SM/MMC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à- Me BUE
- SCP SOREL
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES
LE : 09 MARS 2023
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
BAUX RURAUX
ARRÊT DU 09 MARS 2023
N° - Pages
N° RG 22/00006 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DO7Z
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BOURGES en date du 29 Avril 2022
PARTIES EN CAUSE :
I - S.C.E.A. DU KILI agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 18]
[Localité 19]
Représentée et plaidant par Me Vincent BUE, avocat au barreau de LILLE
APPELANTE suivant déclaration du 28/05/2022
II - SOCIETE SES FARMS DON APS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Localité 15]-DANEMARK
Représenté et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme CIABRINI, Conseiller chargé du rapport
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CLEMENT Présidente de Chambre,
M. PERINETTI Conseiller
Mme CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
***************
EXPOSE
Suivant acte du 24 juillet 2007 reçu en la forme authentique par Maître [D], notaire à [Localité 21], la société Dinensen Farms Don Aps, aux droits de laquelle vient la SES Farms Don Aps, a consenti au GFA du Kili, devenu SCEA du Kili, un bail rural à long terme d'une durée de 25 ans à compter du 1er novembre 2007, sur les parcelles suivantes :
' commune de [Localité 16] : AH n° [Cadastre 1], ZT n° [Cadastre 2]
' commune de [Localité 19] : B n° [Cadastre 3], B n° [Cadastre 4], B n° [Cadastre 5], B n° [Cadastre 6], B n° [Cadastre 7], B n° [Cadastre 8], B n° [Cadastre 9], B n° [Cadastre 10], B n° [Cadastre 11], B n° [Cadastre 12], ZL n°[Cadastre 13],ZL n°[Cadastre 14].
Selon courrier du 11 août 2017, Maître [O], notaire à [Localité 20], a notifié à la SCEA du Kili la vente indivisible des parcelles louées avec d'autres biens.
Par courrier du 15 septembre 2017, la SCEA du Kili a notifié au bailleur l'exercice de son droit de préemption. Le 5 octobre 2017, elle a signifié l'exercice de son droit de préemption sous réserve de la révision judiciaire du prix notifié par acte extrajudiciaire.
Le 29 septembre 2017, la SCEA du Kili a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges aux fins de constatation de la régularité de son droit de préemption et avant-dire droit, d'organisation d'une expertise.
Suivant requête parvenue au greffe de la juridiction le 27 août 2018, la SES Farms Don Aps a sollicité la convocation de la SCEA du Kili devant le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en cours, l'expulsion de la SCEA du Kili et celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Suivant jugement en date du 15 mars 2019, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a débouté la SCEA du Kili de sa demande principale visant à voir reconnaître l'existence de son droit de préemption ainsi que de sa demande d'expertise aux fins d'estimer la valeur vénale des immeubles à usage agricole, débouté la SES Farms Don Aps, prise en la personne de son liquidateur, de sa demande en résiliation de bail, déclaré recevable la SCEA du Kili en sa demande en fixation d'un nouveau prix du bail au regard de l'article L411-11 du code rural, avant-dire droit, ordonné une expertise en désignant M. [J] [I] (ultérieurement remplacé par M. [B]) aux fins de déterminer la valeur locative au jour du renouvellement du bail des parcelles et bâtiments d'exploitation loués.
Par arrêt du 28 novembre 2019, la Cour d'appel de Bourges a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, renvoyé l'affaire devant le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges pour fixation éventuelle d'un nouveau prix du bail après dépôt du rapport de l'expert, débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires et réservé les dépens.
À l'audience tenue le 19 novembre 2021, la SCEA du Kili a demandé au Tribunal de :
' avant-dire droit
1/ Sur la question préjudicielle sérieuse
- Renvoyer à la juridiction administrative compétente, soit le tribunal administratif d'Orléans, la question préjudicielle sérieuse suivante :
« sur l'interprétation de
- l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-01-1146 du 5 octobre 2016 fixant l'actualisation des valeurs locatives en 2016 des terres dans le cadre des nouveaux baux ruraux qui retient en son article 6 b) « VALEUR LOCATIVE des INSTALLATIONS SPECIALISEES »
Equipements spécialisés : Prix
Mini maxi
Retenues collinaires ou forages autorisés et
Matériels immobilisés nécessaires dans le respect 0.03 à 0.05€/m3
du code de l'environnement par rapport à
- l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-1-1144 du 05 octobre 2016 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues dans la cadre des baux ruraux en ce qu'il précise en en son article 2 ème au point
« 2.1 b) critères environnementale général :
Ce critère représentera un minimum de 0 point et un maximum de 10 points.
Il peut définir entre autres les aspects suivants
- Existence d'un réseau enterré d'irrigation (') »
n'autorisant pas par une disposition particulière de l'un ou l'autre des arrêtés préfectoraux ci-dessus la valorisation au titre d'un fermage d'un quota d'eau ou droit à l'eau en présence d'installations appartenant au titulaire du bail. »
- Rappeler que le renvoi par question préjudicielle n'a pas pour effet de saisir le juge administratif d'ORLEANS cette initiative incombant aux parties,
- Surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l'attente de la réponse à la question préjudicielle posée,
- Dire qu'après réponse définitive donnée, l'instance sera reprise à l'initiative de la partie
la plus diligente ou d'office par la présente juridiction.
AU FOND
2/ Si la question préjudicielle devant la juridiction administrative d'ORLEANS est écartée,
- Dire n'y avoir à homologuer le rapport en l'état ;
Au principal,
Selon les calculs du dire de la SCEA du Kili et suite au constat d'huissier :
- Condamner la SCEA du Kili à payer la Société SES Farms Don Aps, (en liquidation) à compter du 1er octobre 2017 le montant du fermage :
année 2017 18 959.11€
année 2018 18 382.92 €
année 2019 18 687.96 €
année 2020 18 789.65 €
déduction faite des acomptes versés ;
Subsidiairement,
Selon les calculs de l'expert - déduction faite de la survaleur de l'irrigation au titre du quota d'eau :
Vu l'article L 411-12 dernier aliéna CRpm ;
- Condamner la SCEA du Kili à payer la Société SES Farms Don Aps, (en liquidation)
à compter du 1 er octobre 2017 (le montant du fermage base 2016 de 24 832.81 €) :
année 2017 24 082.22 €
année 2018 23 350.33 €
année 2019 23737.80 €
année 2020 23866.96 € €
déduction faite des acomptes versés ;
Très subsidiairement,
- Condamner la SCEA du Kili à payer la Société SES Farms Don Aps, (en liquidation)
à compter du 1er octobre 2017
Fermage 2017 33877. 39 /109.59 x 106.28 = 32 854 €
Fermage 2018 33877. 39 /109.59 x 103.05 = 31 855 €
Fermage 2019 33877. 39 /109.59 x 104.76 = 32 384 €
Fermage 2020 33877. 39 /109.59 x 105.33 = 32 560 €
déduction faire des acomptes versés ;
Dans tous les cas
- Condamner chacun à la moitié des frais d'expertise ;
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Réserver les dépens.
En réplique, la SES Farms Don Aps a demandé au tribunal de :
' homologuer le rapport d'expertise de M. [B] du 30 novembre 2020 et confirmer que le fermage annuel de la propriété est fixé en base 2016 à la somme de 33.877,39 euros ;
' fixer en conséquence le fermage pour l'année du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2017 à cette somme de 32.854 euros ;
' fixer en conséquence le fermage du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2018 à la somme de 31.855 euros ;
' fixer en conséquence le fermage du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019 à 32.384 euros ;
' fixer en conséquence le fermage du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020 à 32.560 euros ;
' fixer en conséquence le fermage du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 à 32.916 euros ;
en conséquence, vu le règlement partiel du 18 mai 2021 de 14.961,59 euros en compte et à-valoir,
' condamner la SCEA du Kili à payer et porter à la bailleresse, la SES Farms Don Aps, la somme de 90.103.80 euros en principal se décomposant comme suit :
solde fermage du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019 échu le 11 novembre 2019 : 32.384 euros - 7.756,20 euros (14.951,59 - 7.205,39) = 24.627,80 euros
fermage du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020 échu le 11 novembre 2020 : 32.560 euros
fermage du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 échu le 11 novembre 2021 : 32.916 euros (indice 106,48)
soit un total de 90.103,80 euros déduction faits des 14.961,59 euros versé en juin 2021 et encaissé en compte et à valoir, s'imputant sur le fermage le plus ancien dont il est sollicité condamnation,
' outre les intérêts sur chaque échéance impayée à compter de sa date d'échéance,
' dire irrecevable et en tout cas mal fondée la SCEA du Kili en toutes ses demandes fins et conclusions et l'en débouter,
' condamner la SCEA du Kili aux dépens comprenant les frais d'expertise.
Par jugement contradictoire du 29 avril 2022, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a :
- Constaté l'absence de difficulté sérieuse d'interprétation de l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-01-1146 du 5 octobre 2016 fixant l'actualisation des valeurs locatives en 2016 des terres dans le cadre des nouveaux baux ruraux par rapport à l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-11144 du 5 octobre 2016 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues dans le cadre des baux ruraux ;
- Rejeté la demande de renvoi pour cause de question préjudicielle devant le Tribunal administratif d'ORLEANS ;
- Rejeté la demande de sursis à statuer pour cause de question préjudicielle ;
- Fixé le fermage échu au 31 octobre 2017 à la somme de 32 854 euros,
- Fixé le fermage échu au 31 octobre 2018 à la somme de 31 855 euros,
- Fixé le fermage échu au 31 octobre 2019 à la somme de 32 384 euros,
- Fixé le fermage échu au 31 octobre 2020 à la somme de 32 560 euros,
- Fixé le fermage échu au 31 octobre 2021 à la somme de 32 916 euros,
- Constaté le paiement réalisé par la SCEA du Kili pour un montant de 14 961,59 euros à la SES Farms Don Aps ;
En conséquence,
- Condamné la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de 24
788,21 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2019 ;
- Condamné la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de 24
485,21 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2020 ;
- Condamné la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de 32 560 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2021;
- Condamné la SCEA du Kili aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais de l'expertise de M. [Z] [B] ;
- Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Le Tribunal a notamment retenu que l'application des arrêtés préfectoraux litigieux ne posait pas de difficulté sérieuse d'interprétation, ceux-ci permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues, bâtiments d'exploitation et maison d'habitation dans le cadre des baux ruraux et l'actualisation de leur valeur pour l'année 2016, que ces arrêtés avaient été expressément pris en compte par l'expert judiciaire, et que les données retenues par l'expert devaient être retenues dans le cadre de la décision dont appel, notamment quant à la valorisation du quota d'eau.
La SCEA du Kili a interjeté appel de cette décision par courrier recommandé avec accusé de réception parvenu le 30 mai 2022 au greffe de la juridiction.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SCEA du Kili demande à la Cour de :
Réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de BOURGES du 29 avril 2022 (RG 51-21-000003) notifié le 4 mai 2022 en ce qu'il :
- Constate l'absence de difficulté sérieuse d'interprétation de l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-01-1146 du 5 octobre 2016 fixant l'actualisation des valeurs locatives en 2016 des terres dans le cadre des nouveaux baux ruraux par rapport à l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-1-1144 du 5 octobre 2016 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues dans le cadre des baux ruraux ;
-Rejette la demande de renvoi pour cause de question préjudicielle devant le tribunal
administratif d'ORLEANS ;
-Rejette la demande de renvoi pour cause de question préjudicielle devant le tribunal
administratif d'ORLEANS ;
-Rejette la demande de sursis à statuer pour cause de question préjudicielle ;
- Fixe le fermage échu au 31 octobre 2017 à la somme de 32854 euros ;
- Fixe le fermage échu au 31 octobre 2018 à la somme de 31855 euros ;
- Fixe le fermage échu au 31 octobre 2019 à la somme de 32384 euros ;
- Fixe le fermage échu au 31 octobre 2020 à la somme de 32560 euros ;
- Fixe le fermage échu au 31 octobre 2021 à la somme de 32916 euros ;
-Constate le paiement réalisé par la SCEA du Kili pour un montant de 14 961, 59 € ;
En conséquence,
-Condamne la SCEA du Kili à payer à la Société SES Farms Don Aps la somme de 24.788.21 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2019 ;
-Condamne la SCEA du Kili à payer à la Société SES Farms Don Aps la somme de 24.485.21 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2020;
-Condamne la SCEA du Kili à payer à la Société SES Farms Don Aps la somme de 32.560 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2021 ;
-Condamne la SCEA du Kili aux dépens d'instance qui comprendront les frais d'expertise de M. [Z] [B] ;
-Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Statuant à nouveau en cause d'appel,
Vu les articles L 411-11 ; R 411-1 ; L 411-12 dernier alinéa du code rural et de la pêche
maritime ;
Vu l'article 714 du code civil ;
Vu l'article L210-1 du code de l'environnement ;
Avant dire droit
Vu l'article 49 du code de procédure civile,
1/ Sur la question préjudicielle sérieuse
- Renvoyer à la juridiction administrative compétente, soit le tribunal administratif d'ORLEANS, la question préjudicielle sérieuse suivante :
« sur l'interprétation de
- l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-01-1146 du 5 octobre 2016 fixant l'actualisation des valeurs locatives en 2016 des terres dans le cadre des nouveaux baux ruraux qui retient en son article 6 b) « VALEUR LOCATIVE des INSTALLATIONS SPECIALISEES»
Equipements spécialisés :
Prix
Mini maxi
Retenues collinaires ou forages autorisés et
Matériels immobilisés nécessaires dans le respect 0.03 à 0.05€/m3
du code de l'environnement
par rapport à
-l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-1-1144 du 05 octobre 2016 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues dans la cadre des baux ruraux en ce qu'il précise en en son article 2 ème au point
« 2.1 b) critères environnementale général :
Ce critère représentera un minimum de 0 point et un maximum de 10 points.
Il peut définir entre autres les aspects suivants
-Existence d'un réseau enterré d'irrigation (') »
n'autorisant pas par une disposition particulière de l'un ou l'autre des arrêtés préfectoraux ci-dessus la valorisation au titre d'un fermage d'un quotas d'eau ou droit à l'eau en présence d'installations appartenant au titulaire du bail. »
- Rappeler que le renvoi par question préjudicielle n'a pas pour effet de saisir le juge administratif d'ORLEANS cette initiative incombant aux parties,
- Surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l'attente de la réponse à la question préjudicielle posée,
- Dire qu'après réponse définitive donnée, l'instance sera reprise à l'initiative de la partie
la plus diligente ou d'office par la présente juridiction.
AU FOND
2/ Si la question préjudicielle devant la juridiction administrative d'ORLEANS est écartée,
- Dire n'y avoir à homologuer le rapport en l'état ;
Au principal,
Selon les calculs du dire de la SCEA du Kili et suite au constat d'huissier :
- Condamner la SCEA du Kili à payer la Société SES Farms Don Aps, (en liquidation) à compter du 1 er octobre 2017 le montant du fermage :
année 2017 18 959.11€
année 2018 18 382.92 €
année 2019 18 687.96 €
année 2020 18 789.65 €
déduction faite des acomptes versés ;
Subsidiairement,
Selon les calculs de l'expert - déduction faite de la survaleur de l'irrigation au titre du quota d'eau :
Vu l'article L 411-12 dernier aliéna CRpm ;
- Condamner la SCEA du Kili à payer la Société SES Farms Don Aps, (en liquidation) à compter du 1 er octobre 2017 (le montant du fermage base 2016 de 24 832.81 €) :
année 2017 24 082.22 €
année 2018 23 350.33 €
année 2019 23737.80 €
année 2020 23866.96 € €
déduction faite des acomptes versés ;
Très subsidiairement,
- Condamner la SCEA du Kili à payer la Société SES Farms Don Aps, (en liquidation) à compter du 1 er octobre 2017
Fermage 2017 33877. 39 /109.59 x 106.28 = 32 854 €
Fermage 2018 33877. 39 /109.59 x 103.05 = 31 855 €
Fermage 2019 33877. 39 /109.59 x 104.76 = 32 384 €
Fermage 2020 33877. 39 /109.59 x 105.33 = 32 560 €
déduction faire des acomptes versés ;
Dans tous les cas
- Condamner chacun à la moitié des frais d'expertise ;
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Réserver les dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SES Farms Don Aps demande à la Cour de
DECLARER l'appel de la SCEA du Kili sans fondement et la débouter de toutes demandes fins et conclusions
HOMOLOGUER le rapport d'expertise de Monsieur [B] du 30 novembre 2020 et confirmer que le fermage annuel de la propriété est fixé en base 2016 à la somme de 33.877,39 €.
CONFIRMER partiellement le jugement Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BOURGES du 29 avril 2022 RG 51-21-0000003 en ce qu'il a :
Constaté l'absence de difficulté sérieuse d'interprétation de l'arrêté préfectoral, du CHER n°2016-01-1146 du 5 octobre 2016 fixant l'actualisation des valeurs locatives en 2016 des terres dans le cadre des nouveaux baux ruraux par rapport à l'arrêté préfectoral du CHER n°2016-11144 du 5 octobre 2016 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues dans le cadre des baux ruraux ;
Rejeté la demande de renvoi pour cause de question préjudicielle devant le Tribunal administratif d'ORLEANS ;
Rejeté la demande de sursis à statuer pour cause de question préjudicielle ;
Fixé le fermage échu au 31 octobre 2017 à la somme de 32 854 euros,
Fixé le fermage échu au 31 octobre 2018 à la somme de 31 855 euros,
Fixé le fermage échu au 31 octobre 2019 à la somme de 32 384 euros,
Fixé le fermage échu au 31 octobre 2020 à la somme de 32 560 euros,
Fixé le fermage échu au 31 octobre 2021 à la somme de 32 916 euros,
Constaté le paiement réalisé par la SCEA du Kili pour un montant de 14 961,59 euros à la SES Farms Don Aps ;
Condamné la SCEA du Kili aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais de l'expertise de M. [Z] [B] ;
RECEVOIR la SES Farms Don Aps en son appel incident et y ajoutant en actualisant la situation compte tenu des échéances et règlements intervenus.
CONDAMNER la SCEA du Kili à payer et porter à la bailleresse, la SES Farms Don Aps les sommes suivantes
- 6.133,84 € au titre du solde des arriérés de fermage sur 2021 pour période écoulée 2017 2021. ( pièces 24 à 31), outre les intérêts
- 34.084 € au titre du fermage échu au 11 novembre 2022 (pièce 34), outre les intérêts.
Condamner la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de la somme de 3000 €, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la SCEA du Kili aux dépens de premiere instance et d'appel qui comprendront les frais de l'expertise de M. [Z] [B].
L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 6 décembre 2022.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.
Sur la question préjudicielle sérieuse :
Aux termes de l'article 49 du code de procédure civile,toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît, même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.
Lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle.
L'arrêté du préfet du Cher n° 2016- 01-1144 relatif à la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues, des bâtiments d'exploitation et des maisons d'habitation dans le cadre des baux ruraux prévoit en son article 2 que le prix des fermages est constitué du loyer :
' des bâtiments d'habitation ;
' des bâtiments d'exploitation ;
' des terres nues. [...]
Valeurs locatives des baux de 9 ans [...]
b) le critère d'environnement général :
ce critère représentera un minimum de 0 point et un maximum de 10 points. Il peut définir entre autres les aspects suivants :
' existence d'un réseau enterré d'irrigation ;
' fossés existants ;
' capacité de drainage ;
' portance du sol ;
' climat (pluviométrie, gel, grêle...) ;
' existence de servitudes éventuelles (télécom, ERDF, pylônes...) ;
' etc.
L'arrêté du préfet du Cher n° 2016- 01-1146 fixant l'actualisation des valeurs locatives 2016 des terres, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation loués dans le cadre des nouveaux baux ruraux ou à renouveler indique en son article 6 « valeurs locatives des bâtiments d'exploitations »,b) « valeur locative des bâtiments destinés aux élevages hors sol et des installations spécialisées », 6 - équipements spécialisés , que concernant les retenues collinaires ou forages autorisés et matériels immobilisés nécessaires dans le respect du code de l'environnement, le prix minimum est fixé à 0,03 euros/m² et le prix maximum à 0,05 euros/m².
En l'espèce, les deux arrêtés préfectoraux précités ont été pris en compte par l'expert judiciaire afin de déterminer, conformément à la mission qui lui avait été confiée par le tribunal, la valeur locative au jour du renouvellement du bail des parcelles et bâtiments d'exploitation loués par la SES Farms Don Aps à la SCEA du Kili.
Ainsi que l'ont avec pertinence retenu les premiers juges, il ne saurait être considéré que l'application des arrêtés préfectoraux précités pose une difficulté sérieuse d'interprétation dans la mesure où chacun d'entre mentionne exactement sa vocation, à savoir la méthodologie permettant d'établir les valeurs locatives des terres nues, bâtiments d'exploitation et maisons d'habitation dans le cadre des baux ruraux et l'actualisation de leur valeur pour l'année 2016. Dans cet objectif, ils énoncent de façon claire et non sujette à interprétation divers critères à prendre en considération dans le cadre d'une valorisation des biens concernés.
La question soumise à la Cour par les parties relève de l'appréciation des éléments à retenir pour l'actualisation de la valeur locative des biens en cause, et non d'une difficulté d'interprétation des arrêtés préfectoraux applicables qui imposerait le renvoi d'une question préjudicielle à la juridiction administrative.
La demande de renvoi au tribunal administratif d'Orléans d'une question préjudicielle présentée par la SCEA du Kili sera en conséquence rejetée, de même que la demande de sursis à statuer qui y est liée, et le jugement entrepris confirmé en ce sens.
Sur l'actualisation des valeurs locatives des biens donnés à bail :
Aux termes de l'article L411-11 du code rural et de la pêche maritime, alinéas 1 à 3, le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. A défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal.
Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.
L'article L411-12 du même code énonce que le prix du bail est payable en espèces. Toutefois, pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature ou partie en nature et partie en espèces. Sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l'indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.
L'article R411-1 du même code prévoit que pour l'application de l'article L. 411-11, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture :
1° Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces montants sont arrêtés par catégories en fonction de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ;
2° Les maxima et minima exprimés en monnaie des loyers représentant les valeurs locatives normales des bâtiments d'exploitation et des terres nues, éventuellement par régions naturelles agricoles ;
3° Les quantités maximales et minimales de denrées qui, dans les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents. Les denrées dont les quantités sont ainsi indiquées doivent être choisies en fonction des différents types d'exploitations existant dans les régions.
Sur la contestation des critères de valorisation retenus par l'expert
En l'espèce, il ressort de la lecture de l'arrêté préfectoral n° 2016-01-1144 que la détermination du prix des fermages comprend un critère d'environnement général, évaluable selon une échelle de 0 à 10 points et permettant notamment la prise en compte de l'existence d'un réseau enterré d'irrigation, de la capacité de drainage et de la portance du sol, l'énumération figurant à ce texte n'étant expressément pas limitative.
Il ne saurait ainsi être soutenu, ainsi que le fait la SCEA du Kili, que l'existence d'un quota d'eau résultant de la présence d'un réseau enterré d'irrigation ne puisse constituer un critère retenu par l'expert dans son évaluation générale de la valeur des parcelles en vue de la détermination du prix du fermage.
Cette prise en compte ne revient de fait nullement à imposer au preneur, de façon illicite, le paiement d'une redevance ou d'un service venant s'ajouter au prix du fermage, mais simplement à apprécier les qualités intrinsèques des parcelles concernées afin de déterminer ce prix, ces qualités ne se confondant pas avec les éventuelles améliorations apportées à l'existant par le preneur.
L'arrêté préfectoral n° 2016- 01-1146 établit pour sa part, lorsqu'il existe des retenues collinaires ou forages autorisés et matériels immobilisés nécessaires dans le respect du code de l'environnement, une fourchette de prix compris entre 0,03 euros/m² et 0,05 euros/m².
M. [B], expert judiciaire, indique avoir fait usage de ces textes dans le cadre de sa mission de valorisation des biens donnés à bail. Il précise que la fourchette mentionnée à l'arrêté n° 2016- 01-1146 permet de prendre en compte l'importance des équipements et les contraintes propres à l'installation, lui-même ayant retenu le minimum de cette fourchette, soit 0,03 euros/m². Ayant rappelé que la seule référence prévalant en la matière était le quota d'eau attribuée à la SCEA du Kili pour les forages litigieux, l'expert indique tenir compte, en retenant le chiffre minimum de 0,03 euros/m², des difficultés rencontrées par la SCEA du Kili pour l'irrigation des terres lors de l'application d'arrêtés de restriction de l'usage de l'eau et exclure les équipements nécessaires à la distribution de l'eau, par exemple les canalisations enterrées.
L'expert observe que ce chiffre de 0,03 euros/m² correspond à la seule prise en compte du quota d'eau, et que la valeur locative aurait été portée à 0,05 euros/m² s'il avait existé un réseau de distribution jusqu'aux points d'ancrage des pivots et un usage permanent de ce quota. Le reproche que lui fait la SCEA du Kili de ne pas « tenir compte du propriétaire de la chose, objet de la valorisation » est ainsi particulièrement infondé.
M. [B] précise expressément écarter du calcul toute majoration de la valeur locative pour les équipements spécialisés immobilisés appartenant au preneur en place, ce qui correspond au principe selon lequel les améliorations apportées au fonds loué par le preneur à bail ne peut faire l'objet d'une indemnisation qu'à l'issue de la relation contractuelle.
L'expert rappelle qu'un quota d'eau de 251.238 m3 constitue une véritable plus-value dans une exploitation de Champagne berrichonne et souligne que l'arrêté préfectoral intègre cette plus-value.
M. [B] a ainsi parfaitement distingué dans son rapport d'expertise le quota d'eau résultant des forages existant depuis l'année 1994 au moins, propriété de la bailleresse ainsi que celle-ci en justifie, et les équipements spécialisés immobilisés appartenant au preneur, acquis auprès de l'exploitant antérieur et se distinguant des forages qui ne sont, au demeurant, nullement mentionnés à l'acte de cession produit aux débats.
Il peut à cet égard être précisé, à titre surabondant, que la SCEA du Kili s'abstient pour sa part en ses écritures de distinguer les deux forages appartenant au bailleur du matériel d'irrigation qui lui a été cédé par le précédent preneur comportant « 3 pivots,1 enrouleur, 2 pompes, 1 tuyau alu, canalisation enterrée ». Si la SES Farms Don Aps n'affirme nullement avoir possédé ce matériel d'irrigation, son droit de propriété sur les deux forages ne saurait être contesté et justifie la prise en compte de la plus-value qu'ils constituent pour les parcelles desservies dans l'évaluation du prix du fermage. Il ne s'agit ainsi nullement, contrairement à ce que soutient l'appelante, d'accorder une « survaleur pour les fluides (eau) dans les installations appartenant au seul fermier » mais bien de prendre en considération les qualités intrinsèques des parcelles données à bail, notamment l'eau qui peut y circuler indépendamment des installations d'irrigation.
Les développements de la SCEA du Kili relatifs à la charge démesurée que ferait peser, sans base raisonnable, sur le preneur à bail à ferme la valorisation d'installations immobilisées destinées à faire passer des fluides lui appartenant, et au caractère disproportionné de la restriction qu'elle apporterait à la substance de l'usage du bien au regard de la réglementation européenne en la matière sont donc inopérants.
La double affirmation de la SCEA du Kili selon laquelle l'arrêté préfectoral ne prévoirait pas la possibilité d'une valorisation du quota d'eau et les installations d'irrigation seraient personnelles au preneur, empêchant ainsi la valorisation dudit quota d'eau, s'avère en conséquence dépourvue de tout fondement.
Enfin, le fait que l'article L210-1 du code de l'environnement énonce que l'eau fait partie du patrimoine commun de la nation et que l'article 714 du code civil rappelle sa qualité de bien commun ne s'oppose nullement à ce que les qualités propres des sols irrigués (capacité d'absorption des fluides, de drainage, etc, naturelles ou améliorées par les équipements mis en 'uvre par le bailleur), à l'égal des autres caractéristiques des parcelles concernées, fassent l'objet d'une valorisation dans le cadre d'une prise à bail.
Dans ces conditions, il y a lieu de retenir l'ensemble des éléments de valorisation proposés par l'expert judiciaire dont la pertinence est établie.
Sur le montant des sommes dues au titre des fermages
Au vu des conclusions de l'expertise judiciaire réalisée par M. [B], il convient de fixer la valeur des fermages pour les années considérées de la façon suivante :
' 2017 : 32.854 euros ;
' 2018 : 31.855 euros ;
' 2019 : 32.384 euros ;
' 2020 : 32.560 euros.
Il y a lieu par ailleurs de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le fermage échu au 11 novembre 2021, postérieurement à l'expertise, à la somme de 32.916 euros par référence aux termes de l'arrêté du ministère de l'agriculture et de l'alimentation du 12 juillet 2021 ayant établi l'indice national des fermages pour l'année 2021 à 106,48.
Enfin, le fermage échu au 11 novembre 2022 sera fixé par référence aux termes de l'arrêté du ministère de l'agriculture et de l'alimentation du 13 juillet 2022 ayant établi l'indice national des fermages pour l'année 2022 à 110,26.
Le fermage 2022 sera en conséquence fixé à la somme de 34.084 euros selon les modalités de calcul suivantes :
32.916 / 106,48 x 110,26 = 34.084 euros.
La SES Farms Don Aps indique avoir perçu de la SCEA du Kili, en règlement des fermages dus pour les années 2017 à 2022, la somme globale de 156.435,16 euros.
Au vu du décompte produit par l'intimée, non contesté par l'appelante, il convient de condamner la SCEA du Kili à payer et porter à la SES Farms Don Aps les sommes de 6.133,84 euros représentant le solde de l'arriéré de fermage et de 34.084 euros correspondant au fermage échu au 11 novembre 2022, soit une somme globale de 40.217,84 euros.
La SES Farms Don Aps ayant indiqué à l'audience qu'un règlement du fermage échu au 11 novembre 2022 était intervenu très récemment, il y a lieu de dire que cette condamnation à paiement s'exécutera en deniers ou quittances afin de tenir compte des versements effectués par la SCEA du Kili.
Sur l'article 700 et les dépens :
L'équité et la prise en considération de l'issue du litige déterminée par la présente décision commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCEA du Kili, qui succombe en l'essentiel de ses prétentions, à payer à la SES Farms Don Aps la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. La SCEA du Kili, succombant en l'essentiel de ses prétentions, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel.
Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs, sauf en ce qu'il a mis à la charge de la SCEA du Kili les frais de l'expertise réalisée par M. [B], qu'il y a lieu de partager par moitié entre les parties en cause eu égard à leur intérêt commun de voir fixer le montant des fermages.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME partiellement le jugement rendu le 29 avril 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges en ce qu'il a :
- Condamné la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de 24.788,21 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2019 ;
- Condamné la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de 24.485,21 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2020 ;
- Condamné la SCEA du Kili à payer à la société SES Farms Don Aps la somme de 32.560 euros au titre du fermage échu au 11 novembre 2021;
- Condamné la SCEA du Kili aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais de l'expertise de M. [Z] [B] ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
Et statuant de nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE la SCEA du Kili à payer et porter à la SES Farms Don Aps les sommes de 6.133,84 euros représentant le solde de l'arriéré de fermage et de 34.084 euros correspondant au fermage échu au 11 novembre 2022, soit une somme globale de 40.217,84 euros ;
DIT que cette condamnation à paiement s'exécutera en deniers ou quittances ;
DIT que les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [Z] [B] seront partagés par moitié entre la SES Farms Don Aps et la SCEA du Kili ;
DIT que le surplus des dépens de première instance sera supporté par la SCEA du Kili ;
Et y ajoutant,
CONDAMNE la SCEA du Kili à payer à la SES Farms Don Aps la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SCEA du Kili aux entiers dépens de l'instance d'appel.
En l'absence du Président, l'arrêt a été signé par R.PERINETTI, Conseiller la plus ancien ayant participé au délibéré et par Mme MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Conseiller,
S.MAGIS R.PERINETTI
