15 Octobre 2007------------06 / 02614------------
Consorts X... / SA NORMANDIE AMENAGEMENT
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COUR D'APPEL DE CAEN
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRET DU quinze octobre deux mille sept
APPELANTES :
Madame X... Roselyne épouse Y...... 14123 IFS
Monsieur X... Lionel... 14123 IFS
Monsieur X... Thierry ... 14270 CONDE SUR IFS
Tous représentés par la SCP DRUAIS MICHEL LAHALLE (avocats au barreau de RENNES)
INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE :
SA NORMANDIE AMENAGEMENT ...14460 COLOMBELLES
Représentée par Me AUGER (avocat au barreau de CAEN)
EN PRESENCE DE :
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Trésorerie Générale de Basse Normandie Hôtel des Finances Gambetta 6 Place Gambetta 14048 CAEN CEDEX
Représentée par Monsieur Yves PRUVOT, Inspecteur Principal au Service France-Domaine de la Trésorerie Générale du Calvados par pouvoir en date du 30 janvier 2007.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Mme GUENIER-LEFEVRE, Présidente de la Chambre des Expropriations désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 13 juillet 2007.
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Mme PORTMANN, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance d'Alençon, Juge Titulaire de l'Expropriation pour le département de l'Orne désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 11 septembre 2006.
M. TAMION, Juge au Tribunal de Grande Instance de COUTANCES, Juge Titulaire de l'expropriation pour le département de la Manche désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président, en date du 16 septembre 2004.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame ANDRE
DEBATS
A l'audience publique du 18 juin 2007
ARRET
Contradictoire
Prononcé publiquement le QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE SEPT par mise à disposition au greffe et signé par Madame GUENIER-LEFEVRE, Présidente et Madame LEDOUX, greffière, à laquelle la minute a été remise.
* * * Les appelants ont déposé leur mémoire le 23 octobre 2006 notifié le 2 novembre 2006.
Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 21 novembre 2006 notifiées les 24 et 25 novembre 2006.
L'intimée a déposé son mémoire le 30 novembre 2006 notifié les 5 et 6 décembre 2006.
Les parties ont été convoquées le 9 janvier 2007 pour l'audience du 18 juin 2007.
Les appelants ont déposé un mémoire en réponse, une note complémentaire no2 et des annexes le 4 juin 2007 notifiés le 6 juin 2007.
L'intimée a déposé un mémoire en réplique le 14 juin 2007 notifié le 18 juin 2007.
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I-PROCEDURE
Vu le code de l'expropriation,
Vu le jugement du 28 juillet 2006, par lequel le juge de l'expropriation du département du Calvados statuant dans une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique engagée par la Société NORMANDIE AMENAGEMENT a fixé en faveur de consorts X..., l'indemnisation suivante : – indemnité principale : 131 904 € (parcelle BK No 87) et 538 320 € (parcelle BK No 99) – indemnité de remploi : 68 0 22 € pour la dépossession immobilière de deux parcelles situées à IFS, au-dessus du boulevard périphérique sud de Caen et à l'est de la R. N. 158 cadastrées : – section BK No 99 (autrefois AP No 311) pour 5 ha 38a 32 ca située en bordure de la quatre voies futures A88, – section BK No 87 (autrefois AP No 319) pour 1 ha 09 a 92 ca, située au niveau de l'embranchement avec la RD 120 qui mène à HUBERT FOLIE et SOLIERS, soit une emprise totale de 6 ha, 48 a 24 ca, pour laquelle l'autorité expropriante offrait une indemnité principale de 155 577, 60 € et 16 557, 76 € à titre d'indemnité de remploi.
Vu l'appel interjeté par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel de Caen le 25 août 2006 et émanant de Maître Jacques DRUAIS, représentant les consorts X..., lesquels ont déclaré qu'ils faisaient élection de domicile à son cabinet,
Vu le mémoire de l'appelante déposé le 23 octobre 2006 au greffe de la cour et notifié par lettres recommandées adressées le 2 novembre suivant,
Vu le mémoire de la Société NORMANDIE AMENAGEMENT appelante incidente déposé à la cour le 30 novembre 2006 et notifié par lettres recommandées adressées les 5 et 6 décembre 2006,
Vu les conclusions du commissaire du gouvernement déposées au greffe de la cour d'appel le 21 novembre 2006 et notifiées aux parties par lettre recommandée adressée le 24 novembre suivant,
Vu le mémoire en réponse des appelants principaux déposé au greffe de la Cour le 4 juin 2007 et notifié aux parties par lettres recommandées le 7 juin suivant,
Vu le mémoire en réplique l'appelante incidente principale déposé au greffe de la cour le 14 juin 2007 et notifiés aux parties par lettres recommandées du même jour,
Vu les convocations régulièrement adressées ou parties le 9 janvier 2007 pour l'audience du 18 juin suivant, date à laquelle les débats ont eu lieu contradictoirement,
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Vu les notes en délibéré expressément autorisées à l'audience et parvenues au greffe de la Cour les 13 juillet et 24 aout 2007,
II-DISCUSSION
A-Sur la régularité de la procédure
Les appelants sollicitent au principal l'annulation du jugement prononcé pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau code de procédure civile et non respect des dispositions de l'article R. 13 – 25 du code de l'expropriation
1) sur la violation de l'article 16 du nouveau code de procédure civile,
Les appelants sollicitent l'annulation du jugement prononcé pour violation des dispositions de l'article ci dessus visé, estimant que c'était à tort que le juge de l'expropriation avait considéré que le principe du contradictoire avait été respecté en ce que les expropriés avaient reçu 21 jours avant l'audience de plaidoiries les plans des réseaux que l'expropriant ne leur avait pas adressé en leur notifiant leur mémoire initial.
Les consorts X... soutiennent en effet que d'autres pièces accompagnaient éventuellement le mémoire adressé au juge dont ils n'ont à ce jour pas eu connaissance.
S'agissant d'une irrégularité de forme c'est à celui qui l'invoque de prouver le grief qu'elle lui cause.
Or, alors que les consorts X... ne méconnaissent pas avoir eu la possibilité de répliquer par un mémoire en réponse au plan des réseaux versés aux débats 21 jours avant l'audience de plaidoiries, ils n'apportent pas la preuve que d'autres pièces que celle-ci aient été jointes au mémoire saisissant le juge de l'expropriation.
Ce faisant ils n'apportent pas la preuve qu'ils n'ont pu débattre de l'ensemble des pièces communiquées au juge et qu'ils aient de ce fait subi un grief justifiant l'annulation de la procédure.
2) sur l'absence d'éléments de comparaison
Les consorts X... soutiennent encore qu'en invoquant seulement des accords amiables sont versés à l'appui de son mémoire des éléments de comparaison l'autorité expropriante ne respectait pas l'obligation qui lui est faite par l'article R. 13 – 25 du code de l'expropriation selon lequel les mémoires doivent comporter l'exposé des moyens et les conclusions des parties.
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Mais comme le soulignait le juge de première instance, et indépendamment de la question relative à l'étendue de la déclaration d'utilité publique (DUP), laquelle sera tranchée ci après, il convient d'observer que l'autorité expropriante dans l'optique qui était la sienne, a fourni des éléments relatifs aux accords amiables intervenus pour les autres terrains inclus dans la Zone d'Aménagement concerté (ZAC), éléments dont la pertinence pouvait être discutée dans le cadre du débat contradictoire.
C'est donc à juste titre que l'expropriant a été considéré comme ayant répondu à l'obligation posée par l'article susvisé.
La demande tendant à l'annulation du jugement prononcé le 28 juillet 2006 sera donc rejetée.
B-Au fond,
1) sur le cadre juridique et factuel de la discussion
Dans le cadre d'un projet d'aménagement d'un parc d'activités, la communauté d'agglomération Caen la Mer a demandé l'intervention de la Société NORMANDIE AMENAGEMENT pour l'acquisition de terrains dans le périmètre de la zone d'aménagement concertée dite " Object'Ifs Sud ", sur le territoire de la commune d'Ifs, dans le Calvados.
Un arrêté préfectoral en date du 13 septembre 2005 a déclaré l'opération d'utilité publique.
Et un arrêté de cessibilité pris par le préfet du Calvados le 21 décembre 2005 a déclaré cessibles au profit de la Société NORMANDIE AMENAGEMENT les parcelles appartenant aux consorts X....
Parmi les terrains déclarés cessibles par arrêté du 21 décembre 2005, figurent les parcelles cadastrées section BK 87 et BK 99 pour une superficie de 64. 824 m ² appartenant aux Consorts X....
Les biens expropriés sont situés dans une Zone d'Aménagement Concerté d'une surface totale de 106 ha, pour laquelle une intégration au Plan d'Occupation des Sols de la commune a été validée le 2 décembre 2002.
Cette intégration a eu pour conséquence d'étendre le droit de préemption urbain à toute cette zone.
Les biens expropriés sont situés en zone Ueza c'est-à-dire en zone d'activités destinées à recevoir essentiellement des activités commerciales de bureaux de services.
La constructibilité des deux parcelles n'a d'ailleurs pas été mise en cause.
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Il s'agit de deux parcelles en nature de labour de relief plan.
La parcelle BK No 87 d'1 ha 09 a 92ca est située à l'embranchement avec la route départementale 120 avec laquelle elle a une façade de 50 mètres et qui mène vers deux villages.
Ce terrain est traversé en son milieu par une zone de lignes à haute tension sur une bande de 25 mètres du 50 mètres, laquelle fait l'objet d'une servitude légale générant un certain nombre de contraintes.
La parcelle BK No 99 d'une surface de 5 ha 38a 32 est située à l'est en bordure de la quatre voies RN 158 qui deviendra l'A88 et à l'ouest par la rue Paul BOUCHEROT.
2) sur la date de référence
Il a été rappelé que les immeubles en cause étaient situés dans une zone d'aménagement concerté intégrée au plan d'occupation des sols, cette intégration ayant eu pour conséquence d'étendre le droit de préemption urbain toute cette zone.
Dès lors et en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme lequel s'est lui-même référence aux dispositions de l'article L. 213-4 du même code, il convient de se référer pour fixer la date de référence à la date de la dernière révision du plan d'occupation des sols laquelle a été faite le 21 février 2006.
La date fixée par le juge de première instance et non critiquée au demeurant sera donc retenue.
Le jugement sera confirmé sur ce point
3) sur la qualification des parcelles,
Les consorts X... soutiennent que leurs parcelles doivent recevoir la qualification de terrain à bâtir considérant que les conditions de l'article L. 13 – 15 II du code de l'expropriation sont réunies alors que la Société NORMANDIE AMENAGEMENT estime au contraire que les parcelles en cause doivent être considérées comme terres agricoles en situation privilégiées puisqu'elles ne sont pas desservies par des réseaux et une voirie appartenant à la collectivité publique et en toute hypothèse que les réseaux en place sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone.
L'article L. 13 – 15 du code de l'expropriation détermine strictement les conditions dans lesquelles des parcelles peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.
Il en résulte que quelque soit son utilisation un terrain peut être qualifié de terrain à bâtir s'il est établi qu'il est situé dans un secteur désigné comme
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constructible par un plan d'occupation des sols et effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et éventuellement un réseau d'assainissement à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains, l'appréciation des dimensions devant être faite au regard de l'ensemble de la zone lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols.
a) la parcelle BK No 87 (10. 992 m ²).
A la lumière des pièces 1 et 10 bis de l'intimé, il apparaît que la parcelle est enclavée, mais qu'elle bénéficie néanmoins à proximité d'un accès à une voie carrossable et le long de cette voie d'une canalisation d'eau potable de 80 mm de diamètre d'un réseau électrique de basse tension et d'une canalisation d'évacuation des eaux usées d'un diamètre de 150 mm, ce qui, sans que cela soit contesté était le cas avant même l'aménagement de la ZAC.
Mais concernant ces anciens réseaux leur caractère suffisant au regard de la totalité de la superficie, qu'il n'y a pas lieu de limiter à la zone Ueza, mais qui au vu des modalités de rédaction de l'article susvisé concerne l'ensemble de la ZAC, n'est pas démontré, alors que Monsieur le Commissaire du Gouvernement souligne seulement que " le raccordement de la parcelle y est possible sans pouvoir affirmer que l'alimentation de la totalité de la superficie aurait été assurée.
Reste qu'il existe de nouveaux réseaux, créés par l'aménageur dont le caractère suffisant n'est pas contesté, mais dont l'accessibilité est discutée par la Société NORMANDIE AMENAGEMENT qui soutient que la parcelle est enclavée puisqu'elle est bordée au nord par la parcelle numéro 94 à l'ouest par la numéro 89, à l'est par la parcelle numéro 86 et au sud par la numéro 88.
Cette situation résulte effectivement de la vente par les consorts X... le 11 février 2005 d'une bande de terres de 1068 m ² cadastrée provisoirement A P No 318 dans le but de la réalisation un d'un giratoire de desserte.
Contrairement à ce que soutiennent les expropriés il ne résulte nullement de l'acte de cession de la parcelle AP No 318 que les conditions de desserte de la parcelle BK No 87 aient été contractuellement prévues et que le giratoire devant être installé à cet endroit devait permettre à la parcelle en cause d'avoir un accès à la voie publique alors que rien ne démontre que le plan versé en annexe numéro 1 au volume intitulé " annexe à la note complémentaire numéro 2 " de l'expertise diligentée à la demande des expropriés qualifié d'annexe à l'acte authentique par les appelants revête cette qualité ce d'autant que l'acte authentique ne dit rien de cet aménagement d'accès.
La parcelle BK No 87 n'avait donc pas de façade maintenue sur la voie publique.
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Cependant si son état d'enclave doit être admis, ce dernier ne suffit pas par lui-même à écarter la qualification de terrain à bâtir s'il peut être établi que le terrain en cause est séparé de la voie par une autre parcelle appartenant au même propriétaire le tout constituant ainsi un bloc homogène.
En l'espèce il a été rappelé qu'une vente est intervenue en 2005 et qu'il n'y a donc plus de bloc homogène.
Il faut donc considérer que le terrain n'a pas d'accès proche à la voie publique et qu'à ce titre il ne peut être retenu comme terrain à bâtir.
le jugement sera donc sur ce point infirmé.
b) la parcelle BK No 99 (53. 832 m ²)
Les expropriés soulignent que l'ensemble des réseaux auxquels est raccordée leur parcelle se situe à l'est au niveau du boulevard Paul BOUCHEROT, la Société NORMANDIE AMENAGEMENT alléguant du caractère privé de cette voie souligne que les réseaux qui passent ont également un caractère privé et que n'est pas rapportée la preuve que le propriétaire est accepté le raccordement.
Ainsi que le rappelle Monsieur le commissaire du gouvernement les réseaux qui passent sous la rue Paul BOUCHEROT, et dont il n'est pas contesté qu'il s'agit outre du réseau d'assainissement de réseaux d'eau et d'électricité ont été créés par l'aménageur.
Leur caractère privé, d'ailleurs reconnu par le Commissaire du gouvernement (cf P. 8), apparaît sur le plan cadastral qui fait de la rue Paul BOUCHEROT une parcelle BK No 100 pour laquelle la société NORMANDIE AMENAGEMENT verse une taxe foncière ce que démontre l'extrait de la matrice des rôles et paiement de la taxe foncière versé en pièce 3 par l'expropriant.
Ce caractère résulte encore du document versé en pièce numéro 9 par l'intimé dont il résulte que l'aménageur perçoit du constructeur qui n'acquiererait pas auprès de lui un terrain sur cette ZAC, une participation calculée en fonction du coût d'installation des réseaux.
Alors que le caractère privé des réseaux doit être considéré comme établi les expropriés n'apportent pas la preuve que le propriétaire ait accepté les concernant le raccordement sur ses canalisations.
Dès lors les conditions de l'article L. 13 – 15 II du code de l'expropriation ne sont pas réunies et la qualification de terrain à bâtir ne pourra être retenue.
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Dès lors et quelque soit par ailleurs les possibilités d'accès de la parcelle à la voirie constituée par la route nationale 158 dont il n'est pas soutenu qu'elle offre une possibilité de raccordement à des réseaux d'eau et d'électricité, les conditions de l'article L. 13 – 15 II du code de l'expropriation ne sont pas réunies et la qualification de terrain à bâtir ne pourra être retenue.
Le jugement qui a retenu cette qualification sera donc infirmé.
De tout ce qui précède, il résulte que c'est la qualification de terrain en situation privilégiée qui doit être retenue pour l'ensemble des parcelles appartenant aux consorts X..., les développements sur la déduction des frais de viabilisation devenant dès lors sans objet.
À ce titre doit être considéré la proximité des terrains avec la future autoroute A 88 et leur situation en proche périphérie de la ville.
4) sur l'estimation,
a) les offres et les demandes,
L'expropriant en se fondant sur divers éléments de référence concernant l'ensemble de la ZAC, fixe à 2, 99 € par mètre carré le montant de l'indemnisation principale devant être versé aux consorts X..., proposant une somme globale de 155 577, 60 € et au titre de l'indemnité de remploi la somme de 16 557, 76 €.
Se fondant sur une qualification de terrain à bâtir telle que retenue par le juge de l'expropriation mais réfutant toute réduction au titre des travaux de viabilisation supportée par l'aménageur les expropriés sollicitent une indemnité principale à hauteur de 41 € par mètre carré pour la parcelle BK No 87 et 45 € par mètre carré pour la parcelle BK No 99.
Ils contestent en tout état de cause que la Déclaration d'Utilité Publique recouvre la totalité de la ZAC et que puissent être appliquées pour l'évaluation les règles de l'article L. 13 – 16 du code de l'expropriation.
b) sur l'applicabilité de l'article L 13-16 du Code de l'Expropriation :
Du plan du périmètre de la déclaration d'utilité publique adressée par notes en délibéré autorise, en pièce numéro 13, il résulte clairement que la DUP porte sur l'ensemble des terrains constituant la ZAC OBJECT'IFS SUD.
Dans cette mesure il convient d'appliquer les termes de l'article L. 13 – 16 du Code de l'Expropriation et de prendre pour base, en conservant cependant le pouvoir d'en apprécier le contenu, les accords réalisés à l'amiable avec l'expropriant, aucune contestation n'ayant été élevée sur le fait que ces accords aient été conclus au moins avec la moitié des propriétaires intéressés et sur les deux tiers de superficies concernées ou avec les deux tiers des propriétaires intéressés sur la moitié de superficie concernées.
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c) la valorisation des terrains
Les éléments de comparaison versés par la Société NORMANDIE AMENAGEMENT font apparaître une moyenne de transactions à hauteur de 3, 22 € par mètre carré étant observé que la plus récente des transactions référencées date du 25 octobre 2001, soit plus de quatre années avant la date de référence retenue soit le 21 février 2006.
Le nombre même de ces termes de comparaison témoigne d'un marché propre à la zone en cause.
Mais si l'ensemble de ces transactions amiables doit être pris en considération, l'appréciation de leur contenu conduit à constater leur ancienneté laquelle implique nécessairement que soit réajustée la valeur du mètre carré au regard de l'importante augmentation en matière immobilière intervenue sans discontinuer jusqu'en 2006.
Les cessions amiables consenties à l'état moyennant 3, 50 Euros / m ² à l'occasion des travaux de mise aux normes autoroutières de la route nationale 158 ne peuvent être retenues comme éléments de comparaison, observation étant faite que compte tenu de la procédure de déclaration d'utilité publique la date de référence pour qualifier ces parcelles était celles du 9 mai 1999 à laquelle les parcelles touchées étaient situées en zone NA où l'urbanisation n'était pas ouverte.
Ces cessions doivent néanmoins être prises en considération eu égard à la date auxquelles elles sont intervenues pour permettre d'écarter aux parcelles en litige ouvertes en ce qui les concerne à l'urbanisation, le prix de 3, 50 € / m ² qui devient dès lors par là même insuffisant.
Les éléments de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement et concernant des terrains industriels et des terrains situés dans une autre ZAC située en périphérie de Caen permettent de constater que les ventes intervenues entre avril 2002 et avril 2005 ont atteint une moyenne de 11, 14 € par mètre carré, la fourchette basse étant de 7, 62 €, et la fourchette haute de 13, 68 €.. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments il convient de fixer à hauteur de 11 € la valeur du mètre carré des parcelles ci-dessus désignées et appartenant aux consorts X....
L'indemnité principale sera donc fixée à la somme de 713. 064 €
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d) L'indemnité de remploi
En application des seuils et taux habituels, (jusqu'à 5 000 € 20 % et de 5001 à 15 000 € 15 %), le montant de l'indemnité de remploi sera fixé à est à 72. 306 €.
En raison des circonstances de l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles pour la présente instance
PAR CES MOTIFS,
REJETTE la demande tendant à l'annulation du jugement en fixation d'indemnités rendu par monsieur je l'expropriation du département du Calvados le 28 juillet 2006,
INFIRME le jugement entrepris,
FIXE au 21 février 2006 la date de référence,
FIXE au jour du prononcé du jugement, à la somme de 713. 064 € l'indemnité principale due par la Société NORMANDIE AMENAGEMENT aux consorts X... pour dépossession du bien immobilier figurant au cadastre de la commune de IFS sous la section BK No 87 et BK No99 pour une contenance totale de 64 824 m ² de cas de dépréciation pour le surplus à la somme de 118. 880 Euros et à 1989, 41 Euros l'indemnité d'éviction, et à 72. 306 € le montant de l'indemnité de remploi y afférent.
REJETTE l'ensemble des autres demandes,
Dit que les dépens de la procédure d'instance et d'appel seront supportés par la Société NORMANDIE AMENAGEMENT
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. LEDOUX S. GUENIER LEFEVRE
Rectifie le dispositif en ce sens :
" fixe au jour du prononcé du jugement, à la somme de 713. 064 € l'indemnité principale due par la société NORMANDIE AMENAGEMENT aux consorts X... pour dépossession du bien immobilier figurant au cadastre de la commune de IFS sous la section BK No87 et BK No99 pour une contenance totale de 64 824 m2 et à 72 306 € le montant de l'indemnité de remploi y afférent ".
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
D. ANDRE S. GUENIER LEFEVRE
