| France, Cour d'appel de Bourges, 1ère chambre, 25 mai 2023, 22/01031

VS/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SELAFA CHAINTRIER AVOCATS

- SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

LE : 25 MAI 2023

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 MAI 2023

N° - Pages

N° RG 22/01031 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DPZB

N° RG 22/01081 joint

Décision déférée à la Cour :

Arrêt rendu par la Cour de Cassation de PARIS en date du 07 Septembre 2022 cassant un arrêt rendu par la Cour d'Appel de BOURGES le 08 Avril 2021 statuant sur appel d'un jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES du 09 Avril 2020

PARTIES EN CAUSE :

I - S.A.R.L. AMBULANCES DE [Localité 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 481 121 267

Représentée par la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

DEMANDEUR AU RENVOI DE CASSATION suivant déclaration de saisine du 24/10/2023

APPELANTE

II - S.C.I. HUGOVAL II agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° SIRET : 481 121 267

Représentée par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

DEMANDEUR AU RENVOI DE CASSATION suivant déclaration de saisine du 07/11/2023

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CLEMENT Présidente de Chambre

M. TESSIER-FLOHIC Conseiller

Mme ALLEGUEDE Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er décembre 2011, la SCI Hugoval II a donné à bail à la SARL Ambulances de [Localité 2] divers locaux à usage professionnel situés [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer annuel initial de 1 300 euros (révisable chaque année), pour une durée de 6 années à compter du 1er décembre 2012.

Par acte d'huissier en date du 2 juin 2017, la société Hugoval II a fait délivrer à la société Ambulances de [Localité 2] un commandement de payer la somme de 23 114,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de janvier 2016 à mai 2017.

Le 8 juin 2017, la société Ambulances de [Localité 2] a adressé à l'huissier de justice un courrier dans lequel elle indiquait que le bail avait, selon elle, déjà fait l'objet d'une résiliation le 15 novembre 2015 par le biais d'un courrier recommandé retourné avec la mention « avisé et non réclamé », ajoutant qu'un second congé avait également été adressé au bailleur par courrier simple le 20 décembre 2015.

En réponse, par courrier du 12 juin 2017, l'huissier de justice a informé la société Ambulances de [Localité 2] de la continuation du bail en raison de l'absence de validité du congé délivré par lettre recommandée non réceptionnée par le bailleur.

Par acte d'huissier en date du 17 août 2017, la société Hugoval II a alors fait assigner la société Ambulances de [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bourges afin que celui-ci :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonne l'expulsion de la société Ambulances de [Localité 2] des lieux,

- condamne cette dernière à lui verser la somme provisionnelle de 26 922,20 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 3 août 2017, outre la somme provisionnelle de 1 346,11 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 3 août 2017 et jusqu'à libération effective des lieux.

Par ordonnance du 30 novembre 2017, le juge des référés a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire,

- dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai d'un mois, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Ambulances de [Localité 2] par la force publique,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à verser à la SCI Hugoval II une provision de 26 922,20 euros à valoir sur le montant des loyers et des charges échus impayés jusqu'au 2 juillet 2017,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à verser à la SCI Hugoval II une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 1 346,11 euros à compter du 3 juillet 2017 et jusqu'à départ effectif des lieux,

- débouté la société Ambulances de [Localité 2] de toutes ses demandes,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Ambulances de [Localité 2] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 10 janvier 2018.

Par arrêt en date du 11 octobre 2018, la chambre civile de la cour d'appel de Bourges, estimant qu'il existait en l'espèce une contestation sérieuse devant être tranchée par le juge du fond, a :

- infirmé l'ordonnance entreprise,

et, statuant à nouveau,

- débouté la société Hugoval II de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société Hugoval II à rembourser à la société Ambulances de [Localité 2] la somme de 35 880,97 euros,

- condamné la société Hugoval II à verser à la société Ambulances de [Localité 2] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Par acte d'huissier en date du 13 mars 2019, la société Hugoval II a fait assigner la société Ambulances de [Localité 2] devant le tribunal de grande instance de Bourges.

Par jugement en date du 9 avril 2020, le tribunal judiciaire de Bourges a :

- constaté, à compter du 3 août 2017, l'acquisition au profit de la société Hugoval II de la clause résolutoire insérée au bail consenti le 1er décembre 2011 à la société Ambulances de [Localité 2],

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à payer à la société Hugoval II la somme de 25 662,94 euros au titre des loyers impayés au 3 août 2017, avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision,

- dit que la libération du local est intervenue le 13 décembre 2017,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à payer à la société Hugoval II la somme globale de 5 818,67 euros, au titre de l'indemnité d'occupation,

- débouté la société Ambulances de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté les parties de toutes autres demandes,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à verser à la société Hugoval II la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

La société Ambulances de [Localité 2] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 4 juin 2020.

Par arrêt du 8 avril 2021, la cour d'appel de Bourges a :

- infirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourges le 9 avril 2020,

statuant à nouveau,

- constaté la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2015,

- débouté la société Hugoval II de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société Ambulances de [Localité 2],

- condamné la société Hugoval II à payer à la société Ambulances de [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la même aux dépens.

La société Hugoval II a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt.

Par arrêt du 7 septembre 2022, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt attaqué, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 31 décembre 2015, et a remis, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bourges autrement composée.

La Cour de cassation a ainsi statué, au visa de l'article 1737 du code civil :

'Pour rejeter la demande du bailleur en paiement d' indemnités d'occupation, l'arrêt retient que la SCI avait connaissance de la localisation des clés du local avant même l'établissement de l'état des lieux de sortie le 13 décembre 2017 et que, dans ces conditions, au vu de l'ensemble des éléments versés aux débats, il est considéré que la société Ambulances de [Localité 2] justifie de la remise des clés des locaux lors de son départ des lieux le 31 décembre 2015.

En statuant ainsi, sans constater la remise effective des clefs au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, la cour d'appel a violé le texte susvisé.'

La société Ambulances de [Localité 2] a saisi la cour d'apppel de Bourges par déclaration du 24 octobre 2022, appel limité aux chefs du jugement du 9 avril 2020 en ce qu'il a :

- constaté, à compter du 3 août 2017, l'acquisition au profit de la société Hugoval II de la clause résolutoire insérée au bail consenti le 1er décembre 2011 à la société Ambulances de [Localité 2],

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à payer à la société Hugoval II la somme de 25 662,94 euros au titre des loyers impayés au 3 août 2017, avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision,

- dit que la libération du local est intervenue le 13 décembre 2017,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à payer à la société Hugoval II la somme globale de 5 818,67 euros, au titre de l'indemnité d'occupation,

- débouté la société Ambulances de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté les parties de toutes autres demandes,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] à verser à la société Hugoval II la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Ambulances de [Localité 2] aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

La SCI Hugoval II a de même saisi la cour d'appel de Bourges par déclaration en date du 7 novembre 2022 portant sur les mêmes chefs de jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, la société Ambulances de [Localité 2] demande à la cour de :

- débouter la société Hugoval II de sa demande d'indemnité d'occupation,

- débouter la société Hugoval II de l'ensemble de ses autres demandes,

- condamner la société Hugoval II à lui rembourser la somme de 1 300 euros au titre du dépôt de garantie,

- condamner la société Hugoval II à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens,

- subsidiairement, constater la compensation de la créance de la société Hugoval II avec le montant du dépôt de garantie de 1 300 euros.

La société Ambulances de [Localité 2] fait valoir principalement que l'indemnité d'occupation, qui doit être fixée du 1er janvier 2016 au 13 décembre 2017, relève du droit commun de l'article 1240 du code civil, qu'il revient au bailleur de prouver son préjudice, que celui-ci ne saurait excéder la valeur locative des locaux et doit être limité à la perte de chance de relouer le local entre ces deux dates, que le montant prohibitif du loyer n'était pas justifié par la qualité des locaux mais par le fait que les associés de la SCI Hugoval II étaient également associés de la société Ambulances de [Localité 2], que les locaux n'étaient plus occupés et que la SCI Hugoval II a manqué à son obligation de bonne foi en attendant 18 mois avant de délivrer un commandement de payer sans faire de relance ni même adresser d'avis d'échéance de loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 décembre 2022, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI Hugoval II présente les demandes suivantes :

- infirmer le jugement entrepris,

en conséquence,

- condamner la société Ambulances de [Localité 2] à lui payer la somme de 31 481,60 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2016 au 13 décembre 2017,

- déclarer irrecevable la demande de la société Ambulances de [Localité 2] tendant à se voir rembourser le dépôt de garantie,

- condamner la société Ambulances de [Localité 2] au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Ambulances de [Localité 2] aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de prononcer la jonction des affaires enrôlées sous les nos 22/1081 et 22/1031, la procédure se poursuivant sous le no 22/1031.

Il est acquis que la résiliation judiciaire du bail liant les parties est intervenue au 31 décembre 2015.

Sur l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due au propriétaire par l'occupant de locaux sans droit ni titre jusqu'à la libération des lieux, caractérisée par la remise effective des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

Cette indemnité a une double nature indemnitaire et compensatoire, en ce qu'elle est destinée à indemniser le préjudice résultant du maintien indû dans les lieux et constitue la contrepartie de l'occupation des lieux.

En l'espèce, la société Hugoval II sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er janvier 2016, lendemain de la date de résiliation judiciaire du bail, au 13 décembre 2017, date de l'établissement de l'état des lieux de sortie.

La société Ambulances de [Localité 2] ne conteste plus qu'une indemnité d'occupation est due pour cette période. À cet égard, il est sans pertinence qu'elle n'ait pas occupé les locaux postérieurement au 31 décembre 2015, ainsi qu'elle l'allègue, puisque cette circonstance n'est pas de nature à remettre en cause le principe même de l'indemnité d'occupation.

S'agissant de l'évaluation du montant de cette indemnité, qui relève du pouvoir d'appréciation des juges du fond, il convient de tenir compte de ce que la société Ambulances de [Localité 2] ne fait valoir aucune circonstance particulière relative au préjudice qu'elle aurait subi du fait du maintien indû dans les lieux par la société Hugoval II, de sorte que l'indemnité sera fixée au montant de la valeur locative du bien. Si l'intimée estime que cette valeur devrait être bien inférieure au montant du dernier loyer, dont le montant élevé serait justifié, selon elle, par le fait que les deux sociétés ont des associés communs, elle ne produit cependant aucun élément permettant d'estimer la valeur locative des locaux, étant précisé que les informations contenues dans le constat d'huissier sont insuffisantes à cet égard. L'indemnité d'occupation sera donc fixée au montant du dernier loyer, soit 1 346,11 euros par mois d'occupation.

L'appelante prétend enfin que la société Hugoval II a manqué à son obligation d'exécution de bonne foi du contrat en attendant 18 mois pour délivrer un commandement de payer, sans relance ni avis d'échéance préalable, ce qui lui a causé un préjudice équivalent au montant de l'indemnité d'occupation réclamée.

Il est cependant observé, d'une part, que la société Ambulances de [Localité 2] ne formule, dans le dispositif de ses dernières conclusions, aucune demande d'engagement de la responsabilité contractuelle de la société Hugoval II et, d'autre part, que la faute de nature contractuelle commise par le bailleur n'a pas pour effet de minorer le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Infirmant le jugement entrepris, il convient dès lors de condamner la société Ambulances de [Localité 2] à payer à la société Hugoval II la somme de 31 481,60 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2016 au 13 décembre 2017.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 567 du même code prévoit toutefois que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la seule condition, prévue par l'article 70 du code de procédure civile, de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant (cass. civ. 3e, 8 janv. 1997, no 95-12.314).

En l'espèce, la société Ambulances de [Localité 2] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Hugoval II à lui restituer la somme de 1 300 euros versée à titre de dépôt de garantie.

La société Hugoval II réplique qu'il s'agit d'une demande nouvelle, irrecevable en applicable de l'article 564 du code de procédure civile, ce d'autant qu'elle ne s'inscrit pas dans le cadre de la cassation partielle.

Il y a toutefois lieu de considérer que la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie se rattache par un lien suffisant à la demande originelle de résiliation judiciaire du contrat de bail, ce qui la rend recevable en appel.

De plus, rien ne fait obstacle à ce qu'une demande reconventionnelle soit présentée pour la première fois devant une cour d'appel de renvoi à l'issue d'une cassation partielle, dès lors que le renvoi après cassation entraîne la poursuite de l'instance telle qu'initialement engagée devant la première cour d'appel, de sorte qu'une partie peut formuler devant la cour de renvoi toutes les prétentions qui auraient été recevables devant cette première cour.

La demande en restitution du dépôt de garantie sera donc déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande

La clause 'dépôt de garantie' du contrat de bail conclu le 1er décembre 2011 entre les parties stipule que 'le dépôt de garantie est fixé à la somme de 1 300 euros correspondant à un mois de loyer'.

En l'espèce, la société Hugoval II ne s'oppose pas, au fond, à la demande de restitution du dépôt de garantie présentée par la société Ambulances de [Localité 2].

En conséquence, il y a lieu de la condamner à restituer à cette dernière société la somme de 1 300 euros versée à titre de dépôt de garantie.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la société Ambulances de [Localité 2] tendant à 'constater la compensation des créances', dans la mesure où il s'agit d'une compensation légale, qui opère donc de plein droit sans qu'il soit nécessaire de la prononcer judiciairement .

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie principalement succombante, la société Ambulances de [Localité 2] sera condamnée aux dépens d'appel.

L'issue de la procédure et l'équité commandent par ailleurs de la condamner à payer à la société Hugoval II la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande d'indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Prononce la jonction des affaires enrôlées sous les nos 22/1081 et 22/1031, la procédure se poursuivant sous le no 22/1031,

Infirme le jugement rendu le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a condamné la SARL Ambulances de [Localité 2] à payer à la SCI Hugoval II la somme de 5 818,67 euros à titre d'indemnité d'occupation,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déclare la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par la SARL Ambulances de [Localité 2] recevable,

Condamne la SARL Ambulances de [Localité 2] à payer à la SCI Hugoval II la somme de 31 481,60 euros à titre d'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2016 au 13 décembre 2017,

Condamne la SCI Hugoval II à restituer à la SARL Ambulances de [Localité 2] la somme de 1 300 euros versée à titre de dépôt de garantie,

Condamne la SARL Ambulances de [Localité 2] aux dépens de l'instance d'appel,

Condamne la SARL Ambulances de [Localité 2] à payer à la SCI Hugoval II la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS O. CLEMENT