COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 11 JUILLET 2024
N° RG 21/01817 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MAXH
S.A.S. HOMNICITY
c/
S.A.R.L. ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE
Société SCCV MARECHAL FOCH
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décisions déférées à la cour :
-jugement rendu le 02 février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/08099)
-jugement rectificatif rendu le 13 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/02669)
suivant 2 déclarations d'appel des 26 mars et 26 avril 2021
APPELANTE :
S.A.S. HOMNICITY
anciennement dénommée QUARTUS CLUB SENIORS
Société par Actions Simplifiée unipersonnelle, dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au RCS de CANNES sous le n°818 376 121, représentée par son Président pris ès qualités audit siège
appelante dans les 2 déclarations d'appel des 26.03.2021 et 26.04.2021
Représentée par Me Tanguy HUERRE substituant Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Bertrand RABOURDIN de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES :
S.A.R.L. ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE
société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS sous le n°803 846 211, prise en la personne de son Gérant pris ès qualités audit siège
placée en liquidation judiciaire le 11.10.2023
intimée dans les 2 déclarations d'appel des 26.03.2021 et 26.04.2021
Société SCCV MARECHAL FOCH
Société Civile de Construction Vente, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS sous le n°830 770 533, représentée par son Gérant pris ès qualités audit siège
intimée dans les 2 déclarations d'appel des 26.03.2021 et 26.04.2021
Représentée par Me ALBIAC substituant Me Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
FAITS ET PROCÉDURE :
La société Quartus Club Séniors, aujourd'hui dénommée Homnicity, a pour objet la conception, la promotion et la commercialisation de résidences de services évolutives à destination des séniors.
La société civile de construction vente (Sccv) Maréchal Foch est propriétaire d'un terrain situé à [Localité 4], [Adresse 1] et [Adresse 5], d'une superficie totale de 3 480 m2, dont elle a fait l'acquisition le 25 septembre 2018.
L'associé gérant de la Sccv Maréchal Foch est la société Anthélios Promotion Immobilière (API). Elle a donc une double qualité de gérante et d'actionnaire majoritaire de la Sccv précitée.
En avril 2018, la société Quartus Club Séniors a pris contact avec la société API afin de mettre en place un partenariat pour réaliser, dans le cadre d'une co-promotion, la construction d'une résidence séniors d'une surface plancher totale de 4 572 m2, comprenant 83 logements, 4 commerces et 53 places de stationnement, sur le terrain situé à [Localité 4] appartenant à la Sccv Maréchal Foch. Cette dernière était déjà titulaire d'un permis de construire prorogé jusqu'au 28 septembre 2019.
Dans le cadre de cette collaboration, les parties ont travaillé ensemble, de sorte qu'elles ont pu mettre en place un projet d'accord de co-promotion le 6 juin 2018, lequel a abouti à l'établissement d'une lettre d'intention de la part de la société Quartus. En effet, la société Quartus Club Séniors a procédé à des règlements auprès d'intervenants, d'ores et déjà missionnés pour certains par la société Anthélios. La somme globale de 173 361,60 euros TTC a ainsi été déboursée. Concernant le projet d'accord de co-promotion du 6 juin 2018, la société Anthélios a émis trois réserves par courrier du même jour, notamment sur la répartition du capital et le planning prévisionnel. Enfin, après poursuite des négociations, la société Quartus a adressé une offre de co-promotion (lettre d'intention) à la société Anthélios le 12 mars 2019. Cette offre a été assortie de plusieurs conditions suspensives.
Par courriel en réponse du 15 mars 2019, la société Anthélios a formulé une contre proposition. Le 21 mars 2019, un rendez-vous a été organisé dans ses locaux. Par courrier du 25 mars, la société Anthélios a exposé une réserve concernant la répartition capitalistique des parts sociales de la Sccv Maréchal Foch, tendant à mettre en place une répartition de celles-ci à hauteur de moitié pour chaque partie. La société Quartus n'aurait pas pris position sur la répartition du capital social ainsi proposée.
Finalement, par courriel du 24 avril 2019, la société Anthélios a mis fin aux négociations en cours.
Considérant que les pourparlers étaient très engagés depuis plus d'un an et que la Sccv Maréchal Foch les avait rompus brusquemment, la Sas Quartus Club Séniors a obtenu une ordonnance du juge de l'exécution de Bordeaux aux fins de saisie conservatoire de créances et de saisie provisoire d'une hypothèque, le 3 juillet 2019.
En application de l'article R.511-7 du code des procédures civiles d'exécution, la Sas Quartus Club Séniors a assigné la Sccv Maréchal Foch par acte du 12 août 2019, aux fins d'obtenir le paiement d'une somme de 180 000 euros en réparation du préjudice subi.
Par acte du 21 septembre 2020, la société Club Séniors Développement, venant aux droits de la société Quartus Club Séniors, a assigné la société Anthélios Promotion Immobilière aux mêmes fins et en condamnation in solidum avec la Sccv Maréchal Foch.
La jonction des procédures a été prononcée le 2 octobre 2020.
Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème chambre civile, a :
- ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture avec réouverture des débats et déclaré l'instruction close à la date du 8 décembre 2020,
- fait droit à la fin de non-recevoir tenant à la qualité à agir de la Sccv Maréchal Foch et déclare irrecevables les demandes formées contre elle par la société Homnicity,
- mis hors de cause la Sccv Maréchal Foch,
- débouté la Sas Homnicity de l'ensemble de ses demandes formées au principal et à titre subsidiaire,
- condamné celle-ci à payer à la Sarl Anthelios Promotion Immobilière la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné celle-ci aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Par jugement rectificatif du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a complété le dispositif de la manière suivante :
'-Prononce la mise hors de cause de la SCCV Maréchal Foch
-ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire diligentée à l'encontre de la SCCV Maréchal Foch en vertu de l'ordonnance du 3 juillet 2019 et ce, aux frais exclusifs de la société Homnicity'.
La société Homnicity a relevé appel du jugement le 26 mars 2021. La déclaration d'appel a été enrôlée sous le n°RG 21/02456.
La société Homnicity a relevé appel du jugement rectificatif le 26 avril 2021.
Par avis du 23 janvier 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux ordonné la jonction des deux dossiers considérés.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, la société Homnicity demande à la cour, sur le fondement des articles 1112 et suivants, 1240, 1303, 1343-2 du code civil, et 960 et 961 du code de procédure civile, de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- lui donner acte de son désistement partiel d'appel à l'égard de la société Anthélios Promotion Immobilière
- débouter la société Anthélios et la Sccv Maréchal Foch de leur demande tendant à déclarer irrecevables les conclusions de l'appelante,
- infirmer le jugement du 2 février 2021 en toutes ses dispositions, en ce compris celles résultant du jugement rectificatif du 13 avril 2021,
et statuant à nouveau,
à titre principal,
- juger que la Sccv Maréchal Foch et la société Anthélios ont engagé leur responsabilité délictuelle en mettant fin brutalement aux pourparlers engagés depuis plus d'un et demi avec la société Homnicity, au regard :
- de la durée des pourparlers,
- de l'avancement des pourparlers,
- du fait d'avoir laissé durer des pourparlers qui engendreraient des frais,
- de la brutalité de la rupture des pourparlers,
- de l'absence de motif légitime présenté au soutien de cette rupture,
- du fait d'avoir maintenu une incertitude prolongée,
- du manquement au devoir de loyauté des négociateurs,
- juger que le préjudice subi résultant de cette rupture fautive est constitué par l'ensemble des frais déboursés par la société Quartus Séniors Club, devenue la société Homnicity, à hauteur de 173 361,60 euros TTC,
à titre subsidiaire,
- juger que la Sccv Maréchal Foch s'est indûment enrichie à travers les études et diligences effectuées par la société Homnicity dans le cadre de la réalisation du projet, - juger que la société Anthélios s'est indûment enrichie à travers les études et diligences effectuées par la société Homnicity dans le cadre du projet qui ont augmenté la valeur de l'actif de la Sccv Maréchal Foch et indirectement la valorisation de ses parts sociales,
- juger que le préjudice subi résultant de l'appauvrissement de la société Homnicity peut être évalué à la somme de 173 361,60 euros TTC,
en conséquence,
- condamner in solidum la Sccv Maréchal Foch et la société Anthélios à indemniser la société Homnicity à hauteur de 173 361,60 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2019, correspondant à la date de la mise en demeure, jusqu'à complet paiement,
- ordonner la capitalisation des intérêts moratoires,
en tout état de cause,
- condamner in solidum la Sccv Maréchal Foch et la société Anthélios à indemniser la société Homnicity à hauteur de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- débouter la société Sccv Maréchal Foch et la société Anthelios de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner tout succombant à payer la somme de 10 000 euros à la société Homnicity, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre Fonrouge en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23septembre 2021, la Sccv Maréchal Foch et la société Anthélios demandent à la cour, sur le fondement des articles 31, 32, 122 et 700 du code de procédure civile, et 1112 et 1240 du code civil, de :
- recevoir les sociétés Sccv Maréchal Foch et Anthélios en leurs écritures et les y déclarer bien fondées,
en conséquence,
à titre liminaire,
- déclarer, en l'état, les conclusions de la société Homnicity irrecevables,
le cas échéant, sur le fond,
en premier lieu,
- confirmer purement et simplement le jugement dont appel,
- débouter la société Homnicity de ses demandes, fins et prétentions toutes aussi irrecevables qu'infondées et injustifiées,
en deuxième lieu,
- la condamner au paiement d'une somme de 50 000 euros à la Sccv Maréchal Foch en réparation du préjudice causé par les saisies-conservatoires abusivement diligentées à son encontre,
en tout état de cause,
- la condamner au versement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur la liquidation judiciaire de la société Anthélios Promotion et le désistement d'appel consécutif
La société Anthélios Promotion a été placée en liquidation judiciaire le 11 octobre 2023.
La procédure n'a pas été régularisée à son égard et la société Homnicity entend se désister de son appel en ce qui la concerne.
Le désistement doit être déclaré parfait puisque le liquidateur n'est pas intervenu à la procédure et n'a donc formé aucune demande reconventionnelle ou appel incident.
II- Sur l'irrecevabilité des conclusions de la société Homnicity
La société civile de construction vente (SCCV) Maréchal Foch soulève l'irrecevabilité des conclusions de la Sas Homnicity au motif qu'elles ne seraient pas conformes aux exigences des articles 960 et 961 du code de procédure civile qui prévoient notamment que celles-ci doivent préciser, s'agissant d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente.
Mais, ainsi que le fait valoir à juste titre la Sas Homnicity, il résulte des articles 907 et 789 du code de procédure civile, que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non recevoir jusqu'à son dessaisissement et que par la suite, les parties sont irrecevables à les soulever à moins qu'elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement.
Tel n'étant pas le cas en l'espèce, cette exception sera déclarée irrecevable.
III- Sur l'irrecevabilité des demandes dirigées contre la SCCV Maréchal Foch
La demande principale formée par la Sas Homnicity est une demande en dommages et intérêts fondée sur une rupture abusive de pourparlers.
Il n'est pas contesté que ces pourparlers se sont noués, poursuivis et rompus entre d'une part, la société Homnicity et d'autre part, la société Anthélios Promotion Immobilière.
Or cette dernière était susceptible d'intervenir dans ces pourparlers soit en sa qualité propre de promoteur immobilier, soit en sa qualité de gérant majoritaire de la SCCV Maréchal Foch, soit en revêtant les deux qualités.
La société Homnicity soutient que les demandes qu'elle dirige contre la SCCV Maréchal Foch sont recevables puisque c'est en sa qualité de gérante majoritaire de cette dernière qu'agissait la société Anthélios Promotion Immobilière.
En d'autres termes, selon elle, les pourparlers impliquaient directement la SCCV représentée par sa gérante, la société Anthélios.
Elle en veut pour preuve que c'est la SCCV qui était propriétaire des terrains sur lesquels devait être édifié l'ensemble immobilier, était titulaire des permis de construire et aurait été le bénéficiaire final de l'opération.
Elle ajoute que les discussions portaient, notamment sur une cession d'une partie des parts de la SCCV à son profit, ce qui supposait son agrément et que c'est précisément sur ce point que la rupture est intervenue.
Mais en réalité, il ressort de l'examen attentif de l'opération projetée, des échanges entre les parties et du contenu des pièces échangées que la SCCV n'était que le support juridique de l'opération.
La SAS Homnicity et la sarl Anthélios Promotion Immobilière étaient toutes les deux des professionnels de la promotion immobilière, la première étant spécialisée dans les résidences destinées aux personnes âgées, qui envisageaient de s'unir pour concevoir et mettre en oeuvre un nouveau programme immobilier.
Le moyen d'y parvenir consistait à créer ou acquérir des parts d'une société de construction vente qui serait propriétaire de l'ensemble immobilier.
C'est ce qui était prévu dans le projet de convention de partenariat du 6 juin 2018 adressé à la société Anthélios par la Sas Quartus, devenue la société Homnicity, qui précise sous la rubrique 'Forme juridique de la co-promotion : une SCCV va être créée avec répartition du capital et gérance à définir'.
Par définition, puisqu'à cette date, l'identité de la SCCV n'était pas encore définie, la SCCV Maréchal Foch était donc étrangère aux pourparlers.
Ce projet de convention, dont une grande partie des clauses portaient précisément sur les conditions de création et de gestion de la SCCV, ne prévoyait pas d'autre signataire que la société Quartus Senior Promotion et la société Anthélios.
Dans l'économie de ce projet immobilier, la question de la propriété et de la répartition des parts de la SCCV était un préalable indispensable puisque c'est par l'intermédiaire de la distribution des bénéfices réalisés par cette société, au prorata des parts détenues, que les promoteurs auraient trouvé leur rémunération.
Sur ce point capital, c'est donc bien entre les deux investisseurs seuls que se dérouleront les pourparlers.
C'est pourquoi, dans la lettre d'intention du 12 mars 2019, rédigée par la société Quartus, il n'était en réalité question que de l'acquisition des parts sociales de la SCCV Maréchal Foch, de ses conditions et en contrepartie, des différentes diligences auxquelles elle s'obligeait pour permettre la réalisation des travaux.
Dans ce document, il n'est fait allusion à aucun moment à un engagement quelconque de la SCCV Maréchal Foch qui n'est citée que dans l'exposé initial.
C'est donc à juste titre que le tribunal a estimé qu'il s'agissait d'une opération de co-promotion immobilière entre la société Quartus Club Senior et la société Anthélios Promotion Immobilière, la SCCV Maréchal Foch n'étant qu'un instrument juridique pour mener à bien l'opération.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il en a déduit le défaut d'intérêt à agir de la Sas Homnicity à l'égard de cette société.
Le défaut d'intérêt à agir est également caractérisé si l'on se fonde sur la notion d'enrichissement sans cause invoquée à titre subsidiaire par l'appelante puisqu'en raison même de leurs relations pré-contractuelles, les différents débours exposés par la société Homnicity ne pouvaient bénéficier qu'à la société Anthélios Promotion Immobilière et non pas à la SCCV.
IV- Sur les dommages et intérêts réclamés par la SCCV Maréchal Foch en raison de la saisie pratiquée sur ses comptes
Une saisie conservatoire avait en effet été autorisée sur les comptes de la SCCV Maréchal Foch à l'initiative de la Sas Homnicity.
Le tribunal en a ordonné la mainlevée mais a rejeté la demande en dommages et intérêts.
Sa décision sera confirmée faute pour cette société de caractériser et d'établir le préjudice d'image et le trouble de trésorerie qu'elle affirme avoir subis.
V- Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile .
Sur le fondement de ce même texte, il sera alloué la somme de 3000 € à la SCCV Maréchal Foch.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à la Sas Homnicity de son désistement d'appel à l'égard de la Sarl Anthélios Promotion Immobilière et le déclare parfait
Déclare irrecevable devant la cour la fin de non recevoir tirée de l'irrégularité prétendue des conclusions de la Sas Homnicity
Confirme les jugements du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 février 2021 et du 13 avril 2021 en toutes leurs dispositions;
Y ajoutant,
Condamne la Sas Homnicity à payer à la SCCV Maréchal Foch la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
