CR/MMC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- la SCP GRAVAT-BAYARD
- la SELARL EDL AVOCAT
LE : 02 FEVRIER 2023
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 02 FEVRIER 2023
N° - Pages
N° RG 21/01317 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DND7
Décision déférée à la Cour :
Jugement du du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 16 Novembre 2021
PARTIES EN CAUSE :
I - M. [T] [B] [R]
né le 02 Septembre 1964 à [Localité 9] (GUYANNE) (99000)
[Adresse 3]
[Localité 12]
Représenté par la SCP GRAVAT-BAYARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX
timbre fiscal acquitté
APPELANT suivant déclaration du 13/12/2021
II - Mme [O] [A], ayant pour curateur Mme [K] [A],
née le 27 Novembre 1976 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 7]
- Mme [K] [A]
née le 17 Octobre 1978 à [Localité 11]
[Adresse 10]
[Localité 5]
- M. [L] [A]
né le 25 Octobre 1980 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentés et Plaidant par la SELARL EDL AVOCAT, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉS
02 FEVRIER 2023
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant MME CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WAGUETTE Président de Chambre
M. PERINETTI Conseiller
Mme CIABRINI Conseiller
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme JARSAILLON
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
**************
EXPOSÉ :
Suivant acte authentique reçu par Me [F] [V], notaire à [Localité 12] (36) en date du 29 septembre 2020, M. [M] [A] et ses enfants, Mmes [O] et [K] (curatrice de la précédente) et M. [L] [A] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. [T] [B] [R] portant sur un ensemble immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12], au prix de 349.800 euros.
Cette promesse était assortie d'une condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un prêt selon une clause libellée comme suit :
'Le bénéficiaire de la promesse déclare que, s'il lève l'option, il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :
- Etablissement prêteur : Netixis ou tout autre organisme ;
- Montant du prêt : 373.100 € ;
- Taux d'intérêt maximum : 1,5% hors assurance ;
- Durée maximale du prêt : 20 ans.
Il s'oblige à déposer ses demandes de prêt dès que possible et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double.
Par suite, et conformément aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention des prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 30 novembre 2020 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.
Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêt établies conformément aux dispositions des articles L.313-24 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts.
Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, à réception, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.
Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.
Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt. [']
Il déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du Code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles.'
Cet acte prévoyait également le versement d'une indemnité d'immobilisation selon une clause libellée comme suit :
'Indemnité d'immobilisation
En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai précité et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente, le bénéficiaire a versé à l'instant même, ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de trente-quatre mille neuf cent quatre-vingt euros (34 980 €), à titre d'indemnité d'immobilisation de l'immeuble objet de la présente promesse de vente.'
En application de cette clause, la somme de 34.980 euros a été versée par M. [B] entre les mains de Me [V].
M. [M] [A] est ultérieurement décédé.
M. [B] a transmis à Me [V]
- une lettre en date du 24 novembre 2020 de la société Cedac 36, courtier en crédit, l'informant d'un accord de prêt d'un montant de 350.000 euros et d'une durée de 25 ans ;
- une lettre en date du 21 janvier 2021 de la société Crédit foncier et communal d'Alsace et de Lorraine Banque visant une demande de prêt de 349.475 euros et indiquant renoncer à étudier le dossier ;
- une lettre en date du 28 janvier 2021 de la société Banque populaire Val de France refusant une demande de prêt d'un montant de 373.100 euros et d'une durée de 20 ans.
Suivant actes d'huissier en date du 2 avril 2021, M. [B] a sommé les consorts [A] de lui restituer l'indemnité d'immobilisation.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 avril 2021, les consorts [A] ont demandé à M. [B] de donner son accord pour que Me [V] leur verse l'indemnité d'immobilisation.
Suivant acte d'huissier en date du 10 juin 2021, Mmes [O] et [K] (curatrice de la précédente) et M. [L] [A] ont fait assigner M. [B] devant le Tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de voir
- condamner M. [B] au paiement de la somme de 34.980 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021, au titre de l'indemnité d'immobilisation, de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens avec distraction au profit de Me Eric de Laguerenne ;
- ordonner l'exécution provisoire.
En réplique, M. [B] a demandé au Tribunal de
- rejeter les demandes des consorts [A] ;
- condamner les consorts [A] au paiement de la somme de 34.980 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2021 en restitution de l'indemnité d'immobilisation, de la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais de sommation ;
- ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le Tribunal judiciaire de Châteauroux a :
- condamné M. [B] à payer aux consorts [A] la somme de 34.980 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021 ;
- rejeté les demandes de M. [B] ;
- condamné M. [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Eric de Laguerenne, avocat ;
- condamné M. [B] à payer aux consorts [A] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le Tribunal a notamment retenu que M. [B] ne produisait aucune des demandes de prêt qu'il disait avoir déposées, que le refus de prêt émanant de la société Crédit foncier et communal d'Alsace et de Lorraine Banque visait une demande de crédit tardive au regard des stipulations de la promesse de vente, que le taux d'intérêt des prêts sollicités auprès d'elle, de la société Banque populaire Val de France et d'un courtier n'était pas indiqué, que M. [B] ne démontrait pas avoir rempli ses obligations relatives aux demandes de prêt qu'il devait déposer et se trouvait ainsi redevable de l'indemnité d'immobilisation.
M. [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 13 décembre 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [B] demande à la Cour de :
- réformer le jugement prononcé le 16 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Châteauroux en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- débouter les consorts [A] de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner les consorts [A] à lui verser la somme de 34.980 euros (laquelle somme est bloquée sur le compte séquestre de Me [F] [V], notaire à [Localité 12]) pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 2 avril 2021 signifié aux consorts [A],
- condamner les consorts [A] à verser à M. [B] [R] la somme de 1.500 euros pour résistance abusive et 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en cela compris les frais de sommation.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, les consorts [A] demandent à la Cour, au visa des articles 1304-3 et 1240 du code civil, de :
DECLARER M. [B] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions des consorts [A] ;
CONSTATER que M. [B] est défaillant à rapporter la preuve qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente du 29 septembre 2020 ;
DIRE que, faute pour lui de pouvoir démontrer avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie ;
CONSTATER que M. [B] a renoncé à la formation du contrat de vente sans pouvoir invoquer la défaillance de la condition suspensive ;
DIRE l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente acquise aux consorts [A] ;
Dès lors, CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a :
- Condamné M. [B] à payer aux consorts [A] la somme de 34.980 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021 ;
- Rejeté les demandes de M. [B] ;
- Condamné M. [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Éric de Laguerenne, avocat ;
- Condamné M. [B] à payer aux consorts [A] la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajouter :
CONSTATER le caractère abusif de l'appel effectué par M. [B];
CONDAMNER M. [B] à régler consorts [A] la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER M. [B] à régler aux consorts [A] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens de procédure.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.
MOTIFS :
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger», «rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de même de la demande de «donner acte», qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.
Sur l'indemnité d'immobilisation :
Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1304 du même code prévoit que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Il est constant qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que, faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 1ère, 9 février 1999, n°97-10.195).
En l'espèce, la clause 'Indemnité d'immobilisation' figurant à la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2020 a amené M. [B] [R] à verser entre les mains du notaire le montant de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 34.980 euros.
Les clauses précitées de la promesse unilatérale de vente imposaient à M. [B] [R], afin d'éviter que la condition suspensive ne soit réputée réalisée à son encontre, de justifier avant le 30 novembre 2020 de deux refus de prêt, étant rappelé que les caractéristiques des demandes de prêt qu'il devait formuler étaient expressément prévues comme suit :
- Etablissement prêteur : Netixis ou tout autre organisme ;
- Montant du prêt : 373.100 € ;
- Taux d'intérêt maximum : 1,5% hors assurance ;
- Durée maximale du prêt : 20 ans.
Il convient dès lors d'examiner les pièces produites par l'appelant relative aux demandes de prêt qu'il dit avoir déposées afin de les confronter à ces caractéristiques.
Le courrier émis le 24 novembre 2020 par la société Vousfinancer, courtier en crédit, mentionne l'accord d'un partenaire financier non dénommé concernant un prêt d'un montant de 350.000 euros, sur une durée de 25 ans. Ni le montant ni la durée du prêt ne correspondent ainsi aux stipulations ci-dessus évoquées, le taux d'intérêt retenu n'étant par surcroît pas précisé.
Le courrier émis le 21 janvier 2021 par la SA Crédit foncier et communal d'Alsace et de Lorraine fait état d'une demande de prêt réceptionnée le 15 décembre 2020. Cette demande, dont aucune caractéristique n'est évoquée, a ainsi été présentée après expiration du délai stipulé à la promesse unilatérale de vente. Il peut y être rattaché le courriel adressé à la société Vousfinancer par une représentante de la SA Crédit foncier et communal d'Alsace et de Lorraine, le 10 janvier 2022, mentionnant le refus en date du 21 janvier 2021 d'une demande de prêt de 349.475 euros sur une durée de 20 ans à un taux de 2,25 %. Ce document ne permet pas de déterminer à quelle date la demande de prêt a été présentée, et indique par ailleurs un taux d'intérêt non conforme aux stipulations contractuelles précitées ainsi qu'un montant de prêt inférieur.
M. [B] [R] produit également aux débats plusieurs documents intitulés « demande de prêt », établi par la société Vousfinancer, dont les caractéristiques sont les suivantes :
' demande adressée au C.E. Loire Centre le 29 octobre 2020, pour un prêt de 452.145 euros sur une durée de 15 ans, au taux fixe d'intérêt sollicité de 0,85 % ;
' demande adressée à la banque HSBC le 10 décembre 2020, pour un prêt de 452.678 euros sur une durée de 15 ans, au taux fixe d'intérêt sollicité de 1 % ;
' demande adressée à la Société générale le 21 octobre 2020, pour un prêt de 684.794 euros sur une durée de 18 ans, au taux fixe d'intérêt sollicité de 0,85 % ;
' demande adressée à la Banque populaire Val de France le 28 octobre 2020, pour un prêt de 603.584 euros sur une durée de 18 ans, au taux fixe d'intérêt sollicité de 0,85 % ;
' demande adressée au Crédit agricole Centre Ouest le 29 octobre 2020, pour un prêt de 452.145 euros sur une durée de 15 ans, au taux fixe d'intérêt sollicité de 0,85 % ;
' demande adressée à LCL Ouest le 28 octobre 2020, pour un prêt de 553.627 euros sur une durée de 18 ans, au taux fixe d'intérêt sollicité de 0,85 %.
L'examen de ces diverses demandes révèle qu'aucune d'entre elles ne portait sur le prêt de la somme convenue de 373.100 euros, les montants mentionnés à chacune de ces demandes lui étant considérablement supérieurs. La demande adressée à la banque HSBC a en outre été formulée postérieurement à la date du 30 novembre 2020 contractuellement prévue. Il peut également être observé, concernant cette demande, que le courrier rédigé le 12 juillet 2022 par la représentante de la société Vousfinancer évoque une durée de 25 ans qui ne correspond pas aux justificatifs qu'elle a elle-même émis et qui mentionnent une durée de 15 ans.
L'attestation établie par la Banque populaire Val de France, le 28 janvier 2021, ne mentionne pas le taux d'intérêt affectant le prêt qui faisait l'objet de la demande présentée par M. [B] [R]. Il en va de même de l'attestation datée du 12 mars 2021 communiquée par le même établissement. Cette mention ne figure que dans une troisième attestation datée du 4 janvier 2022, évoquant un taux d'1,35 %, un montant de 373.100 euros et une durée de 20 ans. La Banque populaire Val de France indique qu'une notification orale du refus de sa demande de prêt immobilier présentée le 5 octobre 2020 a été communiquée à M. [B] [R] le 10 novembre 2020. La société Vousfinancer a par ailleurs établi une attestation évoquant un refus signifié le 13 novembre 2020 concernant un prêt de 452.145 euros sur une durée de 25 ans. Il s'en déduit que M. [B] [R] aurait présenté en quelques semaines auprès de la Banque populaire Val de France trois demandes de prêt de montants et de durée différents, dont seule celle qui a fait l'objet des trois attestations précitées aurait été conforme aux stipulations contractuelles.
La société Vousfinancer a également établi deux autres attestations relatives
- à une demande de prêt adressée à la Société générale de Rennes le 21 octobre 2020 pour un montant de 482.998 euros sur une durée de 25 ans, données qui ne correspondent pas à la demande de prêt versée aux débats ci-dessus rappelée ;
- à une demande de prêt adressé à LCL Ouest le 28 octobre 2020 pour un montant de 553.627 euros sur une durée de 25 ans, cette durée ne correspondant pas là encore à la demande de prêt produite par l'appelant.
Ces attestations ne peuvent ainsi amener qu'à considérer soit que M. [B] [R] aurait présenté le même jour deux demandes de prêt différant en leurs caractéristiques aux établissements bancaires concernés, ce qui apparaîtrait à tout le moins curieux, soit que la valeur probante des documents émis par cette société de courtage en crédit est particulièrement sujette à caution. En tout état de cause, l'ensemble de ces demandes n'est pas conforme aux stipulations contractuelles examinées.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que la seule demande conforme aux stipulations contractuelles que M. [B] [R] ait présentée est la demande de prêt présentée le 5 octobre 2020 à la Banque populaire Val de France.
Le premier juge a ainsi à juste titre considéré que M. [B] [R] ne démontrait pas avoir rempli ses obligations relatives aux demandes de prêt qu'il était tenu de déposer conformément aux conditions prévues par les parties et qu'il avait ainsi fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive prévue par la promesse unilatérale de vente, cette condition suspensive devant dès lors être considérée comme réalisée. M. [B] [R], n'ayant pas levé l'option dans le délai imparti, se trouve redevable de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue.
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M. [B] [R] à verser aux consorts [A] la somme de 34.980 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, et l'a débouté de ses demandes.
Sur la demande indemnitaire pour appel abusif présentée par les consorts [A] :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, nul abus de droit n'est caractérisé à l'encontre de M. [B] [R] dans le cadre de la présente instance, l'appréciation inexacte qu'il a pu faire de ses droits n'étant pas en soi constitutive d'un comportement fautif.
La demande indemnitaire formée à ce titre par les consorts [A] sera en conséquence rejetée.
Sur l'article 700 et les dépens :
L'équité et la prise en considération de la situation économique respective des parties, ainsi que l'issue donnée au litige par la présente décision, commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [B] [R], qui succombe en l'intégralité de ses prétentions, à verser aux consorts [A] la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [B] [R], partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel.
La décision entreprise sera par ailleurs confirmée de ces chefs.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
CONFIRME le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Châteauroux en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant,
DEBOUTE Mmes [O] et [K] [A] et M. [L] [A] de leur demande indemnitaire ;
REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [T] [B] [R] à verser à Mmes [O] et [K] [A] et M. [L] [A] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [T] [B] [R] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
En l'absence du Président, l'arrêt a été signé par M. R. PERINETTI, Conseiller le plus ancien ayant participé au délibéré et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER,
S. MAGIS R. PERINETTI
