SM/OC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SELARL ISABELLE MAUGUERE
- SELAS ELEXIA ASSOCIES
Expédition TJ
LE : 04 JUILLET 2024
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
N° - Pages
N° RG 23/00593 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DR4O
Décision déférée à la Cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nevers en date du 28 Avril 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° SIRET : 775 690 944
Représentée par la SELARL ISABELLE MAUGUERE, avocat au barreau de NEVERS
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 13/06/2023
II - Mme [H] [J] épouse [J]
née le 09 Avril 1975 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
- M. [M] [J]
né le 07 Février 1967 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS
timbre fiscal acquitté
INTIMÉS
04 JUILLET 2024
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
**************
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2005, la SA ICF Sud-Est Méditerranée a consenti à M. [M] [J] et Mme [H] [J] un bail d'habitation pour un logement situé au [Adresse 2]).
Au cours de l'année 2015, la chaudière à bois de ce logement a été changée par une chaudière électrique.
Par acte d'huissier de justice en date du 11 septembre 2020, M. et Mme [J] ont assigné la société ICF Sud-Est Méditerranée devant le juge des contentieux de la protection de Nevers aux fins notamment de réaliser un diagnostic de performance énergétique et des travaux d'isolation dans le logement, d'obtenir indemnisation de leur préjudice de jouissance lié au changement du mode de chauffage et d'être autorisés à consigner les loyers dus au bailleur.
Par jugement en date du 23 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a ordonné une expertise du logement.
Le rapport d'expertise, réalisé par M. [B] [D], a été déposé au greffe de la juridiction le 31 mars 2022.
Par jugement avant-dire-droit en date du 30 janvier 2023, rectifié pour erreur matérielle, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour inviter M. et Mme [J] à faire valoir toutes observations sur la demande tendant à voir réaliser des travaux dans le logement.
Par jugement en date du 28 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :
- ordonné la rectification de l'erreur matérielle présente dans le jugement rendu le 30 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en ce sens que, dans le chapeau (1re page), la mention « jugement du 1er mars 2023 » est remplacée par la mention « jugement du 30 janvier 2023 »,
- dit que la décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement rectifié et notifié comme lui,
- ordonné à la société ICF Sud-Est Méditerranée de réaliser, à sa charge, dans le logement situé [Adresse 2] les travaux suivants, et ce, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de six mois :
$gt; concernant l'isolation : l'installation d'une isolation adaptée en combles du logement ainsi que pour la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron,
$gt; concernant le système de chauffage : le remplacement du système actuel par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau adaptée aux caractéristiques du logement,
- dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers se réserve le pouvoir de liquider l'astreinte,
- débouté M. et Mme [J] de leur demande indemnitaire au titre du défaut d'entretien de la chaudière à bois,
- débouté M. et Mme [J] de leur demande indemnitaire en réduction du loyer fondée sur l'indécence du logement et rejeté leur demande subséquente relative au paiement de la quote-part de loyer de 75 euros par mois à compter du mois de septembre 2016,
- débouté M. et Mme [J] de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice économique,
- condamné la société ICF Sud-Est Méditerranée à payer à M. et Mme [J] la somme de 4 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- condamné la société ICF Sud-Est Méditerranée à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 500 euros en réparation de leur préjudice causé par sa résistance abusive et injustifiée,
- condamné la société ICF Sud-Est Méditerranée aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
- condamné la société ICF Sud-Est Méditerranée à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
Par déclaration en date du 13 juin 2023, la société ICF Sud-Est Méditerranée a interjeté appel de ce jugement en ce qu'elle a été condamnée à réaliser des travaux à sa charge, condamnée à payer à M. et Mme [J] les sommes de 4 500 euros et 3 500 euros en réparation de leurs préjudices et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, condamnée aux dépens et déboutée de toutes demandes plus amples ou contraires.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2023, la société ICF Sud-Est Méditerranée demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
$gt; lui a ordonné de réaliser, à sa charge, dans le logement situé [Adresse 2] les travaux suivants et ce, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de six mois :
* l'installation d'une isolation adaptée en combles du logement ainsi que pour la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron ;
* le remplacement du système actuel par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau adaptée aux caractéristiques du logement ;
$gt; l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 4 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
$gt; l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 500 euros en réparation de leur préjudice causé par sa résistance abusive et injustifiée ;
$gt; l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
statuant à nouveau,
- lui enjoindre de réaliser, ou faire réaliser, les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans un délai de 18 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à savoir :
$gt; le changement du système de chauffage conformément aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire, soit par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau, soit par l'installation d'un poêle à granulés ;
$gt; l'isolation des combles et de la sous-face du plancher bas de l'étage conformément aux préconisations de l'expert judiciaire, soit par l'installation d'une isolation adaptée en combles du logement ainsi que pour la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron ;
- débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes indemnitaires, tous postes de préjudice invoqués ;
- condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel ;
- débouter M. et Mme [J] de toutes demandes et prétentions plus amples ou contraires ;
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2023, M. et Mme [J] demandent à la cour de :
- déclarer la société ICF Sud-Est Méditerranée irrecevable et à tout le moins mal fondée en ses demandes ;
- débouter la société ICF Sud-Est Méditerranée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
au principal,
- ordonner à la société ICF Sud-Est Méditerranée de réaliser à sa charge, dans le logement situé [Adresse 2], les travaux suivants :
$gt; en ce qui concerne l'isolation :
* les combles : installation d'un faux plancher afin d'éviter l'écrasement de l'isolant ;
* le plancher de l'étage donnant sur le perron : installation d'une isolation pour la sous-face du plancher bas de la chambre donnant sur le perron ;
* les murs : isolation des murs avec 15 cm d'isolant pour atteindre une résistance thermique de R=3.7 ;
* les planchers bas : installation d'une isolation sur les planchers bas de la maison,
* les fenêtres : remplacement de l'ouvrant simple vitrage déperditif par du double vitrage performant ;
$gt; en ce qui concerne le système de chauffage : remplacement du système actuel par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau adaptée aux caractéristiques du logement litigieux et à leurs revenus, selon les préconisations de l'expert judiciaire ;
$gt; en ce qui concerne le système de ventilation : suppression des réglettes d'entrée d'air sur les fenêtres de la cuisine et de la salle de bain + détalonnage des portes,
et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée à leur payer et porter la somme de 13 562,28 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance tiré de l'utilisation de la chaudière à bois ;
- réduire de 20% du montant du loyer (soit 375 euros x 20% = 300 euros par mois) à compter du 27 septembre 2016 jusqu'à l'exécution des travaux de conformité nécessaires à la levée de la non-conformité du logement ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée à leur payer et porter la somme de 75 euros par mois à compter du mois de septembre 2016 jusqu'à l'exécution des travaux de conformité nécessaires à la levée de la non-conformité du logement ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée à leur payer et porter la somme de 2 970 euros par an au titre du surcoût d'électricité à compter du 26 juillet 2015 (date de l'installation de la chaudière électrique) jusqu'à ce qu'elle procède à l'installation d'un système de chauffage adapté selon les recommandations de l'expert judiciaire, outre intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2016, outre capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée à leur payer et porter la somme de 100 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter de mai 2016 (date d'arrêt de l'utilisation de la chaudière électrique) jusqu'à ce que la société ICF Sud-Est Méditerranée procède à l'installation d'un système de chauffage adapté selon les recommandations de l'expert judiciaire ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée à leur payer et porter la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
subsidiairement,
- ordonner la confirmation de la décision attaquée en toutes ses dispositions ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée à leur payer et porter une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société ICF Sud-Est Méditerranée aux dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024.
SUR CE
Sur la décence du logement
En vertu de l'article 6, alinéas 1 et 2, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
En application de l'article 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement comporte notamment une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
En l'espèce, M. et Mme [J] soutiennent qu'une installation de chauffage qui n'est pas adaptée aux caractéristiques du logement n'est pas décente. Ils affirment que ce problème a été constaté par l'agence locale de l'énergie dans son rapport de visite établi le 27 septembre 2016. Ils ajoutent que l'inadaptation du mode de chauffage a été constatée dans le cadre de l'expertise judiciaire, eu égard au manque d'isolation du logement. Ils prétendent que l'inadaptation du système de chauffage et le manque d'isolation entraînent une augmentation considérable des coûts d'énergie, de sorte qu'ils ne peuvent plus utiliser la chaudière et que des traces de moisissure sont apparues sur les murs. Ils précisent que le DPE réalisé dans le cadre de l'expertise judiciaire classe actuellement leur logement dans la catégorie G, ce qui signifie qu'il est extrêmement consommateur d'énergie.
La société ICF réplique que le logement donné en location à M. et Mme [J] remplit les conditions de décence et qu'elle y a effectué de nombreux travaux afin de maintenir en l'état les locaux. Elle fait remarquer qu'il résulte des constatations de l'expert judiciaire que les menuiseries sont de bonne qualité, que l'isolation des combles est de manière générale de bonne qualité et que le logement, bien qu'énergivore, peut être qualifié de décent.
Pour démontrer le caractère non décent de leur logement, M. et Mme [J] se fondent sur le rapport établi par l'agence locale de l'énergie le 27 septembre 2016, qui relève que « la chaudière n'est pas adaptée pour une maison mal isolée » et préconise notamment le « remplacement du mode de chauffage par un appareil plus adapté au niveau d'isolation de la maison ». Il doit être observé que cette constatation n'est étayée par aucun élément technique et que l'agence locale de l'énergie ne conclut pas à l'absence de décence du logement.
Les intimés entendent ensuite se fonder sur le rapport d'expertise judiciaire du 29 mars 2022. Dans le cadre de sa mission, l'expert judiciaire a examiné si les désordres allégués par M. et Mme [J], à savoir la consommation très importante d'électricité depuis le changement de la chaudière, pouvaient caractériser l'absence de décence du logement.
À ce titre, l'expert judiciaire a justement rappelé que les dispositions du décret no 2021-19 du 11 janvier 2021 qui qualifient un logement d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable par an est inférieure à 450 kWh par mètre carré par an ne s'appliquent qu'aux nouveaux contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2023.
Au regard de la date de conclusion du contrat de location le 22 juillet 2005, l'expert judiciaire a donc retenu que le logement, bien qu'énergivore, peut être qualifié de décent.
Il est précisé à cet égard que M. et Mme [J] n'ont jamais soutenu que la chaudière électrique ne permettrait pas techniquement de chauffer normalement leur logement, c'est uniquement en raison des coûts engendrés par ce mode de chauffage qu'ils ont décidé de ne plus y avoir recours et de se tourner vers une alternative temporaire moins onéreuse.
Il résulte de ces éléments que M. et Mme [J] échouent à rapporter la preuve de ce que leur logement ne serait pas équipé d'une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
En conséquence, le caractère non décent du logement litigieux n'est pas caractérisé.
Sur la demande de réalisation de travaux
Sur la base du rapport d'expertise judiciaire et du rapport de visite de l'agence locale de l'énergie, M. et Mme [J] demandent que la société ICF soit condamnée à procéder à l'installation d'une pompe à chaleur air-eau dans leur logement plutôt que d'un poêle à granulés, en raison de l'augmentation du coût des granulés due à la crise énergétique. Ils sollicitent également l'isolation des combles, du plancher de l'étage donnant sur le perron, des murs, des planchers bas, des fenêtres et des modifications du système de ventilation.
Ils soutiennent que les délais impartis par le premier juge pour le changement de la chaudière et la réalisation de l'isolation sont suffisants dans la mesure où les travaux ne présentent pas de difficultés particulières.
La société ICF conclut à la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de travaux supplémentaires, rappelant que les seuls travaux préconisés par l'expert judiciaire portent sur l'isolation des combles et de la sous-face du plancher bas de l'étage et sur le remplacement du système de chauffage avec une option laissée au bailleur entre une pompe à chaleur air-eau et un poêle à granulés.
Elle estime par ailleurs que le premier juge ne pouvait pas lui imposer un mode de chauffage alors que l'expert judiciaire a retenu qu'elle pouvait recourir à deux procédés différents. Elle considère également que le délai de cinq mois qui lui a été imparti par le premier juge pour procéder aux travaux est insuffisant, expliquant qu'elle doit mettre en concurrence différentes entreprises et que la planification des travaux nécessite un délai qui ne saurait être inférieur à 18 mois.
Nonobstant l'absence de caractère non-décent du logement, il n'en demeure pas moins que le bailleur est tenu de remédier aux désordres affectant les locaux loués. À cet égard, la société ICF ne conteste pas qu'il soit nécessaire de procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire afin de réduire le coût du chauffage pour M. et Mme [J].
Afin de remédier aux désordres constatés dans le logement, l'expert judiciaire a considéré que l'amélioration de l'isolation des combles du logement ainsi que de la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron, est nécessaire. En ce qui concerne le système de chauffage, il a retenu l'existence de deux solutions techniques : l'installation d'une pompe à chaleur air-eau ou celle d'un poêle à granulés de type hydro. Il a estimé que ces travaux pouvaient faire passer la maison d'un DPE G à un DPE D.
Les travaux d'amélioration de l'isolation des combles du logement et d'isolation de la sous-face du plancher bas de l'étage seront retenus.
S'agissant du mode de chauffage, il convient de rappeler que la cour n'est aucunement tenue par les préconisations de l'expert judiciaire et qu'elle est libre de n'en retenir que certaines, de sorte que la société ICF est mal fondée à exiger que lui soit laissée une option.
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu'il convenait de procéder à l'installation d'une pompe à chaleur air-eau, bien qu'il s'agisse d'un système de chauffage plus coûteux à l'achat pour le bailleur, dans la mesure où son utilisation s'avèrera moins onéreuse pour les locataires eu égard à la forte augmentation du prix des granulés de bois, étant rappelé que M. et Mme [J] disposaient initialement d'un système de chauffage très peu coûteux dans leur logement.
En revanche, les préconisations de l'agence locale de l'énergie relatives à l'isolation des murs, des planchers bas et des fenêtres et aux modifications du système de ventilation préconisées par l'agence locale de l'énergie ne seront pas retenues, dans la mesure où l'expert judiciaire n'a pas estimé nécessaire de reprendre ces préconisations à son compte et où la cour n'est pas en mesure d'en apprécier la pertinence technique dans ces conditions.
En ce qui concerne enfin le délai pour la réalisation des travaux, la société ICF ne démontre pas avoir besoin d'une période de 18 mois pour ce faire, alors que l'expert judiciaire estime la durée des travaux à une semaine pour l'isolation et une semaine pour le changement du système de chauffage et qu'elle a été en mesure de remplacer la chaudière à bois défectueuse en moins de six mois en début d'année 2015. Pour autant, le délai octroyé par le premier juge apparaît trop court et sera porté à six mois.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné à la société ICF de réaliser, à sa charge, dans le logement litigieux les travaux suivants :
$gt; concernant l'isolation : l'installation d'une isolation adaptée en combles du logement ainsi que pour la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron,
$gt; concernant le système de chauffage : le remplacement du système actuel par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau adaptée aux caractéristiques du logement.
Il sera partiellement infirmé en ce qu'il a dit que les travaux devront être réalisés dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de six mois et s'est réservé le pouvoir de liquider l'astreinte.
La société ICF sera condamnée à réaliser les travaux dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de six mois.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance tiré de l'utilisation de la chaudière à bois
Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
L'article 6, c), de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En l'espèce, M. et Mme [J] font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leur demande de condamnation de la société ICF à leur payer la somme de 13 562,28 € en réparation de leur préjudice de jouissance tiré de l'utilisation de la chaudière à bois.
Ils soutiennent que le logement donné en location comportait une chaudière à bois qui présentait de nombreux dysfonctionnements et que la maison était donc souvent enfumée. Ils prétendent que la chaudière à bois était dangereuse et portait atteinte à leur sécurité physique au sens des dispositions de l'article précité. Ils en concluent que la société ICF, en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation d'entretien du logement.
La société ICF réplique que la chaudière a fait l'objet d'entretiens réguliers chaque année et qu'un professionnel a systématiquement été dépêché à chaque incident et ce, malgré une mauvaise utilisation de la chaudière par les locataires qui faisaient brûler du bois mouillé.
Le premier juge a justement retenu que la société ICF apporte la preuve du ramonage et de l'entretien réguliers des conduits de cheminée entre 2012 et 2015, de sorte que M. et Mme [J] échouent à démontrer l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien du logement.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance au titre de l'utilisation de la chaudière à bois.
Sur la réduction du montant du loyer
En vertu de l'article 20, alinéas 1 et 3, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
En l'espèce, M. et Mme [J] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réduction du loyer sur le fondement de cette disposition.
Ils considèrent qu'il est établi par le rapport de l'agence locale de l'énergie du 27 septembre 2016 que leur logement ne correspond pas aux critères de décence, ce qui justifie une réduction de loyer de 20 % à compter de cette date jusqu'à l'exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.
Cependant, comme l'a justement retenu le premier juge, les appelants ne démontrent pas le caractère indécent de leur logement au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
C'est donc à bon droit qu'il les a déboutés de leur demande de réduction du montant du loyer, le jugement attaqué étant confirmé de ce chef.
Sur l'indemnisation du surcoût d'électricité
M. et Mme [J] font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leur demande de condamnation de la société ICF à les indemniser du surcoût de consommation d'électricité lié à l'installation de la nouvelle chaudière électrique.
Ils soutiennent que l'installation de la chaudière électrique a eu des conséquences économiques très défavorables pour eux. Ils chiffrent le surcoût de consommation d'électricité à la somme de 2970 € par an à compter du 26 juillet 2015 jusqu'à l'installation d'un système de chauffage adapté selon les recommandations de l'expert judiciaire.
La société ICF souligne que les locataires se livraient à la coupe de bois pour se chauffer et qu'ils bénéficiaient en conséquence d'un tarif très bas, décorrélé du prix pratiqué dans le commerce. Elle considère que M. et Mme [J] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice économique, d'autant plus qu'ils continuent à se chauffer selon un mode de chauffage alternatif, et fait remarquer qu'ils ne produisent pas leur facture d'électricité.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, le bilan de consommation fourni par EDF prouve que la consommation d'électricité de M. et Mme [J] a très fortement augmenté à la suite de l'installation de la chaudière électrique, puisqu'elle est passée de 2594 kWh à l'hiver 2012-2013 et 2099 kWh à l'hiver 2013-2014 à 25 268 kWh à l'hiver 2015-2016. Ces données permettent donc de prouver l'existence d'un préjudice économique lié à l'installation de la chaudière électrique.
Dans le cadre de l'expertise judiciaire, M. et Mme [J] ont fait état d'un coût maximal de chauffage de 740 € par an lorsqu'ils se chauffaient au bois. L'expert judiciaire a estimé le coût de l'énergie pour le chauffage à partir de la nouvelle chaudière électrique à environ 3600 € par an.
Si ces éléments sont insuffisants pour permettre de chiffrer le préjudice économique de M. et Mme [J], il convient de rappeler que le juge qui constate l'existence d'un préjudice ne peut débouter la victime de sa demande de condamnation au motif qu'elle n'apporterait pas la preuve de l'étendue de ce dernier.
Ainsi, sur la base des factures d'électricité et du bilan de consommation produits par M. et Mme [J], leur préjudice au titre de la surconsommation d'électricité sera souverainement évalué à la somme de 2700 €, étant rappelé que la chaudière électrique n'a été utilisée que jusqu'au mois de mai 2016 du propre aveu des intimés.
Infirmant le jugement entrepris de ce chef, la société ICF sera donc condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 2700 € en réparation de leur préjudice économique au titre de la surconsommation d'électricité.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance
M. et Mme [J] demandent la condamnation de la société ICF à leur payer la somme de 100 € par mois à compter de mai 2016 en réparation de leur préjudice de jouissance et ce jusqu'à ce que le bailleur procède à l'installation d'un système de chauffage adapté. Ils rappellent qu'alors qu'ils étaient dans une situation économique précaire, leur facture d'électricité a été multipliée par 5,5, que l'arrêt de l'utilisation de la chaudière a entraîné de l'humidité et de la moisissure dans la maison, qu'ils ont dû faire installer un poêle à granulés dans le séjour et utiliser des convecteurs électriques à l'étage et que ces derniers ne permettaient pas de chauffer correctement la maison.
La société ICF soutient que M. et Mme [J] ne peuvent se plaindre d'un préjudice de jouissance dès lors qu'ils continuent à se chauffer à l'aide d'un poêle à granulés et de convecteurs électriques, faisant observer que le mode de chauffage à l'aide d'un poêle à granulés fait partie des recommandations émises par l'expert judiciaire. Elle estime ainsi que les appelants ont continué à jouir de l'intégralité de leur logement et à se chauffer.
Il convient de rappeler que la forte augmentation de la facture d'électricité de M. et Mme [J] au cours de l'hiver 2015-2016 a déjà été indemnisée au titre du surcoût d'électricité.
En ce qui concerne les conditions d'habitation et de chauffage à compter de l'hiver 2016-2017, il ne saurait sérieusement être contesté que le fait d'avoir dû faire réinstaller à leurs propres frais un poêle à granulés au rez-de-chaussée de la maison et de devoir utiliser un chauffage électrique d'appoint à l'étage pour maintenir une température minimale, ce qui a pu entraîner le développement de moisissures comme illustré par les photographies produites, est constitutif d'un préjudice de jouissance, qui doit être indemnisé par la société ICF.
Eu égard à l'ancienneté de la situation, qui persiste depuis plus de huit ans au jour où la cour statue, le premier juge a justement évalué le préjudice à la somme de 4500 €.
Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société ICF au paiement de cette somme.
Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive
M. et Mme [J] soutiennent enfin qu'ils n'ont eu de cesse d'alerter la société ICF sur les problèmes rencontrés dans le logement, sans que cette dernière ne réagisse. Ils ajoutent que depuis la transmission à la société ICF du rapport établi par l'agence locale de l'énergie le 28 octobre 2016, aucuns travaux n'ont été réalisés pour mettre le logement en conformité.
La société ICF réplique qu'elle a toujours respecté ses obligations en tant que bailleur, y compris lors du changement de la chaudière. Elle rappelle qu'elle a proposé à M. et Mme [J] de changer de logement et de prendre en charge la surconsommation électrique générée par l'utilisation des convecteurs temporairement installés avant le remplacement de la chaudière. Elle ajoute qu'elle a envoyé un technicien lorsque M. et Mme [J] ont fait état d'une surconsommation électrique de la nouvelle chaudière et qu'elle a toujours répondu à leurs courriers.
Si la société ICF s'est montrée réactive lorsque ses locataires lui ont signalé le problème de surconsommation d'électricité en lien avec la nouvelle chaudière, en dépêchant l'un de ses techniciens sur place, il n'en reste pas moins qu'elle s'est refusée à fournir la moindre solution, considérant dans son courrier du 25 novembre 2016 envoyé à l'association CLCV que l'installation fonctionne correctement et que M. et Mme [J] doivent probablement changer leurs habitudes de chauffage.
Or, comme l'a retenu le premier juge, cette attitude a contraint M. et Mme [J] à saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir la réalisation de travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire, étant observé que la société ICF n'a jamais contesté la pertinence de ces travaux en justice, demandant qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle compte les réaliser.
Ainsi, en s'abstenant pendant de nombreuses années de procéder au changement du mode de chauffage du logement et à des travaux d'isolation complémentaires qu'elle ne conteste pas et alors qu'elle avait parfaitement connaissance des désordres affectant le logement, la société ICF a fait preuve de résistance abusive.
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné la société ICF à payer la somme de 3500 € à M. et Mme [J] en réparation de leur préjudice, le jugement attaqué étant confirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
Partie principalement succombante, la société ICF sera condamnée aux dépens d'appel.
L'issue de la procédure et l'équité commandent par ailleurs de condamner la société ICF à payer à M. et Mme [J] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de débouter la société ICF de sa propre demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- ordonné à la SA ICF Sud-Est Méditerranée de réaliser, à sa charge, dans le logement situé [Adresse 2] les travaux suivants, et ce, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de six mois :
$gt; concernant l'isolation : l'installation d'une isolation adaptée en combles du logement ainsi que pour la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron,
$gt; concernant le système de chauffage : le remplacement du système actuel par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau adaptée aux caractéristiques du logement,
- dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers se réserve le pouvoir de liquider l'astreinte,
- débouté M. [M] [J] et Mme [H] [J] de leur demande indemnitaire formée au titre de leur préjudice économique,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
ORDONNE à la SA ICF Sud-Est Méditerranée de réaliser, à sa charge, dans le logement situé [Adresse 2] les travaux suivants, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de six mois :
- concernant l'isolation : l'installation d'une isolation adaptée en combles du logement ainsi que pour la sous-face du plancher bas de l'étage, en encorbellement sur le perron,
- concernant le système de chauffage : le remplacement du système actuel par l'installation d'une pompe à chaleur air-eau adaptée aux caractéristiques du logement.
CONDAMNE la SA ICF Sud-Est Méditerranée à payer à M. [M] [J] et Mme [H] [J] la somme de 2 700 euros en réparation de leur préjudice économique au titre de la surconsommation d'électricité,
CONDAMNE la SA ICF Sud-Est Méditerranée aux dépens d'appel,
CONDAMNE la SA ICF Sud-Est Méditerranée à payer à M. [M] [J] et Mme [H] [J] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la SA ICF Sud-Est Méditerranée de sa propre demande à ce titre.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
S. MAGIS O. CLEMENT
