COUR D'APPEL DE CAEN
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
----------03 Novembre 2008---------- DOSSIER No 05 / 01115----------
Maurice X...
C /
SEMAEB
---------- ARRET DU
trois Novembre deux mille huit
APPELANT
Monsieur Maurice X.........
représenté par Me Philippe OLIVE, avocat au barreau de RENNES
INTIMEE
LA SOCIETE TERRITOIRES, venant aux droits de la S. E. M. A. E. B. Sise Immeuble AGORA 1, rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz CS 50726 35207 RENNES CEDEX 2
représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
EN PRESENCE DE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Trésorerie Générale de Basse-Normandie 7 Boulevard Bertrand 14034 CAEN CEDEX
représenté par Monsieur Michel Y... Inspecteur Principal à la Direction des Services Fiscaux d'Ille et Vilaine Boulevard de la liberté 35021 RENNES CEDEX 9
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame GUENIER LEFEVRE, Présidente de la Chambre des Expropriations désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 11 janvier 2007
Madame PORTMANN, Vice-présidente au Tribunal de Grande Instance d'Alençon, Juge titulaire de l'Expropriation pour le département de l'Orne, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 11 septembre 2006
Monsieur LE BOURVELLEC, Juge au Tribunal de Grande Instance de Caen, Juge titulaire de l'Expropriation pour le département du Calvados, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 28 août 2007
GREFFIER lors des débats :
Madame ALLAIN
DEBATS :
A l'audience publique du 16 Juin 2008
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement le trois Novembre deux mille huit par mise à disposition au greffe et signé par Madame GUENIER-LEFEVRE, Présidente et Madame ANDRE, Greffière à laquelle la minute a été remise.
* * *
L'appelant a saisi la Cour d ‘ Appel de CAEN le 31 mars 2005 suite à l'arrêt rendu le 25 janvier 2005 par la cour de cassation lequel arrêt a cassé et annulé l'arrêt rendu le 24 octobre 2003 par la Cour d'Appel de RENNES laquelle se trouvait saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 novembre 2001 par le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine. l
Le Commissaire du Gouvernement a adressé ses conclusions le 6 septembre 2005 notifiées le 9 septembre 2005.
L'appelant a déposé un mémoire en réponse le 14 septembre 2005 notifié le 22 septembre 2005.
Les parties ont été convoquées le 20 septembre 2005 pour l'audience du 24 octobre 2005.
Un arrêt avant dire droit ordonnant une expertise a été rendu le 28 novembre 2005.
Le rapport a été déposé le 22 mars 2007 notifié le 23 mars.
L'appelant a déposé un mémoire après expertise le 19 avril 2007 notifié le 20 avril 2007.
Les parties ont été convoquées le 14 mai 2007 pour l'audience du 17 décembre 2007, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 16 juin 2008.
L'intimée a déposé un mémoire après dépôt du rapport d'expertise le 1er avril 2008 notifié le jour même.
L'appelant a déposé un mémoire en réponse suite au dépôt du rapport d'expertise le 5 juin 2008 notifié le 10 juin 2008.
* * *
I-PROCEDURE
Vu le code de l'expropriation,
Vu le jugement du 16 novembre 2001, par lequel le juge de l'expropriation du département d'Ille-et-Vilaine statuant dans une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique engagée par la société D'économie Mixte pour L'aménagement et L'équipement de la Bretagne (SEMAEB), a fixé en faveur de monsieur Maurice X... à la somme de 176 544, 82 F le montant total de l'indemnisation devant lui être versé pour la dépossession immobilière de trois parcelles situées communes du RHEU, près de Rennes, cadastrées section ZP No 27 d'une superficie de 15 533 m ², ZA No 125 d'une superficie de 546 m ² et ZE No 351 d'une superficie de 7422 m ² ; pour laquelle l'autorité expropriante offrait une indemnité totale de 167 800 F.
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Rennes en date du 24 octobre 2003 par lequel l'ensemble des dispositions du jugement précité ont été confirmées,
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 25 janvier 2005,
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Caen du 28 novembre 2005, prescrivant avant dire droit une expertise,
Vu le rapport d'expertise déposé le 22 mars 2007, notifié aux parties par lettre recommandée le 26 mars suivant,
Vu le mémoire de monsieur Maurice X..., appelant, déposé le 19 avril 2007 et notifié aux parties par lettres du 20 avril suivant,
Vu le mémoire en réponse de la société TERRITOIRES, intimée, déposé le 1er avril 2008 et notifié aux parties par lettres recommandées reçues le 4 avril suivant,
Vu le mémoire en réponse, de Monsieur Maurice X..., déposé le 5 juin 2008 et notifié aux parties par lettre adressée le 10 juin suivant,
Vu la convocation à l'audience du 16 juin 2008,
II-DISCUSSION
1) sur la présence aux débats du commissaire du gouvernement,
Sans que l'appelant explicite les raisons de la demande qu'il forme de voir " dire et juger que les débats devront avoir lieu hors la présence du commissaire du gouvernement ", il y a lieu de constater, sans que le non-respect des dispositions du décret du 13 mai 2005 sur les modalités de désignation du commissaire du gouvernement ait été seulement allégué, que les conclusions de ce dernier établies postérieurement à l'entrée en vigueur dudit décret ont été adressées à chacune des parties en cause par lettres recommandées reçues respectivement les 9 et 20 septembre 2005.
Dès lors la demande tendant à voir exclure le commissaire du gouvernement et partant ses conclusions du 31 août 2005, des débats devra être rejetée.
2) sur le cadre juridique et factuel de la discussion
Dans le cadre d'un projet arrêté par délibérations du Conseil du District de l'agglomération rennaise en date des 22 juin et 21 décembre 1988, projet de réalisation d'une ZAC sur le territoire de la commune de LE RHEU, en Ille-et-Vilaine, la société SEMAEB, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société TERRITOIRE, a pris attache avec Monsieur Maurice X... propriétaire de trois parcelles dont l'acquisition nécessaire à l'aménagement de la ZAC a été déclarée d'utilité publique par arrêté du 13 novembre 2000 et 10 novembre 2005.
Les emprises toutes situées dans le secteur des Landes d'Apigné entre la RD 224 et la nouvelle quatre voies Rennes-Lorient, constituent deux ténements distants de plusieurs centaines de mètres l'un de l'autre.
Le premier d'une contenance de 15 333 m ² situé au lieu-dit MAHOMAT est composé de la seule parcelle section ZP No 27 (devenue ZP 181 182 183), le deuxième d'une contenance totale de 7968 m ² est composé des parcelles section ZA No 125 (au lieu-dit les CLOSIAUX) et ZE No 351 (devenue ZE 620 et 621) au lieu-dit " les CORMIERS), d'une contenance respective de 546 m ² et 7422 m ².
Le ténement correspondant à la parcelle anciennement ZP No 27 est constitué d'un terrain plat sensiblement trapézoïdal accessible par un chemin d'exploitation numéro 204.
Il est en nature de terre de culture et non clos.
La parcelle qui le constitue est louée au profit de Madame B..., exploitante agricole.
Face à cette parcelle, de l'autre côté de la RD No 224, se situe la zone dite du Chêne Vert laquelle est complètement bâtie.
Quant au second, il est également de forme trapézoïdale ; le terrain est en légère pente partiellement planté de 46 arbres fruitiers de rapport, le reste pour 3500 m ² en nature de terre de culture est également loué à Madame B....
Il est desservi par un chemin d'exploitation numéro 205 en façade duquel se trouve une petite haie bocagère plantée d'une centaine de petits arbustes de diverses essences.
Le terrain est selon l'expert " survolé " par une ligne de transport d'énergie électrique de très haute tension.
Il est admis que la parcelle cadastrée ZE No 27 est assez proche de l'actuelle RN 24, sans pour autant la joindre directement.
La distance entre la zone considérée et le centre de Rennes et de l'ordre de 8 km et la rocade de Rennes est à 5 km.
3) sur la date de référence
Constatant que la dernière modification de la zone NA où sont situés les biens était intervenue le 13 juin 1988, c'est cette date qui a été retenue et admise par les parties jusqu'à ce que monsieur Maurice X..., sans tirer aucune conséquence de ses observations dans le dispositif de son mémoire en réponse adressé le 5 juin 2008 à la cour, souligne au visa de deux arrêts de la cour d'appel de Rennes du 24 juin 2005 l'existence d'une difficulté sur ce point.
Or pour ce qui est précisément des parcelles appartenant à monsieur Maurice X..., il n'est pas contesté qu'elles sont situées dans le périmètre du droit de préemption urbain.
La date de référence doit selon les articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme être déterminée en référence à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant ou modifiant le plan local d'urbanisme en délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Rien ne démontre qu'une modification du POS au sens qui résulte des deux articles susvisés, soit intervenue postérieurement au 13 juin 1988 ni qu'en conséquence la date de référence ainsi fixée puisse être remise en cause.
Dès lors, le jugement fixant au 13 juin 1988 la date de référence sera confirmé sur ce point.
4) sur la qualification des parcelles,
A cette date, les biens expropriés sont situés en zone 2 NA c'est-à-dire en zone naturelle non équipée où l'urbanisation est prévue à moyen terme après modification du POS ou création d'une ZAC.
Les constructions y sont interdites seuls étant autorisés (sous réserve de ne pas compromettre les possibilités d'utilisation future du site à des fins urbaines) : l'aménagement l'extension et la remise en état des constructions existantes à usage d'habitation destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement des exploitations agricoles et les installations nécessaires à la poursuite des activités agricoles.
Les terrains sont donc situés dans une zone constructible mais à constructibilité limitée, rien ne venant démontrer que l'une des conditions de constructibilité définie par le POS est remplie.
Par ailleurs, du paragraphe 2 de la page 22 de l'expertise et du paragraphe 2 de la page 23, il résulte que les terrains en cause ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir au regard des exigences de l'article L. 13 – 15 du code de l'expropriation selon lequel cette qualification ne peut être attribuée qu'aux terrains effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et éventuellement un réseau d'assainissement de dimensions suffisantes.
En effet, alors que l'exproprié pour justifier de la suffisance des réseaux renvoie à la photographie d'un article du bulletin municipal de la commune dont aucune conclusion définitive ne peut être tirée sur ce point, les propos de l'expert permettent en revanche d'affirmer que les réseaux d'eau et d'électricité ne sont que voisins, qu'ils devraient être étendus jusqu'aux terrains et qu'ils sont insuffisants pour équiper la totalité de la ZAC.
Concernant la voirie, s'il est admis que chacun des ténement est desservi par un chemin, il est également reconnu qu'aucune parcelle n'a d'accès direct à la voie publique.
En conséquence c'est à juste titre que le juge du premier degré a rejeté la notion de terrain à bâtir.
Mais en considération de la proximité des terrains avec la ville de Rennes et sa rocade, ainsi qu'avec le centre de la commune du RHEU, présenté par l'expert comme un village résidentiel regroupant un habitat pavillonnaire de qualité, en considération également de la présence de la route nationale 24, route à quatre voies constituant la voie rapide Lorient-- Vannes, il convient de reconnaître aux parcelles en cause une situation privilégiée de nature à leur permettre de bénéficier d'une plus-value par rapport à des terrains standards de même catégorie.
III) sur l'estimation des emprises,
1) les offres et les demandes,
L'expropriant écartant la notion de situation privilégiée, conclut à la confirmation du jugement qui a fixé à 0, 9146 Euros M ² le montant de l'indemnité principale d'expropriation et propose donc ainsi la somme de 21. 620, 92 Euros à ce titre.
Il souligne que seules les références qu'il fournit en tant que termes de comparaison doivent être prises en compte, s'agissant de transactions récentes concernant des terrains de consistance juridique similaire et intéressant des parcelles situées près des emprises expropriées.
Il critique également la notion de valeur d'avenir retenue par l'expert.
Monsieur Maurice X... soutient que les terrains ont un caractère exceptionnel qui justifie que soient écartées les références apportées par l'expropriant et que soit retenue la proposition d'achat qui lui a été faite le 7 juillet 1989 à hauteur de 20 F le mètre carré et le 18 septembre 1989 à hauteur de 30 F le mètre carré.
Considérant que ces terrains doivent être qualifiés de terrains à bâtir, monsieur Maurice X... sollicite une indemnité à hauteur de 9, 14 € par mètre carré
Le commissaire du gouvernement avant expertise a conclu à la confirmation du jugement.
2) sur la valorisation de des terrains.
S'agissant de terrains agricoles, il est intéressant de noter que l'expert à dégagé une valeur de 0 ; 94 Euros pour des terres identiques, pour lesquelles aucune situation privilégiée n'a été retenue.
Cela dit, il apparaît que les termes de comparaison visés par l'exproprié ne peuvent être retenus à deux titres :
D'une part s'agissant des promesses d'achat, dans la mesure où il n'est pas allégué que celles ci aient dépassé l'état de promesse, elles ne peuvent en tant que telles, être considérées comme déterminantes pour constituer des éléments de comparaison permettant de fixer la valeur des terrains en cause.
S'agissant d'autre part des ventes de deux parcelles en zone du parc d'activités du chêne vert, elles ne peuvent non plus être retenues en ce qu'elles concernent des terrains viabilisés, qualité que ne présente pas les parcelles de Monsieur X....
Les conclusions de l'expertise ne peuvent être non plus retenues s'agissant de l'évaluation faite au regard de la qualité de terrain à bâtir
parce que cette qualité a été rejetée, et s'agissant de l'évaluation faite au regard d'une qualification de terrain en situation " particulière " justifiant que soit prise en considération la valeur d'avenir, parce que ne peut entrer en ligne de compte au regard de l'article L. 13 – 15 du code de l'expropriation la perspective au moment de l'évaluation, de travaux, d'opérations ou de modification de la règle d'utilisation des sols.
Et si, comme le conclut l'expert (cf p. 24 du rapport), l'étalement des décisions administratives dans le temps a pu défavoriser l'appréciation de ces terrains, le préjudice qui en résulte ne peut être rattaché à l'expropriation elle même, mais plutôt à la procédure administrative et à ses modalités, telles que mises en oeuvre pour exclure les terrains du marché foncier de l'agglomération de Rennes, préjudice qu'il n'appartient pas au juge de l'expropriation d'indemniser.
En définitive, seules les références versées par la société TERRITOIRES peuvent être retenues comme éléments de comparaison s'agissant de biens proches de ceux dont il est aujourd'hui question.
La première de ces ventes concerne un terrain d'une superficie totale de 80 a, 14 ca au prix de six francs le mètre carré et la deuxième un terrain de 8 ha 22 a 56 ca au prix de 5, 98 F le mètre carré, ces deux opérations ayant été réalisées au profit de la société SEMAEB aux droits de laquelle se présente aujourd'hui la société TERRITOIRES.
Il convient de souligner que dans ces deux opérations, les vendeurs (la commune du RHEU et le district urbain de l'agglomération rennaise), étaient des personnes publiques qui avaient un intérêt à la réalisation de la ZAC au coût le plus faible possible, ce qui conduit à relativiser l'enseignement pouvant être tiré de ces transactions au regard de la fixation du prix des terrains.
L'expert remarque qu'il n'existe pas ou peu dans le secteur libre de terrains comparables aux terrains concernés, il n'est donc pas possible que soient apportés d'autres éléments de comparaison.
En revanche, le rapport fait référence à des jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de Rennes, antérieurement au jugement entrepris et qui pour des terrains situés à 6 km au nord-est de Rennes, en zone NA, dans la ZAC de la Lande de Brin, a fixé à 4, 57 € le prix du mètre carré, portant même à 5, 34 € le prix du mètre carré pour une parcelle d'une très grande surface, différente en cela des parcelles aujourd'hui en cause.
Les deux premiers éléments qui peuvent être considérés comme pertinents puisqu'antérieurs à la date à laquelle il convient de se placer pour fixer la valeur des terrains, et concernant des terrains de surface comparable avec ceux de Monsieur Maurice X..., doivent cependant être relativisés puisque les biens de l'exproprié sont plus éloignés de la ville de Rennes que les parcelles objets des jugements,
et sont situés dans un site dont le commissaire du gouvernement a souligné l'importance des nuisances sonores et la mauvaise qualité de l'air sans être démenti sur ce point par l'exproprié.
Outre ces éléments, doit aussi être pris en considération le fait que la ZAC d'Apigne a été créée dans le but de développer autour de Rennes un site industriel et tertiaire, les terrains en cause n'étant pas dédiés à l'habitat individuel.
En conclusion, compte tenu de l'ensemble de ces données, il convient de fixer à 2 Euros par mètre carré la valeur des parcelles en cause.
Le jugement sera donc réformé sur ce point.
Ainsi l'indemnité principale des terrains libres d'occupation sera arrêtée selon les modalités suivantes :- parcelle ZP No 27 : 15 533 m ² X 2 Euros = 31 066 € – parcelle ZE No 351 : 7422 m ² X 2 Euros = 14 844 € – parcelle ZA No 125 : 546 m ² X 2 Euros = 1092 €
Sous total : 47 002 €
Il n'est pas contesté que les parcelles numéro ZP No 27 et ZE No 351 pour 3500 m ² étaient occupées. À ce titre un abattement de 10 % pour occupation doit être soustrait des sommes allouées, soit 3106 € pour la parcelle ZP No 27 et 784, 40 € pour la parcelle ZE No 351.
Le total de l'indemnité principale doit donc être fixé à la somme de 43 111, 60 €.
3) sur les indemnités accessoires,
a-l'indemnité de remploi,
Les modalités de calcul de l'indemnité de remploi telle que retenue par le juge, (15 % jusqu'à 15. 244 Euros et 10 % au delà), n'ont été remises en cause par aucune des parties.
Elles seront donc appliquées en l'espèce, soit : 15. 244 Euros X 15 % = 2. 286, 60 Euros 27. 867, 60 X 10 % = 2. 786, 76 Euros
le total de l'indemnité de remploi est de 5073, 36 Euros.
b-indemnité pour perte d'arbres,
Alors que l'expropriant accepte de régler la somme fixée à ce titre par le premier juge sur la base d'une valorisation de chaque arbre à hauteur de 76, 23 Euros, Monsieur Maurice X... conteste cette somme et souhaite que soit pris en compte le rendement pour les valoriser.
Mais dans la mesure où rien n'est démontré de la variété de chaque arbre, leur âge, leur taux de production, ni de l'exacte rendement que chaque arbre lui procure ou aurait pu lui procurer, il convient de retenir la méthode par comparaison appliquée par le premier juge, lequel a à juste titre tenu compte de ce que Monsieur Maurice X... vendait une petite partie de sa récolte et fixé à 76, 23 Euros la valorisation de chaque arbre, soit 76, 23 X 46 = 3. 506, 58 Euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
c-indemnité pour perte de haie bocagère.
Alors que l'emprise est totale sur les parcelles concernées, il n'est pas établi que la haie qui doit être détruite devra être replantée.
Aucune indemnisation au titre de cette réimplantation ne peut donc être allouée.
En revanche, alors que la faible croissance des végétaux stigmatisée dans le jugement n'a pas été contestée, il convient de confirmer la somme allouée à ce titre, soit 914, 69 Euros.
d-indemnité pour perte de la valeur de la maison,
Alors que Monsieur Maurice X... soutient que sa maison perdra de la valeur pour être située au coeur de la ZAC, le préjudice ainsi invoqué ne peut être rattaché à l'expropriation qui ne concerne que des parcelles éloignées de l'immeuble en cause.
Cette demande doit donc être déclarée irrecevable comme ne ressortant pas de la compétence du juge de l'expropriation.
Eu égard à l'issue du litige, la société TERRITOIRES supportera les frais irrépétibles engagés par Monsieur Maurice X... dans l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS,
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 176. 544, 82 FRCS le total du montant de l'indemnité d'expropriation due par la société TERRITOIRES à Monsieur Maurice X...,
FIXE au 13 juin 1988 la date de référence,
FIXE au jour du prononcé du jugement, à la somme de 43. 111, 60 Euros l'indemnité principale due par la société TERRITOIRES venant aux droits de la SEMAEB à Monsieur Maurice X... pour dépossession du bien immobilier figurant au cadastre de la commune de le RHEU, section ZP No 27 d'une superficie de 15 533 m ², ZA No 125 d'une
superficie de 546 m ² et ZE No 351 d'une superficie de 7422 m ², à 5. 073, 36 € le montant de l'indemnité de remploi y afférent, à 3. 506, 58 Euros le montant de l'indemnité pour perte d'arbre et à 914, 69 Euros le montant de l'indemnité pour perte de haie bocagère.
CONDAMNE la société TERRITOIRES à verser à Monsieur Maurice X... la somme de 3. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
REJETTE l'ensemble des autres demandes,
Dit que les dépens de la procédure d'instance et d'appel seront supportés par la société TERRITOIRES.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
D. ANDRE S. GUENIER-LEFEVRE
