SM/OC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES
- Me Loïc VOISIN
Expédition TJ
LE : 02 MAI 2024
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 02 MAI 2024
N° - Pages
N° RG 23/00334 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DRGZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 03 Janvier 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - M. [W] [D]
né le 31 Mars 1969 à [Localité 6] (TCHAD) (99)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES
Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2023/000424 du 02/03/2023
APPELANT suivant déclaration du 03/04/2023
II - S.A. HLM FRANCE LOIRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 3]
[Localité 4]
N° SIRET : 673 720 744
Représentée et plaidant par Me Loïc VOISIN, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
02 MAI 2024
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 janvier 2022, la SA HLM France Loire a donné à bail à
M. [W] [D] un appartement sis [Adresse 2]
[Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisé de 240,20 € outre 185,72 € à titre de provision pour charges.
Par acte du 6 septembre 2022, la SA HLM France Loire a fait assigner M. [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bourges en résiliation du bail et expulsion, et en paiement de la somme de 1 545,06 € au titre des loyers et charges impayés, actualisée à 2 749,84 € lors de l'audience.
Par jugement du 3 janvier 2023, le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bourges a principalement :
- constaté la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2022 entre la SA HLM France Loire
et M. [D],
- condamné M. [D] à payer à la SA HLM France Loire une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges, soit la somme de 425,92 € à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux,
- condamné M. [D] à payer au bailleur la somme de 2 537,44 € au titre des loyers et charges et indemnité d'occupation dus au 19 novembre 2022 avec intérêt au taux légal à compter du jugement,
- dit qu'à défaut pour M. [D] d'avoir libéré les lieux, deux mois après la notification du préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- rappelé qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;
- condamné M. [D] aux dépens.
Suivant déclaration du 3 avril 2023, M.[D] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions n°3 signifiées le 23 février 2024 , M. [D] demande à la cour de :
Déclarer recevable et bien fondé son appel,
Infirmer en son entier la décision déférée et en ce qu'elle a notamment prononcé la résiliation du bail conclu entre la SA HLM France Loire et M. [D] le 14 janvier 2022,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
-Suspendre la clause résolutoire pendant une durée de deux ans,
- Débouter la société France Loire de sa demande en règlement des arriérés de loyers,
A titre subsidiaire,
-Accorder à M. [D] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés
-En corollaire, suspendre les effets de la clause résolutoire,
-Débouter la société France Loire de sa demande en règlement des arriérés de loyers,
Plus subsidiairement,
- Réformer la décision déférée en ce qu'elle condamne M. [D] à payer à son bailleur la somme de 2537,44 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus au 19 novembre 2022 avec intérêt au taux légal, et statuant à nouveau, condamner le concluant à payer toute somme qui resterait due sous réserve de la production par la SA HLM France Loire d'un décompte actualisé compte tenu des sommes déjà réglées par M. [D],
En tout état de cause,
- Débouter la SA HLM France Loire de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la même aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions n°2 signifiées le 27 février 2024, la SA HLM France Loire présente les demandes suivantes :
Vu l'article 1353 du code civil.
Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment les articles 7 et 24 I.
Vu les articles 1227 et suivants et 1728 du Code civil, et 1760 du code civil.
Vu l'article L331-3-1 du code de la consommation
- CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions et le constat de résiliation du bail au 31 juillet 2022.
- SUBSIDIAIREMENT ET EN TANT QUE DE BESOIN CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du 30 mai 2022 insérée au contrat de bail conclu entre M.[D] et la S.A. FRANCE LOIRE et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] et par voie de conséquence la résiliation du bail de 14 et 17 janvier 2022.
- A TITRE SUBSIDIAIRE, PRONONCER à défaut la résiliation judiciaire du même bail eu égard au montant des loyers impayés, et à la persistance systématique de M [D] à ne pas régler les loyers alors même qu'il indique en avoir la capacité financière, ce qui atteste d'une parfaite mauvaise foi.
- JUGER de l'absence d'éléments de nature à justifier de l'infirmation de la décision entreprise par M. [D] en s'abstenant volontairement, et sans autorisation judiciaire de payer une partie du loyer appelé, nonobstant la jouissance du bien pris à bail et en ne réglant pas le loyer courant nonobstant le dossier de surendettement dont il a bénéficié en mai 2023 qu'il a cru devoir dissimuler à la Cour d'appel et à son propre conseil avant que de s'en prévaloir tout en persistant à refuser de régler les loyers en temps et en heure pour la période postérieure à l'effacement de la dette.
- DIRE ET JUGER que dans ces conditions, le jugement attaqué n'encourt pas la critique et sera confirmé.
- CONFIRMER la décision déférée et actualiser la dette au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus au 21.02.2024 avec intérêt au taux légal,
et statuant à nouveau,
condamner M [D] à payer toute somme qui reste due selon décompte actualisé produit par la SA FRANCE LOIRE compte tenu des sommes déjà réglées par M. [D], outre les sommes dues dans le cadre du dossier de surendettement.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- ORDONNER à M [D] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux situés [Adresse 2], après avoir remis les clés
et à défaut ORDONNER l'expulsion de M. [D] ainsi qu'à tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- CONDAMNER M. [D] au versement entre les mains de la S.A. France Loire d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires à compter du jour de l'acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résolution du bail en l'espèce à hauteur de 425,92€/mois, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision en application de l'article 1231-7 du Code civil , et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
- CONDAMNER M. [D] au versement entre les mains de la S.A. France Loire une somme de 1351,81 € selon décompte du 21.02.2024 outre les intérêts (sauf à parfaire).
- CONDAMNER M. [D] au versement entre les mains de la S.A. France Loire une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'huissier afférents à cette procédure 212,40 € ; sauf à parfaire outre les frais de signification et d'exécution de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
L'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.
L'article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette'.
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement à son échéance, de tout ou partie du loyer ou des charges, le bail sera résilié automatiquement deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Il résulte des éléments du dossier que, le 30 mai 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme de 1074,94 €, hors frais, correspondant à l'arriéré locatif à la date du 19 mai 2022.
L' appelant ne conteste pas ne pas avoir régularisé dans les deux mois les causes de ce commandent de payer et le premier juge a, à juste titre, constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, par application stricte de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En cause d'appel, M. [D] justifie avoir déposé un dossier de surendettement le 15 mai 2023 auprès de la commission de surendettement des particuliers du Cher, qui a été déclaré recevable le 22 juin 2023. Il est également établi que la commission de surendettement a décidé d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au 21 septembre 2023, avec un effacement total des dettes dont celle de la SA HLM France Loire pour un montant de 4 451,41 €.
La SA HLM France Loire n'a pas contesté cette décision.
L'article L722-2 du code la consommation dispose que 'la recevabilité de la demande (de traitement de la situation de surendettement) emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur des dettes autres qu'alimentaires'.
Cette suspension prive de caractère fautif le défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement et le bailleur ne peut donc plus, à partir de cette décision de recevabilité, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement.
La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement sollicitée est cependant intervenue postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire et la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail d'habitation par suite de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat, l' appelant n'ayant alors aucune interdiction de régler sa dette locative.
Il en résulte qu'à compter du 30 juillet 2022, M. [D] est devenu occupant sans droit ni titre de son logement et était tenu au versement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer augmenté des charges. La décision le condamnant à verser une indemnité d'occupation sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, 'Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'
Les dispositions précitées étant d'ordre public, en présence d'une décision de la commission de surendettement imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge ne peut que suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans.
En l'espèce, la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont a bénéficié M. [D] entraîne de plein droit, en l'absence de jugement définitif antérieur à la décision de la Commmission de surendettement, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans.
Si le locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son effet de plein droit et l'expulsion pourra être mise en oeuvre.
Sur la demande en paiement des loyers impayés
La dette de M. [D] étant effacée, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné le locataire à payer à la SA HLM FRANCE LOIRE la somme de 2537,44 € au titre des loyers et charges dus au 19 novembre 2022.
La SA HLM France Loire justifie par la production d'un décompte du 21 février 2024 que M. [D] est redevable d'une somme de 1 351,81 € arrêtée au 31 janvier 2024, correspondant aux loyers échus après effacement de la dette par l'effet du rétablissement personnel.
Il convient en conséquence de condamner M. [D] au paiement de cette somme.
Il est rappelé qu'en vertu de la suspension des effets de la clause résolutoire, la société HLM France Loire ne pourra se prévaloir à nouveau du bénéfice de la clause résolutoire que 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations.
En raison de l'issue du litige, la demande de la SA HLM France Loire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
M. [D] ne voit son appel déclaré bien fondé qu'en raison de l'évolution du litige par suite de l'effacement de sa dette. Il conservera par conséquent les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'évolution du litige,
Vu la décision de la Commission de surendettement des Particuliers du Cher en date du 23 novembre 2023,
Confirme le jugement rendu le 3 janvier 2023 en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2022 entre la SA HLM France Loire et M. [D] par l'effet de la clause résolutoire,
- condamné M. [D] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du bail jusqu'à libération des lieux,
- débouté la SA HLM France Loire de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
Infirme le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 21 septembre 2023,
Rappelle que cette suspension ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants,
Dit que si le locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,
Dit qu'à défaut de paiement à échéance des loyers et charges dus pendant la durée de la suspension de la clause résolutoire, la société HLM France Loire pourra se prévaloir à nouveau du bénéfice de la clause résolutoire 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations et mettre en oeuvre la procédure d'expulsion suivant les modalités prévues à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Ordonne, dans ce cas, l'expulsion de M. [D], et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Condamne en ce cas M. [D] à payer à la SA HLM France Loire une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer existant et des charges, subissant les augmentations légales, jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamne M. [D] à payer à la SA HLM France Loire la somme de 1 351,87 € arrêtée au 21 février 2024 ;
Déboute la SA HLM France Loire de ses demandes plus amples ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SA HLM France Loire ;
Condamne M. [D] aux dépens d'appel.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
S. MAGIS O. CLEMENT
