France, Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 03 septembre 2024, 23/04259

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/04259 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NNU6

[K] [D] [U]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006258 du 07/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[S] [M]

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 04 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/01743) suivant déclaration d'appel du 14 septembre 2023

APPELANT :

[K] [D] [U]

né le 13 Décembre 1983 à [Localité 3] (TURQUIE)

de nationalité Turque,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sandra PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[S] [M]

né le 23 Juin 1984 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.

Par acte sous seing privé du 23 février 2018, prenant effet au 6 mars 2018, M. [S] [M] a donné à bail à M. [K] [D] [U] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 718 euros hors charges.

Par acte d'huissier du 8 juin 2022, M. [M] a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier de justice du 21 septembre 2022, M. [M] a fait assigner, en référé, M. [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment,

- de voir constater la résiliation du bail,

- de voir ordonner son expulsion,

- de le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, dès à présent et par provision, vu l'urgence :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2018 avec effet au 6 mars 2018 entre M. [M] et M. [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 août 2022,

- ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- dit qu'à défaut pour M. [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné M. [U] à verser à M. [M] à titre provisionnel la somme de 8 577,17 euros (décompte arrête au 23 juin 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de cette ordonnance,

- condamné M. [U] à payer à M. [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clefs,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [U] à verser à M. [M] une indemnité d'un montant de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 de code de procédure civile,

- condamné M. [U] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture,

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

M. [U] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 14 septembre 2023, en ce qu'elle a :

- ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

- condamné M. [U] à verser à M. [M] à titre provisionnel la somme de 8 577,17 euros (décompte arrête au 23 juin 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [U] à verser à M. [M] une indemnité d'un montant de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 de code de procédure civile,

- condamné M. [U] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture,

Par conclusions déposées le 25 octobre 2023, M. [U] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du 4 août 2023,

En conséquence,

- réduire le montant du loyer à hauteur de 10 %, à compter du mois d'octobre 2020 et jusqu'à la réalisation des travaux, le 23 mars 2023, au titre du trouble de jouissance subi,

- ramener le montant de la provision sollicitée au titre de la dette locative à la somme de 6 823 euros,

- accorder à M. [U] un délai de trois ans pour s'acquitter de sa dette de loyer,

- suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par dernières conclusions déposées le 18 avril 2024, M. [M] a modifié les conclusions déposées le 23 novembre 2023. Il sollicite alors de :

- confirmer l'ordonnance de référé dont appel,

En conséquence,

- débouter M. [U] de l'intégralité de ses demandes,

- constater le jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sous seing privé du 23 février 2018 à la date du 8 août 2022 pour défaut de paiement des loyers et charges,

En conséquence,

- condamner M. [U] à payer à M. [M] à titre provisionnel la somme de 12 344,15 euros (déduction faite des frais de relance) au titre de l'arriéré de loyers charges et indemnités d'occupation mois d'avril 2024 inclus, avec intérêts aux dates d'échéance, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil,

- Condamner M. [U] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été perçus si le contrat de bail avait poursuivi ses effets, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, à compter du mois de septembre 2022 et ce jusqu'à ce qu'il ait effectivement quitté les lieux loués,

- Ordonner l'expulsion de M. [U] des lieux loués de toute occupation personnelle et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens,

- Autoriser M. [M] à expulser M. [U] des lieux loués en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique,

- Condamner M. [U] à lui verser la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus des frais irrépétibles de première instance, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de référé et d'appel.

L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 mai 2024.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

In limine litis, il sera relevé qu'au vu de l'accord des parties, la cour, en application de l'article 800 du code de procédure civile, rabat l'ordonnance de clôture et fixe la clôture des débats au 13 mai 2024.

I Sur la résiliation du contrat de bail.

Il n'est pas contesté par M. [U] que le bail en date du 23 février 2018 contient une clause résolutoire, ni qu'il a été fait délivrer à son encontre un commandement de payer visant cette clause le 8 juin 2022, resté infructueux pendant plus de deux mois.

Il est cependant opposé par l'appelant, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, une exception d'inexécution au titre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

A ce titre, le locataire dénonce que le logement loué était affecté de désordres consécutifs à des infiltrations depuis deux ans, lesquelles ont engendré selon ses dires une dégradation importante des revêtements de sol de l'entrée, du salon, à la charge du bailleur.

Il souligne que l'agence immobilière gestionnaire du logement a été avisée de la situation le 26 octobre 2020, sans qu'il soit remédié à la situation. Il remet en cause tout refus ou empêchement de sa part quant à la réalisation des travaux envisagés, mettant en avant l'absence de travaux de réparation suite à un retard dans le versement de l'indemnisation par l'assurance de son adversaire. Il admet néanmoins que les travaux de réparation ont été finalement achevés le 27 mars 2023, soit deux ans et cinq mois plus tard.

Il en déduit que le non-règlement d'une partie des loyers était justifié par l'impossibilité de jouir d'un logement en bon état de réparation et que quand bien même les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire seraient réunies, celle-ci n'est pas invoquée de bonne foi par son adversaire.

La demande en résiliation doit donc être rejetée et il doit être relevé à tout le moins une contestation sérieuse.

S'agissant de la demande de provision pour loyers impayés, l'existence de cette obligation est contestable selon lui au vu des éléments qui précèdent, tant en son principe qu'en son montant. Il entend que le montant soit en tout état de cause réduit à de plus justes proportions, proposant une réduction à hauteur de 10% des loyers dus entre octobre 2020 et le 27 mars 2023 au titre de son préjudice de jouissance.

Enfin, arguant de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite un échelonnement de sa dette de loyer sur un délai de 36 mois et la suspension de la clause résolutoire durant ce délai.

Au soutien de cette prétention, il expose être réfugié, percevoir un RSA couple, outre des allocations familiales pour un montant total de 1.376 € et avoir 3 enfants mineurs à charges.

Il rappelle que du fait du présent litige relatif aux loyers, la CAF de la Gironde a suspendu le règlement de l'allocation logement depuis le mois de février 2024 et que l'arriéré devrait être versé au propriétaire dès qu'il sera statué sur le montant de la dette locative, qu'un échéancier sera mis en place pour régler le solde à sa charge.

Il déclare être en mesure de verser à ce titre en plus de son loyer courant un montant mensuel de 150 € et avoir versé sur le compte CARPA de son conseil la somme de 1.250 € à valoir sur la dette locative.

***

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.

L'article 1719 du code civil énonce que 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que 'V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

L'article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'

La cour constate en premier lieu que pour justifier de l'impossibilité de jouir du logement, M. [U] verse aux débats un devis de la société Renaissance 33 du 26 octobre 2020 d'un montant total de 1.393,70 € relatif à la dépose d'un sol PVC, à l'achat et à la pose d'un sol de même matériaux sur 44 m², une évaluation de son dommage par la société Texa Expertise pour le sol de l'entrée, le salon selon devis de l'entreprise décor renov 33 pour un montant de 4.126,10 €, dont il est déduit une vétusté de 25%, soit 1.031,53 €, outre diverses photographies montrant le décollement et le gondolement des éléments posés au sol (pièces 3 à 5 de l'appelant).

Néanmoins, comme l'a exactement relevé le premier juge, il ne résulte de ces éléments qu'un trouble de jouissance limité, qui ne saurait avoir empêché une occupation décente des lieux loués en totalité et qui en outre n'est pas quantifié.

Dès lors, l'exception d'inexécution opposée à la résiliation du bail ne saurait être opposée, en particulier faute d'établir que logement était indécent ou ait été rendu impropre à sa destination.

En l'absence d'autres contestations et au vu du respect des conditions posées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail sera prononcée, et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

En ce qui concerne le montant de l'arriéré, il ne résulte pas davantage des défauts allégués, en l'absence de preuve de l'indécence des lieux loués, que le juge des référés ait le pouvoir, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de réduire le montant des loyers échus.

Il s'ensuit que cette contestation sera également rejetée et que la décision attaquée sera également confirmée de ce chef.

Sur la question des délais de grâce, il sera relevé que les revenus et les charges mises en avant par le locataire ne lui permettent pas de régler le reliquat de loyer et d'assurer une vie décente pour lui-même et sa famille. En outre, il ne justifie pas avoir, depuis la décision du premier juge, réglé la moindre somme à l'intimé, ni n'allègue d'ailleurs avoir consigné le moindre fond supplémentaire sur le compte CARPA de son conseil.

C'est pourquoi, il sera constaté que l'appelant a déjà bénéficié dans les faits d'un délai supplémentaire de près d'un an qui n'a pas permis le moindre règlement.

Aussi, la demande de délai de paiement de M. [U] sera rejetée et l'ordonnance du 4 août 2023 sera encore confirmée de ce chef.

II Sur les demandes annexes.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au vu de ce qui précède, l'équité et la situation financière du locataire ne commandent pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande faite à ce propos au titre de l'instance d'appel sera donc rejetée.

De même, aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [U], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS.

La Cour,

ORDONNE le rabat de la clôture des débats au 13 mai 2024 ;

CONFIRME l'ordonnance de référé rendue le 4 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de M. [M] en paiement des frais irrépétibles sollicitée au titre de la présente procédure d'appel ;

CONDAMNE M. [U] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

| France, Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 03 septembre 2024, 23/04259

Synthèse

Origine de la décision