SM/MMC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- la SELARL ALEXIA AUGEREAU AVOCAT
- Me Marie VINCENT
LE : 29 SEPTEMBRE 2022
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022
N° - Pages
N° RG 21/00645 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DLQH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX en date du 16 Avril 2021
PARTIES EN CAUSE :
I - M. [L] [V]
né le 12 Juillet 1976 à CASABLANCA
[Adresse 3]
[Localité 2]
- Mme [E] [R] épouse [V]
née le 10 Mars 1977 à RAS EL AIN
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentés et plaidant par la SELARL ALEXIA AUGEREAU AVOCAT, avocat au barreau de CHATEAUROUX
aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2021/003252 du 09/11/2021
APPELANTS suivant déclaration du 11/06/2021
II - M. [N] [C]
né le 12 Octobre 1960 à SAIGON (VIETNAM)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Marie VINCENT, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉ
29 SEPTEMBRE 2022
N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WAGUETTEPrésident de Chambre
M. PERINETTIConseiller
Mme CIABRINIConseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSE
Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2016, M. [N] [C] a donné à bail à Mme [E] [R] épouse [V] et M. [L] [V] un logement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 419 euros, outre une provision mensuelle sur charges d'un montant de 40 euros.
Suivant acte d'huissier en date du 29 juin 2020, M. [C] a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de voir, en application de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ordonner l'expulsion de M. et Mme [V] ainsi que les condamner au paiement de la somme de 3.913,12 euros ( actualisée lors de l'audience de plaidoirie à hauteur de 4.760,56 euros)au titre des loyers impayés.
En réplique, M. et Mme [V] concluaient au rejet des demandes formulées par M. [C] et à sa condamnation sous astreinte à remettre en état l'appartement loué.
Par jugement contradictoire du 16 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châteauroux a notamment :
- Requalifié la demande principale et dit qu'il s'agissait d'une demande tendant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en vertu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;
- Déclaré irrecevable la demande tenant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- Rejeté la demande de résiliation du bail pour défaut de justification de la souscription
d'une assurance couvrant les risques locatifs ;
- Rejeté la demande d'expulsion et la demande de fixation d'une indemnité d'occupation;
- Condamné M. et Mme [V] à verser à M. [C] la somme de 3.599,77 € au titre des loyers échus impayés au mois de mars 2021 inclus, outre intérêts légaux à compter du présent jugement ;
- Condamné M. [C] à réaliser ou faire réaliser dans l'immeuble objet du contrat de bail les travaux nécessaires à la décence du logement, propres à remédier à l'absence de chauffage normal de celui-ci, à la chaleur et au débit suffisant de l'eau dans la baignoire située dans la salle de bain, à la réfection des murs du salon et plafond du salon et de la salle de bain et à la réfection de l'isolation des murs de nature à éviter l'infiltration d'humidité et permettant une occupation normale du logement ;
le surplus des demandes étant rejeté.
Le Tribunal a notamment retenu que M. [C] n'avait pas fait délivrer de commandement de payer à ses locataires, que ceux-ci justifiaient d'une assurance pour le logement pris à bail, que le manquement éventuel à l'obligation de souscrire une assurance habitation ne faisait pas partie des moyens invoqués au soutien de la demande de constatation de la résiliation du bail, que M. [C] justifiait d'une créance résiduelle de 3.599,77 euros au titre des loyers et charges impayés, et que M. [C] ne démontrait pas avoir mandaté de professionnels aux fins de réalisation des travaux propres à assurer la décence du logement.
M. et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 11 juin 2021.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 mars 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. et Mme [V] demandent à la Cour de :
REFORMER le jugement du 16 avril 2021 en ce qu'il a :
« Condamné M. [L] [V] et Mme [E] [V] à verser à M. [C] la somme de 3.599,77 € au titre des loyers échus impayés au mois de mars 2021 inclus, outre intérêts légaux à compter du présent jugement. »
Et statuant à nouveau,
DÉBOUTER M. [N] [C] de sa demande incidente de constatation de résiliation du bail d'habitation en vertu de la clause résolutoire.
CONDAMNER M. [N] [C] à verser à M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] une amende civile d'un montant de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile.
CONDAMNER M. [N] [C] à verser à M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Alexia AUGEREAU Avocat aux offres de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [C] demande à la Cour, au visa des articles 7a et 24I de la loi du 6 juillet 1989, 1741, 1353, 1103 et 1728 du code civil, de
- REFORMER le jugement du 16 avril 2021 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Châteauroux en ce qu'il a:
- Requalifié la demande principale et dit qu'il s'agit d'une demande tendant au constat par le juge de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en vertu de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,
- Déclaré irrecevable la demande tenant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
- Rejeté la demande d'expulsion et la demande de fixation d'une indemnité d'occupation.
STATUANT A NOUVEAU
- SE DÉCLARER saisie de deux demandes parfaitement cumulables, à savoir une demande tendant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiements des loyers
et une demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiements
des loyers.
- DÉCLARER recevable la demande tenant au constat de la résiliation du bail pour défaut
de paiement des loyers,
- CONSTATER la résiliation du bail d'habitation en vertu de la clause résolutoire stipulée
au contrat de bail
- à titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
En tout état de cause, ORDONNER l'expulsion de M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.
CONDAMNER solidairement M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 euros mensuel, à compter de la notification de l'arrêt à intervenir jusqu'à complète libération des lieux.
CONDAMNER solidairement M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] à verser à M. [C] la somme totale de 6.423, 24 euros, au titre des loyers échus impayés au mois de novembre 2021, mois de novembre inclus.
CONDAMNER solidairement M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] à verser à M. [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «'dire et juger'», «'rappeler'» ou «'constater'» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.
Sur les demandes principales :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.
L'article 24 du même texte énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
L'article 6 du même texte prévoit que le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués [...].
Il sera tout d'abord précisé qu'au vu des demandes présentées en première instance par M. [C] telles qu'elles sont reprises dans le jugement entrepris, la confusion relevée par le premier juge entre la demande d'application de la clause résolutoire insérée au bail et celle de prononcé de la résiliation du bail est essentiellement issue de la présentation de ces deux demandes à titre concurrent, alors que la seconde aurait opportunément pu être formulée à titre subsidiaire, ainsi qu'elle l'est désormais devant la Cour. Le juge des contentieux de la protection a de ce fait à bon droit procédé à la requalification des demandes telles qu'elles lui étaient présentées.
En tout état de cause, ces deux demandes ont été présentées en première instance et sont donc recevables en cause d'appel.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
M. [C], qui s'était abstenu en première instance de faire délivrer aux défendeurs un commandement de payer de nature à permettre la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au bail, justifie désormais de la délivrance d'un tel commandement, par acte d'huissier en date du 20 août 2021, aux termes duquel était due par M. et Mme [V] la somme de 2.295,60 euros en principal, représentant les loyers et charges impayés pour la période comprise entre avril et août 2021.
Il est ainsi recevable à solliciter de la Cour qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire.
Il convient d'examiner avec attention les pièces produites par les parties concernant le règlement des loyers et charges depuis le début du bail, à savoir les décomptes établis par M. [C], les relevés bancaires qu'il produit (bien qu'une large partie des relevés correspondant à la période concernée soient manquants), les ordres de virement contresignés par l'établissement bancaire et les documents émis par la Caisse d'allocations familiales versés par M. et Mme [V] (pièce appelants n°9).
La confrontation de ces diverses pièces amène à déterminer qu'alors que M. et Mme [V] restaient devoir à leur bailleur, au 31 décembre 2020, la somme de 1.724,26 euros au titre de l'arriéré locatif, les versements opérés en 2021 tant par les locataires que par la CAF directement entre les mains de M. [C] représentent une somme globale de 7.104 euros.
La somme de 128,26 euros restait ainsi seule due par M. et Mme [V] au 31 décembre 2021.
Le défaut de production par M. [C] de relevés bancaires de la SCI au-delà du mois de mai 2021 ne permet pas de déterminer la date exacte à laquelle il a perçu la somme de 3.274 euros versée en octobre par la CAF au titre des allocations logement pour la période de mars à septembre 2021, étant précisé par ailleurs que les versements opérés par les locataires en 2021 (dont M. [C] ne conteste pas avoir perçu les montants successifs sans pour autant qu'ils figurent tous sur ses décomptes) sont allés apurer l'arriéré locatif existant et que la CAF ne date pas ses versements au jour près mais au mois.
Cette preuve ne peut pas être rapportée par les appelants qui ne peuvent disposer du justificatif de règlement direct daté de l'allocation logement par la CAF. Il est toutefois généralement admis que le versement des allocations logement intervient le 5 du mois ou à défaut, le premier jour ouvrable suivant (ainsi que l'indique par exemple le site service-public.fr), dans un souci d'alignement sur la date d'échéance mensuelle de nombreux loyers.
Il ne peut ainsi être considéré que les causes du commandement de payer, d'une part, aient été valablement réclamées aux locataires et d'autre part, n'aient pas été acquittées avant le 20 octobre 2021 entre les mains de M. [C].
La demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par M. [C] a été en conséquence rejetée à bon droit.
Sur la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers
Il ressort de l'examen des pièces produites par les parties que M. [C] a perçu de M. et Mme [V], au titre des loyers et charges dus d'un montant annuel convenu de 5.508 euros, les sommes globales suivantes :
- 4.849 euros en 2017
- 4.159 euros en 2018
- 5.386 euros en 2019
- 5.008 euros en 2020
- 7.104 euros en 2021.
Il doit être précisé que contrairement à ce qui est soutenu par M. [C], les versements effectués par la CAF à son bénéfice n'apparaissent nullement dans les décomptes produits, alors qu'ils s'élèvent pour l'année 2021 à hauteur de 4.590 euros. M. [C] peut d'autant moins prétendre avoir intégré les sommes versées par la CAF à son décompte (pièce intimé n°1) que le premier versement de la CAF pour l'année 2021 est intervenu en octobre, tandis que le décompte fourni par M. [C] ne mentionne l'existence d'aucun versement postérieur au mois de mai de la même année.
Compte tenu d'un trop perçu de provisions sur charges d'un montant global de 634,74 euros, la somme restant due à M. [C] par M. et Mme [V] au 31 décembre 2021 s'élève à 128,26 euros.
Si M. et Mme [V] ne peuvent se prévaloir d'un règlement des loyers aux échéances imposées, un paiement tardif constituant une faute en soi, il doit être observé que le montant résiduel de la dette locative et la faible gravité des manquements pouvant être reprochés aux locataires ne justifie pas de prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties.
En considération de l'ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande tenant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et condamné M. et Mme [V] à verser à M. [C] la somme de 3.599,77 € au titre des loyers échus impayés au mois de mars 2021 inclus, outre intérêts légaux à compter du jugement.
M. et Mme [V] seront solidairement condamnés à payer à M. [C] la somme de 128,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation présentées par M. [C].
Sur la demande d'amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Il doit être rappelé qu'une telle amende civile, fût-elle prononcée, ne saurait être versée à l'une des parties, en l'occurrence à M. et Mme [V] qui en forment la demande. L'amende civile, qui sanctionne un comportement blâmable et dont le montant est versé au Trésor public, ne se confond pas, en effet, avec les dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice subi par une partie.
Il est par ailleurs constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, nul abus de droit n'est caractérisé à l'encontre de M. [C] dans le cadre de la présente instance.
M. et Mme [V] seront donc déboutés de leur demande de condamnation à paiement d'une amende civile.
Sur l'article 700 et les dépens :
L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner M. [C], qui succombe en grande partie en ses prétentions, à verser à M. et Mme [V] la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés tant en première instance qu'en cause d'appel et non compris dans les dépens.
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [C], partie succombante, sera condamné à supporter les dépens de première instance et d'appel. La SELARL Alexia Augereau Avocat sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME partiellement le jugement rendu le 16 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châteauroux en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande tenant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- condamné M. et Mme [V] à verser à M. [C] la somme de 3.599,77 € au titre des loyers échus impayés au mois de mars 2021 inclus, outre intérêts légaux à compter du présent jugement ;
- dit que chacune des parties conserverait la charge des dépens exposés par elle ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
Et statuant de nouveau des chefs infirmés,
Dit recevable la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par M. [N] [C] ;
La rejette comme étant non fondée,
CONDAMNE solidairement M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] à payer à M. [N] [C] la somme de 128,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] de leur demande de condamnation à paiement d'une amende civile ;
Et y ajoutant,
CONDAMNE M. [N] [C] à verser à M. [L] [V] et Mme [E] [R] épouse [V] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [N] [C] aux dépens de première instance et d'appel et autorise la SELARL Alexia Augereau, Avocat, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance en cause d'appel sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
L'arrêt a été signé par L.WAGUETTE, Président et par Mme MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
S.MAGISL. WAGUETTE
