SM/LW
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- Me Muriel POTIER
- la SARL AEQUALYS CONSEIL
LE : 12 MAI 2022
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 12 MAI 2022
N° 253 - 8 Pages
N° RG 21/00470 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DLCF
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 29 Janvier 2021
PARTIES EN CAUSE :
I - Mme [T] [B] épouse [Y]
née le 23 Juillet 1970 à DINARD (35800)
2 avenue de Bellevue
91800 BRUNOY
- M. [N] [Y]
né le 29 Avril 1965 à VALENCIENNES (59300)
2 avenue de Bellevue
91800 BRUNOY
Représentés par Me Muriel POTIER, avocat au barreau de NEVERS
timbre fiscal acquitté
APPELANTS suivant déclaration du 29/04/2021
II - S.C.I. JOBATE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pris en son siège social :
15 rue de Bertinval
95270 CHAUMONTEL
N° SIRET : 491 294 849
Représentée par la SARL AEQUALYS CONSEIL, avocat au barreau de NEVERS
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. WAGUETTEPrésident de Chambre
M. PERINETTIConseiller
Mme CIABRINIConseiller
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
**************
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Jobate a fait paraître une annonce sur le bon coin tendant à vendre un ensemble immobilier sis à Nevers au prix de 195.000 €.
Suivant compromis de vente notarié en date du 6 novembre 2017, réitéré par acte authentique en date du 19 janvier 2018, la SCI Jobate a vendu à Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [N] [Y] l'ensemble immobilier situé 2, Rue de la Barre à Nevers, cadastré section BI numéro 99 d'une superficie totale de un are et 85 centiares, composé de 18 lots comprenant entre autres trois appartements et un studio au prix de 180'000 €.
Trois logements étaient loués dont l'appartement F2 situé au deuxième étage avec pour locataire Madame [W].
N'ayant pu visiter l'intégralité de l'ensemble immobilier avant la signature de l'acte authentique, les acquéreurs ont visité l'appartement occupé par Madame [W] le lendemain de la vente.
Estimant que cet appartement était affecté de désordres, Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [N] [Y] ont assigné la SCI Jobate en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par décision du 15 mai 2018, le président du tribunal de grande instance de Nevers a ordonné l'organisation d'une expertise judiciaire et désignée Monsieur [F] [K] pour y procéder. Ce dernier a déposé son rapport le 12 novembre 2018.
Par acte du huissier en date du 8 avril 2019, Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [N] [Y] ont saisi le tribunal de grande instance de Nevers d'une action indemnitaire dirigée contre la SCI Jobate.
En réponse, la SCI Jobate soulevait liminairement une exception de nullité de l'assignation qui lui avait été délivrée, concluait au rejet des demandes au fond et formait des prétentions reconventionnelles.
Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nevers a statué ainsi
Rejette l'exception de procédure soulevée par la SCI Jobate,
Déboute Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [N] [Y] de leur demande de condamnation de la SCI Jobate à lui payer les sommes de 20.973,53 € hors-taxes et 4.080 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne solidairement Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [N] [Y] à payer à la SCI date la somme de 4.225,06 € au titre de leur part de la taxe foncière 2018 concernant l'immeuble situé 2, Rue de la Barre Nevers, cadastré section BI numéro 99,
Déboute la SCI Jobate de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de la procédure abusive,
Condamne solidairement Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [N] [Y] à payer à la SCI Jobate la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne solidairement Madame [T] [B] épouse [Y] Monsieur [N] [Y] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire,
ordonner l'exécution provisoire.
Par acte reçu au greffe le 29 avril 2021, les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision la critiquant en tous ses chefs..
En leurs dernières conclusions signifiées le 3 mars 2022, les époux [Y] demandent à la cour de :
Vu l'article 1641 du Code Civil,
Dire recevables et bien fondés Monsieur [N] [Y] et Madame [T] [Y] en leur appel,
Réformer le jugement rendu le 29 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Nevers en ce qu'il a débouté Monsieur [N] [Y] et Madame [T] [Y] de leur demande de condamnation de la SCI JOBATE à leur payer les sommes de 20.973,53 € et 4.080 € à titre de dommages et intérêts,
Réformer le jugement rendu le 29 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Nevers en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [T] [Y] à payer à la SCI JOBATE la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens,
comprenant les frais d'expertise judiciaire,
Statuant à nouveau,
Condamner la SCI JOBATE à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [T] [Y] la somme de 20.973,53 € HT à titre principal, correspondant au coût des travaux,
Condamner la SCI JOBATE à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [T] [Y] la somme de 4.080 € pour perte de loyers,
Condamner la SCI JOBATE à payer à Monsieur [N] [Y] et Madame [T] [Y] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la SCI JOBATE aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de leurs prétentions, les appelants prétendent que le rapport d'expertise révèle divers désordres relevant de la garantie des vices cachés dès lors que la SCI Jobate ne pouvait les ignorer et qu'en revanche, n'ayant pas visité l'appartement occupé par Mme [W], les désordres n'avaient pas été portés à leur connaissance contrairement à ce qu'a retenu le premier juge qui les a considérés comme apparents en
leur reprochant de n'avoir pas visité l'appartement avant la vente. Ils précisent que si l'annonce indiquaient des travaux à prévoir ils ne concernaient pas l'appartement loué par Mme [W] mais celui du dessous victime d'un dégât des eaux.
Enfin, ils ajoutent que les désordres ne sont apparus dans toute leur ampleur qu'après avoir cassé le plafond de l'appartement et que la connaissance de ces désordres ne peut être établie antérieurement.
Ils en déduisent que la SCI Jobate est redevable du coût des travaux de reprise qu'ils ont fait effectuer ainsi que de la perte de loyers résultant de l'impossibilité de mettre l'appartement en location avant mars 2019, date d'achèvement des travaux.
Par dernières conclusions signifiées le 28 février 2022, la SCI Jobate demande à la cour de :
Vu les articles 32-1, 56 et 202 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1240 et 1641 du Code Civil,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Débouter les consorts [Y] de leurs demandes, fins et conclusions, les dires mal fondées,
A titre reconventionnel,
Condamner Monsieur et Madame [Y] in solidum à payer à la SCI JOBATE la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil,
Condamner in solidum les consorts [Y] à payer une amende civile de 3.000 €,
Condamner in solidum les consorts [Y] à payer à la SCI JOBATE la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et à tous les dépens comprenant la rémunération de l'Expert désigné par ordonnance de référé.
Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir que M. [Y], particulier très averti en immobilier, contrairement aux cogérants de la SCI, n'a visité qu'une seule fois l'immeuble avant de l'acquérir et seulement en ses deux tiers sans que la SCI ne se soit en aucune façon opposée à une visite complète et n'ont commis aucune faute ni exercé de manoeuvres pour cacher l'état de l'immeuble aux acquéreurs et, plus particulièrement les désordres affectant l'appartement occupé par Mme [W] qui n' a jamais envoyé de demande écrite de réparations ni effectué une quelconque déclaration de sinistre, ce que l'expert a confirmé. En outre, ils prétendent que la diminution consentie du prix de vente à hauteur de 15.000 € était motivée par la nécessité de réaliser des travaux dans l'immeuble.
Elle en déduit que les désordres devaient bien, comme l'a fait le premier juge, être considérés comme étant apparents pour les acquéreurs négligents d'autant que l'expert, qui évoque la vétusté d'un pignon comme cause possible du dégât des eaux, a précisé que le mauvais état de ce pignon était visible de la rue et ne peut constituer un vice caché.
La SCI conclut à la confirmation du rejet des demandes indemnitaires adverses alors que l'expert a écarté toute responsabilité de sa part et que la mauvaise foi des époux [Y] est patente en ce qu'ils ne sont pas fondés en leur demande au surplus démesurées au regard des seuls travaux rendus nécessaires pour permettre la remise en location de l'appartement qui pouvait intervenir bien avant le délai allégué d'un an.
Enfin, elle estime que cette procédure abusive doit être sanctionnée par l'allocation de dommages-intérêts et par la condamnation en paiement d'une amende civile.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022.
SUR CE :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée.
Sur l'existence de vices cachés
Aux termes des dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil et de leur interprétation jurisprudentielle constante, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont un acquéreur sans compétence particulière pouvait se convaincre lui même sauf si celui-ci ne pouvait les appréhender dans toute leur ampleur et leurs conséquences.
La clause contractuelle excluant la responsabilité du vendeur pour tout vice caché est sans effet si le vendeur avait connaissance des vices préalablement à la vente et n'en avait pas informé l'acquéreur.
En l'espèce, le contrat de vente conclu entre la SCI Jobate et les époux [Y] comportait une clause d'exclusion de garantie à raison des vices cachés pouvant affecter l'immeuble vendu.
Les époux [Y] dénient toute validité à la dite clause en soutenant que le vendeur a manqué délibérément à son obligation d'information, notamment en ne précisant pas que l'appartement loué à Mme [W] présentait de graves désordres affectant principalement la salle d'eau avec des répercussions importantes sur la structure du plancher et des plafonds de l'appartement du dessous.
Cependant, il convient de rappeler que les époux [Y] ont acquis l'immeuble sans avoir visité l'appartement loué à Mme [W] sans qu'il ne soit démontré que l'absence d'une telle visite ne soit due à des manoeuvres du vendeur et qu'en conséquence, ils ne peuvent prétendre, alors qu'ils ont signé l'acte en reconnaissant avoir visité l'immeuble et le prendre en l'état, que les caractéristiques de cet appartement ne pouvaient leur être opposées.
Or, l'expert judiciaire a énoncé clairement que ' les désordres constatés dans la salle de bains de Mme [W] sont apparents, visibles et lisibles même par un professionnel du bâtiment ' et qu'ainsi les époux [Y] s'ils avaient visité l'appartement auraient été parfaitement en mesure de s'en rendre compte. Ils ne peuvent sérieusement soutenir que les désordres ne s'étaient pas manifestés dans toute leur ampleur et leur conséquences alors mêmes que les photographies démontrent que la paroi de douche était décollée du mur, qu'il existait des trous béants à l'intérieur de cette douche laissant sans aucun doute passer l'eau qui s'infiltrait alors et dégradait le plafond de l'appartement du dessous ce qu'ils avaient pu constater. De même, étaient parfaitement visibles l'état des planchers et solivages qui présentaient un affaissement de plusieurs centimètres suite aux désordres de la salle de bains.
Les époux [Y] reprochent à la SCI Venderesse de ne pas les avoir informés des désordres qu'aurait dénoncés Mme [W], locataire de l'appartement, alors cependant qu'il n'est versé aux débats aucune réclamation écrite de la part de Mme [W] qui n'a pas plus effectué une quelconque déclaration de sinistre à son assureur et, si la SCI Jobate a effectivement mis à disposition de sa locataire le studio vacant situé au même étage pour lui permettre l'usage normal d'une salle d'eau, il n'est en aucun cas démontré que la SCI avait connaissance de l'ampleur du désordre et ait pu, à dessein, la cacher aux acquéreurs.
En tout état de cause, si les époux [Y] avaient visité préalablement l'ensemble de l'immeuble, alors qu'ils y ont renoncé de leur plein gré et à leurs risques et périls, ils se seraient aperçus des désordres et de leur ampleur et auraient dû être d'autant plus vigilants qu'ils avaient pu se convaincre de l'état général vétuste de l'immeuble, acquis au prix de 180.000 € bien inférieur à celui payé par la SCI quelques années auparavant de 260.000 €, et ont pu constater les désordres affectant le plafond de l'appartement situé en dessous de celui de Mme [W] ce qui aurait dû les inciter à ne pas renoncer à la visite de l'appartement du dessus avant de s'engager définitivement à acquérir l'immeuble.
Il en résulte qu'à bon droit le premier juge a considéré que les vices étaient apparents et suffisamment révélés dans leur ampleur pour débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes.
Sur les demandes reconventionnelles
La SCI Jobate prétend subir un préjudice évalué à 10.000 € du fait du comportement des consorts [Y] sans toutefois fournir aucun élément quant à la matérialité, la nature ou le quantum du dit préjudice que le tribunal a écarté à bon droit.
La décision de rejet de la demande de condamnation des époux [Y] à une amende civile sera également confirmée en ce qu'aucun abus ne peut être caractérisé par l'exercice légitime de leur action initiale et de leur voie de recours.
*******
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Les époux [Y] supporteront la charge des dépens de l'instance d'appel et devront payer également une somme de 2.500 € à la SCI Jobate au titre des frais de procédure exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne M. [N] [Y] et Mme [T] [B] épouse [Y], solidairement entre eux, aux dépens de l'instance d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Jobate la somme de 2.500 € par application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président, et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
S. MAGISL. WAGUETTE
