VG/LW
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- Me Jean-françois TRUMEAU
- SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS
LE : 16 JUIN 2022
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
N° - 9 Pages
N° RG 21/00607 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DLNJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 01 Avril 2021
PARTIES EN CAUSE :
I - Mme [I] [T] épouse [G]
née le 02 Novembre 1950 à MARCAIS (18170)
118 chemin de Villeneuve
18000 BOURGES
Représentée par Me Jean-françois TRUMEAU, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 01/06/2021
INCIDEMMENT INTIMÉE
II - Mme [N] [W] épouse [U]
née le 18 Décembre 1964 à LILLE (59000)
1 chemin de la Moriande
18130 DUN-SUR-AURON
Représentée par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES
aide juridictionnelle totale numéro 18033 2021/001811 du 06/07/2021
INTIMÉE
INCIDEMMENT APPELANTE
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N° /2
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WAGUETTEPrésident de Chambre
M. PERINETTIConseiller
Mme CIABRINIConseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme GUILLERAULT
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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N° /3
EXPOSÉ :
Les consorts [T] (Madame [K] agissant en qualité d'usufruitière et Madame [X] en qualité de nu-propriétaire) ont, suivant acte reçu par Maître [V], notaire à Saint-Amand-Montrond, en date du 31 juillet 2001, consenti un bail commercial à Monsieur [Z] [B] et son épouse concernant un bâtiment situé au bourg de Marçais (Cher) composé de :
- un rez-de-chaussée ayant salle de débit de boissons avec bar réfrigéré, une salle de restaurant, water-closets, cuisine équipée;
- un bâtiment composé de pièces à usage de réserve;
- un premier étage ayant palier desservant trois chambres, salle de bains et une petite pièce à usage de bureau;
- cour derrière avec dépendance et petit jardin;
pour une durée de neuf années, commençant à courir le 1er août 2001, moyennant un loyer annuel de 4.573,47€, payable d'avance.
Ledit contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer.
Le 5 décembre 2005, Monsieur et Madame [B] cédaient leur fond à Madame [A] [S], qui elle-même le cédait à Mme [N] [W] épouse [U], suivant acte reçu par Maître Patrice Touraine le 8 novembre 2007.
Madame [U] faisait notifier à sa bailleresse le 27 décembre 2012, une demande de renouvellement de bail restée sans réponse dans les trois mois.
Estimant que les loyers des mois de mai et juin 2014 étaient impayés, Madame [G] faisait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire à la date du 17 juillet 2014.
Par courrier en date du 21 juillet 2014 adressé à l'huissier, qui avait délivré ce commandement, la locataire justifiait de sa position.
Par assignation du 22 septembre 2014, Madame [G] saisissait le Juge des référés du tribunal de grande instance de Bourges pour que soient constatés les effets de la clause résolutoire et ordonnée l'expulsion du preneur.
Elle demandait, en outre, le paiement des loyers restant dus, soit 2.930,02 €, outre une indemnité d'occupation de 604,28€ par mois.
Madame [U] faisait valoir qu'un des chèques émis pour le paiement du loyer s'était perdu, contestait les impayés des deux mois de loyers de retard, ainsi que le calcul de l'indexation des loyers, en précisant que sa bailleresse ne prenait pas en compte les sommes perçues au titre du versement direct de l'Allocation Logement.
Elle ajoutait, qu'en urgence, elle avait dû faire procéder au changement d'un chauffe-eau qui fuyait alors qu'il s'agit de travaux incombant au propriétaire.
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N° /4
Enfin, souhaitant toujours régler ce qu'elle devait, elle faisait offre en tant que de besoin de se libérer de toute somme dont elle serait reconnue débitrice, se plaignant, en outre, de ne pas obtenir de quittance de loyers.
Par ordonnance du 6 novembre 2014, le Juge des référés déboutait Madame [G] de sa demande en laissant à sa charge les frais de commandement et en lui rappelant qu'elle devait donner quittance des loyers encaissés et déduire de sa créance les sommes perçues de la Caisse d'Allocations Familiales pour le compte de sa locataire.
Le premier Juge retenait qu'à la date de l'audience, Madame [G] convenait que les loyers avaient été payés pour toutes leurs échéances, y compris les deux mois de retard, mais que l'indexation n'avait pas été appliquée depuis août 2010.
Appliquant l'indexation, le preneur se trouvait redevable d'une somme de 1.586,61 € et le loyer mensuel se trouvait depuis le 30 octobre 2014, jusqu'au 1er août 2015 de 565,54 €.
Il a retenu que le preneur a été dans l'obligation d'exposer pour 1.176,07€ le coût des travaux urgents liés au caractère défectueux d'un chauffe-eau, alors qu'il s'agit d'une charge que doit supporter le bailleur.
En soulignant que le bailleur avait omis de faire le compte de la part d'Allocation Logement qu'il a perçu, le locataire se retrouvait créancier de la somme de 98,46 €.
Le Juge des référés estimait dans ces conditions, qu'il n'était pas possible de constater la résolution du bail, les conditions n'étant pas réunies et qu'aucune provision ne pouvait être accordée au bailleur.
Par arrêt du 16 avril 2015, la Cour d'Appel de Bouges, saisie par Madame [T], confirmait intégralement la décision référée.
Depuis, Madame [T] continue de demander à sa locataire une indexation et refuserait de faire effectuer des travaux électriques.
Dans ces conditions, Madame [U] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bourges en faisant assigner Mme [G], aux termes d'un acte d'huissier en date du 7 février 2017, sollicitant sa condamnation :
- en paiement de la somme de 2.542,26 Euros au titre du compte entre les parties,
- à exécuter les travaux d'électricité de remise aux normes et notamment de remise en état du va et vient entre l'étage et le rez de chaussée, les travaux d'élagage, les travaux sur la toiture, le changement de la porte donnant sur la cour, sous astreinte de 30 Euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir.
Par ordonnance du 22 juin 2017, le juge des référés a dénié sa compétence au profit du tribunal de grande instance de Bourges.
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N° /5
Par ordonnance de mise en état du 16 mai 2018, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à Monsieur [R] [E] lequel a déposé son rapport le 17 octobre 2019.
Selon jugement rendu le 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Bourges a :
Ordonné à Madame [G] d'avoir à faire procéder :
- aux travaux de bon fonctionnement de l'interrupteur qui commande l'éclairage du couloir,
- au remplacement de la porte cuisine sur jardin,
- aux travaux de réfection de la toiture, sous astreinte de 60 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à partir de la signification de la présente décision et pendant un délai de 6 mois,
Condamné Madame [G] à payer à Madame [U] la somme de 1.274,53 € au titre du compte entre les parties,
Débouté les parties du reste de leurs demandes,
Condamné Madame [G] au paiement des entiers dépens.
Madame [U] a fait signifier cette décision le 5 mai 2021.
Par déclaration en date du 3 juin 2021, Madame [G] a interjeté appel du jugement rendu, en toutes ses dispositions lui faisant grief.
L'appelante demande à la cour, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 février 2022, de :
Infirmer partiellement le jugement du 1er avril 2021,
Statuant à nouveau :
- Débouter Madame [U] de sa demande de travaux de réfection de l'interrupteur qui commande l'éclairage du couloir, du remplacement de la porte de cuisine sur jardin et de la toiture,
- Dire n'y avoir lieu en tout état de cause à astreinte faute d'intérêt actuel à agir de Madame [U] consécutif à son départ définitif des lieux survenu le 30 Juin 2021,
- Réformer sur la somme due à Madame [U] au titre du solde du compte entre les parties,
- Fixer la créance due à Madame [U] à la somme de 98,46 €,
- Condamner au besoin Madame [G] au paiement de la somme de 98,46 €,
A titre infiniment subsidiaire sur l'arrêté de compte entre les parties :
- Condamner Madame [U] à payer à Madame [G] la somme de 1.586,61 € au titre de l'indexation des loyers du 1er août 2010 jusqu'au 30 octobre 2014,
- Condamner à titre reconventionnel Madame [U] à remettre en position sur la façade de l'immeuble le panneau « à vendre » sous astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Débouter Madame [U] de son appel incident en l'ensemble de ses dispositions,
- Condamner Madame [U] aux dépens en ceux compris les frais d'expertise judiciaire,
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N° /6
- Condamner Madame [U] à payer à Madame [G] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En ses dernières conclusions du 30 mars 2022, Mme [N] [W] épouse [U] demande à la cour de :
Vu les articles L 145 et suivants du Code de Commerce,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Dire irrecevable et en tous les cas mal fondé l'appel interjeté par Madame [G] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges le 1er avril 2021,
Débouter Madame [G] de l'ensemble de ses demandes,
Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de Madame [G] visant à voir condamner Madame [U] au paiement de la somme de 1.586,61 € au titre de l'indexation des loyers du 1er août 2010 au 30 octobre 2014,
En tout état de cause,
Déclarer bien fondé l'appel incident interjeté par Madame [U],
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [G] à payer à Madame [U] la somme de 1.274,53 € au titre du solde du compte entre les parties et a débouté Madame [U] de sa demande au titre du préjudice résultant de la suppression de l'allocation logement, de sa demande de condamnation en paiement au titre de la non-conformité de l'installation d'assainissement de l'immeuble, et de sa demande de dommages et intérêts,
En conséquence,
Au titre du compte entre les parties, condamner Madame [G] à régler à Madame [U] la somme de 3569,07 € correspondant à la somme des postes suivants :
- Remboursement du coût du remplacement du chauffe-eau : 1176,07 € ;
- Remboursement des allocations perçues par le bailleur :1118,00 € ;
- Indemnisation des allocations non perçues :1275,00 €.
Condamner Madame [G] à régler à Madame [U] la somme de 1.400 € au titre du surcoût d'entretien causé par la non-conformité de l'installation d'assainissement de l'immeuble,
Condamner Madame [I] [G] à verser à Madame [N] [U] la somme de 5.000 Euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1241 du Code civil,
Y ajoutant,
Condamner Madame [I] [G] aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'aide juridictionnelle accordés à Madame [U].
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits et des moyens et arguments développés par les parties au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2022.
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N° /7
SUR QUOI :
Sur les travaux de réfection :
Le premier juge avait ordonné, sous astreinte, à Mme [G] de faire procéder à divers travaux sur l'immeuble loué.
Toutefois, il est constant que Mme [U] n'occupe plus les lieux loués et que cette évolution du litige conduira à réformer la décision entreprise sur ce point pour déclarer irrecevables les demandes de Mme [U] qui n'a plus d'intérêt pour agir.
Sur le compte entre les parties :
Le tribunal a opéré une confusion en établissant le compte entre les parties.
En effet, il a retenu pour acquis le fait que Mme [U] était créancière de 98,46 € en rappelant que cette somme résultait de l'estimation faite par la Cour d'appel dans son arrêt statuant sur l'appel de la décision du juge des référés du 6 novembre 2014. Il sera fait d'ailleurs observer que l'arrêt de la Cour du 16 avril 2015 ne fait pas du tout état de la somme de 98,46 € qui ne résulte que du décompte effectué par le juge des référés.
Ce dernier a évalué la créance de 98,46 € en retenant que :
- le preneur était redevable de la somme de 1.586,61 € au titre de l'indexation du loyer appliquée jusqu'au 30 octobre 2014,
- le bailleur était redevable au preneur d'une somme de 1.176,07 € au titre du remplacement d'un chauffe-eau, avancé par Mme [U] mais devant rester à la charge du bailleur,
- le bailleur avait omis de déduire des loyers la part d'allocation logement directement perçue de septembre 2013 à janvier 2014 inclus, soit un total non de 1.018 € (les arriérés de septembre et octobre ayant été comptabilisés deux fois) mais de 509 €.
Il en résulte qu'effectivement, le solde en faveur de Mme [U] était de 98,46 € et que ses prétentions tendant à réintroduire dans le décompte des sommes déjà comptabilisées, ainsi que l'a retenu à tort le premier juge, ne sauraient prospérer.
Il est encore précisé que la prescription soulevée devant la cour, constituant une fin de non-recevoir, est irrecevable puisque par application des dispositions combinées des articles 907 et 789 6° du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état était seul compétent pour en connaître.
Sur les autres demandes indemnitaires de Mme [U] ;
Mme [U] réitère sa demande, rejetée par le premier juge, de voir indemniser un préjudice qui résulterait de la suppression de l'allocation logement. Sur ce point, le tribunal a parfaitement motivé le rejet prononcé et les motifs pertinents de celui-ci seront adoptés par la cour pour confirmer la décision.
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N° /8
L'intimée conteste également le rejet de sa demande relative à la non-conformité de l'assainissement qui aurait, selon elle, engendré un surcroît de frais de vidange.
Toutefois la réalité de ces affirmations n'est établie, ni par le rapport de l'expert judiciaire auquel le prétendu désordre n'a jamais été signalé, ni par les pièces produites aux débats, en l'occurrence une seule consistant en une facture de pompage nettoyage dont rien ne laisse présumer que cette prestation ait été rendue nécessaire par un dysfonctionnement.
Le rejet de la demande sera confirmé.
Enfin, Mme [U] prétend avoir subi un préjudice du fait des problèmes liés à l'installation électrique ainsi qu'aux infiltrations d'eau qui auraient entraîné des pertes d'exploitation.
Mais là encore aucun élément probant n'est rapporté pour justifier d'un quelconque préjudice ou perte d'exploitation et ce n'est pas l'attestation unique d'une personne ayant renoncé à une réservation à raison d'infiltrations pendant un gros orage qui pourrait convaincre la cour.
Le rejet de cette demande sera également confirmé.
Sur le remplacement du panneau « A vendre « :
Mme [G] a prétendu que sa locataire aurait arraché le panneau apposé sur son immeuble qui mentionnait « A vendre « mais a vu rejeter sa demande de contraindre Mme [U] à procéder à son remplacement. Elle réitère sa demande en cause d'appel et sollicite que la condamnation soit assortie d'une astreinte.
Toutefois, d'une part le premier juge a fait le constat que la preuve de l'intervention de Mme [U] n'était pas rapportée, ce qui est toujours vrai en cause d'appel, et d'autre part, dans la mesure où, en outre, Mme [U] a quitté les lieux loués elle ne saurait ni replacer elle-même le panneau, ni y faire procéder, Mme [G] étant libre d'apposer sa simple pancarte sur son immeuble.
Là encore, le rejet de la demande sera confirmé.
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Chacune des parties échouant pour partie en ses prétentions, il sera dit qu'elles conserveront la charge de leurs propres dépens exposés en cause d'appel et qu'il n'y aura lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
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N° /9
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris sauf :
- en ce qu'il a ordonné à Mme [I] [T] épouse [G] d'avoir à faire procéder aux travaux de l'interrupteur de l'éclairage du couloir, au remplacement de la porte cuisine sur jardin ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, le tout sous astreinte de 60 € par jour de retard,
- en ce qu'il a condamné Mme [I] [T] épouse [G] à payer à Mme [N] [W] épouse [U], la somme de 1.274,53 € au titre du solde du compte entre les parties ;
Et, statuant à nouveau des seuls chefs réformés :
Dit irrecevables les demandes de Mme [N] [W] épouse [U] tendant à voir condamner Mme [I] [T] épouse [G] à faire procéder à différents travaux ;
Condamne Mme [I] [T] épouse [G] à payer à Mme [N] [W] épouse [U] la somme de 98,46 € au titre du solde du compte entre les parties ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens personnellement exposés pour les besoins de l'instance d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président de chambre, et par Mme GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
V. GUILLERAULTL. WAGUETTE
