France, Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 02 mai 2024, 23/04532

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 MAI 2024

N° RG 23/04532 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NONI

[B] [M]

S.A.R.L. ESBTP GRANULATS

COMMUNE DE [Localité 52]

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 20 octobre 2021 (Pourvoi N20-18.514) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 10 juin 2020 (RG 17/1037) par la 1ère chambre de la Cour d'Appel d'AGEN en suite d'un jugement du tribunal de grande instance d'AGEN du 06 juillet 2017 (RG 15/1549), suivant déclaration de saisine en date du 03 octobre 2023

DEMANDEUR :

[B] [M]

né le 03 Juillet 1948 à [Localité 35]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 25]

Représenté par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de Me Thierry DALBIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEURS :

S.A.R.L. ESBTP GRANULATS

S.A.R.L, immatriculée au RCS de AGEN sous le n° 438 588 980, dont le siège social est [Adresse 12] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Erwan VIMONT de la SELARL SELARL LEX ALLIANCE, avocat au barreau d'AGEN

COMMUNE DE [Localité 52]

prise en la personne de son Maire, demeurant en cette qualité même adresse

MAIRIE, [Adresse 50]

non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 22.11.2023 délivré à l'étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 05 mars 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

ARRÊT :

- par défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un premier acte sous-seing privé du 16 avril 2009 établi par Maître [A], notaire, [I] [F] veuve [M], [B] [M], [G] [M] et [X] [M] (les consorts [M]) ont vendu à la SARL ESBTP Granulats un ensemble de parcelles cadastrées commune de [Localité 52] d'une contenance totale de 07 ha 86 a 17 ca (le premier ensemble de parcelles) au prix de 235 851 €.

L'acte contenait une clause dénommée "convention particulière" stipulant :

"Ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les parcelles objet de la présente vente sont destinées, par la société acquéreur, à l'exploitation et à l'extraction de substances minérales contenues dans le sol, et ce, après obtention des autorisations nécessaires à cet effet'.

"Les parties conviennent expressément qu'à la fin de l'extraction et aprés accomplissement de tous travaux éventuellement exigés par les services administratifs pour la remise en état des lieux, la Société ESBTP Granulats revendra à [B] [M], [X] [N] et [I] [M], si bon leur semble, la totalité du site, soit toutes les parcelles objet des présentes, moyennant l'euro symbolique'.

'Il est ici précisé que cette cession ne pourra intervenir qu'après l'obtention de l'arrêté préfectoral d'abandon de site'.

La vente a été réitérée par acte authentique du 6 janvier 2011 établi par Maître [R] [C], notaire, contenant la clause précitée reproduite dans des termes identiques.

Par un second acte sous seing privé en date du 16 avril 2009 établi par Maître [A], les consorts [M] ont vendu à la SARL ESBTP Granulats un ensemble de parcelles cadastrées commune de [Localité 52] :

- lieu dit [Localité 34] : section [Cadastre 29], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], section [Cadastre 16], [Cadastre 17], '[Cadastre 1], [Cadastre 43],

- lieu dit [Localité 36] : section [Cadastre 30], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 37], [Cadastre 46], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], d'une contenance totale de 05 ha 25 a 63 ca (le second ensemble de parcelles) au prix de 157.689 €.

L'acte contenait une clause dénommée "convention particulière" stipulant :

'Ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les parcelles objet de la présente vente sont destinees, par la société acquéreur, à l'exploitation et à l'extraction de substances minérales contenues dans le sol, et ce, après obtention des autorisations nécessaires à cet effet".

'Les parties conviennent expressément qu'à la fin de l'extraction et après accomplissement de tous travaux éventuellement exigés par les services administratifs pourla remise en état des lieux, la Société ESB TP Granulats revendra à [B] [M], [X] [N] et [I] [M], si bon leur semble, la totalité du site, soit toutes les parcelles objet des présentes,

Ainsi que les parcelles sur (le mot est probablement erroné et il convient de lire "que") la société ESBTP Granulats se propose d'acquérir de Mme [J] [U], situées sur la commune de [Localité 52], cadastrées sous les numéros 994, 1006, 1004 et 1001 de la section A, moyennant l'euro symbolique".

"Il est ici précisé que cette cession ne pourra intervenir qu'après l'obtention de l'arrêté préfectoral d'abandon de site".

L'acte contenait une autre clause dénommée "Réalisation" prévoyant : "Les présentes conventions seront réitérées par acte authentique de vente du ministère de Me [A], notaire à [Localité 51], au plus tard le 31 décembre 2012".

Un avenant du 6 janvier 2011 a autorisé les vendeurs à prolonger le délai de signature de l'acte authentique par périodes de six mois. Deux prorogations ont été effectuées par la suite.

Toutefois, l'acte de vente du second ensemble de parcelles n'a pas été réitéré par acte authentique.

Par courrier du 24 septembre 2013, Maitre [C] a informé la société ESBTP Granulats du souhait de l'indivision [M] de procéder au rachat du premier ensemble de parcelles.

Par courrier du 30 octobre 2014, la SARL ESBTP Granulats a informé [I], [G], [X] et [B] [M] de la rétractation de la promesse de vente du premier ensemble de parcelles.

Par acte du 13 mai 2015, à la suite du décès de [I] [F] veuve [M] survenu le 18 février 2015, [G] [M] et [X] [M] on cédé à [B] [M] la totalité des droits et obligations contractés avec la SARL ESBTP Granulats.

Par acte d'huissier du 27 juillet 2015, [B] [M] a assigné la SARL ESBTP Granulats devant le Tribunal de Grande Instance d'Agen aux fins de voir :

- déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte authentique du 6 janvier 2011 par la SARL ESBTP Granulats à [B] [M], [I] [F] veuve [M], [G] [M] et [X] [M] aux droits desquels vient [B] [M] portant sur le premier ensemble de parcelles au prix de 1 €,

- enjoindre à la SARL ESBTP Granulats de signer l'acte authentique chez Maître [C] aux conditions de l'acte du 6 janvier 2011 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du rendez-vous fixé pour la signature.

Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance d'Agen a :

- dit que la commune de [Localité 52] avait intérêt à agir et déclaré recevable son intervention volontaire par voie de conclusions enregistrées le 6 janvier 2016,

- débouté [B] [M] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné [B] [M] à verser à la SARL ESBTP Granulats et à la commune de [Localité 52] chacun la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [B] [M] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL Legigaronne pour ceux concernant la SARL ESBTP Granulats,

S'agissant du premier ensemble de parcelles, le tribunal a qualifié de promesse unilatérale de vente la stipulation prévoyant leur rétrocession ultérieure, retenu que le courrier de Maître [C] du 24 septembre 2013 ne constituait pas une acceptation valable de la promesse, compte tenu de ce qu'il mentionnait agir au nom de l'indivision sans en indiquer les membres alors qu'[G] [M] avait attesté le 12 mai 2016, avoir toujours été opposé à cette rétrocession, et que les actes ne prévoyant pas de délai pour lever l'option d'achat, la SARL ESBTP Granulats avait la possibilité de la révoquer à tout moment, ce qu'elle avait fait par courrier du 30 octobre 2014.

S'agissant du second ensemble de parcelles, le tribunal a retenu que l'acte sous seing privé du 19 avril 2009, amendé le 6 janvier 2011, était devenu caduc le 31 décembre 2012 par suite de l'absence de notification dans les délais prévus de la persistance de l'intention des vendeurs de vendre le bien, cette intention n'ayant été exprimée que près de six mois après l'expiration du délai prévu par le contrat.

S'agissant du troisième ensemble de parcelles, le tribunal a considéré que la promesse unilatérale de vente de ces parcelles acquises par la SARL ESBTP Granulats auprès d'une tierce personne avait été consentie dans le cadre de la vente du second ensemble de parcelles, déclarée caduque, que le prix de cette cession n'était ni sérieux ni corrigé par une contrepartie, et qu'elle était par conséquent nulle.

[B] [M] a interjeté appel par déclaration du 2 août 2017, désignant pour intimés la SARL ESBTP Granulats et la commune de [Localité 52].

Par arrêt en date du 10 juin 2020, la cour d'appel de Bordeaux a :

- confirmé le jugement du tribunal de grande instance d'Agen du 6 juillet 2017 dans l'ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamné [B] [M] à payer à la société ESBTP Granulats 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné [B] [M] à payer à la commune de [Localité 52] 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [B] [M] aux dépens d'appel et autorise la Selarl Legigaronne à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [M] a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision.

Par arrêt en date du 20 octobre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

cassé et annulé, mais seulement en ce que l'arrêt a débouté Monsieur [M] de sa demande principale en réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles ayant fait l'objet de l'acte authentique du 6 janvier 2011 et de sa demande subsidiaire en indemnisation du préjudice résultant de cette absence de revente, l'arrêt rendu le 10 juin 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen,

- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux,

- condamné la société ESBTP Granulats aux dépens,

- rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration de saisine du 3 octobre 2023, Monsieur [B] [M] a saisi la cour d'appel de Bordeaux.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 février 2024, Monsieur [B] [M] demande à la cour de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

- débouter la SARL ESBTP Granulats de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente de diverses parcelles de terres situées sur la commune de [Localité 52] aux lieuxdits « [Localité 36] », « [Localité 49] » et « [Localité 34] » d'une superficie de 7 ha 86 a 17 ca (dénommée 1ère vente)

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- débouté M. [B] [M] de sa demande de déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte authentique du 6 janvier 2011 par la SARL ESBTP Granulats à [B] [M], [I] [F] veuve [M], [G] [M] et [X] [M] aux droits desquels vient [B] [M] portant sur le premier ensemble de parcelles au prix de 1 €,

- débouté M. [M] de sa demande tendant à enjoindre à la SARL ESBTP Granulats de signer l'acte authentique chez Maître [C] aux conditions de l'acte du 6 janvier 2011 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du rendez-vous fixé pour la signature,

- débouté M. [M] de sa demande tendant à ce que que dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la vente pourra être régularisée au prix convenu par acte notarié reçu par Maître [C] au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification, en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

- débouté M. [M] de sa demande de déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte sous seing privé du 16 avril 2009 par la SARL ESBTP Granulats à [B] [M], [I] [F] veuve [M], [G] [M] et [X] [M] aux droits desquels vient [B] [M] portant sur le deuxième ensemble de parcelles au prix de 157.689 € indexé sur l'évolution de l'indice BT01 depuis celui du mois d'août 2010 fixé à 827,2

- débouté M.[M] de sa demande d'enjoindre à la SARL ESBTP Granulats de signer l'acte authentique chez Maître [C] aux conditions de l'acte du 16 avril 2009 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du rendez-vous fixé pour la signature,

- débouté M. [M] de sa demande tendant à ce que, à défaut de signature dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la vente pourra être régularisée au prix convenu de 157 689 € indexé sur l'évolution de l'indice BTO1 depuis celui du mois d'août 2010 fixé à 827,2 par acte notarié reçu par Maître [C] au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification, en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

- débouté M.[M] de sa demande tendant à ce que conformément aux prévisions de l'acte sous seing privé du 16 avril 2009, la société ESBTP Granulats aura l'obligation de rétrocéder à M. [M] les parcelles objets de la vente, au prix d'un euro à la fin de l'extraction et après accomplissement de tous travaux exigés par les services administratifs pour la remise en état des lieux et d'obtention de l'arrêté préfectoral d'abandon de site,

- débouté M. [M] de sa demande de condamnation de la société ESBTP Granulats à justifier, dans un délai de six mois suivant la passation de l'acte authentique, de ses diligences aux fins d'exploiter les parcelles sous peine d'une astreinte de 300 € par jour passé ce délai,

- débouté M. [M] de sa demande de rétrocession des parcelles après remise en état et moyennant l'euro symbolique, à l'expiration d'un délai maximal de 48 mois à compter de la date de l'acte notarié constatant la vente pour prévenir les conséquences d'un défaut d'exécution volontaire,

- débouté de M. [M] de sa demande de déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte sous-seing privé en date du 16 avril 2009, par la société ESBTP Granulats à Mme [I] [F] veuve [M], Monsieur [B] [M], Monsieur [G] [M] et Madame [X] [M] aux droits desquels vient Monsieur [B] [M] portant sur les parcelles [Cadastre 31], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] au prix d'un euro,

- débouté M.[M] de sa demande d'enjoindre à la société ESBTP Granulats de signer l'acte authentique en l'étude de Maître [R] [C] aux conditions prévues par l'acte sous seing privé en date du 16 avril 2009 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du jour fixé par le notaire pour le rendez-vous de signature

- débouté M. [M] de sa demande tendant à ce qu' à défaut de signature dans le délai de deux mois suivant la date de signification du jugement à intervenir, la vente pourra être régularisée au prix convenu de 1€ par acte notarié en l'étude de Me [R] [C] au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification de la décision en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

- débouté M. [M] de sa demande d'expertise judiciaire dont l'objet sera de recenser et de chiffrer les préjudices consécutifs au retard occasionné par la résistance abusive de la SARL ESBTP Granulats à se conformer à ses engagements (retard dans le paiement du prix de vente, incidences fiscales négatives, pertes d'exploitation et pertes des DPU sur les terres non rétrocédées, retard dans les travaux de réfection du bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 47] de la section A, avec perte de jouissance et d'agrément, mauvaise qualité de travaux de remise en état du site objet du premier compromis de vente),

- débouté M. [M] de sa demande de condamnation de la société ESBTP Granulats au paiement d'une provision de 10 000 € à valoir sur l'indemnisation définitive des préjudices de Monsieur [M],

- subsidiairement, débouté M. [M] de sa demande de condamnation de la SARL ESBTP Granulats à verser la somme de 235 851 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte subie par le requérant résultant de l'inexécution volontaire de l'engagement de lui rétrocéder les immeubles objets de l'acte authentique du 06 janvier 2011,

- plus subsidiairement, débouté M. [M] de sa demande d'expertise judiciaire visant à chiffrer la valeur actuelle des immeubles objets de l'acte authentique du 6 janvier 2011, ainsi que l'éventuelle moins-value résultant de la mauvaise mise en 'uvre des travaux d'aménagement et de remise en état des lieux par la SARL ESBTP,

- débouté M. [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [M] aux entiers dépens,

- condamné M. [M] à verser à la SARL ESBTP Granulats et à la commune de [Localité 52] chacun la somme de 3 000 € au titre l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

- déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte authentique du 6 janvier 2011 par la SARL ESBTP Granulats à [B] [M], [I] [F] veuve [M], [G] [M] et [X] [M] aux droits desquels il vient portant sur le premier ensemble de parcelles au prix d'un euro d'une contenance de 07ha 86a 17ca situées sur la commune de [Localité 52] :

- sur le lieudit [Localité 36] cadastrées section [Cadastre 47], [Cadastre 18], [Cadastre 19],[Cadastre 20],[Cadastre 21],[Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 9],[Cadastre 10] et [Cadastre 11]

- sur le lieudit [Localité 34] cadastrées section [Cadastre 32],[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]

- sur le lieudit [Localité 49] cadastrées section [Cadastre 33]

- ordonner que, à défaut de signature dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la vente pourra être régularisée au prix convenu d'un euro par acte notarié reçu par Maître [C] au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification, en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

- déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte sous seing privé du 16 avril 2009 par la SARL ESBTP Granulats à [B] [M], [I] [F] veuve [M], [G] [M] et [X] [M] aux droits desquels il vient portant sur le deuxième ensemble de parcelles au prix de 157.689 € indexé sur l'évolution de l'indice BT01 depuis celui du mois d'août 2010 fixé à 827,2 d'une contenance de 5 ha 25a 63ca situées sur la commune de [Localité 52] sur le lieudit [Localité 34] cadastrées section [Cadastre 29],[Cadastre 13],[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 43] et sur le lieudit [Localité 36] cadastrées section [Cadastre 30], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 37], [Cadastre 46], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41] et [Cadastre 42],

- enjoindre à la SARL ESBTP Granulats de signer l'acte authentique chez Maître [C] aux conditions de l'acte du 16 avril 2009 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du rendez-vous fixé pour la signature,

- ordonner qu'à défaut de signature dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la vente pourra être régularisée au prix convenu de 157 689 € indexé sur l'évolution de l'indice BTO1 depuis celui du mois d'août 2010 fixé à 827,2 par acte notarié reçu par Maître [C] au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification, en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

- ordonner que conformément aux prévisions de l'acte sous seing privé du 16 avril 2009, la société ESBTP Granulats aura l'obligation de lui rétrocéder les parcelles objets de la vente, au prix d'un euro à la fin de l'extraction et après accomplissement de tous travaux exigés par les services administratifs pour la remise en état des lieux et d'obtention de l'arrêté préfectoral d'abandon de site,

- condamner de la société ESBTP Granulats à justifier, dans un délai de six mois suivant la passation de l'acte authentique, de ses diligences aux fins d'exploiter les parcelles sous peine d'une astreinte de 300 € par jour passé ce délai,

- ordonner à la SARL ESBTP Granulats de rétrocéder les parcelles après remise en état et moyennant l'euro symbolique, à l'expiration d'un délai maximal de 48 mois à compter de la date de l'acte notarié constatant la vente pour prévenir les conséquences d'un défaut d'exécution volontaire.

- déclarer parfaite la cession consentie, suivant acte sous-seing privé en date du 16 avril 2009, par la société ESBTP Granulats à Mme [I] [F] veuve [M], Monsieur [B] [M], Monsieur [G] [M] et Madame [X] [M] aux droits desquels il vient portant sur les parcelles [Cadastre 31], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] au prix d'un euro,

- enjoindre à la société ESBTP Granulats de signer l'acte authentique en l'étude de Maître [R] [C] aux conditions prévues par l'acte sous seing privé en date du 16 avril 2009 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du jour fixé par le notaire pour le rendez-vous de signature,

- ordonner qu'à défaut de signature dans le délai de deux mois suivant la date de signification du jugement à intervenir, la vente pourra être régularisée au prix convenu d'un euro par acte notarié en l'étude de Me [R] [C] au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification de la décision en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

- avant dire droit sur l'indemnisation de son préjudice, ordonner une expertise judiciaire dont l'objet sera de recenser et de chiffrer les préjudices consécutifs au retard occasionné par la résistance abusive de la SARL ESBTP Granulats à se conformer à ses engagements (retard dans le paiement du prix de vente, incidences fiscales négatives, pertes d'exploitation et pertes des DPU sur les terres non rétrocédées, retard dans les travaux de réfection du bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 47] de la section A, avec perte de jouissance et d'agrément, mauvaise qualité de travaux de remise en état du site objet du premier compromis de vente),

- condamner la société ESBTP Granulats au paiement d'une provision de 10.000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive des préjudices de Monsieur [M].

- subsidiairement, condamner la SARL ESBTP Granulats à verser la somme de 235.851 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte subie par le requérant résultant de l'inexécution volontaire de l'engagement de lui rétrocéder les immeubles objets de l'acte authentique du 6 janvier 2011,

- plus subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire visant à chiffrer la valeur actuelle des immeubles objets de l'acte authentique du 6 janvier 2011, ainsi que l'éventuelle moins-value résultant de la mauvaise mise en 'uvre des travaux d'aménagement et de remise en état des lieux par la SARL ESBTP Granulats,

- condamner la SARL ESBTP Granulats et la commune de [Localité 52] au paiement d'une somme de 5000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SARL ESBTP Granulats et la commune de [Localité 52] aux entiers dépens de première instance, d'appel et devant la cour de céans.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 février 2024, la société ESBTP Granulats demande à la cour de :

Sur l'étendue de la saisine de la Cour de renvoi,

- dire et juger que la saisine Cour de renvoi est limitée en ce que M. [M] a été débouté de sa demande principale en réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles ayant fait l'objet de l'acte authentique du 6 janvier 2011 et de sa demande subsidiaire en indemnisation du préjudice résultant de cette absence de revente,

- déclarer M. [B] [M] irrecevable en toutes ses autres demandes et notamment,

- déclarer M. [B] [M] irrecevable en ses demandes portant sur le deuxième ensemble de parcelles relevant de la promesse en date du 16 avril 2019 portant sur 5 ha 25 a 63 ca de terres sises aux lieux-dits "[Localité 36]" et [Localité 34]", moyennant le prix de 157.689 € payable à l'acte authentique. (dénommée 2° vente),

- déclarer M. [B] [M] irrecevables en ses demandes portant sur le 3ème ensemble de parcelles [Cadastre 31], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

Au fond,

A titre principal,

- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente faite par elle, de diverses parcelles de terres situées sur la Commune de [Localité 52] aux lieux-dits "[Localité 36]", "[Localité 49]" et "[Localité 34]" d'une superficie de 7 Ha 86 a 17 ca (dénommée 1° vente).

- débouter M. [B] [M] de ses demandes de dommages et intérêts,

Subsidiairement,

- prendre acte qu'elle ne s'oppose pas à la revente à Monsieur [B] [M] du premier ensemble de parcelles ci-après désigné,

Section

N°

Lieudit

Contenance

Nature

408

[Localité 36]

8a 34ca

Sol

409

[Localité 36]

80a 31ca

Terre

[Cadastre 19]

[Localité 36]

10a 82ca

Terre

[Cadastre 20]

[Localité 36]

31a 7ca

Terre

[Cadastre 21]

[Localité 36]

30a 6ca

Terre

[Cadastre 22]

[Localité 36]

23a 54ca

Terre

[Cadastre 23]

[Localité 36]

57a 13ca

Terre

[Cadastre 24]

[Localité 36]

20a 56ca

Terre

765

[Localité 34]

61a 62ca

Terre

[Cadastre 26]

[Localité 36]

38a 53ca

Terre

[Cadastre 27]

[Localité 36]

35a 59ca

Terre

[Cadastre 28]

[Localité 36]

2a 60ca

Terre

999

[Localité 49]

22a 97ca

Terre

[Cadastre 3]

[Localité 34]

87a 48ca

Terre

[Cadastre 4]

[Localité 34]

21a 35ca

Terre

[Cadastre 7]

[Localité 34]

25a 30ca

Terre

1008

[Localité 34]

15a 60ca

Terre

[Cadastre 9]

[Localité 36]

3a 17a

Terre

[Cadastre 10]

[Localité 36]

82a 8ca

Terre

[Cadastre 11]

[Localité 36]

1ha 28a 5ca

Terre

Total

7ha 86a 17ca

- débouter M.[B] [M] de sa demande de dommages et intérêts ainsi que sa demande d'expertise

- débouter M.[B] [M] de toutes ses demandes

- condamner M.[B] [M] au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de

l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens

La déclaration de saisine a été signifiée à la commune de [Localité 52] par acte d'huissier en date du 22 novembre 2023. Elle n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente concernant le premier groupe de parcelles

La société ESBTP invoque les dispositions de l'article 1589-2 du code civil selon lesquelles :' Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts [sociétés ayant pour objet la construction, l'acquisition ou la gestion d'immeubles à diviser ou divisés par fractions attribuées aux associés, et sociétés dont l'actif est constitué principalement par des terrains non bâtis], si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.'

Elle considère que par conséquent, le délai de dix jours imparti par ce texte avait pour point de départ l'acceptation par les consorts [M] de la promesse unilatérale, acceptation qui peut être située soit à la date même de l'acte sous-seing privé du 16 avril 2009 soit, au plus tard, au 24 septembre date du courrier qui a été adressé par leur notaire pour demander expressément la mise en oeuvre de la convention.

Elle conteste l'analyse faite par M. [B] [M] selon laquelle, s'agissant d'un acte prenant place au sein d'un ensemble contractuel synallagmatique, nul enregistrement n'était nécessaire.

Elle considère qu'au contraire, la promesse de vente était parfaitement autonome par rapport à la vente des parcelles dont le prix était d'ailleurs en haut de la fourchette du marché de l'époque et qu'au demeurant, il ne pouvait y avoir un accord concomitant des parties à la fois sur la vente et sur la promesse de rétrocession en raison du désaccord de l'un des indivisaires, M. [G] [M].

Il est effectivement constant que lorsque la promesse de vente s'intègre dans un ensemble contractuel plus complexe comportant des obligations de part et d'autres, elle perd alors son caractère unilatéral et n'est plus tenue aux formalités prévues par le texte susvisé.

Tel est bien le cas en l'espèce indubitablement puisque cette promesse de vente n'était que l'une des clauses d'un acte unique passé sous-seing privé le 16 avril 2009.

Cet acte portant sur la vente à la société ESBTP Granulats des 7 ha 86 a et 17 ca destinés à l'extraction de granulats comportait bien en son sein la rubrique intitulée 'Convention particulière' ainsi rédigée :

'Il est ici précisé que cette cession ne pourra intervenir qu'après l'obtention de l'arrêté préfectoral d'abandon de site'.

Le texte même de cette clause démontre le lien qui est fait entre la vente en vue d'une exploitation en gravière et la restitution des parcelles exploitées une fois l'exploitation achevée moyennant un prix purement symbolique.

Ce dernier ne pouvait s'expliquer qu'au regard de la vente des parcelles en vue de leur exploitation et des conséquences de celles-ci sur leur valeur.

Il ne saurait être argué de ce que l'accord des parties sur ces dispositions n'était pas concomitant puisque d'une part, ces dispositions étaient intégrées dans l'acte lui-même et nécessairement approuvées comme lui et que d'autre part, comme l'avait relevé la cour d'appel d'Agen, cette clause indique que 'Les parties conviennent expressément...'.

La promesse de vente a donc été acceptée dès ce moment.

Le même raisonnement pourrait être suivi à propos de l'acte authentique du 6 janvier 2011 qui réitère intégralement les dispositions de l'acte sous-seing privé

Il n'y a donc pas lieu de constater la nullité de la promesse de vente.

II-Sur l'application de la promesse de vente

Il est constant que par courrier du 30 octobre 2014, à la suite d'un courrier du notaire des consorts [M], la société ESBTP Granulats a entendu rétracter sa promesse.

Cependant, même en l'absence, comme ici, d'une durée précise de validité de la promesse de vente, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel d'Agen en retenant que :

-que selon l'article 1131 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites

-que le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ( Civ 3, 23 juin 2021, n°20-17.554).

Elle motive donc la cassation ainsi :

'Pour rejeter la demande de M. [M], l'arrêt retient que la rétractation de la société ESBTP, intervenue avant la levée de l'option par les bénéficiaires de la promesse, a fait obstacle à la réalisation de la vente du premier ensemble de parcelles, à défaut d'échange de consentements entre le promettant et les bénéficiaires.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu le caractère ferme et définitif de l'engagement du promettant et relevé que la promesse ne prévoyait aucun délai pour lever l'option d'achat , la cour d'appel a violé le texte susvisé'.

Dès lors, il convient de dire que la rétractation opérée par la société ESBTP Granulats était dépourvue d'effet de sorte que M. [B] [M] avait la faculté de lever l'option même après celle-ci.

À titre subsidiaire, cette société indique prendre acte de la solution choisie par la Cour de cassation et indique que dans ce cas, rien ne s'oppose plus à la revente.

Il convient, dans ces conditions, de déclarer parfaite cette cession.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

III- Sur les autres promesses de vente

M. [B] [M] demande à la cour d'infirmer également le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à voir déclarer parfaite la cession des différentes parcelles visées dans la promesse de vente convenue par acte sous-seing privé du 16 avril 2009 pour 5 ha 25a et 63 ca ainsi que de certaines parcelles acquises auprès d'un tiers, Mme [U].

Cependant, le jugement dont il s'agit a été confirmé sur ce point par l'arrêt de la cour d'appel d'Agen du 10 juin 2020.

Si cet arrêt a été cassé, ce n'est, selon l'arrêt de la Cour de cassation du 20 octobre 2021 ' seulement (qu')en ce qu'il débout(ait) M. [M] de sa demande principale en réalisation de la revente du premier ensemble de parcelles ayant fait l'objet de l'acte authentique du 6 janvier 2011 et de sa demande subsidiaire en indemnisation du préjudice résultant de cette absence de revente(...)'.

Par conséquent, le jugement est devenu irrévocable sur ce point et la demande est irrecevable.

IV- Sur la réparation du préjudice

M. [B] [M] soutient que la société ESBTP Granulats a eu un comportement fautif en refusant d'exécuter son engagement de rétrocession et en agissant en collusion avec la commune qui souhaitait acquérir ces terres pour y mettre en place un lieu de détente et de promenade de sorte qu'elle s'est vue attribuer plusieurs marchés.

Il invoque un préjudice lié :

- au retard dans le paiement du prix des terres objets du second compromis

- un surcoût fiscal (lié notamment au changement des règles d'imposition sur les

plus-values)

- des pertes d'exploitation sur les terres non rétrocédées avec perte des DPU sur les

surfaces remblayées

- un retard dans les travaux de réfection du bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 47]

de la section A, avec perte de jouissance et d'agrément

- une mauvaise qualité des travaux de remise en état du site objet du premier

compromis de vente

- un remblai de la parcelle [Cadastre 48] de la section A appartenant à la SARL ESBTP

Granulats au moyen de terres extraites de la propriété devant lui revenir, dont la surface cultivable s'est trouvée réduite au profit de la surface

de l'étang.

Il sollicite en conséquence le versement d'une indemnité provisionnelle de 10 000 € et l'organisation d'une mesure d'expertise.

Cependant, la preuve d'une faute de la part de la société ESBTP n'est pas rapportée dans la mesure où elle s'est certes méprise sur ses droits en révoquant sa promesse de vente, méprise concevable en présence d'un engagement qui n'était pas limité dans le temps et qui ne saurait constituer une faute.

Il n'est pas démontré non plus qu'elle n'aurait agi que dans un esprit de collusion avec la mairie en vue d'obtenir des marchés de cette dernière.

En toute hypothèse, quand bien même une faute serait-elle démontrée, M. [B] [M] ne démontre pas l'existence et l'étendue de son préjudice.

En effet, il ne produit aux débats que des constats d'huissier en date des 6 juillet et 4 septembre 2018 dont il ne peut être tiré aucun enseignement.

En effet, il y figure de nombreuses photographies qui non seulement ne font l'objet d'aucune explication mais en outre font apparaître certes des parcelles comportant des herbes hautes mais il ne s'agit pas d'une situation anormale à cette époque de l'année et d'autres parcelles semblent parfaitement entretenues en état de culture ou de plantations.

Par ailleurs, c'est à juste titre que la société ESBTP rappelle qu'en ce qui concerne l'entretien du bâtiment, noté comme en ruines dans les documents contractuels, ceux-ci prévoyaient précisément une possibilité d'accès aux consorts [M] pour pouvoir en assurer l'entretien.

Pour le reste, M. [B] [M] ne fournit aucune précision quant aux différents chefs de préjudice qu'il invoque ni le moindre justificatif.

Or, c'est à juste titre que la sarl ESBTP Granulats invoque les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile selon lesquelles une mesure d'instruction ne saurait être ordonnée dans le seul but de suppléer la carence des parties dans la charge de la preuve qui leur incombe.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire tendant à se voir allouer une somme de 235 851 € puisqu'elle est conditionnée à l'hypothèse dans laquelle la rétrocession des terres visées dans l'acte authentique du 6 janvier 2011 ne serait pas ordonnée.

V-Sur les demandes accessoires

Il convient de faire droit à la demande d'allocation formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [B] [M], à hauteur de la somme de 5000 € mais seule y sera tenue la sarl ESBTP Granulats

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la cassation,

Déclare irrecevables les demandes portant sur les parcelles visées par la promesse de vente contenue dans l'acte sous-seing privé du 16 avril 2009 pour 5ha 25 a et 63 ca et sur celles issues d'une acquisition auprès de Mme [U].

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d'Agen en ce qu'il débouté M. [B] [M] de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente des parcelles

visées dans la promesse de vente insérée dans l'acte authentique du 6 janvier 2011

Statuant à nouveau,

-déclare parfaite la cession consentie à la suite de la promesse de vente contenue dans l'acte authentique du 6 janvier 2011par la SARL ESBTP Granulats à [B] [M], [I] [F] veuve [M], [G] [M] et [X] [M], aux droits desquels se trouve aujourd'hui M. [B] [M], portant sur le premier ensemble de parcelles au prix d'un euro, d'une contenance de 07ha 86a 17ca situées sur la commune de [Localité 52] :

- sur le lieudit [Localité 34] cadastrées section [Cadastre 32],[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]

- sur le lieudit [Localité 49] cadastrées section [Cadastre 33]

-enjoint à la SARL ESBTP Granulats de signer l'acte authentique chez Maître [C], ou tel autre notaire choisi par M. [B] [M], aux conditions de l'acte authentique du 6 janvier 2011 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du rendez-vous fixé pour la signature

- ordonne qu'à défaut de signature dans un délai de deux mois à compter de la convocation chez le notaire aux fins de signature, la vente pourra être régularisée au prix convenu d'un euro, par acte notarié reçu par Maître [C] ou tel autre notaire choisi par M. [B] [M], au vu de la copie exécutoire du jugement et de la signification, en l'absence des acquéreurs préalablement avisés,

Confirme le jugement pour le surplus

Y ajoutant,

Condamne la sarl ESBTP Granulats à payer M. [B] [M] la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

| France, Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 02 mai 2024, 23/04532

Synthèse

Origine de la décision