COUR D'APPEL DE BORDEAUX
1ère CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 25 JUIN 2024
N° RG 21/06489 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MN52
[V] [H] [L] [S] épouse [A]
[E] [A]
c/
[O] [Y]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX (RG : 20/00263) suivant déclaration d'appel du 26 novembre 2021
APPELANTS :
[V] [H] [L] [S] épouse [A]
née le 02 Décembre 1973 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
[E] [A]
né le 12 Août 1973 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE
INTIMÉE :
[O] [Y]
née le 26 Mars 1957 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1] - 1180 BELGIQUE
représentée par Maître Bruno BAYLAC, avocat au barreau de PERIGUEUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Madame Paule POIREL
Conseiller : M. Emmanuel BREARD
Conseiller : M. Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.
Par acte sous signature privée du 6 septembre 2013, Mme [O] [Y], M. [Z] [Y] ont donné à bail à M. [E] [A] et Mme [V] [S], épouse [A], pour une durée de 3 ans renouvelable, un local à usage d'habitation situé lieudit [Localité 4]), moyennant un loyer mensuel révisable de 950,00 euros.
Aux termes du bail conclu, les propriétaires s'engageaient à faire remplacer la chaudière, faire changer la fenêtre de la salle de bain, faire repeindre les deux chambres donnant sur la façade sud au rez-de-chaussée, faire enlever le véhicule garé dans le sous-sol.
Lors de la prise de possession des lieux par les locataires le 15 octobre 2013, aucun des travaux n'avait été effectués.
Un état des lieux d'entrée était effectué le 16 octobre 2013.
Une nouvelle chaudière était installée en novembre 2013.
Par un courrier du 3 février 2014, M et Mme [A] alertaient l'agence immobilière mandataire de M et Mme [Y] de plusieurs désordres, dont les travaux à réaliser, en vertu desquels leur jouissance du bien était réduite.
Le 12 novembre 2014, le pôle départemental de la lutte contre l'habitat indigne a opéré une visite des lieux.
Suite à une alerte sur la dangerosité du réseau électrique du logement, la survenue de nouveaux désordres et l'absence de reprises des désordres antérieurs, par un courrier avec accusé réception du 1er décembre 2014, M. et Mme [A] ont mis en demeure le mandataire de M. et Mme [Y] afin de remédier aux différents désordres.
Le 9 décembre 2014, le pôle départemental de la lutte contre l'habitat indigne a opéré une visite des lieux et a sollicité le Maire de [Localité 7] pour sommer les bailleurs de réaliser les travaux rendus nécessaires pour remédier aux désordres constatés lors de leur visite.
Par un courrier du 19 décembre 2014, le Maire de [Localité 7] a mis en demeure M. et Mme [Y] de justifier de la réalisation des travaux, au plus tard le 31 mars 2015.
Le 12 janvier 2015, M. et Mme [A] signalaient à leurs bailleurs la survenue d'un nouveau dégât des eaux lié à la toiture.
Le 14 mai 2018, M. et Mme [A] signalaient à leurs bailleurs la persistance de désordres.
Le 28 mai 2018, l'Agence Régional de Santé demandait à M. et Mme [Y] de transmettre une attestation de mise en sécurité de la fumisterie.
Par un procès-verbal du 18 juillet 2019, M. et Mme [Y], représentés par l'agence immobilière, s'engageaient à réalisation de différents travaux : remise en ordre de la toiture, cuvage de la cheminée, coupe des arbres morts, travaux de sécurisation de la piscine par pose d'une clôture, vérification de la conformité de l'installation électrique et la sécurisation de la deuxième marche de l'escalier.
Le 16 décembre 2019, Me [M] a dressé procès-verbal de la situation du logement de M. et Mme [A].
Se prévalant de l'inaction de leurs bailleurs par acte d'huissier du 21 mai 2020 et 28 mai 2020 ayant fait l'objet respectivement d'une remise à étude et d'une remise à domicile, M. et Mme [A] ont fait citer M. [Z] [Y], Mme [O] [Y] et M. [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux, afin d'obtenir l'exécution de travaux.
Par jugement contradictoire du 11 mai 2021 le tribunal judiciaire de Périgueux a :
- déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formulée par Mme [Y] afin de prononcer de résiliation du contrat de bail conclu le 6 septembre 2013 avec M. et Mme [A],
- constaté que le local à usage d'habitation situé lieudit [Localité 4]), donné à bail le 6 septembre 2013 par Mme [Y] à M. et Mme [A], pour une durée de 3 ans renouvelable, un local à usage d'habitation situé ne présente pas les critères de décence du logement prévu par l'article 6 de la foi du 6 juillet 1989,
En conséquence,
- enjoint à Mme [Y] de réaliser les travaux de réhabilitation du local à usage d'habitation situé lieudit [Localité 4], afin d'opérer les travaux suivants :
* la remise en état de la toiture afin de supprimer toutes infiltrations d'eau,
* la sécurisation de la cheminée,
* la pose de système efficace de ventilation du logement,
* la réfection des revêtements muraux afin de supprimer, traces d'humidité et de
dangerosité,
* la reprise du système d'évacuation des WC du 2e étage,
* la réparation de la marche fissurée de l'escalier permettant d'accéder au 2ème étage de l'habitation,
dans un délai de 5 mois à compter de la date de la signification de la présente décision, et de sous astreinte provisoire d'un montant de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant un délai de 5 mois.
- dit que le présent tribunal se réserve le pouvoir de liquider l'astreinte,
- ordonné la réduction du loyer du par M. et Mme [A], à Mme [Y] au titre de l'occupation du local à usage d'habitation situé lieudit [Localité 4] à la somme de 850 euros de la date de la présente décision jusqu'à la réalisation de l'ensemble des travaux prescrits,
- condamné à Mme [Y] à verser à M. et Mme [A], la somme de 8 400 euros au titre du préjudice subi,
- condamné solidairement M. et Mme [A], à verser à Mme [Y] la somme de 5 300 euros au titre des loyers impayés,
- rejeté les surplus des demandes formulées par M. et Mme [A],
- rejeté les surplus des demandes formulées par à Mme [Y],
- condamné à Mme [Y] à verser à M. et Mme [A], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de Mme [Y] formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné à Mme [Y] aux dépens,
- rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire.
M. et Mme [A] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 26 novembre 2021, en ce qu'il a :
- condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [A], la somme de 8 400 euros au titre du préjudice subi,
- condamné solidairement M. et Mme [A] à verser à Mme [Y] la somme de 5 300 euros au titre des loyers impayés,
- rejeté les surplus des demandes formulées par M. et Mme [A].
Par dernières conclusions déposées le 28 février 2024, Mme et M. [A] demandent à la cour de :
- déclarer M. et Mme [A] recevables et bien fondés en leur appel,
- réformer partiellement le jugement rendu le 11 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Périgueux en ce qu'il a jugé :
* condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [A], la somme de 8 400 euros au titre du préjudice subi,
* condamné solidairement M. et Mme [A], à verser à Mme [Y] la somme de 5 300 euros au titre des loyers impayés,
* rejeté les surplus des demandes formulées par M. et Mme [A],
Réformant ledit jugement sur ces points, juger que :
A TITRE PRINCIPAL
- condamner Mme [Y] à régler à M. et Mme [A] la somme de 37 950 euros en réparation du préjudice subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2014, date de la première mise en demeure.
- débouter l'intimée de sa demande de condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 5 300 euros au type de l'arriéré des loyers arrêté au 31 janvier 2021,
- condamner Mme [Y] à procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué, à savoir :
* la vérification et la reprise du système électrique afin de supprimer toute défectuosité et dangerosité,
* la coupe et l'enlèvement des arbres et branchages morts ou dangereux se trouvant dans le jardin,
* la mise hors service de l'ancien système d'évacuation des eaux usées de l'habitation afin que la cave ne soit plus inondée,
* la remise en état de la clôture défectueuse, de la haie, et du portail qui ne ferme toujours pas à clé,
- ordonner que ces travaux devront être achevés dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai sous de 50 euros par jour de retard,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- si la Cour l'estimait opportun, ordonner une expertise du logement litigieux et désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec mission habituelle en la matière,
- rappeler à l'expert désigné qu'il devra accomplir sa mission en présence des parties ou de celles-ci dûment convoquées,
- juger que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de trois mois,
- juger que l'expertise judiciaire à intervenir se fera aux frais avancés de Mme [Y],
EN TOUTE HYPOTHÈSE
- débouter Mme [Y] de sa demande de suppression ou de diminution de sa condamnation à payer la somme de 8 400,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre de sa demande de condamnation solidaire de M. et Mme [A] au paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel,
- condamner Mme [Y] à verser aux appelants la somme 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile et elle sera condamner aux entiers dépens de première Instance et d'appel.
Par dernières conclusions déposées le 22 décembre 2023, Mme [Y], demande à la cour de :
- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux du 11 mai 2021 à l'exception de la condamnation à la somme de 8 400 euros à titre de dommages et intérêts qui sera supprimée et à défaut, réduite dans de plus justes proportions,
- débouter M. et Mme [A], de l'intégralité de leurs demandes,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux dépens.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 18 mars 2024.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
I Sur les dommages réclamés au titre de l'indécence des lieux loués.
Se prévalant des articles 6, 20-1, 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1231-1 du code civil, les époux [A] avancent que l'indemnisation accordée par le premier juge ne permet la réparation intégrale de leur préjudice.
Ils estiment que l'habitation objet du présent litige ne répond pas aux critère de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, malgré leurs demandes réitérées, les interventions du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, la mairie de [Localité 7], l'agence régionale de santé.
Ils indiquent les engagements pris par le bailleur n'ont pas été respectés, vivant dans un logement dont le système de chauffage est défaillant et explique une surconsommation énergétique, le système électrique est vétuste et à l'origine d'un début d'incendie, le jardin est dangereux du fait de chute d'arbres morts ou fragiles et la toiture n'est pas étanche, élément à l'origine de dégâts des eaux, d'une humidité permanente et d'une prolifération de moisissures.
Ils ajoutent qu'il existe en outre une infiltration d'eau par le toit le long de la cheminée, que le grenier est glacé en l'absence d'isolation, des fissures s'aggravant, des chambres recouvertes de moisissures, des infiltrations d'eau dans les placards muraux, une désolidarisation des fenêtres chambres de l'étage de la structure, une salle de bain dont la robinetterie est inutilisable et le plafond recouvert de moisissures, une odeur pestilentielle des wc à l'étage, une chasse d'eau hors service, le lustre de l'escalier débranché, la seconde marche de l'escalier fendue, la porte d'entrée laissant passer l'air, l'insert hors d'usage, l'existence d'un simple vitrage aux huisseries, l'écaillement de la peinture des plafonds du salon et de la cuisine, les moisissures au plafond du salon, dans la salle de bain, l'absence de changement de la fenêtre de la salle de bain, l'absence de main courante de l'escalier de la cave, le non fonctionnement de la porte du garage du fait de l'humidité, l'inondation de la cave 8 mois sur 12, l'absence de fonctionnement du système de traitement des eaux, de l'alarme, les fissures dans l'escalier extérieur, une descente pavée glissante, un dysfonctionnement de la serrure du portail, une absence de clôture du terrain loué.
Ils déclarent subir du fait de cette situation des troubles ORL, de l'asthme pour Mme [A] et, du fait des odeurs existantes, avoir renoncé à recevoir leurs proches.
Ils évaluent leur préjudice à la somme de 37.950 € correspondant à la moitié des loyers réglés par leurs soins lors de sept dernières années du fait des manquements de la partie adverse lors de la dernière décennie.
Ils s'opposent à l'appel incident de l'intimée visant à voir réduire les dommages et intérêts alloués par le jugement attaqué, affirmant le principe de l'indemnisation justifié et le montant comme sous-évalué au vu des éléments rapportés ci-avant, et donc ne pouvant être réduit.
Ils précisent que la chaudière installée et la VMC ne sont pas d'une puissance suffisante au regard des problèmes d'isolation de la maison.
Mme [Y] fait valoir que la demande adverse est disproportionnée et que certaines circonstances viennent en réduire la portée, raisons pour lesquelles la décision du 11 mai 2021 a réduit ce montant.
Ainsi, elle rappelle qu'une chaudière mixte à fuel et à bois a été installée suite à l'entrée des locataires, comme le prévoyait le bail en page 3, en novembre 2013. Elle prétend cet élément d'une puissance adaptée à la surface de la maison.
Elle indique en outre la fissure de la marche d'escalier réparée.
Elle considère que la preuve du lien de causalité entre les traces de moisissure constatées et les troubles ORL des occupants non établie, notamment en ce que toutes les pièces de la maison disposent de fenêtres permettant l'aération, en ce qu'il existe en outre une VMC depuis 2017.
Elle souligne que l'entretien de la chaudière incombe aux locataires, qu'il revient à ces derniers de chauffer l'ensemble de la maison et non certaines pièces, ce qui explique à ses yeux les traces relevées par l'huissier à certains endroits.
Mieux, elle remarque que la somme de 8.400 € était complétée par une diminution du montant du loyer à la somme de 850 €, jusqu'à la réalisation complète des travaux.
***
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.
Vu les dispositions du décret N°2002-120 du 30 janvier 2002, en particulier à propos des caractéristiques exigées aux fins de décence d'un logement.
L'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ajoute que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.'
L'article 1217 du code civil prévoit que 'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.'
Il résulte de l'article 1231-1 du même code que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.
La cour constate dans un premier temps, comme l'a exactement fait le premier juge s'agissant des désordres affectant le jardin, que ceux-ci ne relèvent pas des critères de décence du logement, notamment au vu des caractéristiques énoncées par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.
En ce qui concerne les difficultés électriques, il n'est communiqué aucun élément supplémentaire à la conciliation intervenue le 17 juillet 2019 (pièce appelants n°26), alors que la société Marty Energies est intervenue par la suite, comme cela résulte de sa facture du 23 octobre de la même année (pièce 11 de l'intimée). Il s'ensuit que les difficultés mises en avant à ce titre ont été résolues, sans qu'il existe d'autres éléments à ce titre.
De même, il sera remarqué que la bailleresse a fait de nouveau intervenir le même artisan pour notamment rechercher des défauts sur le circuit électrique, ce sans résultat (pièce 31 de l'intimée et facture du 24 décembre 2020).
Dès lors, il n'est pas davantage établi d'indécence à ce titre.
Il en est de même sur la question de la mise hors service du système d'assainissement des eaux usées, faute qu'il soit établi par la moindre pièce que celui-ci ne soit pas conforme, alors même qu'une vérification en date du 12 septembre 2020 n'a rien révélé d'anormal en la matière (pièce 32 de l'intimée).
Sur les reproches non retenus par le premier juge, mais repris par les époux [A] au titre des fissures sur la façade, de la robinetterie, du lustre d'escalier, de la porte d'entrée, de l'absence de fonctionnement de l'insert, de la surconsommation d'énergie, du blocage des fenêtres ou de la porte du garage, de la main courante de l'escalier de la cave, de la présence d'eau dans la cave, du caractère glissant de la descente pavée, du fonctionnement de serrure du portail d'entrée, il n'est soit pas démontré de la réalité de ces désordres, soit que ceux-ci constituent un élément d'indécence. Ils ne seront donc pas davantage retenus.
S'agissant de l'étanchéité du toit, il ressort de la facture de l'EURL Alexandre Bodinier en date du 15 septembre 2020 (pièces 26 et 59) que des travaux relatifs au remplacement de 90m² de la toiture, de l'entourage de cheminée en zinc, au démoussage du reste de la toiture et d'une modification de la ventilation de celle-ci ont été effectués, pour montant total de 15.157,12 €. Il résulte de cet élément que les travaux sollicités à ce titre ont été réalisés, ne remettant pas en cause que l'absence préalable d'intervention à ce titre peut expliquer les éléments mis en avant par le premier juge à propos de l'existence d'une humidité et de moisissures constatées, ainsi que l'écaillement de peinture, rapportés par les constats d'huissier précités (pièces 33 et 40 des appelants).
Néanmoins, il est communiqué en outre devant la cour une facture du même intervenant non remise en cause, en date du 19 mai 2021, relative à la vérification et à la réparation d'une fuite sur la toiture de la lucarne côté piscine mentionnant que l'intervenant atteste avoir fait le tour de la toiture et n'avoir constaté aucune anomalie ce jour (pièce 58 de l'intimée).
Dès lors, quand bien même une difficulté certaine a pu exister, il sera relevé que la bailleresse a mis fin à celle-ci à compter de la fin 2020.
Sur la question de la VMC, il sera également constaté qu'il est établi par la société Paul Beauvieux que l'habitation objet du présent litige est équipée d'une VMC en état de fonctionner, ce depuis 2017 selon la société Marty Energie (pièces 61, 61-1 et 61-2 de l'intimée). Il n'est pas établi par la moindre pièce que cet élément ne soit pas suffisant pour assurer l'aération des lieux.
De même, à propos du problème d'odeurs dans les toilettes au second étage de la maison concernée, il est justifié par une facture en date du 5 juillet 2021 émanant de la société LPC 24 de la pose d'une ventilation pour décompresser la conduite des wc au tout à l'égout (pièces 52 et 66 de l'intimée). Là encore, si la difficulté liée à cet élément n'a pu qu'exister au préalable, il sera noté qu'il y a été mis fin par Mme [Y].
Quant aux marches d'escalier, la cour relève qu'il est justifié par Mme [Y] de ce qu'elle a fait réparer ces éléments, que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur du logement (pièce 50 de l'intimée, facture de M. [F] [C] en date du 11 octobre 2021). Il n'existe plus à ce jour d'atteinte à la sécurité, et donc d'indécence, à ce titre.
Sur la question des peintures mises en avant par les preneurs, il sera observé d'une part que ces éléments ne sauraient fonder la moindre indécence, notamment en ce que cet élément ne saurait avoir d'influence sur une éventuelle dangerosité des lieux, comme retenu par le premier juge, et que malgré des difficultés pour le peintre à accéder aux lieux loués (pièce 54 de l'intimée), ceux-ci ont été au moins partiellement effectués (pièces 54 et 67 de l'intimée). Dès lors, aucun grief ne sera retenu de ce chef.
Sur la question de la cheminée, il n'est pas versé d'élément de réparation, alors qu'il a été constaté par le premier juge, de manière non contestée, que l'installation de fumisterie nécessitait une intervention afin de prévenir une intoxication au monoxyde de carbone, suite aux constatations du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne et repris par l'ARS le 21 décembre 2018 (pièce 22 des appelants). Dès lors, en l'absence d'élément complémentaire, au vu de l'insécurité des lieux résultant du dysfonctionnement de cet élément, l'indécence de ce chef sera confirmée.
En ce qui concerne la surconsommation d'énergie, mise en avant par les appelants
Au vu de l'ensemble de ces éléments, s'il existe encore devant la cour un élément d'indécence au titre de l'installation de fumisterie, il sera néanmoins observé qu'il a été mis fin aux autres qui ont existé, notamment le défaut d'étanchéité de la toiture.
Néanmoins, comme l'a justement noté le premier juge, il résulte de ces réparations que la jouissance des lieux par les preneurs a été perturbée pendant de nombreuses années et que les interventions n'ont finalement eu lieu pour les plus importantes d'entre elles que concomitamment à la décision attaquée.
Dès lors, ces éléments constituant une indécence évidente, ils n'ont pu qu'avoir des effets particulièrement importants sur la jouissance paisible du logement. Aussi, non seulement la demande de dommages et intérêts formée par les époux [A] est fondée en son principe, mais elle a en outre été justement évaluée par le premier juge.
Il y a lieu de préciser que du fait des travaux importants menés par la bailleresse dans un laps de temps proche du jugement attaqué et en ce que les éléments reprochés ont quasiment été tous corrigés, alors même que certains ont été compliqués à accomplir, comme en atteste M. [D] [K] (pièce 54 de l'intimée), il ne convient pas de modifier l'exact montant du préjudice arrêté par la décision du 11 mai 2021.
Aussi, les demandes contraires des parties à ce titre seront rejetées et le jugement attaqué sera confirmé de ce chef.
II Sur la demande au titre des loyers impayés.
Les époux [A] reprochent au jugement en date du 11 mai 2021 de les avoir condamnés à verser un montant de 5.300 € au titre des loyers impayés.
Ils rappellent, au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes au titre des paiements de loyers se prescrivent par un délai de 3 ans.
En outre, ils contestent devoir la somme de 5.300 € réclamée, soulignant que le mandataire de la partie adverse a spécifié lors de la déclaration d'APL faite lors du mois d'octobre qu'aucun loyer n'était dû, ce que confirme un courrier du 3 février 2014.
Ils remarquent que s'il restait des loyers impayés depuis 2014, il a toutefois été procédé à deux reprises au renouvellement du bail, alors qu'il s'agit d'une cause de résiliation de ce contrat, et qu'il n'a été procédé à aucune réclamation.
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L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 indique que 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.'
L'article 1256, devenu 1342-10, du code civil, mentionne que 'Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.
Il n'est pas remis en cause par les parties que le montant de 5.300 € correspond à un arriéré d'environ 5 mois de loyers. Or, les époux [A], en ce qu'il est de leur intérêt que les paiements s'imputent d'abord sur les échéances les plus anciennes, ne peuvent soutenir que seuls les loyers plus récents, donc de moins de trois ans restent dus.
Par conséquent, il ne saurait exister de prescription au sens de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la question de la déclaration APL du mois d'octobre 2018 et du courrier du 3 février 2014, il sera remarqué que les échéances réclamées sont postérieures à ces dates et donc que ces documents ne sauraient avoir de valeur probante.
Dès lors, cette contestation sera rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.
III Sur le rejet du surplus des demandes des appelants.
Les époux [A] contestent le rejet par le premier juge de leurs demandes de remise en état des lieux loués, notamment en ne la motivant pas à propos de la clôture, de la haie, du portail et de leur demande d'expertise.
Ils sollicitent en premier lieu la vérification et la reprise du système électrique au titre de l'article 2 5° du décret du 30 janvier 2002, ERDF les ayant avisé de la dangerosité du compteur électrique de l'habitation suite à une chute d'arbre lors du mois de mai 2014. Ils précisent que postérieurement à l'intervention de la société Marty, ils ont constaté que 3 prises électriques situées à l'étage ne fonctionnaient que par intermittence, l'existence d'amorces électriques au niveau du compteur, accompagnées de marques noirâtres de combustion, et que le four encastré ne pouvait plus fonctionner. Ils déclarent en outre avoir été victimes d'une nouvelle surtension électrique ayant engendré la suppression de l'électricité à l'étage, puis celle de l'éclairage dans l'escalier.
Ils rappellent que lors du mois de mai 2014, un arbre du parc de l'habitation est tombé sur un câble électrique et dénoncent depuis auprès de la bailleresse et de son mandataire les dangers de chutes des arbres et branchages morts dans le jardin.
Ils soulignent que le procès-verbal de conciliation du 18 juillet 2019 prévoyait que ces travaux incomberaient à l'intimée, mais que rien n'a été fait, deux arbres étant tombés le 5 novembre suivant, dont un sur le trampoline de leurs enfants. Ils mettent également en avant les deux procès-verbaux de constat effectués à leur demande mentionnant que d'autres arbres menacent de tomber. Ils sollicitent que les travaux prévus le 18 juillet 2019 soient réalisés dans un délai de 3 mois, sous astreinte comme sollicité ci-avant.
Ils demandent en outre la mise hors service de l'ancien système d'assainissement des eaux usées, leur cave était régulièrement inondée par des eaux usées susceptibles d'endommager la cuve à fioul, le lave-linge et aggrave l'humidité du logement.
Ils affirment que les bacs de la fosse septique sont toujours actifs, obstrués par les racines des arbres voisins, ce qui engendre les inondations subies.
Ils indiquent encore que la clôture est défectueuse, ayant posé un cadenas sur les portails qui ne ferment pas sinon, le grillage ayant par ailleurs été affaissé par la haie et étant troué par oxydation. Ils estiment que cette situation est contraire au bail.
A titre subsidiaire, ils soutiennent qu'une expertise est nécessaire si les éléments versés par leurs soins n'étaient pas suffisants, mais que celle-ci devrait se faire aux frais avancés de Mme [Y].
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Vu les articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217 et 1231-1 du code civil précités.
L'article 1315, devenu 1353 du code civil stipule 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Il appartient à la cour de vérifier chacun des reproches fait par les appelants, afin de savoir si les demandes de remise en état sont fondées.
En ce qui concerne en premier lieu la question de l'installation électrique, outre les travaux effectués selon facture de la société Marty Energies du 23 octobre 2019 (pièce n°11 de l'intimée), il sera souligné que cette même société est à nouveau intervenue le 24 décembre 2020 (pièce n°31 de l'intimée) afin de réparer les 3 prises dont se plaignait la partie appelante et de rechercher les éventuels défauts sur le circuit électrique, qui n'ont pas été trouvé.
Il n'est donc pas établi que la moindre remise en état doive être réalisée à ce titre.
Sur la question de l'entretien des végétaux, il sera encore relevé par la cour que Mme [Y] justifie d'avoir fait intervenir l'Eirl Ramette aux fins d'élagage et d'abattage d'un certain nombre d'arbres, laquelle a même effectué des travaux supplémentaires de coupes de branches et d'un arbre en plus à la demande de Mme [A], également facturés le 14 septembre 2021 (pièce 51 de l'intimée).
De plus, la haie également été taillée selon devis de la société Jardinature Marsac du 13 décembre 2001, réalisée en février 2022 (pièces 55 et 56 de l'intimée).
L'état du jardin ayant été corrigé et l'entretien courant incombant aux preneurs, il ne saurait être exigé à l'encontre de la bailleresse d'intervention supplémentaire, celles réalisées ayant répondu aux sollicitations des époux [A].
Sur la question du système d'assainissement, ce point ayant déjà été tranché ci-avant à propos de la question de la décence des lieux, il sera rappelé qu'il n'y a pas lieu à reprise de cet élément.
S'agissant de la demande de remise en état de la clôture et du portail, outre qu'une intervention a eu lieu le 11 octobre 2021 sur le portillon par M. [C], il n'est rien mentionné au contrat de bail, ni dans l'état des lieux d'entrée (pièces 1 et 2 des appelants).
Aussi, il n'est pas davantage établi qu'il existe une obligation de remplacer le grillage de la part du bailleur, en l'absence de tout engagement en ce sens.
Cette demande sera également rejetée.
Au final, il ne saurait être réclamé de remise en état supplémentaire de la part des locataires, faute d'établir la moindre obligation de la bailleresse à ce titre. De surcroît, en l'absence d'élément contraire, il ne saurait être ordonné d'expertise à ce titre, faute que cette demande subsidiaire soit fondée.
Ces prétentions seront donc rejetées et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.
IV Sur les demandes annexes.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Au vu de ce qui précède, l'équité commande que les époux [A] soient condamnés in solidum à verser à Mme [Y] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d'appel.
Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, Mme et M. [A] qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.
LA COUR, PAR CES MOTIFS,
Confirme la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux le 11 mai 2021 ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum les époux [A] à régler à Mme [Y] une somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d'appel ;
Condamne in solidum Mme et M. [A] à supporter les entiers dépens de la présente instance.
Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
