COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CHAMBRE SOCIALE - SECTION B
--------------------------
ARRÊT DU : 11 AVRIL 2024
BAUX RURAUX
N° RG 22/01366 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MTJW
Monsieur [G] [H]
c/
Madame [I] [U] [L]
Nature de la décision : AU FOND
Notifié par LRAR le :
LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :
La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par
voie de signification (acte d'huissier).
Certifié par le Greffier en Chef,
Grosse délivrée le :
à :
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 22 juin 2017 (R.G. n°5116000002) par le Tribunal paritaire des baux ruraux d'OLORON STE MARIE, suite cassation partielle par arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 3 novembre 2021 de l'arrêt rendu le 12 décembre 2019 par la chambre sociale de la Cour d'appel de Pau (RG19/00944) suivant déclaration de saisine du 18 mars 2022.
APPELANT :
Monsieur [G] [H]
né le 02 Novembre 1962 à [Localité 8]
de nationalité Française
Profession : Agriculteur, demeurant [Adresse 9] - [Localité 8]
représenté par Me Marie-Françoise COUSI LETE, avocat au barreau de PAU
INTIMÉE :
Madame [I] [U] [L]
née le 14 Mars 1940 à [Localité 7]
de nationalité Française
Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 10] - [Localité 7]
représentée par Me Anne-Sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 février 2024, en audience publique, devant Monsieur Eric Veyssière, président chargé d'instruire l'affaire, et Madame Sophie Lésineau, conseillère qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Eric Veyssière, président
Madame Marie-Paule Menu, présidente
Madame Sophie Lésineau, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Sylvaine Déchamps,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
Exposé du litige
Par arrêt du 24 novembre 2022 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la Cour a ordonné une expertise confiée à M. [M] aux fins, notamment, de déterminer les éléments de calcul à retenir pour la fixation du prix du fermage renouvelé entre Mme [U] [L], le bailleur, et M. [H], le preneur, à compter de l'année 2013 jusqu'à l'année 2021 incluse, conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L 411-16 du code rural et de la pêche maritime.
L'expert a rendu son rapport le 30 juin 2023.
Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées le 16 février 2024, M. [H] demande à la cour de:
-Réformer le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Oloron Sainte-Marie le jugement du 22 Juin 2017,
Statuant à nouveau,
-Fixer de la façon suivante le prix du loyer du bail renouvelé et ce à compter d'octobre 2013 et jusqu'à octobre 2022 :
Année Fermage des terres et des bâtiments
2013
1 438.88 euros
2014
1 457.70
2015
1 469.91
2016
1 466.71
2017
1 429.53
2018
1 379.01
2019
1 404.91
2020
1 408.90
2021
1 430.85
2022
1 471.35
-Condamner Mme [U] [L] à rembourser à M. [H] le trop-perçu de fermage constitué par la différence entre les provisions qu'il a versées et le montant du fermage tel qu'il sera fixé par le tribunal, soit une somme de 10 642.25 euros.
-Dire que cette somme produira intérêt à compter du 4 avril 2016, date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux d'Oloron Sainte-Marie.
-Débouter Mme [U] [L] de ses demandes au titre de l'article 700 et des dépens d'appel.
-Condamner Mme [U] [L] à verser à M. [H] une somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles devant la cour.
-La condamner aux entiers dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise.
Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées 16 février 2024, Mme [U] [L] demande à la cour de:
-débouter M. [H] de l'intégralité de ses demandes,
En toute hypothèse,
-condamner M. [H] aux dépens et à verser à Mme [U] épouse [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été fixée à l'audience du 19 février 2024, pour être plaidée.
Motifs de la décision
Aux termes de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. A défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal.
Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.
Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages.
En l'espèce, M. [H] est titulaire depuis le mois d'octobre 1995 d'un bail rural sur des parcelles situées sur la commune de Asap-Arros cadastrées section E, n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].
L'expert judiciaire désigné pour donner à la Cour les éléments d'appréciation du prix du fermage du bail renouvelé à compter de 2013 a retenu, conformément à l'accord des parties, une surface des parcelles de 6,1380 ha. Pour le calcul du fermage, il s'est basé sur l'arrêté préfectoral du 30 septembre 2010 actualisé par l'arrêté du 17 septembre 2013 et a , ensuite, tenu compte de l'évolution de l'indice national du fermage entre 2013 et 2021.
Sur la valeur locative des terres nues
En ce qui concerne la valeur locative des terres nues, l'expert a classé les parcelles selon les 5 catégories prévues à l'arrêté préfectoral pour la zone 4 (montagnes du Béarn et du Pays Basque). Pour chaque catégorie, l'arrêté fixe les minima et les maxima en euros pour 1 hectare de terre.
Au regard de ses propres constatations résultant des opérations d'expertise, l'expert a retenu la valeur tronquée des maxima en fonction des catégories.
M. [H] critique la position de l'expert sur ce point ; il fait valoir d'une part, que l'expert qui avait retenu dans son prérapport une moyenne entre les minima et les maxima n'explique pas dans le rapport final la raison pour laquelle il retient, en définitive, la valeur tronquée des maxima et d'autre part, que l'expert a commis une erreur de calcul dans le tableau récapitulatif figurant à la page 20 du rapport.
La Cour relève, en effet, que l'expert a commis une erreur de calcul dans l'évaluation initiale du prix du fermage de 2013, ce qui fausse les résultats pour les années suivantes.
Il convient, en conséquence, de valider le calcul du prix du fermage tel que proposé par M. [H] à partir des données de l'expertise, étant observé que Mme [K] [L] ne formule aucune critique à cet égard.
Le montant des fermages sera donc fixé comme suit :
- 2013 : 756,27 euros
- 2014 ; 761,16 euros
- 2015 : 773,37 euros
- 2016 : 770,17 euros
- 2017 : 746,92 euros
- 2018 : 724,26 euros
- 2019 : 736,23 euros
- 2020 : 740,22 euros
- 2021 : 748,24 euros
- 2022 : 774,81 euros (ce loyer non compris dans les demandes initiales est venu à échéance et doit être pris en compte conformément à la demande de M. [H] non contestée par Mme [L])
Sur la valeur locative des bâtiments
La surface totale des bâtiments exploités par le preneur (une grange et une bergerie) a été fixée par l'expert à 366,60 m2.
M. [H] demande l'homologation du rapport de l'expert qui a calculé la valeur locative des bâtiments au regard del'arrêté préfectoral du 5 janvier 2010 lequel prévoit un système d'attribution de points affecté aux bâtiments sur la base des 4 critères suivants:
1° stockage des déjections, 2° mécanisation, 3°manutention des animaux, 4° situation, accès et entretien. En l'espèce, l'expert a attribué un total de 38 points qu'il a multiplié par le prix du point par m2 et par le nombre de m2 pour obtenir le prix du fermage annuel.
Mme [U] [L] critique les conclusions de l'expert qui n'aurait pas tiré les conséquences de ses propres constatations selon lesquelles M. [H] occuperait la totalité des bâtiments d'exploitation, soit 412,50 m2.
L'expert a répondu sur ce point dans son rapport en indiquant que l'arrêté préfectoral prévoit de calculer le fermage des bâtiments sur la seule base des surfaces couvertes; or, cette surface mesurée par l'expert est bien de 366,60 m2.Elle sera donc validée par la Cour.
De même, la Cour validera le nombre de 38 points fixé par l'expert sur la base des critères énoncés ci-dessus ; Mme [U] [L] qui revendique l'attribution de 48 points n'étaye sa demande par aucun élément probant.
Le prix du fermage pour les bâtiments sera donc fixé comme suit :
- 2013 : 682,61 euros
- 2014 : 696,54 euros
- 2015 : 696,54 euros
- 2016 : 696,54 euros
- 2017 : 682,61 euos
- 2018 : 654,75 euros
- 2019 : 668,68 euros
- 2020 : 668,68 euros
- 2021 : 682,61 euros
- 2022 : 696,54 euros
Sur le prix total du fermage et les comptes entre les parties
Le fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation s'élève ainsi aux montants suivants :
2013 1 438.88 euros
2014 1 457.70
2015 1 469.91
2016 1 466.71
2017 1 429.53
2018 1 379.01
2019 1 404.91
2020 1 408.90
2021 1 430.85
2022 1 471.35
Total : 14.357,75 euros
Mme [U] [L] ne remet pas en cause le fait que M. [H] lui ait versé, à titre de loyers, sur la période du bail 2013-2022, la somme totale de 25.000 euros.
En application de l'article 1235 du code civil, Mme [U] [L] lui est donc redevable de la somme de 10.642,25 euros (25.000 - 14.357,75).
Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.
Sur les autres demandes
L'équité commande d'allouer à M. [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, y compris les frais d'expertise.
Par ces motifs
Vu l'arrêt de la présente Cour en date du 24 novembre 2022
Fixe le prix du loyer du bail renouvelé entre Mme [U] [L] et M. [H] sur la période 2013-2022 comme suit :
2013 1 438.88 euros
2014 1 457.70
2015 1 469.91
2016 1 466.71
2017 1 429.53
2018 1 379.01
2019 1 404.91
2020 1 408.90
2021 1 430.85
2022 1 471.35
Total : 14.357,75 euros
Condamne Mme [U] [U] [L] à payer à M. [H] la somme de 10.642,25 euros à titre de répétition de l'indu,
Dit que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux d'Oloron Ste Marie, le 4 avril 2016,
Déboute Mme [U] [L]de ses demandes,
Condamne Mme [U] [L] aux dépens et à payer à M. [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Signé par monsieur Eric Veyssière, président, et par madame Sylvaine Déchamps, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
S. Déchamps E. Veyssière
