (infiltrations d'eau, tranchée non rebouchée ...), les travaux à réaliser pour les faire cesser, leur coût et leur durée, préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002, indiquer les dommages subis par les parties et fournir tous éléments sur les responsabilités encourues.
M. [U] a déposé son rapport en cours de procédure, soit le 12 avril 2021, concluant, entre autre, que la maison remplit partiellement les critères de décence.
Se fondant sur ce rapport et sur le classement de la CAF du 21 avril 2021, Mme [O] invoque le caractère indécent du logement pour solliciter la condamnation de M. [M] à lui restituer l'intégralité des loyers payés du 15 juillet 2016 jusqu'au 2 mars 2022, soit la somme de 19 000€ représentant 47,5 mensualités réglées (67,5-20=47,5 x 400€).
Compte tenu des motifs énoncés plus haut, cette demande ne pourra pas prospérer pour les loyers réglés antérieurement à la résiliation du bail à effet du 6 août 2018, l'exception d'inexécution n'ayant pas à cet égard été retenue.
L'appelante réclame en outre la condamnation de M. [M], sous astreinte, à réaliser les travaux permettant de rendre le logement décent ainsi que la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [M], quant à lui, sollicite la condamnation de Mme [O] à remettre en état le logement ou subsidiairement à lui payer la somme de 25 000€ à titre de provision à valoir sur les travaux de remise en état.
L'ensemble de ces prétentions fait directement suite au rapport de l'expert judiciaire désigné avant dire droit par le tribunal.
Le présent arrêt n'infirmant ni n'annulant le jugement ayant ordonné la mesure d'instruction, la cour n'a pas la faculté d'évoquer les points non jugés en première instance.
Par suite, il convient de renvoyer la cause et les parties devant le premier juge pour qu'il statue sur les demandes des parties ci-dessus rappelées.
III. Sur les autres demandes
Compte tenu du constat de la résiliation du bail au 6 août 2018, c'est pertinemment que le premier juge a déclaré la demande de nullité du congé pour reprendre, délivré par M. [M] le 14 novembre 2019, sans objet.
Mme [O] sollicite une indemnité de 3000€ pour exécution déloyale du contrat et procédure abusive.
L'action du bailleur étant accueillie et les prétentions de la locataire rejetées, cette dernière ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est confirmé sur ce point.
M. [M] sollicite une indemnité de 5000€ pour procédure abusive.
L'appel de Mme [O], quoique mal fondé, ne procède pas d'un comportement fautif de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice ou de contester une décision. En conséquence M. [M] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.
IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
Mme [O] succombant, est condamnée aux dépens de l'appel et est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter M. [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,
DECLARE la demande de Mme [O] de révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 2 mars 2022 sans objet ;
REJETTE la demande de M. [M] tendant à voir constater que la cour n'est pas saisie de la demande d'infirmation du jugement entrepris sur le chef de l'expulsion de Madame [O] ;
CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;
Y ajoutant,
DEBOUTE M. [M] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [Y] [O] aux dépens de l'appel ;
RENVOIE la cause et les parties devant le tribunal de proximité de Vire afin qu'il statue sur les prétentions des parties faisant suite au rapport d'expertise judiciaire de M. [U] déposé le 12 avril 2021.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
N. LE GALLF. EMILY
