COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 22 JUIN 2023
N° RG 20/04638 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LZR6
Société L'AVANT PREMIERE
c/
[X] [W]
[V] [U] épouse [W]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bordeaux (chambre : 7, RG : 19/04856) suivant déclaration d'appel du 26 novembre 2020
APPELANTE :
SCCV L'AVANT PREMIERE,
société civile de construction vente immatriculée au RCS de Bordeaux sous le
n° 538 713 447, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me BREDY substituant Me Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[X] [W]
né le 05 Novembre 1949 à [Localité 8]
de nationalité Française
Retraité
demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]
[V] [U] épouse [W]
née le 02 Mai 1949 à [Localité 7]
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]
Représentés par Me LECOMTE substituant Me Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Rémi FIGEROU, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Madame Paule POIREL
Conseiller : M. Alain DESALBRES
Conseiller : M. Rémi FIGEROU
Greffier : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE :
Selon acte notarié en date du 29 décembre 2016, Monsieur [X] [W] et Madame [V] [U] épouse [W] ont fait l'acquisition, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, d'un appartement situé au sein de la résidence L'Avant-première situé [Adresse 3] à [Localité 6], auprès de la société civile de construction vente L'Avant-première (SCCV L'Avant-Première), société du groupe Pichet.
Aux termes de cet acte, la date de livraison prévue était fixée au plus tard au 31 mars 2018.
Le bien a finalement été livré le 28 janvier 2019.
Se plaignant d'un retard de livraison, les époux [W] ont, par acte d'huissier du 20 mai 2019, assigné la société L'Avant-première devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de la voir condamnée à leur verser la somme de 9 711,40 euros en réparation de leurs préjudices subis, outre la somme de 3 000 euros pour résistance abusive.
Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré l'action de M. et Mme [W] recevable,
- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de 'dire et juger',
- condamné la société L'Avant-première à payer à M. et Mme [W] la somme de 7 470 euros en réparation de leur préjudice en raison d'un retard de livraison de 10 mois,
- débouté les époux [W] de leur demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamné la société L'Avant-première à payer à M. et Mme [W] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société L'Avant-première aux entiers dépens de l'instance,
- ordonné l'exécutoire provisoire de la présente décision.
La société L'Avant-première a relevé appel du jugement le 26 novembre.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2021, la SCCV L'Avant-première demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1231 du code civil, de :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 novembre 2020 en ce qu'il :
- a déclaré l'action de M. et Mme [W] recevable,
- l'a condamnée à payer à M. et Mme [W] la somme de 7 470 euros en réparation de leur préjudice en raison d'un retard de livraison de 10 mois,
- l'a condamnée à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- a ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
Et statuant à nouveau,
- débouter les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 novembre 2020 en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande de condamnation formée à l'encontre de la SCCV L'Avant-première à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive alléguée et les a déboutés de leur demande d'indemnisation à hauteur de 374 euros au titre du remboursement des intérêts d'emprunt,
- condamner les époux [W] à lui payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et frais éventuels d'exécution, avec application au profit de la SCP Gravellier-Lief-De Lagausie-Rodrigues des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- subsidiairement, dans l'éventualité dans laquelle le tribunal estimerait que la SCCV ne justifie pas des jours d'intempéries invoqués comme cause légitime de suspension du délai de livraison du bien en cause, et que les époux [W] peuvent se prévaloir d'un droit à réparation, réduire à de plus justes proportions le préjudice des époux [W] qui n'est constitué que d'une perte de chance de percevoir des loyers.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 mai 2021, M. et Mme [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1190, 1231-1, 1344, 1601-3, 1602, 1611 du code civil, L.211-1 du code des assurances et 515 du code de procédure civile, de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit et jugé que la SCCV L'Avant-première engage sa responsabilité du fait du retard dans la livraison du bien des époux [W],
- dit et jugé que les intempéries retenues comme telles par la SCCV L'Avant-première ne peuvent revêtir cette qualification,
- condamné à 1 070 euros la SCCV L'Avant-première au titre du paiement de l'assurance de l'emprunt durant les dix mois de retard de livraison,
- réformer pour le surplus le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- condamner la SCCV L'Avant-première à leur verser la somme de 8 000 euros en réparation des pertes locatives subies du fait du retard imputable à la SCCV L'Avant-première,
- à titre subsidiaire, limiter la part de perte de chances imputable au retard de livraison à 10%,
- condamner la SCCV L'Avant-première à leur verser la somme de 374 euros au titre des intérêts supplémentaires subis par les époux [W] du fait du retard de livraison,
- condamner la SCCV L'Avant-première à leur verser la somme de 3 000 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de la résistance abusive,
- condamner la SCCV L'Avant-première à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2023.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action
Le tribunal a jugé que le contrat qui liait les parties était un contrat de vente de sorte que les époux [W] pouvaient assigner la SCCV L'avant-première sans avoir mis en demeure cette dernière de s'exécuter dans un délai raisonnable, conformément aux dispositions de l'article 1611 du code civil.
L'appelante soutient que les époux [W] ne pouvaient agir sans l'avoir mis préalablement en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable conformément aux dispositions de l'article 1231 du code civil.
Les époux [W] font valoir qu'ils n'étaient pas contraints d'adresser à la SCCV L'Avant-première une mise en demeure préalable d'avoir à livrer le bien, car le contrat de vente est régi par un droit spécial, de sorte que l'article 1611 du code civil déroge à l'article 1231 du même code. Ils sont donc fondés à solliciter la réparation des préjudices causés par le retard de livraison. En tout état de cause, les correspondances adressées à la SCCV par les époux [W] revêtent le caractère d'une mise en demeure dès lors qu'elles étaient suffisamment interpellatives.
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L'article 1611du code civil dispose : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »
Aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé par les parties le 22 décembre 2016, le vendeur s'est engagé à achever et livrer l'ensemble immobilier dont dépendaient les locaux vendus aux époux [W] au plus tard le 31 mars 2018, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ( cf : contrat de vente page 21)
Cet acte précisait qu'étaient considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment : « les intempéries retenues par le maitre d''uvre, empêchant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dument justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble » (contrat de vente page 22)
Les parties s'accordent pour considérer que l'immeuble a été livré aux époux [W] le 28 janvier 2019, alors que le délai de livraison contractuellement prévu était le 31 mars 2018, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
En conséquence, en application des dispositions de l'article 1611 du code civil les acheteurs qui estimaient que le vendeur n'avait pas respecté le délai de livraison contractuellement prévu sans pouvoir faire valoir un cas de force majeure ou un cas de suspension des délais de livraison pouvait agir en justice sans mettre en demeure préalablement le vendeur de s'exécuter dans un délai raisonnable conformément aux dispositions de l'article 1231 du code civil, alors que le droit spécial de la vente, tel que prévu à l'article 1611 du code civil, déroge au droit général des contrats.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que les demandeurs pouvaient assigner leur vendeur sans l'avoir mis en demeure dans les termes de l'article 1231 du code civil.
Sur les raisons du retard dans la livraison de l'immeuble
Le tribunal a considéré que si le vendeur justifiait du retard de livraison de l'immeuble par le biais de plusieurs attestations du maitre d''uvre et par la production de relevés météorologiques, ces attestations étaient insuffisantes alors qu'elles avaint été établies par le cabinet Eco Tech Ingénierie qui était une émanation du groupe Pichet auquel appartenait la SCCV L'avant-première, cette dernière n'apportant pas en outre la démonstration que les jours qualifiés d'intempéries étaient de nature à empêcher l'exécution des travaux alors en cours.
La SCCV L'avant-première soutient que le retard de livraison de l'immeuble ne lui est nullement imputable et résulte de nombreuses journées d'intempéries. Elle reproche en outre au tribunal d'avoir retenu 303 jours de retard en lieu et place de 149 jours. En outre, il convient, pour apprécier le nombre de jour d'intempéries, de se référer au début du chantier et non à la date de la vente.
Les époux [W] font valoir que trois conditions doivent être réunies pour que des conditions climatiques justifient la suspension du délai de livraison à savoir : l'avis du maître d''uvre considérant que des conditions climatiques constituent des intempéries, l'établissement que ces conditions climatiques empêchent les travaux et enfin le relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble. La seule production d'un avis du maître d''uvre et d'un relevé météorologique est donc insuffisante en ce qu'il manque un élément essentiel, à savoir les éléments permettant d'établir le lien de causalité entre les intempéries et le retard pris par les travaux.
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Aux termes du contrat de vente passé entre les parties, le 22 décembre 2016, il était prévu une livraison de l'immeuble au plus tard le 31 mars 2018, et des cas de suspension du délai de livraison notamment pour intempéries, selon la formule suivante : « les intempéries retenues par le maitre d''uvre, empêchant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dument justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble » ( cf :contrat de vente page 22)
A titre liminaire contrairement à ce que soutient l'appelante on ne peut retenir les jours d'intempéries qui étaient connus d'elle au jour de la signature du contrat, puisqu'à défaut le consentement de l'acquéreur aurait été acquis de mauvaise foi en lui laissant entrevoir une date de livraison qui était d'ores et déjà erronée.
Par ailleurs, si la SCCV L'avant-première soutient que seuls les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier et une attestation du maitre d''uvre d'exécution suffisent à justifier de l'existence de journées d'intempéries ayant impacté défavorablement l'avancée du chantier, les parties ont contractuellement convenu en l'espèce qu'il convenait en outre que celles-ci devaient empêcher les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré.
Il appartient donc au vendeur de communiquer outre les justificatifs constitués de l'attestation du maitre d''uvre et des relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, également ceux démontrant que ces jours d'intempérie empêchaient les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, au moment où ils sont survenus.
En effet, un jour d'intempérie impacte nécessairement des travaux de couverture mais pas des travaux de finitions intérieures, lorsque le bâtiment est clos et couvert.
En conséquence, contrairement à ce que soutient l'appelante les intimés sont également en droit de vérifier, conformément à la clause contractuelle, que les jours d'intempéries alléguées par leur vendeur ont pu impacter défavorablement l'avancée du chantier.
Sans qu'il soit nécessaire de mettre en cause l'objectivité du maitre d''uvre, ses attestations doivent être complétées avec les éléments objectifs de l'avancée du chantier pour permettre au juge de vérifier que la troisième condition prévue contractuellement à savoir le lien de causalité entre l'intempérie et le retard des travaux en cours était constituée. Or, de tels justificatifs ne sont pas produits.
Sur le nombre de jours d'intempéries devant être retenu
Le tribunal a retenu un retard de 303 jours soit l'intégralité des jours écoulés entre la date de livraison prévue, le 31 mars 2018, et le jour de livraison effective, le 28 janvier 2019 dans la mesure où la SCCV L'avant-première ne justifiait pas que les jours qualifiés d'intempéries étaient de nature à empêcher les travaux alors en cours.
L'appelante conteste ce décompte alors que l'on ne saurait retenir que 20 jours ouvrés par mois, que l'on doit retenir en outre le jeu de la clause contractuelle de doublement de la durée de suspension du délai de livraison, et que l'on doit en outre tenir compte des jours d'intempéries précédant la signature de l'acte authentique.
Les époux [W] sollicitent la confirmation du jugement.
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La SCCV L'avant-première n'a communiqué ni devant le tribunal ni devant la cour d'appel les justificatifs permettant de démontrer que les jours d'intempéries retenus par le maitre d''uvre, corroborés par la station météorologique la plus proche empêchaient les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, si bien qu'il n'est pas possible de déduire le moindre jour de retard au titre des jours d'intempéries puisque la cour d'appel n'est pas en mesure de vérifier, conformément au contrat, le lien de causalité entre ces jours d'intempéries et les jours de retard dans la livraison de l'immeuble.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu 303 jours de retard, étant précisé que le contrat ne prévoyait pas une pondération des jours de retard sur les jours ouvrés si bien qu'il n'est pas possible de retenir seulement 20 jours de retard par mois, et que la clause de doublement de la durée de suspension du délai de livraison ne peut jouer alors qu'aucun jour de retard n'est justifié en application du contrat.
Sur le préjudice des époux [W]
Le tribunal a considéré que le préjudice des époux [W] était constitué par la perte de chance d'avoir pu percevoir des loyers pendant la période de retard de livraison de leur bien, pour retenir 80 % de la somme que les acquéreurs auraient pu percevoir s'ils avaient pu louer leur appartement.
L'appelante demande que ce pourcentage soit réduit dans de plus justes proportions.
Les époux [W] font valoir qu'ils auraient pu louer leur bien pendant cette période de 10 mois de retard à un prix de 800 euros par mois, auquel il faut ajouter les mensualités d'assurance de leur prêt s'élevant à 107,07 euros par mois, outre les intérêts supplémentaires de leur prêt qu'ils ont dû acquitter. Ils font encore valoir un préjudice constitué par la résistance abusive de la SCCV L'avant-première.
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Les époux [W] justifient avoir loué leur appartement dès qu'ils ont pu en prendre possession (cf: leurs pièces 24, 25, 26) si bien qu'il existe une forte probabilité qu'ils aient pu le louer dix mois plus tôt si la livraison avait pu intervenir à la date convenue. En conséquence, le tribunal a entrepris une parfaite appréciation pour retenir une perte de chance à hauteur de 80 % des sommes qu'ils auraient pu encaisser pendant la période litigieuse.
Il convient encore de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les intimés de leurs autres demandes alors qu'ils ne démontrent pas avoir effectivement acquitté le coût de l'assurance de leur prêt ou encore les intérêts de celui-ci.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande au titre de la résistance abusive de leur vendeur faute de démontrer le comportement fautif de l'appelante autre que son refus de communiquer les justificatifs permettant de justifier du retard dans la livraison du bien.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
La SCCV L'avant-première succombant en son appel sera condamnée aux dépens et à verser aux intimés la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant :
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la société civile de construction vente L'avant-première aux entiers dépens et à payer à Mme [V] [U] épouse [W] et à M. [X] [W], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Paule POIREL, président, et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
