COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 22 MAI 2023
N° RG 22/04944 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6MX
[Y] [E]
c/
[T] [C]
[R] [D] épouse [C]
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le : 22 mai 2023
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 11 octobre 2022 par le Président du Tribunal judiciaire de PERIGUEUX (RG : 22/00145) suivant déclaration d'appel du 27 octobre 2022
APPELANT :
[Y] [E]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 7] (33)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Claudia TIERNEY-HANCOCK de la SELARL VESUNNA AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX
INTIMÉS :
[T] [C]
né le [Date naissance 5] 1989 à [Localité 10] (69)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
[R] [D] épouse [C]
née le [Date naissance 6] 1991 à [Localité 9]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Camille DUBECH, avocat au barreau de PERIGUEUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 1er avril 2012, M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] ont donné à bail à M. [Y] [E], pour une durée de 1 an renouvelable, un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 350 euros.
Par acte d'huissier du 22 septembre 2021, les époux [C] ont adressé à M. [E] un congé pour motif légitime et sérieux du logement loué en raison de l'absence de paiement régulier du loyer et des troubles du voisinage qui lui seraient imputables.
Se prévalant de l'absence de réponse de la part du locataire, par acte d'huissier du 27 avril 2022, les époux [C] ont assigné M. [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de voir obtenir la résiliation du contrat de bail, de voir ordonner leur expulsion et de les voir condamner au paiement de sommes au titre d'indemnités d'occupation, des loyers impayés et des frais afférents à l'expulsion.
Par ordonnance de référé du 11 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de Périgueux a :
- constaté la validité du congé pour motif sérieux et légitime délivré le 22 septembre 2021 par les époux [C] à M. [E],
En conséquence :
- constaté l'absence de reconduction du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] conclu le 1er avril 2012 entre les époux [C], l'EPIC OPH Périgord Habitat, anciennement dénommé Dordogne Habitat, d'une part et M. [E] d'autre part à compter du 31 mars 2022,
- condamné M. [E] à libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] en satisfaisant aux obligations du locataire,
A défaut :
* dit que l'EPIC OPH Périgord Habitat, et les époux [C] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [E] et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
* rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonné la transmission de la décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant,
- fixé à la somme de 352,88 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois d'avril 2022 inclus,
- condamné M. [E] au paiement à titre provisionnel de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de décembre inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
- condamné M. [E] à payer à titre provisionnel aux époux [C] une somme de 641,53 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois avril 2022 inclus,
- dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
- condamné M. [E] à verser aux époux [C] la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer,
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
M. [E] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 27 octobre 2022.
Par conclusions déposées le 6 février 2023, M. [E] demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance du juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux du 11 octobre 2022,
Statuant à nouveau,
- juger le congé donné le 22 septembre 2021 comme nul,
- condamner les époux [C] à la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts,
- condamner les époux [C] à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [C] aux entiers dépens incluant les frais d'exécution éventuels.
Par conclusions déposées le 14 février 2023, les époux [C] demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux en ce qu'elle a :
* constaté la validité du congé pour motif sérieux et légitime délivré le 22 septembre 2021 par les époux [C] à M. [E],
En conséquence :
* constaté l'absence de reconduction du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] conclu le 1er avril 2012 entre les époux [C], l'EPIC OPH Périgord Habitat, anciennement dénommé Dordogne Habitat, d'une part et M. [E] d'autre part à compter du 31 mars 2022,
* condamné M. [E] à libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] en satisfaisant aux obligations du locataire,
A défaut :
-dit que l'EPIC OPH Périgord Habitat, et les époux [C] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [E] et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
* rappelé s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
* ordonné la transmission de la décision, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant,
* fixé à la somme de 352,88 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois d'avril 2022 inclus,
* condamné M. [E] au paiement à titre provisionnel de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de décembre inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
* condamné M. [E] à payer à titre provisionnel aux époux [C] une somme de 641,53 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois avril 2022 inclus,
* dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
* condamné M. [E] à verser aux époux [C] la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. [E] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer,
* rappeler que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,
- débouter M. [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la nullité du congé délivré,
- débouter M. [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] à régler aux époux [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 mars 2023, avec clôture de la procédure à la date du 27 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé
En application de l'article 15'I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par un motif légitime et sérieux, par exemple l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Dans sa version issue de la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Dans sa version issue de la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, en cas de contestation, le juge peut d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Il incombe au bailleur de prouver qu'à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d'un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.
L'appréciation du caractère légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.
M. [Y] [E] fait valoir pour l'essentiel qu'à la date de délivrance du congé, il était à jour du paiement des loyers et charges et que le motif tiré de l'occupation illicite d'une cave est inexact.
M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] répliquent pour l'essentiel qu'à la date du congé, le 22 septembre 2021, M. [Y] [E], qui réglait souvent son loyer en retard, restait devoir la somme de 765,35 euros et qu'en outre, il occupe une cave de l'immeuble sans droit ni titre.
Le congé délivré le 22 septembre 2021 l'a été pour les motifs suivants :
« Non paiement régulier et réitéré des loyers et provisions pour charges aux termes convenus depuis le mois d'octobre 2019. Au 14 septembre 2021, il est dû la somme de 765,35 euros ».
À défaut de mentionner une occupation illicite d'une cave, M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] ne peuvent s'en prévaloir comme motif légitime et sérieux de résiliation du bail.
Le décompte produit par les bailleurs fait apparaître un solde négatif de 415,37 euros au 22 septembre 2021 (de 765,35 euros au 1er septembre 2021), dont il convient de déduire des frais de commandement de 113,96 euros prélevés le 1er juin 2020 et les frais de procédure de 524,57 euros prélevés le 1er novembre 2020, de sorte qu'il ne restait dû aucune somme par M. [Y] [E] au 22 septembre 2021, date de délivrance du congé.
Dès lors, il doit être constaté que le congé délivré le 22 septembre pour impayés de loyers et charges n'est pas fondé.
Si des retards de paiement sont observables sur l'historique de compte, ils avaient été régularisés à la date de délivrance du congé de sorte que celui-ci ne peut être fondé sur ce motif.
L'ordonnance déférée qui a validé le congé, a ordonné l'expulsion de M. [Y] [E] et l'a condamné à une indemnité d'occupation sera réformée.
En revanche, le décompte arrêté au 13 avril 2022 porte la mention d'un solde restant dû à cette date de 641,53 euros et après déduction des frais de procédure de 113,96 euros et de 524,97 euros, il reste toutefois dû par M. [E] la somme de 3 euros.
L'ordonnance déférée qui condamné M. [E] à payer aux époux [C] la somme de 641,53 euros à titre d'arriéré locatif au 13 avril 2022 sera réformée et M. [E] sera condamné à payer aux époux [C] la somme de 3 euros arrêtée au 13 avril 2022.
Sur la demande en dommages et intérêts
M. [Y] [E] soutient qu'il a fait l'objet d'un véritable harcèlement de la part de ses propriétaires qui ont sciemment menti pour tenter de se débarrasser de lui.
Le fait d'avoir compté des frais de procédure dans le décompte ne saurait être considéré comme une faute donnant lieu à indemnisation d'un préjudice.
M. [Y] [E] sera débouté de cette demande.
Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L'appel de M. [E] prospérant pour le principal, M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] en supporteront la charge.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] qui succombent pour le principal, seront condamnés à payer à M. [Y] [E] la somme de 1000 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité du congé délivré le 22 septembre 2021,
Déboute M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] de leurs demandes en validation du congé, expulsion et condamnation à une indemnité d'occupation,
Et actualisant la créance au titre du bail d'habitation,
Condamne M. [Y] [E] à payer à M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] ensemble la somme de 3 euros à titre d'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2022,
Y ajoutant,
Déboute M. [Y] [E] de sa demande en dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] à payer à M. [Y] [E] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [T] [C] et Mme [R] [D] épouse [C] aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
