COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 16 MARS 2023
N° RG 22/03236 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZCB
[B], [S] [L]
[E], [V], [X] [R]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/015089 du 03/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)
c/
[T] [U]
Nature de la décision : AU FOND
APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 15 juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE (RG : 21/00088) suivant déclaration d'appel du 06 juillet 2022
APPELANTS :
[B], [S] [L]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
[E], [V], [X] [R]
née le [Date naissance 2] 1998 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE
INTIMÉE :
[T] [U]
née le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître David BONNAN, avocat au barreau de LIBOURNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Mme [T] [U] a donné à bail à M. [B] [L] et Mme [E] [R] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4]) par contrat du 9 novembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 450 euros.
En contrepartie, Mme [R] et M. [L] se sont engagés à rendre à leur propriétaire des menus services pour une durée de 20 heures par mois.
À compter du mois de janvier 2021, les locataires ont cessé de payer les loyers et de rendre à leur propriétaire les services convenus.
Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 900 euros a été délivré à Mme [R] et à M. [L] le 15 février 2021.
Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2021.
Devant l'absence de régularisation, Mme [U] a, par acte du 26 avril 2021 dénoncé à la préfecture de la Gironde le lendemain, fait assigner Mme [R] et M. [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne, afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et la condamnation solidaire de ces derniers au paiement de diverses sommes.
Par assignation du 27 juillet 2021, Mme [R] et M. [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins de voir constater le caractère indécent des locaux loués et par décision du 19 août 2021, une expertise a été ordonnée.
Le 28 mars 2022, l'expert a communiqué au tribunal son rapport définitif.
Par ordonnance de référé du 15 juin 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 16 avril 2021, par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- fixé à compter de cette date, une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
- condamné M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U], à titre provisionnel une somme de 1 800 euros à valoir sur le montant des loyers charges et indemnités d'occupation, échéance du mois d'avril 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal, à compter du 15 février 2021,
- condamné M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U], à titre provisionnel, à compter du 1er mai 2021, et ce, jusqu'à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges,
- dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de M. [L] et Mme [R] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique et, au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,
- condamné M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [L] et Mme [R] à payer les dépens de l'instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification çà la préfecture,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
M. [L] et Mme [R] ont relevé appel de l'ordonnance par déclaration du 6 juillet 2022.
Par conclusions déposées le 27 octobre 2022, M. [L] et Mme [R] demandent à la cour de :
- déclarer Mme [R] et M. [L] recevables et bien fondés en leur appel,
-réformer l'ordonnance de référé rendue le 15 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Libourne statuant en référé en jugeant que :
- juger que Mme [R] et M. [L] doivent payer à titre provisionnel à Mme [U] une somme de 3 600 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés de février 2021 inclus jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux le 24 septembre 2021,
- autoriser Mme [R] et M. [L] à se libérer du principal de la dette en 35 fractions mensuelles de 100 euros, et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette en principal restant dû à cette date,
- juger que les paiements s'imputeront au premier chef sur le capital dû et non sur les intérêts,
- dire que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d'un mois, suivant la signification de la décision, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois,
- débouter Mme [U] de ses demandes relatives à l'expulsion, les dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [U] à verser aux appelants la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 28 septembre 2022, Mme [U] demande à la cour de :
- juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de Mme [U] et y faire droit,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 15 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection statuant en référé (RG n° 21/00088) en toutes ses dispositions,
- débouter M. [L] et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant,
- condamner M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] et Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 30 janvier 2023 par ordonnance et avis de fixation à bref délai en date du 31 août 2022, avec clôture de la procédure à la date du 16 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de résiliation de bail, d'expulsion et de provision
Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doit lui en assurer la jouissance paisible.
Aux termes de l'article 1353 du code civil :
'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24-1 de la même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux.
En vertu de l'article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.
En l'espèce, la bailleresse, Mme [U], fait valoir que les locataires n'ont procédé à la remise des clés que le 12 juillet 2022 et qu'ils ont pu jouir des lieux donnés à bail jusqu'à cette date. Elle demande la confirmation de l'ordonnance de référé, notamment en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 16 avril 2021 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
M. [L] et Mme [R], locataires, font valoir qu'ils ont quitté les lieux dès le 24 septembre 2021, que la bailleresse en avait connaissance et qu'elle avait dès lors coupé l'eau dans le logement, le rendant impropre à un usage d'habitation. Ils demandent l'infirmation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 16 avril 2021, fixé une indemnité mensuelle d'occupation et les a condamnés à payer à titre provisionnel la somme de 1800 € à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, outre l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Il ressort des pièces produites que les locataires ont cessé de régler les loyers et charges à compter du mois de janvier 2021 et que la bailleresse leur a fait délivrer à personne un commandement de payer les loyers par acte du 15 février 2021, portant sur la somme de 900 euros concernant les mois de janvier et février 2021. Cet acte reproduit littéralement la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 9 novembre 2019, selon laquelle, à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.
M. [L] et Mme [R] n'ont pas régularisé leur situation dans les deux mois suivant le commandement et n'ont plus payé les loyers courants suivants.
Relativement à la décence du logement, il ressort des termes du rapport définitif déposé le 28 mars 2022 par l'expert judiciaire, Mme [I], que : 'les travaux qui peuvent être envisagés relèvent tous de l'entretien normal d'un bien. Il n'y a pas de travaux à prévoir qui seraient en lien avec les normes minimales d'habitabilité définies par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1er du décret du 30 janvier 2002'.
L'expert ajoute : 'M. [L] et Mme [R] n'habitent plus le logement depuis mi-novembre 2021 mais restent locataires et responsables de l'entretien du logement.
[...]
Nous avons compris que tous les loyers n'étaient pas réglés à la propriétaire, alors que le logement est habitable, sous réserve d'être entretenu'.
Il n'existe donc pas d'indécence, faute en particulier que les occupants aient exigé la présence d'eau courante, alors qu'ils n'étaient plus présents de leur propre aveu, quand bien même ils avaient conservé les clés du logement. Il ne saurait être retenu une exception d'inexécution au profit des appelants.
C'est donc à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail à compter du 16 avril 2021 et fixé à compter de cette date une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas non de résiliation du bail. L'ordonnance sera confirmée sur ces points.
***
Les appelants soutiennent avoir quitté le logement en septembre 2021 et estiment devoir la somme totale de 3 600 euros, du mois de février 2021 jusqu'au 24 septembre 2021.
La bailleresse fait quant à elle valoir que la remise des clés n'a eu lieu que le 12 juillet 2022, que les appelants ont pu jouir librement du logement jusqu'à cette date et qu'ils sont en conséquence débiteurs des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période allant de janvier 2021 jusqu'au 12 juillet 2022.
M. [L] et Mme [R] ne contestent pas avoir cessé de régler le montant des loyers et charges à compter de février 2021. Il résulte toutefois des justificatifs bancaires produits en pièce n°9 par Mme [U], que le chèque Crédit Mutuel n°8372726 qu'ils ont adressé à la bailleresse par lettre recommandée avec avis de réception en règlement du loyer du mois de janvier 2021, a bien été présenté à l'encaissement par celle-ci mais est revenu impayé, en ce que les locataires avaient formé opposition à ce chèque au motif de 'perte'.
En outre, il ressort du courrier remis en main propre par le conseil de M. [L] et Mme [R] au conseil de Mme [U] que les appelants n'ont remis les clés du logement loué que le 12 juillet 2022, ce courrier produit en pièce n°14 par l'appelante étant ainsi rédigé : 'vous trouverez ci-joint les 5 clés du logement situé [Adresse 4]'.
En conséquence de ces éléments, M. [L] et Mme [R] sont redevables du montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus entre le 1er janvier 2021 et le 12 juillet 2022, soit la somme de 8 280 euros, le montant mensuel du loyer et des charges étant fixé à 450 euros.
Ce montant sera accordé, car si Mme [U] ne formule aucune demande chiffrée dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite néanmoins la confirmation de l'ordonnance de référé du 15 juin 2022 en toutes ses dispositions, notamment l'indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges qui auraient dû être réglés.
L'ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a condamné M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U] à titre provisionnel, une somme de 1 800 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance d'avril 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, jusqu'à libération effective des lieux. Les appelants, en ce qu'ils ont quitté les lieux le 12 juillet 2022 seront condamnés à payer à Mme [U] la somme provisionnelle de 8 280 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à compter du 1er janvier 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'
Les appelants font valoir qu'ils disposent de faibles ressources et sollicitent des délais de paiement. Ils demandent à pouvoir se libérer du principal de leur dette en 35 fractions mensuelles de 100 euros et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette en principal restant dû à cette date.
Il sera néanmoins fait observer que M. [L] et Mme [R] ont cessé de régler le montant des loyers et charges depuis le mois de janvier 2021 et n'ont pas repris ces règlements après le prononcé du jugement du tribunal judiciaire de Libourne du 19 août 2021 qui a fait droit à leur demande d'expertise, alors même que cette décision les avait déboutés de leur demande de consignation des loyers.
Dès lors, les locataires, qui ont en outre soutenu avoir libéré les lieux le 24 septembre 2021, alors qu'ils n'ont procédé à la remise des clés du logement que le 12 juillet 2022, ne peuvent être considérés comme débiteurs de bonne foi, de sorte qu'il ne saurait être fait droit à leur demande de délais de paiement.
Il sera ajouté à l'ordonnance sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de confirmer l'ordonnance du 15 juin 2022 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [L] et Mme [R] supporteront in solidum la charge des dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, M. [L] et Mme [R] seront condamnés in solidum à payer à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Infirme l'ordonnance de référé du 15 juin 2022 en ce qu'elle a :
* condamné M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U], à titre provisionnel une somme de 1 800 euros à valoir sur le montant des loyers charges et indemnités d'occupation, échéance du mois d'avril 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal, à compter du 15 février 2021,
* condamné M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U], à titre provisionnel, à compter du 1er mai 2021, et ce, jusqu'à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- Condamne M. [L] et Mme [R] à payer à titre provisionnel à Mme [U] une somme de 8 280 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à compter du mois de janvier 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Confirme l'ordonnance pour le surplus ;
Y ajoutant,
- Constate que M. [L] et Mme [R] ont libéré les lieux le 12 juillet 2022 ;
- Déboute M. [L] et Mme [R] de leur demande de délais de paiement ;
- Condamne in solidum M. [L] et Mme [R] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum M. [L] et Mme [R] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
