Par actes sous seing privé des 27 et 29 MARS 1962, Monsieur Roger X... a donné à bail aux époux A..., parents de Madame Josette Z... épouse F..., une propriété agricole d'une contenance de 142 ha 49 ca sise sur les communes de VOUILLON et de MEUNET-PLANCHET.
Par actes du 27 JANVIER 1995, Monsieur X... a vendu aux époux F... une partie du domaine pour une surface de 37 ha 26 a 79 ca et a consenti pour le surplus une prorogation du bail pour huit ans, du 29 SEPTEMBRE 1995 jusqu'au 29 SEPTEMBRE 2003, autorisant les preneurs à céder ce bail à leur fille Josette Z... épouse F..., sans droit à renouvellement.
Madame F... n'ayant pas libéré les lieux loués au terme de la prorogation malgré un courrier du 15 MAI 2004, Madame Michèle X... épouse D..., venant aux droits de son père, a saisi le Tribunal Paritaire des Baux ruraux le 1er JUILLET 2004 pour voir constater que Madame F... est sans droit ni titre depuis le 29 SEPTEMBRE 2003, la voir condamner à libérer les lieux et à verser une indemnité d'occupation équivalente au fermage pour la période du 29 SEPTEMBRE 2003 jusqu'à la libération effective de la propriété, outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du NCPC.
Par jugement du 24 MAI 2005, dont Madame D... a interjeté appel, le tribunal paritaire des baux ruraux d'ISSOUDUN a constaté la nullité de la renonciation de Madame F... au renouvellement de son bail, a rejeté les demandes de Madame E... et l'a condamnée à verser 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC.
Les parties ont développé oralement à l'audience leurs conclusions écrites au détail desquelles il est renvoyé et dont il résulte en substance ce qui suit :
Madame D... fait valoir que la décision attaquée résulte d'une
analyse inexacte des éléments du dossier et de la portée de l'article L 411-46 du Code rural. Il ressort de l'acte du 27 JANVIER 1995 que les preneurs ont renoncé au renouvellement du bail et que leur fille ne pouvait bénéficier de davantage de droits que ses auteurs. Ceux-ci pouvaient renoncer au renouvellement du bail dès lors que cette renonciation intervient après la conclusion du bail. Madame GRANGER F... n'avait aucun engagement à prendre dans cet acte quant à la durée et au renouvellement du bail. L'acte comporte ensuite cession par les preneurs à leur fille dans les conditions de l'article L 411-35 du Code rural des droits qu'ils avaient conservés pour le temps qui reste à courir. Le bail, dénoncé par congé du 11 FEVRIER 1994 à effet au 29 SEPTEMBRE 1995, puis prorogé jusqu'au 29 SEPTEMBRE 2003 arrivait à terme de plein droit à cette date et Madame F... se trouvait depuis occupante sans droit ni titre, sans que le bailleur soit dans l'obligation de confirmer la résiliation du bail ainsi convenue dans les termes d'un congé. Le maintien dans les lieux de Madame F... ne peut être interprété comme une renonciation à la résiliation du 29 SEPTEMBRE 2003.
Madame F... doit donc être déboutée de ses demandes, libérer les lieux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, à défaut devra être expulsée, verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du fermage pour la période écoulée du 29 SEPTEMBRE 2003 à la libération effective des lieux et verser à l'appelante 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC.
Madame F... rétorque que tout preneur a droit au renouvellement de son bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, que la durée du bail et de ses périodes renouvelées ne peuvent être inférieures à 9 ans, que toute convention ayant pour objet de réduire cette durée à moins de 9 ans doit être réputée non écrite comme contraire aux dispositions légales. Si les parties
peuvent d'un accord mettre fin au bail en cours avant l'expiration de la période de 9 ans, cet accord n'est licite que s'il intervient après la naissance du droit à renouvellement pour le titulaire du bail. Or Madame F... n'a jamais renoncé personnellement à son droit à renouvellement, ses droits sont nés le 27 JANVIER 1995 et la renonciation intervenue dans le même acte que la cession de bail est nulle. La fraude au droit à renouvellement est manifeste.
Subsidiairement, quand bien même il serait considéré que l'engagement pris par les parents de l'intimée, donc la renonciation au droit à renouvellement, est opposable à cette dernière, elle n'est pas pour autant occupante sans droit ni titre car il fallait lui délivrer congé pour le 29 SEPTEMBRE 2003 et car la manifestation tardive de la bailleresse 8 mois après cette échéance vaut renonciation à l'anéantissement de la location, peu important l'existence de pourparlers en cours entre les parties sur la vente du domaine.
Le jugement doit donc être confirmé et Madame F... doit être condamnée à verser 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC. SUR CE
Attendu que l'article L 411-5 du Code rural prévoit que la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans ;
qu'il est cependant admis que les parties ont la faculté en cours de contrat de prolonger la durée du bail initialement prévue, à condition que l'opération ne soit pas dictée par l'intention de tourner les dispositions d'ordre public du statut du fermage ;
qu'en ce cas le congé doit être donné 18 mois avant la fin de la prorogation ;
Attendu que l'article L 411-46 du code rural prévoit que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, sauf motif grave et légitime
;
qu'il en ressort que le bailleur qui veut éviter le renouvellement, dans les hypothèses définies par la loi, doit notifier un congé ;
qu'il est cependant admis que le preneur peut renoncer au renouvellement en cours de bail, notamment dans le cadre d'une transaction ;
Attendu en l'espèce que Monsieur X... a fait délivrer congé aux époux Z... C... par acte du 11 FEVRIER 1994, les preneurs ayant atteint l'âge de la retraite, le bail expirant au 29 SEPTEMBRE 1995 ; que ce congé a été attaqué devant le tribunal paritaire d'ISSOUDUN ;
qu'il n'est pas contesté que cette action a été abandonnée lorsque les parties se sont rapprochées, d'une part, pour conclure la vente d'une partie des terres à Madame B..., d'autre part pour proroger le bail sur le reste de la propriété concernée ;
Attendu que l'acte signé par Monsieur X... d'une part et les époux Z... d'autre part le 27 JANVIER 1995, emporte prorogation du bail pour une durée de huit ans à compter du 29 SEPTEMBRE 1995 et prend acte de la déclarations des époux Z... de "renoncer purement et simplement et définitivement au renouvellement dudit bail qui s'éteindra de plein droit à la date du 29 SEPTEMBRE 2003", s'engageant à laisser entièrement libre l'objet du bail à cette date ;
que l'acte comporte encore la déclaration d'un commun accord des parties pour annuler les congés et procédure par voie judiciaire en cours et exclure 11 ha de la prorogation ;
qu'il mentionne enfin que "les époux A... cèdent dans les conditions fixées à l'article l 411-35 du Code rural à leur fille, qui accepte, tous leurs droits pour le temps qui reste à
courir à compter du 29 JANVIER 1995, au bail à ferme sus énoncé" et que "Madame B... déclare avoir pris connaissance que ledit bail a fait l'objet d'une prorogation jusqu'à la date du 29 SEPTEMBRE 2003, sans droit à renouvellement" ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que les parties ont convenu d'une prorogation du bail initial pour une durée de 8 ans expirant le 29 SEPTEMBRE 2003, que cette prorogation était licite tout comme la renonciation par les bailleurs au renouvellement, clauses opposables à Madame B..., signataire de l'acte du 27 JANVIER 1995 ;
qu'elle ne démontre aucune fraude au droit à renouvellement ;
que les parties s'accordent sur le fait que des pourparlers étaient en cours sur l'achat de la propriété louée par l'intéressée, ce qui éclaire leur intention au moment de la signature de l'acte de 1995 ; qu'au regard des principes énoncés, l'intimée, qui ne pouvait avoir plus de droits que ses auteurs, devait libérer les lieux loués le 25 SEPTEMBRE 2003 la bailleresse n'étant pas tenue de délivrer congé et le maintien dans les lieux, contesté par l'introduction de la présente instance, ne valant pas renonciation aux prescriptions de l'acte notarié ;
Attendu que Madame B... devra donc libérer les lieux et sera condamnée à verser une indemnité d'occupation à compter du 23 SEPTEMBRE 2003 ainsi que prévu au dispositif du présent arrêt ;
Attendu que Madame B..., qui succombe, supportera les dépens et versera à Madame Y... 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
STATUANT publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement,
CONSTATE que le bail a pris fin le 29 SEPTEMBRE 2003,
DIT que Madame B... devra avoir libéré les lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêts, ainsi que les occupants de son chef, qu'à défaut il sera procédé à son expulsion,
FIXE à 1/12ème du montant annuel du fermage l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 29 SEPTEMBRE 2003 jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Madame B... à verser à Madame Y... 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du NCPC,
REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Madame B... aux entiers dépens.
Ainsi fait, jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus ;
En foi de quoi, la minute du présent arrêt a été signée par MME VALLEE, Président, et MME SOUCHAY, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, M. F. SOUCHAY.
N. VALLEE
