COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 29 JUIN 2023
N° RG 22/04264 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M4KC
S.E.L.A.R.L. BENOIT & ASSOCIES
c/
[D] [X]
[N] [O] épouse [X]
Nature de la décision : AU FOND
SUR RENVOI DE CASSATION
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 13 juillet 2022 (Pourvoi N°F 21-18.190) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 25 mai 2021 (RG 21/1514) par la 1ère chambre section 1 de la Cour d'Appel de TOULOUSE en suite d'un jugement du 18 mars 2021 du Pôle civil du tribunal judiciaire de TOULOUSE (RG 20/983), suivant déclaration de saisine en date du 14 septembre 2022
DEMANDERESSE :
La SELARL BENOIT & ASSOCIES,
Société d'exercice libéral à responsabilité limitée, mandataire liquidateur, immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de [Localité 9] sous le numéro D 809908858 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de Me [U] [V], ès qualité de liquidateur de la SCI DU PETIT BOIS société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de [Localité 9] sous le numéro 434 938 296, dont le siège social est situé est [Adresse 1], agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
Représentée par Me Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me LEBLAN substituant Me Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE
DEFENDEURS :
[D] [X]
né le 08 Septembre 1961 à [Localité 8]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
[N] [O] épouse [X]
née le 18 Mai 1964 à [Localité 7]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
Représentés par Me Sylvain LEROY de la SELARL LEROY-GRAS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistés de Me Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 mai 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Madame Christine DEFOY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 juillet 2015, la société civile immobilière (SCI) du Petit Bois a vendu à M. [D] [X] et à à Mme [N] [O], épouse [X], un bâtiment d'activités avec terrain autour, situé [Adresse 1] (Haute Garonne), moyennant le prix de 1.495.000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le15 septembre 2015. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2015.
La promesse de vente stipulait que ce délai sera automatiquement prorogé de huit jours après l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de cet acte.
Cette date n'étant pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire, il était mentionné que si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n'était pas régularisée, il serait fait application des règles suivantes :
- si le défaut de réalisation incombe à l'acquéreur, le vendeur pourra poursuivre la réalisation de la vente et fera son affaire personnelle de la demande de dommages-intérêts ;
- si le défaut de réalisation incombe au vendeur, l'acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente et réclamer des dommages-intérêts auxquels il pourrait avoir droit. Il est ici précisé que le vendeur ne pourra invoquer les dispositions de l'article 1590 du code civil.
Le notaire avisait alors les acquéreurs que le bien vendu faisait l'objet d'une saisie pénale depuis le 31 juillet 2015, en sorte que la réitération de la vente était suspendue.
Par jugement du 30 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au bénéfice de la SCI du Petit Bois, et a désigné la Selarl Benoît et associés, prise en la personne de Maître [U] [V], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire. Il a constaté l'état de cessation des paiements depuis le 15 novembre 2017.
Le 20 mars 2018, les époux [X] ont déclaré leur créance auprès de la Selarl Benoît et associés concernant la clause pénale stipulée dans l'acte de vente pour un montant de 149 500 euros, afin de préserver leurs droits dans l'hypothèse où la vente ne pourrait intervenir.
Par ordonnance du 8 avril 2019, le juge-commissaire saisi d'une contestation de cette créance a sursis à statuer dans l'attente de la décision des instances pénales.
Entre-temps, le 16 janvier 2019, la Selarl Benoît et associés, agissant en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI du Petit Bois, a délivré une sommation interpellative à M. [D] [X] et à Mme [N] [O], son épouse, d'avoir à justifier dans la semaine de l'obtention du ou des prêts afin de lever la condition suspensive.
Ces derniers ont répondu par courrier d'avocat du 23 janvier 2019 que les fonds étaient disponibles.
Par ordonnance du 6 février 2020, le juge d'instruction a donné mainlevée de la saisie pénale.
En l'absence de production d'un justificatif d'obtention d'un prêt bancaire, le mandataire liquidateur a refusé de passer l'acte authentique de vente.
Par acte d'huissier du 28 février 2020, les époux [X] ont fait assigner la Selarl Benoît & Associés, es qualités, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir l'exécution forcée de la vente.
Par jugement contradictoire rendu le 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [D] [X] et Mme [N] [O], son épouse et tirées du principe de l'Estoppel et de la prescription;
- dit que le compromis de vente du 15 juillet 2015 est opposable à la liquidation judiciaire de la SCI du Petit Bois ;
- déclaré parfaite à la date du 15 juillet 2015 la vente intervenue entre la SCI du Petit Bois et M. [D] [X] et Mme [N] [O] son épouse, portant sur les biens immobiliers suivants :
- sur la commune de [Adresse 1]
Un bâtiment d'activités avec terrain autour,
Figurant au cadastre sous les références suivantes :
Sect.
Numéro
Lieu-dit
Contenance
AC
3
[Adresse 1]
2ha 47a 86ca
dont les références de publication sont : volume 2001 P, numéro 8428 (bureau des hypothèques de [Localité 9] 2ème bureau - 31 août 2001) ;
- ordonné la comparution de la Selarl Benoît et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois, devant Maître [A] [R] aux fins de régularisation par acte authentique de la vente portant sur les biens sus-désignés au profit de M. et Mme [X], sauf à ce qu'ils exercent leur faculté de substitution prévue à l'acte, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;
- dit qu'à défaut pour la Selarl Benoît et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Petit Bois de se présenter devant notaire dans ledit délai de deux mois, le présent jugement vaudra titre de propriété des biens sus-désignés pour être publié à la conservation des hypothèques compétente ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Selarl Benoît et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Petit Bois, aux entiers dépens de l'instance qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective ;
-rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
S'agissant de la nullité du compromis de vente, le tribunal a considéré que la mention 'assemblée générale ordinaire' au lieu d' 'assemblée générale extraordinaire' résultait d'une erreur matérielle ; que s'agissant de la référence dans le compromis de vente à une procuration différente de celle qui avait finalement été versée aux débats, les acquéreurs n'avaient aucune raison de douter de la procuration à laquelle il était fait référence, et qu'il n'était pas soutenu que la Sci du Petit Bois n'avait pas donné son accord pour la vente ; que par la sommation du 16 janvier 2019, le mandataire liquidateur avait confirmé lui-même l'engagement de la Sci du Petit Bois et avait reconnu que cette dernière entendait vendre son bien immobilier comme le compromis l'y engageait ; qu'ainsi, il avait tacitement ratifié le compromis de vente de sorte qu'il ne pouvait plus se prévaloir d'une irrégularité affectant le pouvoir de représentation.
S'agissant de la caducité du compromis de vente, il a considéré que la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt bancaire avait été prévue dans l'intérêt exclusif des acquéreurs ; que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir des conséquences juridiques d'une éventuelle défaillance de cette condition ; que les acquéreurs n'avaient pas expressément indiqué renoncer à la condition suspensive, mais qu'ils avaient entendu poursuivre l'exécution de la vente, et qu'ils avaient la possibilité de renoncer à la condition suspensive.
Le tribunal a rejeté la demande tendant à faire dire que les dégradations devaient être déduites du prix de vente, en retenant que le compromis de vente prévoyait que l'acquéreur devrait prendre le bien dans l'état dans lequel il se trouverait lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur ; que certes le vendeur s'était interdit de faire des actes susceptibles de déprécier le bien, mais qu'il n'était pas soutenu que c'était la Sci du Petit Bois ou son liquidateur qui auraient commis les dégradations ; que des herbes hautes n'étaient pas constitutives d'un défaut d'entretien justifiant une diminution du prix.
Par déclaration d'appel du 1er avril 2021, la Selarl Benoît et associés agissant en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois a interjeté appel de du jugement.
Par requête reçue au greffe le 1er avril 2021, la Selarl Benoît & associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois, a demandé au premier président de la cour d'appel de Toulouse à être autorisé à assigner les époux [X] à jour fixe devant la cour d'appel de Toulouse.
Par ordonnance du 2 avril 2021, le délégué du premier président de la cour d'appel de Toulouse a autorisé la Selarl Benoît & associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois, à assigner à jour fixe devant la cour d'appel de Toulouse les époux [X], à l'audience de la chambre 1.1 du 17 mai 2021 à 14 heures.
Par arrêt rendu le 25 mai 2021, la cour d'appel de Toulouse a :
- infirmé le jugement entrepris, sauf en ce que les premiers juges ont débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
- déclaré caduc le compromis de vente du 15 juillet 2015 passé entre la Scidu Petit Bois d'une part et M. et Mme [X] d'autre part ;
- débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à l'exécution forcée de la vente;
- déclaré sans objet les demandes subséquentes des époux [X] tendant au prononcé d'une astreinte et à l'imputation au prix de vente d'éventuelles dégradations, ainsi que la demande de nullité formée à titre subsidiaire par la Selarl Benoît & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois, et dit n'y avoir lieu de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par les époux [X] à cette action en nullité,
- débouté la Selarl Benoît & associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamné M. et Mme [X], in solidum à payer à la Selarl Benoît & associés ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du
code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel ;
- débouté M. et Mme [X] de leur demande d'indemnité sur ce même fondement ;
- condamné M. et Mme [X] in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Par acte du 16 juin 2021, M. et Mme [X] ont formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt rendu le 13 juillet 2022, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse et a remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux (pourvoi n°21-18.190).
Par déclaration de saisine en date du 2020, la Selarl Benoît et Associés a saisi la cour d'appel de renvoi.
La Selarl Benoît et Associés, dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 3 mars 2023, demande à la cour, au visa des articles 1108, 1134, 1176, 1181, 1382, 1240, 1304-4 du code civil et 12 du code de procédure civile, ainsi que de la décision rendue le 13 juillet 2022 par la cour de cassation, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme étant irrecevables ou, en tout cas, mal fondées,
Confirmer le jugement rendu le 18 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a :
- débouté les consorts [X] de leurs demandes indemnitaires,
Pour le reste,
Infirmer le jugement rendu le 18 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a :
- dit que le compromis de vente du 15 juillet 2015 est opposable à la liquidation judiciaire de la Sci Du Petit Bois ;
- déclaré parfaite à la date du 15 juillet 2015 la vente intervenue entre la SCI Du Petit Bois et M. [D] [X] et Mme [N] [O] épouse [X],
- ordonné la comparution de la Selarl Benoît & Associés, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Du Petit Bois devant Maître [A] [R] aux fins de régularisation par acte authentique de la vente portant sur les biens sus-désignés au profit de M. [D] [X] et Mme [N] [O] épouse [X], sauf à ce qu'ils exercent leur faculté de substitution prévue à l'acte, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;
- dit qu'à défaut pour la Selarl Benoît & Associés, ès qualité de liquidateur judiciaire
de la Sci Du Petit Bois de se présenter devant notaire dans ledit délai de deux mois, le présent jugement vaudra titre de propriété des biens sus-désignés pour être publié à la conservation des hypothèques compétente ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Selarl Benoît & Associés, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois aux entiers dépens de l'instance qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective ;
Statuant à nouveau:
A titre principal,
- dire et juger que le compromis de vente du 15 juillet 2015 est caduc,
En conséquence,
- débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes
A titre subsidiaire
- dire et juger que le compromis de vente signée le 15 juillet 2015 entre la Sci Du Petit Bois et les Époux [X] est nul et non avenu ;
En conséquence,
- débouter les Époux [X] de l'ensemble de leurs demandes,
A titre reconventionnel,
- condamner les Époux [X] à verser à la Selarl Benoît & Associés la somme de 15.000 euros au titre de leur résistance abusive ;
En tout état de cause,
- débouter les Époux [X] de l'ensemble de leurs demandes ;
- dire et juger non fondée la déclaration de créance formalisé par les consorts [X] au passif de la Sci du Petit Bois,
- condamner les Époux [X] à verser à la Selarl Benoît & Associés la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les dépens de 1ère instance et d'appel.
M. et Mme [X], dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 23 mars 2023, demandent à la cour, au visa des articles du 1103, 1583, 1814-14 et 1589 code civil, de :
- débouter la Selarl Benoît & Associés es qualité de mandataire liquidateur de
l'intégralité de ses demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 18 mars 2021 en ce qu'il a :
- Dit que le compromis de vente du 15 juillet 2015 est opposable à la liquidation judiciaire de de la Sci du Petit Bois
- Déclaré parfaite à la date du 15 juillet 2015 la vente intervenue entre la Sci du Petit Bois et M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], portant sur les biens suivants : sur la commune de Lespinasse (Haute-Garonne) [Adresse 1], un bâtiment d'activités avec terrain autour figurant au cadastre sous les références suivantes Section AC Numéro [Cadastre 3] Lieudit [Adresse 1] Contenance 2ha 47a 86ca dont les références de publication sont volume 2001 P n°8428 (bureau des hypothèques de [Localité 9] 2 ème bureau le 31 août 2001),
- Ordonné la comparution de la Selarl Benoît & Associés, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois devant Maître [A] [R] aux fins de régularisation par acte authentique de la vente portant sur les biens sus-désignés au profit de M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], sauf à ce qu'ils exercent leur faculté de substitution prévue à l'acte, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
- Dit qu'à défaut pour la Selarl Benoît & Associés es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois de se présenter devant notaire dans ledit délai de deux mois, le présent jugement vaudra titre de propriété des biens sus-désignés pour être publié à la conservation des hypothèques
- Débouté la Selarl Benoît ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois du surplus de ses demandes
- Condamné la Selarl Benoît & Associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois aux entiers dépens
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 18 mars 2021 en ce qu'il a :
- Débouté M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], de leur demande d'astreinte,
- Débouté M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], de leur demande d'imputation au prix de vente des éventuelles dégradations du site commises par tout occupant illégal, compte tenu de la défaillance des vendeurs sur la sécurisation du site,
- Débouté M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], de leur demande de fins de non-recevoir relatives à l'irrecevabilité de l'action en nullité de la Selarl Benoît & Associés,
- Débouté M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], de leur demande de condamnation de la Selarl Benoît & Associés à payer la somme de 6000 euros au titre de sa résistance abusive
- Débouté M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], leur demande de condamnation de la Selarl Benoît & Associés à payer la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 1ère instance
En conséquence :
- assortir la comparution des parties par devant Maître [A] [R], notaire à [Localité 5] aux fins d'y ratifier l'acte de vente authentique dans les conditions prévues par la promesse de vente d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir
- dire et juger que devront être imputées au prix de vente les éventuelles dégradations du site commises par tout occupant illégal, compte tenu de la défaillance des vendeurs sur la sécurisation du site,
- dire et juger que l'action en nullité de l'assemblée générale en date du 24 juin 2015 autorisant la vente est prescrite et donc irrecevable,
- condamner la Selarl Benoît & Associés, es qualité de mandataire-liquidateur de la Sci du Petit Bois à payer à M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], la somme de 196.000 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation perçue assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande en paiement officielle du 10 janvier 2023, somme à parfaire au jour de l'arrêt à rendre,
- ordonner que les indemnités d'occupation à percevoir à compter du jour de l'arrêt à intervenir soit versées non plus à la Selarl Benoit es qualités de mandataire-liquidateur de la Sci du Petit Bois, mais à M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], en leur qualité de propriétaires des locaux depuis le 15 juillet 2015
- condamner la Selarl Benoît & Associés, es qualité de mandataire-liquidateur de la Sci du Petit Bois, à payer à M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], à la somme de 6000 euros au titre de la procédure abusive,
- condamner la Selarl Benoît & Associés, es qualité de mandataire-liquidateur de la Sci du Petit Bois, à payer à M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], à la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 1 ère instance,
En tout état de cause :
- condamner la Selarl Benoît & Associés, es qualité de mandataire-liquidateur de la Sci du Petit Bois, à payer à M. [D] [X] et Mme [N] [O], épouse [X], à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel
- condamner la Selarl Benoît & Associés, ès qualités de mandataire-liquidateur de la Sci du Petit Bois aux dépens d'appel tant de ceux de la procédure dont a été saisie la cour d'appel de Toulouse que de ceux objet de la procédure actuellement pendante devant la cour d'appel de Bordeaux.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2023.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 16 mai 2023 et mise en délibéré au 29 juin 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la portée de la cassation,
Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce.
Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité et de dépenandance nécessaire.
La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 que sur les points qu'elle atteint la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé.
La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation.
En l'espèce, par arrêt rendu le 13 juin 2022, la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 25 mai 2021 par la cour d'appel de Toulouse, a remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux. Elle a également condamné la société Benoît et associés à payer la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédue civile, outre les entiers dépens de la procédure.
-Sur l'appel principal,
Sur l'opposabilité du compromis à la liquidation judiciaire de la Sci du Petit Bois,
Tout d'abord, la SELARL Benoît et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que le compromis de vente du 15 juillet 2015 était opposable à la liquidation judiciaire, au motif qu'à la date de la liquidation judiciaire, soit le 30 janvier 2018, le compromis de vente était caduc en raison de l'absence de réalisation de la condition suspensive dans les délais contractuels et de l'absence de renonciation par les acquéreurs à cette conditon avant la date limite de réitération de la vente prévue au compromis, laquelle n'a fait l'objet d'aucune prorogation.
A ce titre, il résulte de la chronologie des faits que le compromis de vente litigieux a été signé entre les parties le 15 juillet 2015 et qu'à cette date, il existait bien un accord des parties sur la chose et sur le prix, conformément à l'article 1589 du code civil, marquant ainsi la perfection de la vente, dès lors que les parties n'avaient pas fait de la réitération de la vente en la forme authentique un élément constitutif de leur consentement.
Le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse du 30 janvier 2018, décidant de la liquidation judiciaire de la Sci du Petit Bois, bien postérieur au compromis de vente, ne saurait remettre en cause l'accord préalablement intervenu.
De plus, il est acquis que le liquidateur judiciaire, qui exerce les droits et actions du débiteur, dessaisi de facto de la gestion de son patrimoine, ne peut être considéré comme tiers par rapport à l'acte de vente, de sorte que sont opposables à la procédure collective les actes conclus par le débiteur avant l'ouverture de la procédure collective. En effet, seuls les actes accomplis par le débiteur pendant la liquidation judiciaire s'avèrent inopposables à la procédure collective;
Il s'ensuit que le compromis de vente du 15 juillet 2015, dont la régularité n'a à aucun moment été remise en cause par la SELARL Benoît et associés, avant la présente procédure, est parfaitement opposable à la procésdure collective.
De plus, contrairement aux allégations de l'appelant, l'opposabilité du compromis de vente à la procédure collective n'est nullement subordonnée au fait que les acquéreurs aient effectué une déclaration de créance relative à la perte de chance de pouvoir acquérir l'immeuble et aient formalisé une offre d'achat après du liquidateur afin d'obtenir l'autorisation de vendre du juge commissaire, dès lors que ce compromis a précédé la mise en liquidation judiciaire de la Sci du Petit Bois.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que le compromis de vente litigieux était opposable à la liquidation judiciaire de la Sci du Petit Bois
Sur l'absence de caducité du compromis de vente,
Nonobstant l'opposabilité du compromis litigieux à la liquidation judicaire, la SELARL Benoît et associés, ès qualités, persiste à soutenir que celui-ci ne lui est pas opposable, puisqu'il est devenu caduc, bien avant le jugement prononçant la liquidation judiciaire de la Sci du Petit Bois, faute de réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt, passé les délais contractuels.
A ce titre, l'acte sous seing privé du 15 juillet 2015 est libellé comme suit 'd'un commun accord entre les parties l'acte authentique de vente réitérant les présentes sera reçu par Maître [R], notaire à [Localité 5], et interviendra au plus tard le 30 septembre 2015. Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé de huit jours après l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de cet acte; cette date n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra-judiciaire. Si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n'est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes :
- si le défaut de réalisation de la vente incombe à l'acquéreur, le vendeur pourra poursuivre la réalisation de la vente et fera son affaire personnelle de la demande de dommages et intérêts,
-si le défaut de réalisation incombe au vendeur, l'acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages et intérêts auquel il pourrait avoir droit, le vendeur ne pouvant invoquer les dispositions de l'article 1590 du code civil'.
Il comporte en outre la condition suspensive suivante, figurant en page 4 de l'acte, stipulée au seul profit de l'acquéreur de l'obtention par ce dernier d'un ou plusieurs prêts bancaires qu'il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions suivantes : montant du prêt 1 600 000 euros, durée du prêt 10 ans, taux d'intérêt annuel maximum hors assurance 2,5%.
Il résulte des termes de l'acte précité que la SELARL Benoît et Associés, es qualités de représentante de la Sci du Petit Bois, venderesse, ne peut arguer de la caducité de la vente, au motif du défaut de réalisation de ladite condition suspensive, dès lors que cette dernière a été stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs.
De plus, il appert que l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 25 mai 2021 a été cassé et annulé en toutes ses dispositions, en ce qu'il a déclaré caduque le compromis de vente signé le 15 juillet 2015, considérant qu'à défaut de prorogation de la validité de la promesse, la rénonciation des acquéreurs à la condition suspensive du prêt stipulé à leur seul profit devait intervenir au plus tard à la date limite pour la réitération de l'acte qui était fixée au 30 septembre 2015.
Une telle analyse s'avère toutefois en contrariété avec les dispositions du compromis précité qui prévoient que ce terme n'est pas extinctif, mais constitutif du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra-judiciaire.
Or, une telle mise en demeure a été dûment réalisée par le liquidateur qui a délivré au le 16 janvier 2019 une sommation interpellative aux époux [X], qui, dans le délai d'une semaine, soit le 23 janvier 2019, ont confirmé la disposition des fonds dont le déblocage devait être assuré, dès la fixation d'une date de signature de l'acte définitif de vente, en sorte que la condition suspensive a été définitivement purgée et réalisée.
D'ailleurs, dès le 20 mars 2018, les époux [X] avaient confirmé par courrier à la SELARL Benoît et associés leur intention d'acquérir l'immeuble aux conditions fixées dans le cadre du compromis, la vente ayant été préalablement suspendue exlcusivement à raison des effets de la saisie pénale intervenue le 30 juillet 2015 sur l'immeuble.
Suite à la seconde sommation interpellative délivrée par la SELARL Benoît et associés, le conseil des époux [X], dans un courrier en date du 7 février 2019, a confirmé la totale disponibilité des fonds nécessaires à l'acquistion.
Il ne peut donc dans ces conditions,être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir justfiié de l'obtention effective de ces prêts, dès lors qu'ils ont clairement indiqué à leur cocontractant disposer des fonds disponibles et qu'ils pouvaient en tout état de cause faire jouer la faculté de substitution contractuelle prévue dans le cadre du compromis du 15 juillet 2015.
Il résulte donc de ces échanges de correspondances parfaitement clairs et non équivoques que les acquéreurs n'ont eu de cesse, nonobstant la mesure de saisie pénale, de réiterer leur volonté d'acquérir l'immeuble et d'affirmer pour acquise, suite à la sommation interpellative du 16 février 2019, la condition suspensive stipulée dans leur intérêt relative à l'obention d'un prêt, de sorte que le compromis de vente ne pouvait aucunement être considéré comme caduque.
Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a dit que le compromis signé le 15 juillet 2015 n'était nullement caduque pour défaillance de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs.
Sur la nullité du compromis du compromis de vente
A titre subsidiaire, la SELARL Benoît et associés, argue de la nullité du compromis de vente, laquelle a été rejetée par le jugement déféré, alors que les intimés arguent pour leur part tout d'abord de l'irrecevabilité d'une telle prétention, avant de conclure à son mal fondé.
Sur la recevabilité de la demande en nullité du compromis
Pour soutenir que la demande en nullité du compromis de vente litigieux est irrecevable, les époux [X] font valoir que l'application de la théorie de l'estoppel est de nature faire échec à la recevabilité d'une telle prétention, dès lors que depuis sa désignation et jusqu'à l'introduction de la présente procédure, la SELARL Benoît et associés n'a jamais invoqué la nullité du compromis et qu'elle s'est donc contredite en arguant de ce moyen devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Toutefois, c'est à juste titre que le tribunal a écarté un tel moyen, considérant que
la seule circonstance qu'une partie se contredise au détriment d'autrui n'emporte pas nécessairement fin de non-recevoir' et que ' la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ne peut être efficacement invoquée que si les positions contraires sont adoptées au cours d'une même instance, ce qui exclut l'hypothèse où cette contradiction est apparue au cours de deux procès successifs et donc de deux actions distinctes'.
Les époux [X] soutiennent ensuite que la présente action en nullité est irrecevable pour cause de prescription, puisque est sollicité en réalité au soutien d'une telle demande la nullité de la délibération de l'assemblée générale du 24 juin 2015, laquelle se prescrit, en application de l'article 1814-14 du code civil, par trois ans, en sorte qu'elle est prescrite depuis le 24 juin 2018.
Ce moyen parfaitement inopérant sera également écarté par la cour, puisqu'il ressort du dispositif même des écritures de la SELARL Benoît et associés que celle-ci réclame à titre subisidiaire la nullité du compromis de vente signé entre les parties le 15 juillet 2015 et non celle de la délibération de l'assemblée générale précitée, qui n'est en réalité qu'un moyen au soutien de sa demande en annulation du compromis litigieux.
Sur le fond, la SELARL Benoît et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois, persiste à conclure à la nullité du compromis de vente, au motif que la gérante de la Sci du Petit-Bois, Mme [K] [H], qui représentait la venderesse à l'acte notarié, a agi en vertu d'une délibération des associés de la société du 24 juin 2015, qui était une assemblée ordinaire, alors que l'article 17 des statuts de la Sci du Petit Bois exigeait afin de vendre des immeubles 'une autorisation préalable de l'assemblée générale des associés statuant dans les conditions prévues ci-après à l'article 22 [...] vendre [...] tous immeubles [...]', c'est à dire une assemblée générale extraordinaire, statuant à la majorité majorité des 2/3 du capital social.
En outre, elle argue de ce que la délibération des associés est datée du 24 juin 2015, date à laquelle les associés de la Sci étaient déjà à l'Ile Maurice, ce qui permet de douter de sa sincérité.
De plus, la SELARL Benoît et asociés soutient que la délégation de pouvoir sur laquelle s'est fondée Mme [S], notaire, pour représenter la Sci du Petit Bois, consistant en réalité en un mandat spécial obéissant aux articles 1984 et suivants du code civil, se fonde sur un acte de procuration daté du 14 juillet 2015 et rédigé à Singapour, alors que le compromis mentionne que '...la Sci Du Petit Bois est ici représentée par Mme [S], notaire assistant, demeurant professionnellement à [Adresse 6], en vertu d'une délégation de pouvoir établie à Dubaï en date du 24 juin 2015, par la gérant Mme [K] [H]'. Il s'ensuit que Mme [S] ne disposant pas d'un mandat régulier, elle n'était pas en capacité de contracter pour le compte de la Sci du Petit Bois, de sorte que le compromis est nul.
Les moyen ne nullité ainsi soulevés par la société appelante ne pourront toutefois qu'être écartés par la cour, dès lors que :
-le tribunal a retenu à bon droit que la délibération des associés sur laquelle s'est fondée l'acte de procuration contenait une simple erreur matérielle, non susceptible d'entraîner la nullité de l'acte, cette délibération ayant été prise à l'unanimité des associés réunis en assemblée générale,
- la référence dans le compromis à une procuration différente de celle qui a été versée n'est pas non plus susceptible d'entraîner la nullité de l'acte, dans la mesure où le compromis, qui a d'ailleurs été passé devant notaire, a été confirmé par la sommation interpellative de la Selarl Benoît & Associés du 16 janvier 2019, qui, par la délivrance de cet acte a tacitement ratifié le compromis de vente dont elle ne peut désormais contester la validité; de plus, la société appelante ne justifie d'aucun grief au titre de l'irrégularité formelle qu'elle invoque qui par conséquent ne pourra prospérer.
Sur la demande d'exécution de la vente,
Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que dès la signature du compromis du 15 juillet 2015, la vente était parfaite, de telle sorte qu'il a fait droit à la demande d'exécution forcée de la vente au profit de M. et Mme [X].
Le dispositif de la décision déférée sera également confirmé s'agissant des modalités de la vente, le prononcé d'une astreinte n'étant pas nécessaire, puisqu'à défaut de comparution de la SELARL Benoît et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci du Petit Bois devant notaire le jugement déféré vaudra titre de propriété des biens, objet de la vente et sera publié à la conservation des hypothèques.
Sur la demande d'indemnisation pour résistance abusive,
La Selarl Benoît & Associés sollicite la condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, prétention dont elle a été déboutée en première instance.
Une telle demande ne pourra prospérer en cause d'appel dès lors que l'action des époux [X] tendant à voir ordonner l'exécution forcée de la vente est parfaitement fondée et ne présente par conséquent aucun caractère abusif.
- Sur l'appel incident des époux [X]
Sur l'imputation sur le prix de vente des éventuelles dégradations du site,
M. et Mme [X] font grief au jugement entrepris d'avoir rejeté leur demande tendant à voir imputer sur le prix de vente le coût des dégradations imputables à la venderesse durant le temps où elle a occupé indûment l'immeuble.
Au soutien de cette prétention, les intimés font valoir que l'ensemble immobilier a fait l'objet de dégradations, en contrariété avec le constat d'huissier dressé le 15 juin 2019, à l'intitiative de M. [L], associé de la Sci du Petit Bois, qui avait fait procéder à un constat d'huissier dans le cadre duquel il était indiqué que les locaux étaient laissés à la disposition de l'entreprise Transports Gimenez en charge du gardiennage, alors qu'en en réalité, il n'y avait plus de gardien et que les locaux étaient ouverts et les espaces verts non entretenus.
Toutefois, aucun élémént objectif du dossier ne permet de rapporter la preuve de la matérialité de ces dégradations, en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande formée de ce chef.
Sur la demande d'indemnisation pour résistance abusive
M. et Mme [X] critiquent également le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive de leur adversaire. Ils soutiennent à ce titre qu'en raison de la résistance artificiellement opposée à l'exercice de leurs droits et au regard des frais par eux exposés, la Selarl Benoît et associés doit être condamnée au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre de sa résistance abusive.
Toutefois, une telle demande ne pourra qu'être de nouveau rejetée en cause d'appel et le jugement entrepris confirmé de ce chef, dès lors que les époux [X] s'avèrent défaillants pour caractériser une quelconque résistance abusive de la part de leur adversaire, nonobstant leur sucombance à la présente instance.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Enfin, les époux [X] sollicitent la condamnation de la SELARL Benoît et associés à leur payer la somme de 196 000 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation à l'échéance du mois d'avril 2023, à parfaire à la date du présent arrêt, dès lors qu'ils ont été autorisés par le juge commissaire à signer une convention d'occupation précaire avec la société TDLM pour une durée indéterminée et moyennant le paiement de la somme mensuelle de 7000 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation due. Ils estiment dès lors que depuis le jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire, ils sont propriétaires du bien depuis le15 juillet 2015, et donc en droit de réclamer l'ensemble des fruits indûment perçus de ce chef par la SELARL Benoît et associés.
A titre liminaire, il y a lieu de dire qu'une telle demande est parfaitement recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors qu'elle est le complément des prétentions initiales soumises au premier juge.
Au fond, il résulte que la convention d'occupation précaire signée entre la Sci du Petit Bois, représentée par son mandataire liquidateur et la société TDLM a été conclue entre les parties à compter du 1er janvier 2021 et pour une durée indéterminée.
Les époux [X] qui en réalité étaient les propriétaires de l'immeuble depuis le 15 juillet 2015 sont en droit de se voir restituer les fruits perçus par la venderesse, à savoir l'indemnité d'occupation contractuelle, pour la période allant du mois de janvier 2021 au mois de juin 2023 inclus, soit durant 30 mois à savoir 210 000 euros HT, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande officielle du 10 janvier 2023, étant précisé que les indemnités subséquentes et jusqu'à la rupture de la convention devront être réglées aux époux [X].
Sur les autres demandes,
Les dispositions prises en application de l'article 700 et des dépens en première instance seront confIrmées.
En outre, il ne paraît pas inéquitable de condamner la SELARL Benoît et associés, qui succombe en ses prétentions à payer à M. et Mme [X] la somme de 10 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d'appel.
La SELARL Benoît et associés sera déboutée des demandes formées à ces titres.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SELARL Benoît et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois à payer à M. [D] [X] et à Mme [N] [X] la somme de 210 000 euros HT, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande officielle du 10 janvier 2023,
Dit que les indemnités subséquentes et jusqu'à la rupture de la convention devront être réglées à M. et Mme [D] [X],
Condamne la SELARL Benoît et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois à payer à M. [D] [X] et à Mme [N] [X] la somme de 10 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SELARL Benoît et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois aux entiers dépens d'appel,
Déboute la SELARL Benoît et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci du Petit Bois de ses demandes formées à ces titres.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
