COUR D'APPEL DE BORDEAUX
1ère CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 05 JUILLET 2023
N° RG 21/01436 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7RN
S.A.R.L. CENTURY 21 A.C.O.
c/
[L] [A] [N]
[Z] [E] [N]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/00638) suivant déclaration d'appel du 08 mars 2021
APPELANTE :
S.A.R.L. CENTURY 21 A.C.O., agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Maître MATHIAS substituant Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocats au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[L] [A] [N]
né le 16 Avril 1949 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
[Z] [E] [N]
née le 01 Mars 1959 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître DEMAISON substituant Maître David BODIN, avocat plaidant au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : M. Roland POTEE
Conseiller : Mme Bérengère VALLEE
Conseiller : M. Emmanuel BREARD
Greffier : Madame Véronique SAIGE
En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er février 2017, M. [L] [N] et Mme [Z] [N] ont donné à la SARL Century 21 ACO, un mandat sans exclusivité de vendre une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 5], disponible à compter du 1er septembre 2017, pour un prix minimal net vendeur de 268 000 euros, moyennant une rémunération fixée à 17 000 euros à la charge des mandants, sauf à être proportionnelle au prix de vente en cas de variation, après avoir fait délivrer le 12 janvier 2017 à M. [J] [K] et Mme [X] [K], locataires du bien suivant bail du 26 août 2008, un congé avec offre de vente soumis aux dispositions des articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Après avoir présenté, le 20 mars 2017, un premier acquéreur en la personne de la SCI La Vie Arlac, avec laquelle la vente n'est pas intervenue en raison de l'incompatibilité de son activité avec la destination des locaux, la société Century 21 ACO a obtenu un engagement d'achat de M. [J] [P] et Mme [S] [M] son épouse, pour un prix de 280 000 euros frais d'agence de 12 000 euros inclus, sans versement d'acompte sur le prix ; cette offre a été refusée par les consorts [N].
Suivant lettre du 16 juin 2017 reçue le 17 juin 2017 par la société Century 21 ACO, les consorts [N] ont dénoncé le mandat, la résiliation devant prendre effet au terme d'un délai de quinze jours conformément aux stipulations contractuelles.
Le 28 juin 2017, Mme [I] [O] a régularisé auprès de la société Century 21 ACO, un compromis de vente pour un montant de 285 000 euros, frais d'agence inclus, et remis un chèque d'acompte de 14 000 euros.
Reprochant aux consorts [N] d'avoir refusé de régulariser la vente avec Mme [O] malgré le respect par l'agent immobilier de l'ensemble des termes de son mandat, la société Century 21 ACO les a assignés par actes délivrés les 28 décembre 2017 et 16 janvier 2018 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale insérée au mandant de vente.
Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- rejeté l'intégralité des demandes présentées par la société Century 21 ACO,
- déclaré la demande de dommages et intérêts de M. [N] et de Mme [N], en ce qu'elle est fondée sur l'existence de manquements du mandataire dans le cadre du mandat de gestion locative relatif à l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], irrecevable,
- déclaré la demande reconventionnelle recevable pour le surplus,
- condamné la société Century 21 ACO à payer aux consorts [N] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les consorts [N] pour le surplus,
- condamné la société Century 21 ACO aux dépens,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement.
La société Century 21 ACO a relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 mars 2021.
Par conclusions déposées le 26 octobre 2021, la société Century 21 ACO demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris du 19 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de la société Century 21 et condamné la société Century 21 à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
Et statuant à nouveau,
- juger recevable et bien fondé l'appel de la société Century 21 ACO,
Y faisant droit, à titre principal sur le fondement de la clause pénale,
- juger les conditions d'application de la clause pénale applicables,
- juger n'y avoir lieu à réduction de la clause pénale,
- condamner solidairement les consorts [N] au paiement de la somme de 17 000 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 4 août 2017 et capitalisation des intérêts au titre de la mise en jeu de la clause pénale,
- les condamner également solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant le tribunal,
A défaut, sur le fondement de la responsabilité contractuelle des consorts [N],
- juger que les consorts [N] ont engagé leur responsabilité contractuelle en raison de leurs manquements,
- condamner solidairement les consorts [N] à payer à la société Century 21 ACO la somme de 17 000 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 4 août 2017 et capitalisation des intérêts en réparation de son préjudice,
- les condamner également solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant le tribunal,
Y ajoutant,
- condamner les consorts [N] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens s'agissant de la procédure devant la cour,
En toute hypothèse,
- confirmer toutes les autres dispositions du jugement, notamment en ce qu'il a déclaré irrecevables et mal fondées les demandes reconventionnelles des consorts [N],
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs fins et prétentions et de leur appel incident.
Par conclusions déposées le 27 août 2021, les consorts [N] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 janvier 2021 en ce qu'il a débouté la société Century 21 ACO de l'intégralité de ses prétentions, et en ce qu'il a condamné cette dernière à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
- à titre infiniment subsidiaire, réduire la clause pénale dont il est réclamé le règlement à l'euros symbolique,
- infirmer le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau,
- condamner la société Century 21 ACO à payer aux consorts [N] 15 000 en réparation de leur préjudice,
- condamner la société Century 21 ACO à payer aux consorts [N] outre 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en appel,
- rejeté toutes demandes, fins et conclusions contraires.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 22 mai 2023.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la mise en oeuvre de la clause pénale
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Ainsi, aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ou demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Par ailleurs, il résulte de l'article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat contient une clause pénale et stipule ainsi que celui qui manquera d'exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, sous réserve de la faculté offerte au juge de modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, pour voir appliquer la clause pénale contenue dans le mandat de vente qu'elle a conclu avec les consorts [N], la société Century 21 ACO fait valoir, d'une part, que ces derniers n'ont pas signé le compromis souscrit par Mme [O] qui était pourtant conforme au prix, charges et conditions convenues dans le mandat et, d'autre part, qu'ils ont traité directement avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés, les époux [P].
Les consorts [N] répondent que le compromis ne correspondait pas aux conditions de vente visées dans le mandat, qu'il comportait une clause contradictoire mentionnant de surcroît un départ du locataire le 28 août 2017, ce à quoi ils ne pouvaient s'engager compte tenu des circonstances nouvelles liées au comportement du locataire. Ils ajoutent, s'agissant des époux [P], que les pourparlers se sont simplement poursuivis entre les notaires et qu'en définitive la vente ne s'est pas faite avec eux.
Sur l'obligation de signer tout compromis conforme au mandat
Le mandat de vente conclu entre les consorts [N] et la société Century 21 ACO le 1er février 2017 stipule : 'De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :
- s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues. Toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (...), avec tout acquéreur présenté par le mandataire.'
Au titre des conditions posées à la vente, outre le prix de 285.000 euros rémunération de l'agence incluse, la clause 'jouissance - acte authentique' précise les déclarations du mandant concernant la situation du bien au jour de la signature de l'acte authentique. La case 'libres de toute location, occupation ou réquisition' est cochée avec ajout de la mention manuscrite suivante : 'le bien sera disponible au 1er septembre '. A l'inverse, la case 'loué à X selon les termes d'un bail annexé aux présentes' est laissée vierge.
Le 18 juillet 2017, la société Century 21 ACO a proposé à la signature des vendeurs un compromis préalablement signé par Mme [O], qui contient une clause (p. 2) suivant laquelle le vendeur déclare 'sur l'état locatif : que les biens à vendre seront le jour de l'entrée en jouissance : loués à M. [K] qui a reçu un congé avec offre de vente suivant acte d'huissier du 12/01/2017 et que les locataires ont renoncé à acquérir le bien M. en date du 13/02/2017, Mme en date du 3/02/2017, le bien sera libre de tout locataire, le 26/08/2017, la gestion locative est assurée par Century 21 ACO de [Localité 5], l'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires et tout document de la part du gestionnaire à savoir Century 21".
La cour observe qu'en application du mandat de vente les consorts [N] se sont engagés à signer tout compromis de vente conforme à la fois au prix indiqué et à l'engagement du vendeur de proposer un bien libre de tout occupant au jour de l'entrée en jouissance, qui ne pourrait intervenir avant le 1er septembre 2017.
Il en résulte qu'il ne peut être reproché à la société Century 21 ACO d'avoir proposé à la signature un compromis affirmant que le bien serait libéré à partir d'une certaine date, puisque c'est précisément le risque qu'ont pris les consorts [N] en acceptant de donner mandat de vendre un bien libre de tout occupant alors qu'ils le savaient loué. Dès lors, sous réserve du devoir de conseil de l'agence immobilière, ils ne pouvaient ignorer les risques inhérents au maintien dans les lieux d'un locataire, quand bien même celui-ci aurait reçu un congé pour vendre en bonne et due forme, auquel il n'aurait pas donné suite.
Toutefois, il ne peut être valablement soutenu que le compromis litigieux est conforme aux conditions prévues dans le mandat puisqu'il porte l'indication qu'au jour de l'entrée en jouissance, soit 'au plus tard 29 septembre 2017" d'après la date prévue pour la réitération par acte authentique (p. 13), le bien sera loué à un certain M. [K], locataire, et non libre de tout occupant comme le prévoit le mandat.
De plus, le mandat prévoit que le bien sera disponible le 1er septembre, or la date visée comme date de libération des lieux dans le compromis est le 26 août 2017, ce qui conduit à alourdir l'engagement des vendeurs qui s'engagent ainsi à ce que le bien soit libéré plus tôt que prévu. A titre superfétatoire, la cour observe d'ailleurs que l'état des lieux de sortie n'a pas pu avoir lieu comme prévu le 25 août 2017 (pièce n° 9 du dossier de l'intimée) et que le deuxième trousseau de clefs en possession du locataire n'a été remis que le 22 septembre 2017 à l'huissier sollicité pour l'état des lieux de sortie (pièce n° 16 du dossier de l'appelante, p. 10).
Enfin, il y a lieu de relever, à la suite du premier juge, le caractère contradictoire des mentions de la clause litigieuse qui prévoit à la fois que le bien sera loué au jour de l'entrée en jouissance, soit au plus tard le 29 septembre 2017, et qu'il 'sera libre de tout locataire le 26 août 2017'. Or, l'équivoque d'une telle clause est propice à faire naître un contentieux avec l'acheteur, dont les vendeurs pourraient avoir à répondre, ce d'autant plus que ces éléments sont présentés comme découlant de leurs propres déclarations. Ainsi, compte tenu de l'efficacité technique et pratique de l'acte auquel ils étaient en droit de prétendre et du risque qu'ils auraient pris à s'engager dans les termes d'un compromis ne présentant pas clairement l'état locatif du bien, il n'est pas établi que les consorts [N] ont commis une faute en refusant de souscrire à l'acte litigieux.
Pour ces motifs, le moyen soulevé sera écarté.
Sur l'interdiction de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté
Le mandat de vente stipule également que le mandant 's'interdit, tant pendant la durée du mandat que pendant les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité avec lui'.
La Société Century 21 ACO reproche aux consorts [N] d'avoir, dans un courrier daté du 22 juillet 2017 (pièce 10 du dossier de l'appelante), motivé leur refus de signer le dernier compromis par le fait que des 'pourparlers continuent entre M. et Mme [P], leur notaire Maître [G] et Maître [W]', ce alors qu'ils n'avaient pas souhaité donner suite à cette proposition.
La Société Century 21 ACO fait observer, à juste raison, que le verbe 'traiter' est suffisamment large pour inclure les négociations et les pourparlers entre les vendeurs et l'acquéreur présenté par l'agence immobilière.
Toutefois, elle relève également que l'objectif de cette clause est d'éviter de contourner le mandat de vente pour négocier avec des acquéreurs présentés par l'agence immobilière.
Or, le simple fait que les vendeurs expliquent avoir poursuivi des négociations entamées par l'intermédiaire de l'agence, alors qu'au vu des échanges de mails versés aux débats (pièces n° 3 et 8 du dossier des intimés), il apparaît que l'agence immobilière n'avait pas tenu compte de leurs observations lors de la rédaction du compromis, ne traduit pas la volonté des vendeurs de contourner le mandat, mais de pallier les défaillances réelles ou supposées du mandataire dans le but de faire aboutir la vente, dans l'intérêt des deux parties au mandat.
De plus, la poursuite de ces négociations n'a pas empêché la société Century 21 ACO de rechercher et de trouver un nouvel acquéreur en la personne de Mme [O].
Pour ces motifs, les consorts [N] n'ayant pas manqué à leurs obligations prévues au contrat, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande principale de la Société Century 21 ACO tendant à mettre en oeuvre la clause pénale incluse dans le mandat.
Sur la responsabilité contractuelle des consorts [N]
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société Century 21 ACO expose que pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées les consorts [N] ont violé les termes du mandat et ont ainsi commis une faute contractuelle les obligeant à réparer le préjudice causé à l'agence, à hauteur du montant de la commission perdue.
Toutefois, l'appelante n'invoque aucune faute distincte de celle résultant de l'inexécution des obligations visées par la clause pénale.
Par conséquent, le rejet de la demande principale tendant à la mise en oeuvre de la clause pénale emporte nécessairement le rejet de la demande subsidiaire ici formée qui ne vise qu'à sanctionner sur un fondement différent la violation des mêmes obligations.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité de la société Century 21 ACO
Les consorts [N] réclament 15.000 euros 'toutes causes de préjudices confondues' à la société Century 21 ACO en raison de ses fautes de gestion dans le cadre de sa mission de gestion locative, de la violation de ses obligations de mandataire dans le cadre de l'exécution du mandat de vente et en raison du caractère abusif de la procédure judiciaire diligentée contre eux.
Sur la gestion locative
Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout.
Les consorts [N] reprochent à la société Century 21 ACO de ne pas avoir évalué correctement la créance du locataire sortant à leur égard et d'avoir indûment ajouté à leur solde débiteur le prix du procès-verbal d'état des lieux de sortie, alors qu'ils ont directement réglé leur part à l'huissier de justice.
Or, cette demande, qui porte sur l'exécution du mandat de gestion, ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions originaires de la société Century 21 ACO relatives à l'exécution du mandat de vente, et il n'est pas formé de demande de compensation entre créances réciproques résultant de ces contrats distincts. En effet, il doit être relevé que les responsabilités évoquées reposent sur des contrats régis relevant de régimes juridiques distincts et des faits différents.
C'est donc par de justes motifs que le premier juge a déclaré cette demande irrecevable. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'exécution du mandat de vente
Les consorts [N] soutiennent que la société Century 21 ACO a manqué à l'obligation prévue par l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, telle que rappelée par le mandat, aux termes duquel le mandataire est tenu 'd'informer le vendeur de l'accomplissement de sa mission, dans les 8 jours au plus qui suivront la signature de l'acquéreur, en y joignant, s'il est lui-même séquestre, le double du reçu délivré à l'acquéreur, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par tout autre écrit remis contre récépissé et émargement'.
En l'espèce, le compromis daté du 28 juin 2017 a été signifié à M. [N] le 18 juillet 2017 puis à Mme [N] le 26 juillet 2017 (pièce n° 9). Etant donné qu'il n'est pas établi que le compromis aurait été communiqué aux consorts [N] par d'autres moyens à une date antérieure, la cour est forcée de constater que le délai prévu par la réglementation n'a pas été respecté, quand bien même la société Century ACO les auraient informés par téléphone, comme elle le prétend.
Toutefois, l'inexécution d'une obligation contractuelle ne suffit pas à fonder l'octroi d'une réparation. Or, il y a lieu de relever, à la suite du premier juge, que les consorts [N] ne rapportent pas la preuve que le manquement reproché à la société Century 21 ACO leur a causé un préjudice quelconque.
Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.
Sur l'abus du droit d'agir en justice
Si l'article 32-1 du code de procédure civile permet de réclamer des dommages et intérêts à celui qui agit en justice de manière abusive, en l'espèce, les consorts [N] ne démontrent pas que la société Century 21 ACO aurait abusé de son droit d'agir en justice alors qu'elle pouvait, en toute bonne foi, s'estimer bien fondée à se plaindre des manquements imputés à leur mandataire.
Pour ces motifs, le jugement sera confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société Century 21 ACO succombant, elle sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [N] la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de l'instance d'appel.
Compte tenu de la somme de 1.500 euros qui leur a été accordée à ce titre en première instance, il y a lieu de condamner, en cause d'appel, la société Century ACO à leur verser la somme complémentaire de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne la société Century 21 ACO aux entiers dépens,
Condamne la société Century 21 ACO à régler à M. et Mme [N] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente instance d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
