SM/
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SCP AVOCATS CENTRE
- SCP SOREL
Expédition TJ
LE : 27 JUIN 2024
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 27 JUIN 2024
N° - Pages
N° RG 23/00841 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DSQ6
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de proximité de SAINT AMAND MONTROND en date du 28 Juin 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - Mme [C] [D] épouse [K]
née le 08 Juillet 1939 à [Localité 6] (91)
[Adresse 1]
[Localité 4]
- M. [O] [K]
né le 01 Avril 1942 à [Localité 6] (91)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANTS suivant déclaration du 17/08/2023
II - Mme [U] [L] épouse épouse [P]
[Adresse 5]
[Localité 3]
- M. [E] [P]
né le 31 Août 1951 à [Localité 3] (18) ([Localité 3])
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentés par la SCP SOREL, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉS
27 JUIN 2024
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSE
M. [E] [P] a donné à bail à M. et Mme [O] et [C] [K] un logement d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.
Les clés ont été restituées par les locataires aux propriétaires le 30 novembre 2021.
Suivant acte d'huissier en date du 14 septembre 2022, M. et Mme [P] ont fait assigner M. et Mme [K] devant le Tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond aux fins de voir, en l'état de leurs dernières demandes,
débouter M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes,
condamner M. et Mme [K] à payer aux demandeurs les sommes de
5.099,60 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021,
1.000 euros au titre des mois d'octobre 2021 et novembre 2021,
500 euros à titre de dommages-intérêts,
1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
si une condamnation devait être prononcée à l'encontre de M. et Mme [P], ordonner la compensation entre les sommes que pourraient se devoir les parties et dans ce cas, écarter l'exécution provisoire incompatible avec la nature de l'affaire et susceptible d'avoir des conséquences manifestement excessives,
condamner M. et Mme [K] aux dépens.
En réplique, M. et Mme [K] ont demandé au tribunal de :
débouter M. et Mme [P] de leurs demandes,
condamner M. et Mme [P] à leur payer la somme de 12.000 euros au titre des loyers indûment perçus,
subsidiairement :
débouter M. et Mme [P] de leurs demandes,
condamner M. et Mme [P] au paiement des sommes suivantes :
1.400 euros à titre de dommages-intérêts,
1.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens,
ordonner la compensation entre toutes les sommes que pourraient se devoir les parties.
Par jugement contradictoire du 28 juin 2023, le tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond a :
débouté M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] de leur demande en nullité du contrat de bail ;
débouté M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] de leur demande de restitution des loyers à hauteur de 12.000 euros ;
condamné M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] à payer à M. [E] [P] et Mme [U] [L] épouse [P] la somme de 1.000 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
condamné M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] à payer à M. [E] [P] et à Mme [U] [L] épouse [P] la somme de
2.767,60 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
condamné M. [E] [P] et Mme [U] [L] épouse [P] à payer à M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
ordonné la compensation entre la créance de dégradations locatives de M. [E] [P] et Mme [U] [L] épouse [P] et la créance de dommages-intérêts de M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] ;
débouté M. [E] [P] et Mme [U] [L] épouse [P] de leur demande de dommages-intérêts ;
débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] aux entiers dépens de l'instance ;
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Le tribunal a notamment retenu qu'il n'était pas démontré qu'à la date de conclusion du bail, les performances énergétiques du logement et son niveau d'isolation aient été un élément déterminant du consentement de M. et Mme [K], qu'aucun vice du consentement de nature à entraîner la nullité du bail d'habitation n'était établi en l'espèce, que la demande présentée par M. et Mme [P] au titre des réparations locatives apparaissait partiellement bien fondée, que l'absence de remise du DPE constituait une faute de la part des propriétaires, que les locataires avaient dû s'acquitter de factures d'électricité élevées, et que le préjudice qu'ils avaient subi du fait du défaut de remise du DPE s'analysait en une perte de chance pour les locataires d'être mis en mesure de refuser la location de ce logement s'ils en avaient connu le niveau de consommation d'énergie.
M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 17 août 2023.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. et Mme [K] demandent à la Cour de:
- Déclarer M. et Mme [K] recevables et bien fondés en leur appel.
Y faisant droit,
- Réformer le jugement rendu le 28 juin 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Amand-Montrond en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [K] de leur demande en nullité du contrat de bail ;
- débouté M. et Mme [K] de leur demande de restitution des loyers à hauteur de 12 000 € ;
- condamné M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [P] la somme de
1 000 € au titre des loyers impayés avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;
- condamné M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [K] la somme de
500 € à titre de dommages et intérêts avec intérêt taux légal à compter du jugement,
- débouté M. et Mme [K] de toute autre demande et les a condamnés aux entiers dépens de l'instance
Statuant à nouveau,
- Prononcer la nullité du contrat de bail régularisé le 15 septembre 2019 entre M. [E] [P], bailleur, et M. et Mme [K], locataires.
- Condamner en conséquence M. et Mme [P], solidairement, à restituer à M. et Mme [K] la somme de 12 000 € au titre des loyers qui ont été versés en exécution du contrat annulé.
- Condamner solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [K] une indemnité de 1 400 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
- Ordonner la compensation entre les arriérés de loyer dus par M. et Mme [K] et le dépôt de garantie versé à la signature du contrat de bail.
En conséquence,
- Fixer la somme due par M. et Mme [K], au titre de l'arriéré de loyers, à la somme de 500 € après compensation avec le dépôt de garantie.
- Limiter le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 300 € par mois, soit 7 200€ pour l'intégralité de la période d'occupation par M. et Mme [K].
- Ordonner la compensation des créances respectives entre M. et Mme [K] et M. et Mme [P].
- Confirmer le jugement pour le surplus
- Condamner solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [K] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner solidairement M. et Mme [P] aux entiers dépens.
- Débouter M. et Mme [P] de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires aux présentes.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. et Mme [P] demandent à la Cour de :
- Déclarer irrecevables et, à tout le moins, mal fondées les demandes de M. et Mme [K],
- Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [K] une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
- Débouter M. et Mme [K] de leurs demandes,
- Condamner, à titre subsidiaire, in solidum M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [P] une indemnité d'occupation de 500 € par mois, soit une somme de 12.000 €,
- Ordonner la compensation des sommes respectivement dues par les parties,
- Condamner, en tout état de cause, in solidum M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [P] une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner, en tout état de cause, in solidum M. et Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.
MOTIFS
Il sera rappelé, à titre liminaire, que la condamnation de M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2.767,60 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et la compensation ordonnée entre la créance de dégradations locatives de M. et Mme [P] et la créance de dommages-intérêts de M. et Mme [K] ne figurent pas au nombre des chefs de jugement frappés d'appel.
Sur la demande en nullité du contrat de bail présentée par M. et Mme [P]
L'article 1131 du code civil pose pour principe que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.
L'article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
L'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.
Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.
En l'espèce, M. et Mme [P] versent aux débats le contrat de bail daté du 15 septembre 2019, dont il est précisé qu'il est établi en deux originaux, chaque signataire s'en étant vu remettre un. Un état des lieux signé par M. [P] et M. et Mme [K] lui est annexé.
S'agissant du mode de chauffage, le contrat indique seulement qu'il est individuel, tandis que l'état des lieux mentionne l'existence d'une pompe à chaleur réversible.
A la rubrique prévoyant la remise en annexe du dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), la case destinée à matérialiser cette remise n'est pas cochée. Il s'en déduit que le DPE n'a pas été remis à M. et Mme [K], carence qui n'est légalement pas sanctionnée par la nullité du contrat de bail.
M. et Mme [K] soutiennent que M. et Mme [P] leur auraient sciemment dissimulé les conclusions du DPE dans le but de les déterminer à régulariser le bail, leur laissant penser que la maison était rénovée et parfaitement isolée, donc peu énergivore, et que cette dissimulation aurait vicié leur consentement.
Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.
Ainsi qu'il a été précédemment rappelé, le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE n'a pas été remis aux locataires lors de la signature du contrat de bail. M. et Mme [K] ont donc accepté de contracter sans disposer des informations contenues dans un tel dossier, ce qui conduit à considérer que de telles informations n'étaient pas déterminantes de leur consentement.
Aucun élément ne vient évoquer que les appelants, lors de la signature du contrat, aient exprimé auprès de leur cocontractant leur volonté de ne louer le bien immobilier que sous condition de sa faible consommation énergétique.
Il n'est nullement établi, contrairement à ce qu'affirment M. et Mme [K], que M. et Mme [P] aient refusé de fournir le DPE lors de la signature du contrat, l'abstention de remise conformément aux dispositions légales applicables n'étant pas assimilable à un refus de communication des informations en cause. Il résulte au contraire des pièces produites que M. et Mme [K] n'ont pour la première fois sollicité la communication du DPE que par courrier du 19 juillet 2021 (que M. et Mme [P] ne contestent pas avoir reçu), ce qui vient confirmer que les informations qu'il était susceptible de contenir n'étaient pas déterminantes de leur consentement lors de la signature du contrat de bail.
M. et Mme [K] précisent en leurs écritures avoir « légitimement pensé » que le bien était à faible consommation énergétique au regard des informations communiquées, selon lesquelles la maison avait été intégralement rénovée et le local était équipé d'un chauffage individuel constitué d'une pompe à chaleur réversible. Cette déduction et leur conviction en la matière n'équivalent pas à la démonstration d'une présentation fallacieuse et déterminée des performances énergétiques du logement par le bailleur.
M. et Mme [K] assurent encore n'avoir découvert l'existence du vice ayant affecté leur consentement que lors de la transmission par le fournisseur d'énergie de factures de régularisation d'un montant important, tenant pour moitié au chauffage de la maison. Toutefois, en acceptant de conclure le contrat de bail sans disposer du DPE, M. et Mme [K] ont couru le risque de ne pas être parfaitement informés sur les caractéristiques du logement proposé sur ce point et de ne prendre connaissance des performances énergétiques de la maison qu'à la réception de leur relevé de consommation effective, ce dont ils ne sauraient valablement faire reproche au bailleur.
Par ailleurs, M. et Mme [K] ne démontrent nullement que M. et Mme [P] aient disposé, à la date de signature du contrat de bail, d'un DPE qu'ils auraient sciemment refusé de produire.
Si l'acquisition du bien immobilier litigieux par M. et Mme [P] en 2018 implique qu'un DPE ait été alors établi, les travaux réalisés en 2019, dont la réalité est démontrée par les pièces mentionnant le chantier initié au [Adresse 2] produites par les intimés, sont de nature à avoir modifié les données ayant servi à établir ce DPE et à le priver ainsi de pertinence.
Aucune réticence dolosive n'est ainsi caractérisée à l'encontre de M. et Mme [P], dont il n'est nullement établi qu'ils aient sciemment dissimulé aux locataires des informations dont ils auraient su qu'elles étaient déterminantes de leur consentement à conclure le bail.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] de leur demande en nullité du contrat de bail et de leur demande subséquente de restitution des loyers à hauteur de 12.000 euros.
Sur la demande en paiement des loyers formulée par M. et Mme [P]
L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
En l'espèce, M. et Mme [K] ne contestent pas n'avoir pas réglé les loyers correspondant aux mois d'octobre et novembre 2021. Ils font toutefois valoir que le versement du dépôt de garantie de 500 euros auquel ils ont procédé à l'entrée dans les lieux devrait s'imputer sur le montant dû, qui s'élève à 1.000 euros.
Si M. et Mme [P] soutiennent que le dépôt de garantie constitue une sécurité pour le bailleur en cas de dégradations locatives, de sorte qu'il n'aurait pas vocation à s'imputer sur le montant des loyers impayés, il doit être rappelé que le contrat liant les parties stipule, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, que ce dépôt est versé en garantie de l'exécution des obligations du locataire, sans limiter celles-ci à la jouissance paisible des lieux sans causer de dégradations nécessitant réparation.
Dès lors que la conservation du montant de ce dépôt de garantie par le bailleur n'est pas querellée, il convient de dire que ce montant s'imputera sur celui des loyers demeurés impayés.
M. et Mme [K] sont redevables envers M. et Mme [P] de la somme de 1.000 euros au titre des loyers impayés, en compensation de laquelle viendra s'imputer le montant du dépôt de garantie, soit 500 euros.
Le jugement entrepris sera complété en ce sens.
Sur la demande indemnitaire présentée par M. et Mme [K]
L'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, comprenant le DPE et fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Il a été ci-dessus établi qu'aucun dossier de diagnostic technique n'avait été annexé au contrat de bail, cette carence constituant un comportement fautif de la part du bailleur.
M. et Mme [K] entendent se prévaloir de documents émis par leur fournisseur d'énergie, Engie, dont l'un indique au sujet de la consommation d'électricité du 13 septembre 2020 au 16 juin 2021 de leur domicile, facturée 2.000,88 euros (abonnement compris), qu'elle est supérieure à celle de la moyenne de leurs clients. Toutefois, ainsi que l'a à juste titre relevé le premier juge, il est impossible de déterminer la cause ni l'ampleur de cette consommation jugée importante, dans la mesure où cette moyenne est réalisée par Engie en englobant la consommation de logements de toute surface et en tout état d'isolation. En outre, M. et Mme [K], entrés dans le logement litigieux le 15 septembre 2019, ne communiquent pas d'éléments d'estimation de leur consommation d'électricité durant leur première année d'occupation du logement. Enfin, ils admettent avoir hébergé leur fille, son compagnon et l'enfant de ceux-ci durant six semaines environ, du 13 janvier au 28 février 2021 durant une période d'hospitalisation de M. [K], ce qui a nécessairement augmenté la consommation électrique du foyer en période hivernale, fût-ce pour une durée relativement brève. Il n'est de ce fait pas possible de caractériser de surconsommation électrique imputable aux caractéristiques du logement donné à bail.
Il sera par ailleurs rappelé qu'il n'a pas été caractérisé à l'encontre de M. et Mme [P] de man'uvres dolosives susceptibles d'avoir causé à M. et Mme [K] un préjudice indemnisable.
En revanche, M. et Mme [K] ont subi un préjudice du fait du défaut de remise du DPE par le bailleur lors de la conclusion du contrat de bail, préjudice qui s'analyse, ainsi que l'a observé avec pertinence le premier juge, en une perte de chance de pouvoir refuser de prendre à bail le logement litigieux s'ils en avaient connu les performances énergétiques et peut être justement indemnisé par l'octroi de dommages et intérêts d'un montant équivalant à un mois de loyer, soit 500 euros.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce sens.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'équité et la prise en considération de l'issue du litige telle qu'elle est déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes indemnitaires formulées au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel par M. et Mme [P], d'une part, et par M. et Mme [K], d'autre part, qui succombent tous partiellement en leurs prétentions, seront donc rejetées.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il y a lieu de dire que M. et Mme [P] in solidum entre eux, d'une part et M. et Mme [K] in solidum entre eux, d'autre part, devront supporter la charge de la moitié des dépens de l'instance d'appel.
Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Confirme le jugement rendu le 28 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond en l'intégralité de ses dispositions frappées d'appel ;
Et y ajoutant,
- Dit que le montant du dépôt de garantie conservé par M. [E] [P] et Mme [U] [L] épouse [P], soit 500 euros, viendra en compensation de la somme due par M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] au titre des loyers impayés ;
- Déboute l'ensemble des parties des demandes indemnitaires présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [E] [P] et Mme [U] [L] épouse [P] in solidum entre eux, d'une part, et M. [O] [K] et Mme [C] [D] épouse [K] in solidum entre eux, d'autre part, à supporter la moitié des dépens de l'instance d'appel.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
V.SERGEANT O. CLEMENT
