COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 02 MAI 2024
N° RG 21/00718 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L5RS
S.C.I. SCI MIA BAITA
c/
S.D.C. RESIDENCE ANTHINEA
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 janvier 2021 (R.G. 18/09541) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 05 février 2021
APPELANTE :
S.C.I. SCI MIA BAITA
société civile immobilière, ayant son siège à [Adresse 1], immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° D 418 341 426 (98D00425),
représentée par leurs gérants Monsieur [R] [G] et son épouse Madame [T] [N] épouse [G] domiciliés [Adresse 3].
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué
INTIMÉE :
S.D.C. RESIDENCE ANTHINEA
pris en la personne de son syndic, le cabinet M. [E], syndic, [Adresse 2]
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Mia Baïta est propriétaire au sein de l'immeuble en copropriété la Résidence Anthinéa, sis [Adresse 1] (33), des lots n° 99, 3 et 62 composés d'un appartement sis au rez-de-chaussée avec terrasse et jardinet, d'une place de parking couvert et d'un local à usage de cellier, situés en sous sol de l'immeuble.
Le lot n° 99 jouxte le lot n° 100 de la copropriété ; les deux fonds étant séparés au niveau des terrasses privatives par une paroi translucide longue de 1,50 m et haute de 0,70 m.
Les nouveaux acquéreurs du lot n° 100, les époux [F], ont décidé de remplacer la séparation entre leur terrasse et celle du lot n° 99 par une paroi opaque de 1,90 m de haut et de 4,20 de long . Ils ont soumis une demande de prolongation de la séparation des deux fonds à l'assemblée générale des copropriétaires.
Réunis en assemblée générale le 17 juillet 2018 l'assemblée générale des copropriétaires a voté à la majorité la résolution n° 10.7 relative à la prolongation de la séparation vitrée entre la terrasse de M. [F] et celle de la SCI Mia Baïta telle que requise par les époux [F].
Le procès-verbal d'assemblée générale a été notifié à M. et Mme [G], représentants de la SCI Mia Baïta par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 24 août 2018.
Par acte d'huissier en date du 19 octobre 2018, la SCI Mia Baïta a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Anthinéa pris en la personne de son syndic, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n° 10.7 votée le 17 juillet 2018.
Par jugement en date du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté la SCI Mia Baïta de l'intégralité de ses demandes,
- condamné la SCI Mia Baïta à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Anthinéa pris en la personne de son syndic le cabinet M [E], la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Mia Baïta aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP Latournerie-Milon-Czamanski-Mazille.
Par déclaration électronique en date du 5 février 2021, la SCI Mia Baïta a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 4 mai 2021, la SCI Mia Baïta demande à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondé son appel de copropriétaire opposant,
- juger l'existence de vices de procédure constitués par des violations manifeste de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 17 du décret du 17 mars 1967,
- juger l'existence d'abus de droit et de pouvoir constitués des violations manifeste des
articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 11 du décret du 17 mars 1967,
- réformer, en conséquence, le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,
- infirmer le jugement rendu et juger que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Anthinéa du 17 juillet 2018 concernant la délibération n°10.7, concernant l'autorisation de travaux de prolongation de la séparation vitrée entre la terrasse de Monsieur [F] et la sienne, comporte plusieurs motifs d'annulation,
- infirmer le jugement rendu et juger nulle et de nul effet la délibération n° 10.7 prise en assemblée générale du 17 juillet 2018 concernant l'autorisation de travaux de prolongation de la séparation vitrée entre la terrasse de Monsieur [F] et la sienne,
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Anthinéa de l'ensemble de ses arguments, fins et prétentions,
- infirmer le jugement rendu qui l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Anthinéa pris en la personne de son syndic le cabinet M [E], la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP Latournerie-Milon-Czamanski-Mazille,
Statuant à nouveau,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Anthinéa, représenté par son syndic en exercice le cabinet M [E], à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Anthinéa, représenté par son syndic en exercice le cabinet M [E], aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d'exécution,
Dans ses dernières conclusions en date du 15 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Anthinéa, représenté par son syndic demande à la cour de :
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel diligenté par la société Mia Baïta à l'encontre du jugement rendu par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 janvier 2021,
- confirmer, en conséquence, en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 janvier 2021,
- condamner la SCI Mia Baïta à lui payer une indemnité de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de la SCP Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le nombre de mandats reçus par les époux [F] lors de l'assemblée du 17 juillet 2018
Le tribunal a jugé qu'aucune irrégularité n'était constatée s'agissant du nombre de mandats dont disposaient les époux [F] à l'occasion de l'assemblée générale du 17 juillet 2018, puisqu'il n'était pas démontré qu'ils aient reçu plus de trois mandats.
La SCI Mia Baïta considère que les époux [F] ont faussé la régularité des votes en adressant aux copropriétaires des pouvoirs en blanc. Ils ont ainsi reçu plus de trois pouvoirs qu'ils ont ensuite, le jour de l'assemblée, distribués à ceux des copropriétaires qui étaient favorables à leur projet. Si la jurisprudence n'interdit pas le procédé des pouvoirs en blanc, elle sanctionne leur utilisation pour fausser la régularité des votes.
Le syndicat des copropriétaires réplique que si un copropriétaire ne peut pas se rendre à une assemblée, il peut s'y faire représenter par mandat, chaque mandataire pouvant recevoir trois délégations de vote, et celui-ci pouvant subdéléguer son droit de vote, à moins que l'exercice de cette faculté ne lui ait été expressément interdit. En l'espèce, rien n'interdisait aux époux [F] de subdéléguer les différents mandats confiés par d'autres copropriétaires, puisque cette faculté ne leur était pas expressément interdite. En outre, les pouvoirs en blanc sont valides sauf s'ils sont distribués par le syndic ou par des mandataires choisis par lui.
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L'al. 3 de l'art. 22 de la loi de 1965 prévoit que : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations
de vote (') »
Par ailleurs, l'article 1994 du code civil dispose': « Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un ;
2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée.'»
En l'espèce ainsi que le tribunal l'a justement relevé, l'appelante ne démontre nullement que les époux [F] aient disposé de plus de trois mandats lors de l'assemblée générale du 17 juillet 2018 , alors que rien ne leur interdisait de se rapprocher de copropriétaires pour les convaincre de soutenir la résolution qu'ils souhaitaient voir adopter, et éventuellement de leur adresser un pouvoir y compris en blanc, alors qu'ils avaient le droit en application des dispositions de l'article 1994 du code civil de subdéléguer les mandats en blanc qu'ils avaient reçus.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé qu'aucune irrégularité n'était établie s'agissant du nombre de mandats dont disposaient les époux [F].
Sur l'irrégularité des mandats distribués par le syndic
Le tribunal a jugé que les irrégularités alléguées affectant les mandats n'étaient pas établies , de sorte que la résolution litigieuse n'encourait aucune nullité de ces chefs.
L'appelante considère au contraire que des irrégularités affectant les mandats seraient établies alors que le syndic, le jour de l'assemblée générale des copropriétaires, a distribué un certain nombre de pouvoirs en blanc à des copropriétaires favorables au projet de résolution 10.7 présenté par les époux [F], en violation des dispositions de l'alinéa 4 de l'art. 22 de la loi de 1965.
Le syndicat des copropriétaires conteste que le syndic ait distribué des pouvoirs en blanc lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
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L'appelante ne démontre pas que le syndic aurait distribué des mandats en blanc lors de l'assemblée générale des copropriétaires litigieuse, alors que ce fait est expressément contesté par l'intimé.
En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante son moyen.
Sur l'irrégularité du procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juillet 2018
Le premier juge a considéré que le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juillet 2018 était régulier et qu'il n'encourait ainsi aucune critique, notamment pour défaut de signature alors que le représentant de la SCI Mia Baïta l'avait lui-même signé en qualité de scrutateur.
La SCI Mia Baïta conteste cette motivation faisant valoir que ce procès-verbal qui lui a été notifié n'a été signé ni par le président, M. [P], ni par le secrétaire, M. [O] [E], ni par le scrutateur, M. [B] [G], en violation du 1 er alinéa de l'art. 17 du décret de 1967. Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité du Procès-Verbal de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 17 juillet 2018
L'intimé considère que l'appelante ne rapporte pas davantage la preuve de ce qu'elle avance. En effet, en l'espèce, un procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale a été établi à la fin de la réunion du 17 juillet 2018 et signé par le président, le secrétaire et le scrutateur. De plus, toutes les pages de ce procès verbal ont été paraphées par les mêmes. En toute hypothèse, l'omission des signatures, nom et qualité du secrétaire et des scrutateurs sur le procès-verbal n'entraînerait pas en elle-même la nullité de l'assemblée générale mais lui ferait perdre uniquement sa force probante ce qui est sans intérêt alors que l'appelante ne conteste pas que la résolution litigieuse n° 10.7 a bien été prise à la majorité requise par l'assemblée générale des copropriétaires, et fait bien état de tous les votes contre les délibérations et mentionne le nom des copropriétaires concernés.
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Si l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'il doit être établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui doit être signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs, la cour constate que l'intimée communique un tel document signé, notamment par le représentant de la SCI Mia Baïa, conformément à la loi et que si l'exemplaire notifié à l'appelante ne porte pas ces mêmes signatures, il n'est pas obligatoire de notifier aux copropriétaires un exemplaire signé de ce procès-verbal, mais les résolutions fidèlement reproduites qu'il contient.
En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a jugé qu'il n'était pas démontré que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires n'ait pas été signé conformément à la loi.
Sur l'absence de mentions relatives aux réserves formulées par les copropriétaires opposés à la régularisation de la motion n° 10.7
Le tribunal a considéré que la SCI Mia Baïta ne rapportait pas la preuve des réserves qu'elle aurait émises sur la régularité des décisions le jour de l'assemblée générale et qu'en conséquence elle était mal fondée à demander la nullité du procès-verbal pour absence de retranscription des réserves alléguées.
La SCI Mia Baïta soutient que le procès-verbal litigieux ne mentionne pas les réserves formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité de la décision n° 10.7, et notamment celles formulées par Monsieur [G], représentant de la SCI Mia Baïta alors qu'il ne fait aucun doute que les époux [G] se sont opposés à la validité de la délibération n°10.7.
L'intimé réplique que la SCI Mia Baïta ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle avance c'est à dire qu'elle aurait formulé des réserves portant sur la régularité de la décision lors de la tenue de l'assemblée générale le 17 juillet dernier.
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L'article 17 du décret du 17 mars 1967 précité dispose que :
« ['] Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par
les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions [']».
L'appelante ne fait pas la preuve que son représentant ou qui que ce soit aurait émis des réserves sur la régularité de la décision soumise au vote, le fait qu'elle ait voté contre cette mention, ne signifie pas qu'elle ait, par l'intermédiaire de ses représentants, formé des réserves sur la régularité de cette décision.
En conséquence, le jugement sera encore confirmé.
Sur l'existence d'abus de droit et de pouvoir en raison de la violation de l'article 11 I 7° du décret du 17/03/1967, en ce que le projet de décision n° 10.7 était mal renseigné
L e tribunal a dit que l'ordre du jour de l'assemblée générale qui avait été convoquée n'était pas de nature à induire en erreur les copropriétaires s'agissant de l'objet de la résolution 10.7 soumise au vote.
L'appelante conteste cette appréciation alors que la convocation contenant l'ordre du jour en date du 22/06/2018, et particulièrement les courriers et plans joints à la demande de M. [F] soit la prolongation d'une séparation vitrée entre sa terrasse et celle de la SCI Mia Baït, était insuffisamment renseignée alors qu'aucun document graphique ou photographique ne permettait d'apprécier l'impact de la prolongation de la séparation existante de 2,20 m par une paroi opaque de 1,90 m de haut, portant cette séparation à 4,80 m de long sur l'aspect extérieur de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires considère au contraire que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré qu'il résultait des pièces communiquées que l'ordre du jour joint à la convocation des copropriétaires comportait des pièces suffisamment précises pour renseigner ces derniers sur l'objet de la résolution et leur permettre de visualiser les travaux envisagés par les époux [F] et ainsi se positionner en toute connaissance de cause sans qu'il soit nécessaire, s'agissant d'une simple prolongation d'une séparation vitrée jusqu'au bout de la terrasse, d'imposer des documents techniques supplémentaires comme le recours à un architecte.
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L'article 11 I du décret du 17 mars 1967 dispose que': «' Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux'articles 14-1'(2e et 3e alinéa),'14-2'(2e alinéa),'18'(7e alinéa),'24'(alinéas 2 et 3), 25,26,30'(alinéas 1er, 2 et 3),'35,37'(alinéas 3 et 4) et'39'de la loi du 10 juillet 1965'».
La cour constate à la lecture de la convocation envoyée par le syndic que le projet de M. [F] était suffisamment explicite': « ... prolongation d'une séparation vitrée entre sa terrasse et celle de la SCI Mia Baïta : courriers et plans joints ». En outre, il était joint le courriel de M. [F] du 28 avril 2018 adressé au syndic, lequel apportait les informations suffisantes à la compréhension du projet. De plus il était également joint la photographie des deux terrasses et de la séparation existante, ainsi qu'un montage photo du projet de prolongation de ladite séparation permettant de visualiser les travaux qui seraient entrepris. En conséquence, les copropriétaires ont bien reçu une information précise et complète et étaient ainsi en mesure de se prononcer sur le projet.
En conséquence, la cour dit qu'aucune violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne peut être retenue et le jugement déféré sera encore confirmé.
Sur l'existence d'abus de droit et de pouvoir en raison de la violation de l'art. 25b de la loi du 10/07/1965, en ce que la décision n° 10.7 sort du domaine réservé au syndicat des copropriétaires
Le tribunal a considéré que si les travaux envisagés par la demande de résolution avaient pour assiette les terrasses privatives contiguës de deux copropriétaires, il n'en demeurait pas moins, au vu des photographies produites que le remplacement d'une séparation vitrée entre les deux terrasses, en façade de l'immeuble côté jardin, affectait l'extérieur de l'immeuble et pouvait ainsi remettre en cause son harmonie générale, de sorte que c'était à bon droit que M. [F] avait soumis la réalisation de cette paroi vitrée à l'autorisation préalable de l'assemblée générale qui avait parfaitement compétence pour statuer ainsi qu'elle l'a fait .
L'appelante conteste cette décision car le syndicat des copropriétaires est soumis à la règle de la spécialité de son objet. Or, les terrasses des deux copropriétaires concernés par le projet de travaux étaient des parties privatives, et non des parties communes si bien que l'assemblée générale des copropriétaires était dans l'incapacité juridique d'autoriser de tels travaux. En conséquence, la délibération contestée est nulle car hors du domaine réservé au syndicat des copropriétaires.
L'intimé soutient que l'assemblée générale des copropriétaires devait autoriser de tels travaux car si ceux-ci concernaient une partie privative, ils affectaient l'aspect extérieur de l'immeuble et devaient par voie de conséquence être autorisés par l'assemblée des copropriétaires de la Résidence.
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L'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [']
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais
des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et
conformes à la destination de celui-ci ; ['] ».
Par ailleurs, il résulte de l'article 6 du Règlement de copropriété produit par l'appelante :
« ['] Tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble immobilier, ne
[pourra] être modifié, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement
de la majorité des propriétaires délibérant comme il est dit plus loin sous l'article 15»
Il résulte de la combinaison de ces textes que l'assemblée générale de la copropriété devait autoriser ces travaux mêmes si ceux-ci ne portaient pas sur les parties communes dès lors qu'ils pouvaient porter atteinte à l'harmonie de l'ensemble immobilier. En conséquence, le syndicat des copropriétaires s'est bien prononcé sur une question relevant de son domaine de compétence.
En conséquence, le jugement sera encore confirmé.
Sur l'existence d'abus de droit et de pouvoir en raison de la violation de l'article 9 de la loi du 10/07/1965, en ce que la décision n° 10.7 porte atteinte aux droits de la SCI Mia Baïta
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas établi par la SCI Mia Baïta que la résolution 10.7 valide des travaux qui portent atteinte à ses droits.
L'appelante conteste ce point du jugement considérant que pour le seul confort de son voisin, la modification de la séparation des terrasses paroi visant à séparer les deux terrasses va lui nuire car la nouvelle paroi va boucher définitivement la seule vue sur le bassin dont bénéficie son lot, encaisser davantage leur appartement et les priver de la luminosité et de l'ensoleillement du matin,et ainsi dévaloriser leur appartement.
Le syndicat des copropriétaires réplique qu'aucun droit de l'appelante n'a été violé. En effet, le fait que la paroi vitrée autorisée par la résolution 10.7 contestée ne convienne pas à la SCI Mia Baïta est strictement sans incidence sur le droit des époux [F] d'installer ladite paroi et sur la légalité de la résolution votée par le syndicat des copropriétaires.
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L' 'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que :« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ['] ».
Les reproches entrepris par l'appelante sur les travaux autorisés qui entraîneraient une perte d'ensoleillement de luminosité et de valeur de son appartement ne sauraient entacher d'illégalité la résolution 10.7 contestée.
En effet, l'appelante ne démontre nullement les atteintes qui seraient portées par la résolution contestée à la jouissance de ses parties privatives, et notamment une perte de vue ou encore une perte de l'ensoleillement de ses parties privatives.
En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a validé le procès-verbal le l'assemblée générale du 17 Juillet 2018 et notamment sa résolution n°10.7.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
La SCI Mia Baïta succombant en son appel sera condamnée aux dépens et à payer à l'intimé la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris,
Condamne la SCI Mia Baïta à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Anthinéa la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
