COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 27 JUIN 2024
N° RG 21/01493 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7Y6
Monsieur [Z] [G]
Madame [R] [F]
c/
Monsieur [M], [B] [C]
Madame [A], [O], [J] [T]
Monsieur [U] [N] [V] [S]
Monsieur [P] [D]
S.A.R.L. GEOSAT
S.C.P. STEPHANE DUQUESNOY, MARIE LABORDE-LATOUCHE ET JULIA BARBÉ-DUQUESNOY
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/09493) suivant déclaration d'appel du 12 mars 2021
APPELANTS :
[Z] [G]
né le 19 Février 1981 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 1]
[R] [F]
née le 22 Mai 1984 à [Localité 11]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[M], [B] [C]
né le 02 Novembre 1987 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Auto entrepreneur,
demeurant [Adresse 2]
[A], [O], [J] [T]
née le 07 Novembre 1988 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Cardiologue,
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX
[U] [N] [V] [S]
né le 21 Novembre 1976 à [Localité 8]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
[P] [D]
né le 13 Juin 1975 à [Localité 10]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
Représentés par Me Ludovic GAUTHIER substituant Me Alain LAWLESS de la SELARL ART LEYES, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.R.L. GEOSAT
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 429 123 771, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]
Représentée par Me Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me FENEAU substituant Me Stanislas COMOLET, de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
S.C.P. STEPHANE DUQUESNOY, MARIE LABORDE-LATOUCHE ET JULIA BARBÉ-DUQUESNOY
notaires associés, société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 379 005 291, domiciliée [Adresse 6]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
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LES FAITS ET LA PROCÉDURE
Selon acte authentique du 1er décembre 2015, reçu par la SCP Stephane Duquesnoy marie Laborde-Latouche et Julia Barbe-Duquesnoy (la SCP notariale), M. [U] [S] et Mme [P] [D] ont vendu à M. [Z] [G] et Mme [R] [F] le lot n°16 d'une copropriété constitué d'un appartement situé au troisième étage d'un immeuble sis [Adresse 2], ledit lot présentant une surface loi Carrez de 61, 20 mètres carrés selon le certificat de superficie joint à l'acte établi par la SARL Geosat, le 29 mai 2015.
Selon acte authentique du 5 mars 2018, reçu également par la SCP Stephane Duquesnoy marie Laborde-Latouche et Julia Barbe- Duquesnoy ( la SCP notariale) M. [Z] [G] et Mme [R] [F] ont vendu le même bien à M. [M] [C] et Mme [A] [T]. Le même certificat de mesurage, du 29 mai 2015, ayant été annexé à cet acte.
Le 23 mars 2018, M. [M] [C] et Mme [A] [T] ont fait procéder à un mesurage de leur appartement par la SARL ED et C laquelle a retenu une surface de 43,01 mètres carrés, soit 18,19 mètres carrés de moins que celle qui leur avait été annoncée.
M. [M] [C] et Mme [A] [T] ont sollicité en référé une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 18 février 2019, M. [Y] [W] a été désigné en cette qualité.
Il a déposé son rapport le 11 septembre 2019.
Par acte du 22 octobre 2019, M. [M] [C] et Mme [A] [T] ont assigné leurs vendeurs, M. [Z] [G] et Mme [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, en réduction du prix de vente et paiement de dommages et intérêts.
Par actes des 4, 6 et 9 décembre 2019, M. [Z] [G] et Mme [R] [F] ont assigné leurs propres vendeurs, leur notaire ainsi que la SARL Geosat pour être garantis de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre.
Les procédures ont été jointes.
Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné solidairement M.[Z] [G] et Mme [R] [F] à payer à M. [M] [C] et à Mme [A] [T] , ensemble, la somme de 103'393 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018 à titre de restitution partielle du prix de vente';
Par ailleurs le tribunal a débouté M. [M] [C] Mme [A] [T] de leur demande de restitution des frais de vente et des frais afférents à leur emprunt bancaire';
Le tribunal a également débouté M. [Z] [G] et Mme [R] [F] de leur demande d'indemnisation du préjudice financier formé au titre de l'article 1231-1 du Code civil et l'a déclarée irrecevable comme forclose sur le fondement de la garantie de délivrance conforme,
Le tribunal a encore débouté M. [Z] [G] et Mme [R] [F] de leur demande de garantie à l'encontre de la SCP notariale, de Monsieur [U] [S] et de Madame [A] [D]';
Le tribunal a en outre condamné la SARL Geosat à payer à M. [Z] [G] et Mme [R] [F] la somme de 24 284 euros au titre de leur préjudice financier de perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre et a débouté la SARL Geosat de ses demandes';
En outre, le premier juge a condamné la SARL Geosat à payer à M. [M] [C] Mme [A] [T] la somme de 4000 euros en application des dipositions de l'article 700 du code de procédure civile'; celle de 2000 euros à M. [Z] [G] et Mme [R] [F] sur le même fondement'; celle de 2000 euros à M. [U] [S] et Mme [P] [D] également sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
Le tribunal a débouté la SCP notariale de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Geosat a été condamnée aux dépens.
M. [G] et Mme [F] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières écritures devant la cour d'appel les appelants demandent de leur donner acte qu'ils se désistent de leurs demandes à l'encontre de M. [U] [S] et de Mme [P] [D]';
Ils demandent en outre l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leur demande en garantie à l'encontre de la SCP notariale et l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Géosat à leur payer la somme de 25'284 € au titre de leur préjudice financier de perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre et statuant à nouveau de condamner in solidum la SARL Géosat et la SCP notariale à leur payer la somme de 103'393 € au titre de perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre, sauf à parfaire en réévaluant leur préjudice en appliquant un pourcentage sur le montant restitué';
Ils demandent encore la confirmation du jugement pour le surplus notamment en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de paiement des sommes de 6110 € au titre des frais de vente et de 14'808 € au titre de leur prétendu préjudice financier';
Ils sollicitent également la condamnation in solidum de la SARL Géosat et de la SCP notariale à leur payer la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures, M. [S] et Mme [D] demande à la cour de donner acte aux appelants de leur désistement à leur égard, de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formulées contre eux et de condamner M. [G] et Mme [F] à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Aux termes de leurs dernières écritures M. [C] et Mme [T] demandent à la cour d'appel':
-d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner in solidum leurs vendeurs au paiement de la somme de 14'808 € correspondant aux frais financiers, ainsi que de leurs demande formée à titre subsidiaire à l'encontre de la société Géosat et de la SCP notariale et demandant à la cour de statuer à nouveau ils sollicitent la condamnation de leurs vendeurs tenus solidairement au paiement de la somme de 14'808 € correspondants à leurs préjudices financiers. À titre subsidiaire ils sollicitent la condamnation in solidum de la société Géosat et de la SCP notariale au paiement de la somme de 14'808 € en application de l'article 1240 du Code civil outre la confirmation pour le surplus de la décision entreprise. Enfin ils sollicitent la condamnation des parties succombantes à leur verser la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures la SCP notariale demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles et par voie de conséquence de condamner la ou les parties succombant à lui payer une somme de 2500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et celle de 3500 € au titre de la procédure d'appel. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jugement serait réformé, elle demande à la cour De rejeter l'ensemble des demandes formulées à son encontre, de condamner la société Géosat à la garantir et relever indemne de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre et de condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, la SARL Geosat sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a apprécié que la restitution à laquelle le vendeur était tenu dans le cadre d'une action en diminution du prix de vente, suite à la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constituait pas un préjudice indemnisable et ne pouvait donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage, par conséquence, elle demande à la cour de débouter M. [G] et Mme [F] de leurs demandes à son égard au titre de la restitution partielle du prix de vente. Elle sollicite également la confirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [G] et Mme [F] une somme de 25 284 euros au titre de leur préjudice financier de perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre et les a déboutés de toute demande plus ample. Elle sollicite encore la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [C] et Mme [T] de leurs demandes relatives à la restitution des frais de vente à hauteur de 6110 euros et des frais bancaire à hauteur de 14 808 euros. Elle demande encore l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de la SCP notariale et l'a déboutée de sa demande de garantie dirigée à son encontre et statuant à nouveau de condamner la SCP notariale à la relever et la garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre et de condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2024.
MOTIFS
Sur le désistement des consorts [G] [F] vis à vis des consorts [S] [D]
La cour d'appel constate le désistement de l'appel entrepris par les consorts [G] [F] vis à vis des consorts [S] [D] et l'accord de ces derniers sur un tel désistement.
Les appelants seront condamnés aux dépens d'appel exposés par les consorts [S] [D] devant la cour d'appel et à leur verser une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur le fond
Sur les demandes des consorts [C] [T]
Le tribunal a constaté, en lecture du rapport d'expertise que l'appartement acheté par les consorts [C] [T] était affecté d'une superficie inférieure de plus d'un vingtième à celle contractuellement définie, ce qui leur ouvrait droit à une réduction proportionnelle du prix de vente. Aussi, il a condamné leurs vendeurs les consorts [G] [F] à leur payer le prix proportionnel à la moindre mesure, soit la somme de 103 393 euros. En revanche, il a jugé que le surcoût proportionnel de liquidation des frais et droits liés à l'acte de vente ainsi que le surcoût financier généré par l'emprunt bancaire ne pouvaient faire l'objet de restitution par le vendeur alors qu'il ne les avait pas perçus. Le premier juge a par ailleurs écarté la responsabilité du notaire au motif qu''il n'était pas un professionnel du mesurage. Enfin, le tribunal a jugé que les demandeurs ne justifiaient pas d'un dommage réparable au titre de la différence entre les droits payés et les droits qu'ils auraient dû payer et que le surcoût financier généré par l'emprunt bancaire ne constituait pas un préjudice indemnisable rattachable à la faute invoquée.
Les consorts [C] [T] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les consorts [G] [F] à leur payer la somme de 103 393 euros. En revanche, il sollicite la réformation du jugement en ce qu'il n'a pas condamné ces vendeurs à leur rembourser le surcoût financier lié à l'emprunt plus important qu'ils ont dû souscrire'; À titre subsidiaire il sollicite la condamnation du notaire et du mesureur à prendre en charge ce surcoût.
Les consorts [G] [F] ne remettent pas en cause leur condamnation à restituer à leurs acheteurs une partie du produit de la vente. Ils contestent en revanche la part de responsabilité retenue par le tribunal à hauteur de 90'% vis-à-vis de la société Geosat et sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et de sa valeur vénale diminuée du montant de la restitution proportionnelle du prix, alors qu'ils considèrent que leur préjudice est constitué par la perte de chance de revendre leur bien au même prix malgré la différence de surface et que celle-ci correspond à la totalité de la restitution. Sur le fondement de l'article 1240 du code civil ils sollicitent la condamnation du mesureur et du notaire à les relever indemnes des condamnations prononcées contre eux.
La SCP notariale sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu sa responsabilité rappelant qu'elle n'a pas à vérifier le contenu des documents techniques qui lui ont été remis alors qu'en outre elle n'est pas un professionnel du mesurage.
La SARL Geosat soutient pour sa part qu'il n'existe pas de lien de causalité entre son erreur de mesurage et l'action en réduction du prix de vente. En outre la restitution d'une partie du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable. Seule la perte de chance du fait de sa faute peut être indemnisée. Or, le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de l'espèce, en calculant une telle perte sur la valeur vénale du bien.
***
Sur la responsabilité des vendeurs
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que si la superficie d'un bien vendu est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Aussi, en l'espèce, la condamnation des vendeurs à restituer à leurs acquéreurs le prix proportionnel à la moindre mesure n'est pas discutée, s'agissant d'une application stricte de la loi, même si les appelants n'ont commis à l'occasion de cette vente aucune faute, s'agissant d'une sanction objective.
En outre, la restitution à laquelle les vendeurs sont condamnés à la suite de la diminution du prix prévue par l' article 46 précité ne peut être étendue à d'autres frais, même si elle n'exclut pas que d'autres préjudices soient établis sur le fondement du droit commun.
Ainsi, la demande des consorts [C] [T] à l'encontre de leurs vendeurs en remboursement du surplus des intérêts de l'emprunt souscrit ne peut se fonder sur l' article 46 précité. Par ailleurs, ils ne développent aucune démonstration sur la faute de droit commun qu'auraient pu commettre ceux-ci en lien avec leur préjudice.
Ils seront donc déboutés de leur demande au titre de leur préjudice financier à l'encontre de leurs vendeurs.
Sur la responsabilité du notaire
Si le notaire a reporté dans son acte les valeurs de mesurage qui avaient été relevées par la société Géosat, on ne peut lui faire reproche de ne pas avoir relevé des incohérences qui n'apparaissaient pas sur le certificat de mesurage.
En effet, si l'appartement vendu était mansardé, le certificat laissait bien apparaître une surface Carrez pour 61,20 m² et une surface autre pour 9,10 m² ce qui permettait de penser que le mesureur avait bien tenu compte des hauteurs inférieures à 1, 80 mètres. Le plan qui y était annexé ne permettait pas davantage de repérer une quelconque incohérence. Dans ces conditions, le notaire n'avait pas à se livrer à une autre vérification que rien ne justifiait.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a jugé que le notaire n'avait commis aucun manquement dans le cadre de sa mission pour assurer l'efficacité de son acte.
Sur la responsabilité de la société Géosat
Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut toutefois se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre'.
En effet, l'acquéreur ou un tiers aurait pu accepter d'acheter le bien pour un prix identique, ou sensiblement identique, en fondant sa décision sur d'autres considérations que la surface, le prix au mètre carré ne représentant qu'un des critères dans la décision d'acquisition.
Notamment, l'aspect du bien proposé à la vente, son état, sa localisation, les services existant autour de lui sont autant de critères personnels qui entrent également en ligne de compte, en concurrence avec la seule dimension mathématique du prix .
En outre, la surface manquante existe bien mais sous des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 mètre.
Aussi, en l'espèce les consorts [G] [F] sont fondés sur le fondement de l'article 1240 du code civil à rechercher la garantie du mesureur puisqu'en raison de l'erreur de celui-ci les vendeurs ont été conduits à rembourser une partie du prix et ont ainsi perdu la chance de conserver un prix identique qu'ils auraient très bien pu obtenir de l'acquéreur, et cette fois-ci de façon valable et irréversible si la surface exacte avait été portée dans l'acte.
Cette perte de chance sera fixée par la cour à 80'% pour les vendeurs de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre.
En conséquence, le jugement entrepris sera reformé et la SARL Geosat sera condamné à payer aux consorts [G] [F] la somme de 82 714.40 euros.
Par ailleurs, les consorts [C] [T] recherchent à titre subsidiaire la responsabilité du mesureur sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre du préjudice financier qu'ils ont dû supporter et dont ils justifient ( cf': leur pièce n°9)
Ils démontrent que la SARL Geosat a manifestement commis une faute lors du mesurage qui lui avait été confié, l'expert judiciaire ayant expliqué le différentiel entre la surface annoncée et la surface réelle par le fait que les parties des pièces dont la hauteur sous plafond étaient inférieures à 1,80 mètre n'avaient pas été déduites de la superficie Carrez.
La cour d'appel constate que la SARL Geosat n'avance aucune explication sur cette erreur et ne développe aucun argument pour contester sa faute.
En toute hypothèse cette faute a directement causé un dommage aux consorts [C] [T] qui ont dû, en raison de celle-ci souscrire un crédit d'un montant supérieur à celui qu'ils auraient acquitté en absence de cette erreur.
En conséquence, la Sarl Geosat sera condamnée à leur verser la somme de 14 808 euros.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
La SARL Geosat succombant devant la cour d'appel sera condamnée aux dépens, à l'exception de ceux exposés par les consorts [S] [D].
Par ailleurs, elle sera condamnée à verser aux consorts [G] [F] d'une part, aux consorts [C] [T], d'autre part et à la SCP notariale de troisiéme part la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Constate le désistement d'appel des consorts [G] [F] vis à vis des consorts [S] [D]';
Condamne solidairement M. [Z] [G] et Mme [R] [F] à payer à M. [U] [S] et Mme [P] [D], ensemble la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens d'appel';
Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [Z] [G] et Mme [R] [F] à payer à M. [M] [C] et à Mme [A] [T], ensemble la somme de 103 393 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, à titre de restitution partielle du prix de vente, qu'il a débouté M. [Z] [G] et Mme [R] [F] de leur demande de garantie à l'encontre de la SCP notariale, qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles, et statuant à nouveau des chefs du jugement réformés':
Condamne la SARL Géosat à payer à M. [Z] [G] et à Mme [R] [F], ensemble, la somme de 82 714.40 euros au titre de leur perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre';
Condamne la SARL Géosat à payer à M. [M] [C] et à Mme [A] [T] la somme de 14 808 euros en réparation de leur préjudice financier';
Condamne la SARL Géosat à payer à M. [Z] [G] et à Mme [R] [F], ensemble, d'une part, M. [M] [C] et à Mme [A] [T], ensemble, d'autre part et à la SCP Stéphane Duquesnoy marie Laborde-Latouche et Julia Barbe- Duquesnoy, enfin, la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne la SARL Géosat aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
