SM/OC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SCP AVOCATS CENTRE
- SCP GERIGNY & ASSOCIES
LE : 11 JUILLET 2024
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 11 JUILLET 2024
N° - Pages
N° RG 22/01064 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DP3N
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 20 Octobre 2022
PARTIES EN CAUSE :
I - S.C.I. [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 5]
[Localité 1]
N° SIRET : 431 573 690
Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES
Plaidant par la SELARL JOVE LANGAGNE BOISSAVY, avocat au barreau de MELUN
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 02/11/2022
II - Mme [L] [G]
née le 18 Septembre 1959 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES
Plaidant par Me Ségolène THOMAZEAU, avocat au barreau de PARIS
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
11 JUILLET 2024
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique, la Cour étant composée de :
Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Souhaitant s'installer en Sologne afin de réaliser son projet de gîtes et chambres d'hôtes outre une activité d'élevage d'animaux rares, Mme [G] a, le 9 octobre 2019, formulé une offre d'achat sans condition suspensive de financement, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 5], consistant en un manoir du XVIIème siècle de 275 m2 avec 5 pièces et 4 chambres ainsi que des communs, le tout sur un terrain d'une superficie de 56 Hectares 17 ares 67 centiares pour un prix de 848.000 €, comprenant les honoraires de négociation de l'agence immobilière 'Propriétés de Sologne' d'un montant de 38.000 €, soit pour un prix 810.000 € net vendeur.
Le lendemain, 10 octobre 2019, Mme [E] [B], représentant la SCI [Adresse 5], a accepté l'offre.
Le 14 novembre 2019, à l'occasion de l'établissement du projet de promesse de vente par Maître [Y], notaire de Mme [B], il est apparu que la maison de gardien était occupée par M et Mme [O], en vertu d'un bail d'habitation du 1er mai 2003 moyennant un loyer mensuel de 380 €, alors que Mme [B] avait affirmé qu'ils n'étaient pas titulaires d'un bail et partiraient lorsque le bien serait vendu.
Le mandat de vente stipulait que le bien serait libre de toute occupation au jour de la vente. Or le bail venait à expiration le 30 avril 2021.
Suivant protocole d'accord du 3 juillet 2020, Mme [G] a alors offert de dédommager les locataires de tous leurs frais par l'octroi d'une somme de 18 000 €.
Par courrier officiel du 15 septembre 2020 adressé au conseil de la SCI, le conseil de Mme [G] a fait valoir que la vente était parfaite et mettait en demeure la SCI de réaliser sous 8 jours les diligences nécessaires à la signature de la promesse de vente.
Le conseil de la SCI répondait que sa cliente n'avait jamais refusé de vendre et qu'à défaut d'avoir signé la promesse au plus tard le 1er octobre 2020, elle considèrerait que Mme [G] renonçait à son projet.
S'en sont suivies de nouvelles relances du notaire de Mme [G] et du conseil de celle-ci auprès tant du conseil de la SCI que de Maître [Y]. Un projet de promesse de vente a été établi le 2 octobre 2020 puis un nouveau projet, le 8 octobre 2020.
Le 22 octobre 2020, la SCI [Adresse 5] prétendait que Mme [G] aurait remis le bien en vente et indiquait qu'elle annulait la vente.
Le 31 octobre 2020, les époux [O] ont signé un bail d'habitation à effet au 1er novembre 2020.
Le 5 novembre 2020, Mme [B] a indiqué à son notaire que son acceptation de l'offre d'achat ne suffisait pas à former la vente et qu'elle n'avait pas l'obligation de vendre.
Apprenant que la SCI avait remis le bien en vente dans une autre agence au prix d'1 000 000 €, Mme [G] a alors saisi le tribunal judiciaire de Bourges aux fins d'obtenir la réalisation forcée de la vente et l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement du 20 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bourges, a :
- Constaté que la vente entre la SCI Du Domaine [Adresse 5], vendeur, et Mme [G], acquéreur, est parfaite,
- Dit que le jugement vaut acte authentique de vente entraînant le transfert de propriété au profit de Madame [G] de la propriété sise à [Adresse 5] moyennant le prix de 848.000 € comprenant les honoraires de négociation de l'agence immobilière pour un montant de 38.000 €, soit 810.000 € nets vendeur ;
- Dit que le prix de vente devra être réglé à la SCI [Adresse 5] dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement sauf à rendre la vente caduque,
- Dit que Mme [G] devra pouvoir prendre possesssion des lieux dès paiement du prix de vente entre les mains de la SCI [Adresse 5] qui devra donc lui en remettre les clés ;
- Dit que le jugement sera publié au fichier immobilier par la partie la plus diligente,
- Condamné la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] une indemnité de 38 291,24 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice,
- Débouté les parties de toutes autres demandes,
- Condammné la SCI [Adresse 5] aux dépens et à verser à Mme [G] une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [Adresse 5] a interjeté appel du jugement suivant déclaration d'appel du 2 novembre 2022 en l'ensemble de ses dispositions expressément énoncées dans la déclaration d'appel.
Par ordonnance du 11 avril 2023, le premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire présentée par la SCI [Adresse 5].
Par ordonnance d'incident du 9 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a principalement débouté Mme [G] de sa demande de radiation pour défaut d'exécution du jugement querellé.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 février 2024, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de :
Vu les articles 7, 12 et 16 du Code de Procédure Civile,
Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1116 à 1128, 1373, 1224 du Code Civil
Vu l'arrêt de la 3ème chambre civile, 27 mai 1998 pourvoi 95-191.79 de la Cour de Cassation.
Vu les dispositions de l'article 1-4 de l'arrêté du 13 décembre 2017, de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986,
LA RECEVOIR en son appel et l'y dire bien fondée,
INFIRMER la décision entreprise.
CONSTATER la résolution de l'accord intervenu le 9 octobre 2019 et le 10 octobre 2019,
En conséquence,
DEBOUTER Mme [L] [G] de l'ensemble de ses demandes,
ORDONNER la restitution de toutes les sommes versées à Mme [G] en exécution de la décision infirmée, en tant que de besoin la condamner au paiement de la somme de 38.391,24 € au titre de l'indemnité réglée, 20.000 euros au titre de l'article 700 de première instance, la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du CPC prononcée sur incident, celle de 1.145,29 au titre des intérêts, outre la restitution des dépens de première instance, dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 11 mai 2023, date à laquelle elles ont été adressées à Madame [G] ; soit au total la somme de 63.036, 53 euros.
A titre subsidiaire,
ORDONNER qu'il soit procédé à la vérification des signatures figurant à l'acte du 3 juillet
2020.
CONDAMNER Mme [G] à devoir procéder au règlement d'une somme de 20.000 euros en application de l'article 700 du CPC.
CONDAMNER Mme [G] aux dépens et allouer à la SCP AVOCATS CENTRE le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses conclusions du 8 avril 2023 et du 15 mars 2024, Mme [G] présente les demandes suivantes :
Vu les articles 1582 et suivants du code civil,
Vu les articles 1104, 1602, 1194, 1112-1 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1231-1 et suivants du Code Civil,
1. Sur le caractère parfait de la vente
CONFIRMER le jugement du 20 octobre 2020 en ce qu'il a jugé la vente parfaite et en ce qu'il vaut acte de vente,
Ainsi
DECLARER Mme [G] bien fondée en ses demandes ;
CONSTATER l'échange des consentements des parties sur la chose et le prix intervenu réitéré par l'Assemblée Générale de la SCI [Adresse 5] en date du 9 novembre 2019,
CONSTATER le caractère parfait de la vente relative à la propriété nommée « [Adresse 5] » située [Adresse 5] comprenant :
Un manoir du XVIIème siècle, composé
- Au rez-de-chaussée : une cuisine, une salle à manger, un salon avec cheminée, d'un second salon avec cheminée, d'un bureau et d'un W.C.,
- Au premier étage : trois chambres en suite avec trois salles de bains privatives et W.C.,
- Au second étage : deux chambres en suite avec deux salles de bains privatives et W.C.,
* Une longère de 100 m² de plain pied composé d'un grand salon, salle à manger,
cuisine avec buanderie, deux chambres, salle de bain et W.C.,
* Une chapelle consacrée,
* Une maison de gardien.
2°- Un ensemble de bâtiments à usage d'écurie et pour le travail des chevaux, constitué :
* une carrière en sable de Fontainebleau de 60 x 30,
* un manège de 18 x 36,
* 17 boxes dont 1 boxe poulinière,
* une douche,
* 300 mètres carrés d'écurie en stable,
* une salle médicale,
* un grand hangar couvert,
* un logement de fonction.
Diverses parcelles en nature de terre et près, Trou d'eau
DIRE ET JUGER que la vente de l'ensemble immobilier sus visé est parfaite, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent,
DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra vente et transfert de propriété au profit de Mme [G] et sera publiée en tant que telle au fichier immobilier, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent,
Subsidairement,
Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé la vente parfaite entre les parties
DIRE ET JUGER que le jugement de première instance vaudra acte authentique de vente définitif, purgé de tout recours, entrainant le transfert de propriété entre les parties, à l'expiration un délai de deux mois suivant signification de la décision à intervenir à la SAFER de la Région Centre, demeurée sans réponse, ou dès notification écrite de la SAFER de la région Centre de sa volonté de ne pas exercer son droit de préemption sur le [Adresse 5].
Paragraphe ajouté dans les conclusions du 15 mars 2024.
2. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts de Mme [G]
CONFIRMER la décision de première instance condamnant la SCI [Adresse 5] à verser à Mme [G] la somme de 38.291,24 € de dommages et intérêts,
CONDAMNER au titre de l'actualisation du préjudice subi par Mme [G], la SCI [Adresse 5] à verser en complément à Mme [G] la somme de 90 000 € portée à150.000 € dans les conclusions du 15 mars 2024, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par cette dernière du fait des agissements fautifs de la SCI [Adresse 5].
CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] la somme de 40.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.
Par conclusions signifiées le 21 mars 2024, la SCI [Adresse 5] soulève l'irrecevabilité des conclusions signifiées par l'intimée le vendredi 15 mars 2024 à 17h02 comme tardives et ne lui ayant pas permis de répliquer avant la clôture prononcée le mardi 19 mars 2024.
Par conclusions en réplique signifiées le 21 mai 2024, Mme [G] s'oppose au rejet de ses écritures, faisant valoir qu'elle a respecté le calendrier de procédure et conclu avant la clôture, dans des délais permettant à la SCI la Gaillardière d'y répondre également avant la clôture.
MOTIFS
Sur la recevabilité des conclusions signifiées par RPVA par Mme [G] le 15 mars 2024 à 17h02
Il résulte de l'article 15 du code de procédure civile que « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ».
L'article 16 du même code dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».
Au cas d'espèce, les conclusions de Mme [G] ont été signifiées par RPVA le vendredi 15 mars à 17 h 02. Elles ont pour objet de répliquer aux conclusions de la SCI [Adresse 5] sur le droit de préemption de la SAFER pour indiquer que cette dernière n'entendanit pas l'exercer et ajouter dans le dispositif des conclusions, au titre du ' Subsidiairement', le paragraphe suivant :
'DIRE ET JUGER que le jugement de première instance vaudra acte authentique de vente définitif, purgé de tout recours, entrainant le transfert de propriété entre les parties, à l'expiration un délai de deux mois suivant signification de la décision à intervenir à la SAFER de la Région Centre, demeurée sans réponse, ou dès notification écrite de la SAFER de la région Centre de sa volonté de ne pas exercer son droit de préemption sur le [Adresse 5].'
Par ailleurs, Mme [G] actualisait sa demande de dommages et intérêts complémentaires à la somme de 150 000 €.
La clôture est intervenue le mardi suivant. La SCI [Adresse 5] avait donc la possibilité de répliquer en tant que de besoin avant la clôture et ne fait valoir aucune circonstance particulière qui l'en aurait empêché.
Si Mme [G] ne s'est pas opposée au report de la clôture, le conseiller de la mise en état a estimé ne pas devoir en reporter la date.
Il y a lieu en conséquence de déclarer recevables les conclusions signifiées par Mme [G] le 15 mars 2024.
Sur la vente
Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
L'article 1102 du même code énonce que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
L'article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En l'espèce, l'appelante produit les différents mandats qui ont été conclus successivement, le 23 septembre 2015 pour le prix net vendeur de 1.500.000 €, le 25 février 2016 pour le prix net vendeur de 1.300.000 €, le 9 juin 2018 pour le prix net vendeur de 1.200.000 €, le 28 mars 2019, mandat FNAIM pour 1.000.000 € et le 28 juin 2019 pour le même prix, mandat signé avec l'agence 'Propriétés de Sologne'. Ce dernier mandat mentionnait : ' Le vendeur déclare que les biens à vendre seront le jour de la signature de l'acte de vente, libres de toute occupation'.
Par lettre d'intention d'achat de biens immobiliers à l'en-tête de 'Propriétés de Sologne', du 9 octobre 2019, Mme [G] a proposé d'acquérir le manoir avec ses dépendances au prix de 848 000 € comprenant les honoraires de négociation. Le vendeur a apposé sa signature sous la mention 'bon pour acceptation' le 10 octobre 2019 ( pièce 14 de l'appelante).
L'assemblée générale de la SCI [Adresse 5] a décidé de vendre le bien au prix net vendeur de 810.000 € et a donné tous pouvoirs à Mme [B] à l'effet de signer l'avant contrat et l'acte de vente.
Or, ce n'est que postérieurement à l'accord donné par Mme [B] et après établissement d'un projet de promesse de vente par le notaire de la SCI, Maître [Y], le 14 novembre 2019, que l'existence d'un bail consenti au profit de M et Mme [O] a été découverte, tant par l'agent immobilier que par Mme [G].
Il ressort en effet de l'attestation de M. [H], agent immobilier, que lors de la visite du 18 septembre 2019, Mme [B] ' a confirmé que M et Mme [O] n'avaient pas de bail et qu'ils partiraient de la propriété si elle était vendue', qu'une seconde visite a eu lieu le 5 octobre, avec visite du logement occupé par les époux [O], que Mme [B] a accepté l'offre de Mme [G] et que c'est en passant chez le notaire pour signer un compromis que M. [H] a appris qu'un bail était en cours. M. [H] ajoute qu'il s'est alors 'déplacé à la propriété pour connaître le sentiment de la famille [O] sur ce sujet' et qu'il 'apprend qu'ils n'étaient pas au courant que la propriété était en vente et qu'ils avaient bien un bail en cours et ne pouvaient pas déménager vu leur état de santé'.
M. [X], qui a été sollicité par Mme [G] pour visiter le bien immobilier qu'elle envisageait d'acquérir, atteste de manière concordante que lors de cette visite (la seconde pour Mme [G]), il a rencontré 'Mme [B] qui était très enthousiaste de vendre sa propriété à Mme [G]' et qui lui a 'confirmé que le bien était libre de toute occupation et que M et Mme [O] qui logeaient dans une dépendance du manoir n'avaient pas de bail et étaient hébergés à titre gratuit, qu'ils quitteraient les lieux sans aucune difficulté pour la date de la vente'. Il ajoute que Mme [B] lui a 'également indiqué que M et Mme [O] étaient tous deux malades et qu'elle se chargera elle-même de les reloger, car elle avait d'autres biens'. ' Mme et M [O] étaient complètement tétanisés lors de notre visite et personne n'a parlé de l'existence d'un bail d'habitation à aucun moment de la visite. A la suite de cette visite, Mme [G] a fait une offre pour acheter le [Adresse 5], sans aucune condition de financement et son offre a tout de suite été acceptée sans réserve par Mme [B] et cette acceptation a ensuite été réitérée par l'Assemblée générale de la SCI propriétaire du manoir. Il n'y avait donc aucune difficulté'.
Il poursuit :' J'ai donc été extrêmement surpris lorsqu'à la suite du premier rendez-vous avec le notaire de la SCI, Maître [Y], nous avons tous appris, l'agent immobilier, Mme [G] et moi-même que les époux [O] avaient en réalité un bail d'habitation jusqu'au 30 avril 2021 et que le bien ne pouvait être vendu libre de toute occupation comme le mandat de vente le prévoyait et comme Mme [B] nous l'avait toujours dit.'
Il ressort d'une lettre adressée par M et Mme [O] au conseil de Mme [G] le 4 avril 2021 qu'ils n'avaient pas été informés par Mme [B] de la mise en vente du bien, qu'ils réglaient le loyer en espèces mais qu'ils étaient bénéficiaires d'un bail et ne pouvaient pas en raison de leur état de santé, quitter les lieux sans délai. Ils précisent que Mme [B] a organisé une réunion à son domicile en février 2020 et que Mme [G] leur a proposé une aide financière pour déménager. Cette offre a été réitérée lors d'une nouvelle réunion le 4 juin 2020, toujours chez Mme [B].
Il se déduit de ce courrier que Mme [B], qui était à l'initiative des deux réunions entre les parties et M et Mme [O], manifestait ainsi son souhait que la vente soit menée à bien malgré la situation de ces derniers dont elle ne souhaitait cependant nullement faire son affaire, ayant laissé Mme [G] offrir une compensation financière pour déménager, elle - même ayant néanmoins proposé de ne pas percevoir une somme de 2000 € au titre des loyers.
M. [X] témoigne de cette situation en ces termes : ' Afin de trouver une solution à cette situation, une réunion a été organisée le 8 février 2020 à laquelle Mme [B], Mme [G], l'agent immobilier M. [H], Mme [O] et moi-même étions présents. Très touchée par l'état de santé de M et Mme [O], qui étaient tous les deux malades, Mme [G] a compris lors de cette réunion que Mme [B] n'avait pas l'intention de fournir une aide quelconque à M et Mme [O] pour se réinstaller ni de les dédommager de cette situation. Mme [G] a alors proposé de leur verser seule la somme fixée à 18 000 € déterminée en prenant en compte leurs frais de déménagement, leurs frais de réinstallation dans un autre logement ainsi que les frais d'agence et dépôt de garantie qu'ils auraient à verser pour un nouveau logement. Mme [B] a alors proposé de faire un geste de son côté à hauteur de 2 000 €, sans verser d'argent, mais par une compensation avec les loyers que M et Mme [O] devaient régler à la SCI propriétaire du manoir'.
'J'atteste formellement que Mme [G] n'a jamais demandé à M et Mme [O] de quitter leur logement avant la réalisation de la vente. Bien au contraire, elle a fait tout son possible pour leur venir en aide et pour que la vente puisse se réaliser dans les conditions initialement prévues.'
C'est ainsi que le 3 juillet 2020, un protocole d'accord a été signé entre la SCI [Adresse 5], Mme [G] et M et Mme [O] aux termes duquel une indemnité de résiliation anticipée du bail d'habitation d'un montant de 20.000 € serait versée aux époux [O] à hauteur de 18.000 € par Mme [G] et à hauteur de 2.000 €, par compensation des loyers, par la SCI [Adresse 5].
Le 11 septembre 2020, par avenant au protocole, la date de départ des époux [O] a été reportée au 30 novembre 2020 et Mme [G] s'est engagée à prendre en charge le coût de leur déménagement, ces derniers renonçant à la somme de 2000 € que devait leur abandonner la SCI par confusion avec des loyers, en raison selon leur attestation très circonstanciée du 7 novembre 2021, du harcèlement qu'ils subissaient de la part de Mme [B] sur ce point.
Alors que la date de signature de la promesse de vente était fixée au 17 juillet 2020, Mme [B] a fait savoir à son notaire par courriel du 14 juillet 2020 qu'elle ne régulariserait l'acte que lorsque M et Mme [O] auraient signé un bail pour un logement à leur convenance et fixait une date limite pour cette signature au 15 août 2020. Elle indiquait en outre que Mme [G] lui demandait de s'engager à verser, à l'avance, la somme de 18.000 € à M et Mme [O] pour garantir la libération des lieux pour le jour de la signature, ce qu'elle contestait, se déclarant ' lasse de toutes ces exigences'.
Or, il ne ressort d'aucune pièce que Mme [G] lui aurait demandé de verser par avance la somme de 18000 € à M et Mme [O] et c'est par un courrier très clair du 15 septembre 2020 que le conseil de Mme [G] a indiqué au conseil de la SCI qu'il n'y avait 'aucune ambigüité sur ce point et qu'il n' a jamais été question que la SCI [Adresse 5] avance la somme de 18 000 € ou quelque somme que ce soit pour garantir la libération des lieux par les locataires actuels' et réitérait le fait qu'il n'existait aucune difficulté à signer la promesse de vente.
Le conseil de Mme [G] répondait dans le même courrier à une objection de Mme [B] qui soutenait que Mme [G] ne justifiait pas de sa solvabilité pour se porter acquéreur. Il était alors rappelé au conseil de la SCI [Adresse 5] que Mme [G] s'était engagée à acheter le bien sans condition de financement et justifiait par une attestation de la banque qu'elle disposait des fonds nécessaires à l'acquisition.
Par un courrier de la même date, 15 septembre 2020, Mme [G] a mis en demeure la SCI [Adresse 5] de réaliser sous huit jours toutes les diligences utiles à la signature d'une promesse de vente dans les plus brefs délais à défaut de quoi il serait demandé en justice la réalisation forcée de la vente.
Le 22 septembre 2020, le notaire de Mme [G] a demandé à Maître [Y] de lui adresser le projet de promesse de vente et de fixer une date de signature.
Par courriels des 30 septembre 2020, le conseil de Mme [G] a relancé tant Maître [Y] que le conseil de la SCI [Adresse 5] demandant une réponse pour le lendemain.
Maître [Y] a transmis le projet de promesse de vente au conseil de Mme [G] le 2 octobre 2020 suivi d'un projet modifié le 8 octobre 2020.
Par un courriel du 5 octobre 2020, Mme [B] a demandé à Maître [Y] qu'il lui envoie la promesse de vente, ce qui signifie qu'elle considérait qu'il n'y avait aucun obstacle à sa signature. Ceci est corroboré par un courriel officiel de son conseil du même jour adressé au conseil de Mme [G] en ces termes ' Ma cliente m'indique qu'elle est disponible à signer un compromis de vente aux conditions énoncées à l'offre'.
Il est donc constaté que les deux parties étaient d'accord pour la signature de la promesse de vente aux conditions prévues.
Cependant, par lettre officielle du 22 octobre 2020, le conseil de la SCI [Adresse 5] a soutenu que sa cliente lui avait transmis des annonces présentant le bien à la vente alors qu'elle n'avait 'jamais signé de mandat avec ces structures' et poursuivait en indiquant la décision de sa cliente de 'mettre un terme aux effets d'une offre que vous revendiquez sans jamais avoir signé le compromis , ni justifié de la représentation des fonds.'
Le conseil de Mme [G] a vivement contesté ce courrier par courriel du 28 octobre 2020, l'évidence étant qu'il était totalement impossible à Mme [G] de 'remettre en vente' le bien. Il est établi au contraire par l'attestation de M et Mme [O] que la SCI [Adresse 5] continuait à faire visiter le bien après l'engagement pris avec Mme [G].
Il ne peut qu'être constaté qu'aucune pièce ne permet de dire que Mme [G] aurait refusé de signer le compromis, son souhait de parvenir à la vente étant bien établi par son engagement à dédommager les époux [O] afin de favoriser la libération des lieux pour le jour de l'acte authentique - et non pour le jour de la promesse de vente comme le soutient à tort la SCI [Adresse 5] dans un mail du 5 décembre 2020 - et par l'ensemble des demandes de son conseil et de son notaire aux fins de signature de la promesse de vente, ainsi que par la justification de ce qu'elle disposait des fonds nécessaires, le conseil de la SCI reprenant ce motif à tort pour s'opposer à la signature de la promesse.
C'est encore à juste titre que Mme [G] fait valoir que la SCI [Adresse 5] a délivré un congé pour vendre aux époux [O] seulement le 27 octobre 2020, ce qui démontre sa mauvaise foi à l'égard de Mme [G] concernant la situation des locataires.
M et Mme [O] ayant signé un nouveau bail à effet au 1er novembre 2020, aucun obstacle lié à la présence de ces derniers ne pouvait plus être opposé par la SCI [Adresse 5]. En tout état de cause, la promesse de vente aurait pu être régularisée dès après signature du protocole d'accord du 3 juillet 2020, qui contrairement à ce que soutient la SCI, ne modifiait pas l'économie du contrat et ne rendait pas caduc l'accord de la SCI, le litige étant survenu du seul fait de l'omission fautive de la SCI concernant l'existence d'un bail consenti au profit de M et Mme [O], au sujet duquel Mme [G] s'est chargée d'apporter une solution, que Mme [B] a remise en cause par la suite.
La SCI [Adresse 5] soutient encore qu'elle n'aurait pas signé le protocole du 3 juillet 2020 et demande à titre subsidiaire qu'il soit procédé à la vérification des signatures figurant à cet acte.
Les attestations de M. [H], M. [X] et de M et Mme [O] établissent de manière concordante que Mme [B] a bien signé le protocole d'accord, après Mme [G] et avant les époux [O].
Outre le fait que ce protocole est sans incidence sur la validité de la rencontre des consentements en date des 9 et 10 octobre 2019, (notamment pour avoir été suivi d'un avenant par lequel M et Mme [O] renoncent à la somme de 2 000 € que la SCI avait proposé de leur abandonner par confusion de loyers), il est incontestable que la signature figurant sur ce protocole (pièce 12 de l'intimée) est bien celle de Mme [B], de même que ses initiales, ainsi qu'il ressort des documents de comparaison figurant au dossier ( pièces 11,5 et 8). La demande de la SCI [Adresse 5] se trouve donc dénuée de pertinence et d'intérêt.
Malgré le départ de M et Mme [O], Mme [B] a à nouveau allégué divers motifs pour s'opposer à la signature de la promesse de vente aux termes de couriels adressés à Maître [Y] le 5 novembre 2020 et à l'agence Propriétés de Sologne le 5 décembre 2020. Ces motifs sont toutefois dépourvus de toute valeur en ce qu'ils ne correspondent nullement à la réalité de la situation telle qu'elle a été ci-dessus décrite. Ils démontrent par leur caractère erroné que la SCI [Adresse 5] tentait de se désengager de la vente. En effet, il est établi que Mme [B] a poursuivi les recherches d'acquéreurs avec succès au prix d'un million d'euros, vente autorisée par l'assemblée générale de la SCI [Adresse 5] du 22 décembre 2020 ( pièce 38 de l'appelante), l'ensemble des courriels de Mme [B] n'ayant pour but que de tenter de se considérer comme ' libre' par rapport à Mme [G] ainsi qu'elle l'écrit elle-même.
Mme [G] établit en outre par un constat d'huissier du 25 mars 2021 que le domaine de [Adresse 5] était en vente sur des sites à un prix supérieur à celui qu'elle avait offert et que la SCI avait accepté, et ce alors que l'instance était déjà pendante devant le tribunal judiciaire de Bourges.
Il resulte de l'ensemble de ces observations que la rencontre des consentements sur la chose et le prix a eu lieu le 10 octobre 2019 et c'est à bon droit que le tribunal a dit que la vente était parfaite et que le jugement valait vente.
Le jugement sera par conséquent confirmé.
Sur l'irrecevabilité des demandes de la SCI [Adresse 5] relatives à l'absence de prise en compte des droits de la SAFER
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, ' A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Selon l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises devant le premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Le moyen soutenant qu'une demande est irrecevable comme nouvelle en appel constitue non pas une exception de procédure devant être présentée avant toute défense au fond mais une fin de non recevoir susceptible d'être soulevée en tout état de cause.
Mme [G] soulève donc ce moyen de façon erronée et superfétatoire 'in limine litis'.
Mme [G] soulève l'irrecevabilité des prétentions nouvelles de la SCI [Adresse 5], qui comprend des terres agricoles, tenant à ce que le droit de préemption de la SAFER n'aurait pas été purgé.
Il peut être considéré que le droit de préemption de la SAFER qui est normalement traité par le notaire dans le délai courant entre la promesse de vente et la réitération de la vente par acte authentique est l'accessoire et le complément nécessaire de la demande soumise au juge.
L'irrecevabilité soulevée est donc écartée.
Mme [G] demande en cette hypothèse que la cour confirme que le jugement de première instance vaut acte authentique de vente entraînant le transfert de propriété à l'expiration d'un délai de deux mois suivant signification de la décision à intervenir, à la SAFER de la Région centre, demeurée sans réponse, ou dès notification écrite de la SAFER de sa volonté de ne pas exercer son droit de préemption.
Cette demande est bien fondée et sera accueillie, ajoutant au jugement.
Sur les demandes indemnitaires formulées par Mme [G]
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, le tribunal a alloué à Mme [G] une somme de 24 000 € au titre de 15 mois de loyers au montant de 1 600 € outre la somme de 6 291,24 € au titre des frais de déménagement et celle de 8 000 € au titre du préjudice moral.
Il ressort des éléments retenus ci-dessus pour confirmer le caractère parfait de la vente que la SCI [Adresse 5] a opposé plusieurs motifs infondés pour faire obstruction à la signature de la promesse de vente après avoir tu l'existence dun bail au profit des gardiens du domaine, existence qui aurait permis à Mme [G] de rétracter son offre mais qui ne pouvait nullement être opposée par la SCI [Adresse 5] à l'acquéreur en vertu de l'adage selon lequel personne ne peut invoquer sa propre turpitude. Elle ne pouvait non plus se retrancher derrière l'inertie alléguée de son notaire. L'attitude fautive et déloyale de la SCI [Adresse 5] à l'égard de Mme [G] est donc caractérisée.
Le préjudice subi par Mme [G] est constitué par la perte de chance de ne pas avoir pu entrer dans les lieux à une date habituelle en la matière et partant, d'avoir dû d'une part supporter la location d'un logement à partir du 5 août 2021, d'autre part de n'avoir pu exploiter le bien en chambre d'hôtes, lui causant une perte financière, et enfin supporter les frais d'un second déménagement.
Bien que Mme [G] justifie verser un loyer mensuel de 1 630 €, les dommages et intérêts ne peuvent qu'être ramenés à de plus justes proportions dans la mesure où elle pouvait conclure un bail à [Localité 4] à un loyer moins élevé.
Concernant la location de gîtes et chambres d'hôtes pour laquelle elle verse des tableaux de projection de revenus, sans toutefois fournir les totaux annuels, des travaux de rénovation doivent être entrepris et il doit être tenu compte d'un délai pour qu'ils soient connus et recommandés sur des sites ainsi que des périodes sans location en basse saison.
Infirmant le jugement, la cour dispose ainsi d'éléments suffisants pour fixer le préjudice matériel de Mme [G], toutes causes de préjudices confondues à la somme de 50 000 €.
Mme [G] justifie par des attestations que son projet lui tient particulièrement à coeur et qu'elle a supporté les vicissitudes du litige et l'attente de son issue, ce qui a mis un point d'arrêt à la mise en oeuvre de son exploitation. C'est donc exactement que le premier juge a fixé à 8 000 € le préjudice moral subi par Mme [G], le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SCI [Adresse 5], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens, le jugement étant en outre confirmé en ses mêmes dispositions.
L'issue du litige commande d'allouer à Mme [G] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, en infirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 20 000 €, outre la somme de 5 000 € en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevables les conclusions signifiées par Mme [G] le 15 mars 2024 ;
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] la somme de 38 291,24 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice et en ce qu'il l'a condamnée à verser à Mme [G] une somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;
Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Y ajoutant,
Dit que le jugement de première instance vaut acte authentique de vente entraînant le transfert de propriété à l'expiration d'un délai de deux mois suivant signification de la décision à intervenir, à la SAFER de la Région Centre, demeurée sans réponse, ou dès notification écrite de la SAFER de la région Centre de sa volonté de ne pas exercer son droit de préemption ;
Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [G] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le President
S. MAGIS O. CLEMENT
