COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 05 JUIN 2023
N° RG 22/05431 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-NACO
S.A.R.L. E CAPE IMMOBILIER
c/
[B] [F]
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le : 05 juin 2023
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 31 octobre 2022 par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/01417) suivant déclaration d'appel du 01 décembre 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. E CAPE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 3]
Représentée par Me Valérie JANOUEIX de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX
ET assistée par Me Guilhem VERGNET, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉ E :
[B] [F]
née le 11 Novembre 1971 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La société Erilia a consenti à la SARL E Cape Immobilier un mandat de vente le 4 novembre 2016, portant sur un immeuble situé [Adresse 2], prévoyant que la rémunération du mandataire sera à la charge de l'acquéreur.
Maître [B] [F], notaire à [Localité 5], a reçu le 29 mai 2019 un acte authentique de vente par la société Erilia à la société foncière Alta de l'ensemble immobilier situé au Bouscat visé par le mandat précité.
Ledit acte précise que la vente a été négociée avec le concours de la société E Cape Immobilier, envers laquelle l'acquéreur était redevable d'honoraires s'élevant à 180 000 euros, dont le paiement avait été établi en deux pactes :
* 90 000 euros payés comptant le jour de l'acte authentique de vente,
* et le solde de 90 000 euros payable lorsque la partie de prix payable à terme serait exigible.
La société E Cape Immobilier expose que le solde de 90 000 correspondant à la partie du prix de vente payable à terme n'a pas été réglée, c'est pourquoi elle a mis en demeure Maître [F] d'avoir à payer la somme de 90 000 euros au titre de la deuxième fraction de l'honoraire de négociation le 2 mai 2022 et le 8 juin 2022.
Par requête du 7 juillet 2022, la société E Cape Immobilier a saisi le président du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir ordonner à Maître [F], notaire, de lui remettre sur support papier une copie authentique revêtue de la formule exécutoire d'un acte de vente, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours.
Par ordonnance de référé du 31 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté la société E Cape Immobilier de ses demandes,
- condamné la société E Cape Immobilier à payer à Me [F] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société E Cape Immobilier aux dépens.
La société E Cape Immobilier a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 1er décembre 2022.
Par conclusions déposées le 17 mars 2023, la société E Cape Immobilier demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Bordeaux du 31 octobre 2022 en ce qu'elle a :
* débouté la société E Cape Immobilier de ses demandes,
* condamné la société E Cape Immobilier à payer à Me [F] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société E Cape Immobilier aux dépens.
Statuant à nouveau :
- ordonner à Maître [F] de remettre à la société E Cape Immobilier sur un support papier une copie authentique revêtue de la formule exécutoire de l'acte de vente entre les sociétés Erilia et Foncière Alta du 29 mai 2019, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner Me [F] à payer à la société E Cape Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 20 mars 2023, Me [F] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 31 octobre 2022,
- débouter la société E Cape Immobilier de sa demande tendant à ce que le concluant lui remette une copie authentique revêtue de la formule exécutoire de l'acte de vente du 29 mai 2019 conclu entre la société Erilia et la société Foncière Alta,
- condamner la société E Cape Immobilier à payer à Me [F] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 3 avril 2023, avec clôture de la procédure à la date du 20 mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 1435 du code de procédure civile, 'Les officiers publics ou ministériels ou les autres dépositaires d'actes sont tenus de délivrer, à charge de leurs droits, expédition ou copie des actes aux parties elles-mêmes, à leurs héritiers ou ayants droit.'
L'article 1436 du même code prévoit qu'en cas de refus ou de silence du dépositaire, le président du tribunal judiciaire, saisi par requête, statue, le demandeur et le dépositaire entendus ou appelés.
L'article 1440 du code de procédure civile, aux termes duquel 'les greffiers et dépositaires de registres ou répertoires publics sont tenus d'en délivrer copie ou extrait à tous requérants, à charge de leurs droits et sous réserve que la décision soit précisément identifiée', ne saurait s'appliquer à l'espèce, dès lors que le notaire est un officier ministériel et ne revêt pas la qualité de greffier ou de dépositaire de registres ou de répertoires publics.
Il s'ensuit que ce chef de demande sera rejeté.
La société E Cape Immobilier fait par ailleurs valoir qu'en application de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier doit percevoir sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire. L'appelante soutient qu'elle est partie à l'acte authentique du 29 mai 2019, lequel fixe les modalités de cession de l'immeuble et matérialise l'accord relatif à la commission entre elle-même et la société Foncière Alta, acquéreur du bien. La société E Cape Immobilier soutient qu'elle est ainsi fondée à demander la copie exécutoire de l'acte en cause.
Maître [F] fait valoir que le notaire ne peut délivrer de copie de l'acte qu'aux parties elles-mêmes, à leurs héritiers ou ayants droit et que l'éventuelle existence d'un mandat entre le notaire et la société E Cape Immobilier ne confère pas pour autant à cette société la qualité de partie à la vente conclue entre la société Erilia et la société Foncière Alta. Me [F] fait valoir que la société appelante est déjà en possession de l'acte de vente du 29 mai 2019 qu'elle produit en pièce n°1 et qu'il lui appartient seulement de saisir la juridiction compétente aux fins de condamnation de la société Foncière Alta à lui payer le solde de sa rémunération.
En l'espèce, l'acte reçu le 29 mai 2019 par Me [F] emporte vente d'un bien immobilier dénommé '[Adresse 6]' sis [Adresse 2], le vendeur étant la société Erilia et l'acheteur la société Foncière Alta, seules parties à l'acte. Cette vente a été consentie pour un prix de 3 000 000 euros, dont 1 650 000 euros payés comptant le jour de la vente et 1 350 000 euros payables au plus tard le 29 juillet 2020 par la comptabilité du notaire ayant reçu l'acte.
Les conditions de versement de la rémunération de l'agent immobilier sont fixées au paragraphe intitulé 'négociation' en page 55 de l'acte, aux termes duquel les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'agence E Cape Immobilier et qu'en conséquence, l'acquéreur doit à l'agence une rémunération de 180 000 euros, payée à concurrence de 90 000 euros le jour de la vente par la comptabilité du notaire et d'un solde de 90 000 euros réglés également par la comptabilité du notaire, le jour où la partie du prix de vente payable à terme sera réglée.
Si ce paragraphe, inséré à l'acte de vente, rappelle l'engagement de l'acquéreur de verser une rémunération à l'agent immobilier aux termes du mandat conclu avec lui, il n'a pas pour conséquence de faire de la société E Cape Immobilier une partie à l'acte de vente.
En outre, le fait que l'acte du 29 mai 2019 mentionne que la première partie de la rémunération de l'agent immobilier avait été réglée par la comptabilité du notaire et que la seconde partie devait également l'être, n'implique nullement que la société E Cape Immobilier serait intervenue à l'acte de vente, cette mention se bornant uniquement à rappeler les conditions de versement de la rémunération de l'agence et donnant mandat au notaire de percevoir les fonds et de les transmettre.
En conséquence de ces éléments, la société E Cape Immobilier, qui ne revêt nullement la qualité de partie à l'acte de vente litigieux, doit être déboutée de sa demande de condamnation du notaire à lui remettre une copie authentique revêtue de la formule exécutoire de l'acte de vente du 29 mai 2019. La décision attaquée sera donc confirmée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de confirmer l'ordonnance du 31 octobre 2022 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la société E Cape Immobilier supportera la charge des dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, la société E Cape Immobilier sera condamnée à payer à Me [F] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Confirme l'ordonnance de référé du 31 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamne la SARL E Cape Immobilier à payer à Me [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamne la SARL E Cape Immobilier aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
