COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 13 FEVRIER 2023
N° RG 21/05101 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJXO
[Z] [D]
[K] [U]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/020921 du 07/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)
[F] [E]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/21/21611 du 04/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)
c/
[H] [L]
[W] [P]
[I] [P]
Nature de la décision : AU FOND
JONCTION RG 21/5137
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 19-003558) suivant deux déclarations d'appel du 08 septembre 2021 et du 10 septembre 2021
APPELANTS :
[Z] [D]
né le 12 Septembre 1960 à [Localité 9]
de nationalité Française
jdemeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Florence HERBOLD, avocat au barreau de BORDEAUX
[K] [U]
née le 17 Janvier 1969 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 8]
Représentée par Me Luc BRASSIER, avocat au barreau de BORDEAUX
[F] [E]
né le 19 Juillet 1959 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Florence HERBOLD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉ S :
[H] [L]
née le 19 Septembre 1957 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
[W] [P]
née le 28 Août 1989 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
[I] [P]
né le 07 Mai 1991 à [Localité 10]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Roland POTEE, président, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 6 octobre 1996, M. [T] [P] et Mme [H] [P] née [L] ont consenti un bail d'habitation à M. [F] [E], portant sur un logement situé à [Adresse 12].
M. [T] [P] est décédé le 2 avril 2017, laissant pour recueillir sa succession ses enfants M. [I] [P] et Mme [W] [P], et son ex-épouse Mme [H] [L].
Par ordonnance de référé du 18 mai 2018, le juge des référés de ce tribunal a constaté la résiliation du bail, condamné à titre provisionnel M. [F] [E] à payer à Mme [H] [L], M. [T] [P] et Mme [W] [P] la somme de 18 640 euros au titre des loyers arrêtés au 31 décembre 2017 et fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme correspondant au loyer mensuel et charges à compter du premier janvier 2018.
Par acte introductif d'instance du 26 septembre 2019, Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] ont fait assigner M. [Z] [D], Mme [K] [U] épouse [D] et M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir la condamnation solidaire de M. [E] et Mme [D] en leurs qualité d'occupants de lieux et à défaut de M. [D] en sa qualité de caution, à leur payer le montant des loyers et de l'indemnité d'occupation tels que fixés par l'ordonnance de référé du 18 mai 2018, pour un montant de 21 820 euros, ainsi que la condamnation solidaire de M. [E] et des consorts [D] au paiement de la somme de 57 378,88 euros au titre des réparations locatives, outre 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement du 21 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré recevable l'action engagée par Mme [H] [L], Monsieur [I] [P] et Mme [W] [P] à l'encontre de Mme [K] [U],
- prononcé la nullité de l'engagement de caution en date du 2 novembre 1996 de M. [Z] [D],
- condamné M. [F] [E] à payer à Mme [H] [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 21 820 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, solidairement avec M. [Z] [D] et Mme [K] [U], en leur qualité d'occupants des lieux, à hauteur de la sormne de 19 020 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 18 juin 2018,
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné solidairement M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer à Mme [H] [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 9 298, 27 euros au titre des dégradations locatives,
- débouté M. [F] [E] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- débouté Mme [K] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné solidairement M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer à Mme [H] [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] aux dépens, en ce compris la moitié du coût de l'établissement du constat d'état des lieux de sortie du 9 novembre 2018.
M. [E] et M. [D] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 septembre 2021. Un dossier n° 21/5101 a été ouvert. Mme [U] a également relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 septembre 2021, ce qui a adonné lieu à l'ouverture d'un dossier n° 21/5137.
Les procédures ont été jointes le 29 septembre 2022, par mention au dossier, sous le n° 21/5101.
Par conclusions déposées le 30 avril 2022, MM. [E] et [D] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de l'engagement de caution,
- réformer le jugement entrepris pour le surplus,
- débouter Mme [H] [L], Mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement Mme [H] [L], Mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] à payer à M. [E] la somme de 30 000,00 euros de dommages intérêts,
- subsidiairement, ordonner une expertise aux fins de visiter les lieux, de dire si le logement répondait aux conditions légales et réglementaires de décence et de salubrité et de donner son avis sur le préjudice subi par M. [F] [E],
- ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/05137 devant la première chambre civile,
- condamner solidairement Mme [H] [L], mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] à verser une somme de 2500 euros d'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 11 avril 2022, Mme [U] demande à la cour de :
- joindre les procédures N° RG 21/05101 et N° RG 21/05137,
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (Juge des Contentieux de la Protection) le 21 juin 2021 en ce qu'il a :
* Déclaré recevable l'action engagée par Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] à l'encontre de Mme [K] [U],
* Prononcé la nullité de l'engagement de caution en date du 2 novembre 1996 de M. [Z] [D],
* Condamné M. [F] [E] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 21 820,00 Euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayées, solidairement avec M. [Z] [D] et Mme [K] [U], en leur qualité d'occupants des lieux, à hauteur de la somme de 19 020 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 18 juin 2018,
* Rejeté la demande d'expertise,
* Condamné solidairement M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 9 298,27 euros au titre des dégradations locatives,
* Débouté M. [F] [E] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
* Débouté Mme [K] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* Condamné solidairement M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
* Débouté M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* Condamné M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] aux dépens, en ce compris la moitié du coût d'établissement du constat d'état des lieux de sortie du 9 novembre 2018.
Statuant à nouveau,
- déclarer Mme [H] [L], Mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] irrecevables en l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Mme [K] [U],
Subsidiairement et en toute hypothèse,
- les débouter de l'ensemble de leurs prétentions à l'encontre de Mme [K] [U],
- condamner in solidum Mme [H] [L], Mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] à payer à Mme [K] [U] les sommes de :
* 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en réparation du préjudice moral subi,
* 1 500,00 euros de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [H] [L], Mademoiselle [W] [P], M. [I] [P] en tous les dépens, dont distraction est requise au profit de Maître Luc BRASSIER, Avocat aux offres de droit.
Par conclusions déposées le 8 décembre 2022, les consorts [P] et Mme [L] demandent à la cour de :
A titre principal,
- juger qu'il y a lieu de constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel relevé le 8 septembre 2021 par Messieurs [E] et [D],
- juger en conséquence n'y avoir lieu à statuer sur l'appel de Messieurs [E] et [D],
A titre subsidiaire, sur l'appel de Messieurs [E] et [D] si par impossible la Cour jugeait que leur déclaration d'appel a valablement produit son effet dévolutif, Et en tout état
de cause, sur l'appel de Mme [U],
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] à l'encontre de Mme [K] [U],
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de l'engagement de caution en date du 2 novembre 1996 de M. [Z] [D],
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [F] [E] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] la somme de 21 820 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [D] et Mme [U] solidairement au paiement de ces loyers et indemnités d'occupation impayés avec M. [E] mais le réformer en ce qu'il a limité leur condamnation à la somme de 19 020 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 18 juin 2018,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. [E] avec M. [Z] [D] et Mme [K] [U] épouse [D] en leurs qualités d'occupants des lieux et à défaut, avec M. [Z] [D] en sa qualité de caution, à payer Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P], le montant des loyers et de l'indemnité d'occupation impayés tels que fixés par l'ordonnance de référé du 18 mai 2018 et qui s'élèvent à la somme de 21 820 euros.
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à indemniser Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] au titre des dégradations locatives,
- réformer le jugement en ce qu'il a limité le montant de cette indemnisation à la somme de 9 298,27 euros ,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] la somme de 57 378,88 euros en réparation des réparations locatives, du défaut d'entretien et dégradations commises sur le logement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] [E] de sa demande
reconventionnelle en dommages et intérêts,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande de dommages
et intérêts pour procédure abusive,
- débouter M. [E], M. [D] et Mme [U] du surplus de leurs
demandes.
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] épouse [D] à payer à Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] une indemnité complémentaire en cause
d'appel de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] épouse [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'établissement du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie de Maître [S] du 9 novembre 2018 qui se sont élevés à la somme de 339,11 euros.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 9 janvier 2023.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'effet dévolutif de l'appel
La cour de cassation a jugé le 13 janvier 2022 (2e Civ., 13 janvier 2022, n° 20-17.516) qu'il résulte de la combinaison des articles 562 et 901- 4° du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, ainsi que des articles 748-1 et 930-1 du même code, que la déclaration d'appel, dans laquelle doit figurer l'énonciation des chefs critiqués du jugement, est un acte de procédure se suffisant à lui seul; que, cependant, en cas d'empêchement d'ordre technique, l'appelant peut compléter la déclaration d'appel par un document faisant corps avec elle et auquel elle doit renvoyer.
En vertu du décret n° 2022-245 du 25 février 2022 modifiant l'article 901 du code de procédure civile et de l'arrêté du même jour modifiant l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication électronique en matière civile devant les cours d'appel, textes applicables aux déclarations d'appels antérieures dans les procédures en cours, (Cass avis 8 juillet 2022 n° 22-70.005), l'appelant peut compléter sa déclaration d'appel, même en l'absence d'empêchement technique, par une annexe mentionnant les chefs de jugement critiqués faisant corps avec la déclaration d'appel à laquelle celle ci doit renvoyer.
En effet, l'article 4 de l'arrêté du 20 mai 2020 modifié par l'arrêté du 25 février 2022 prévoit que: ' Lorsqu'un document doit être joint à un acte, ledit acte renvoie expressément à ce document'.
En l'espèce, si MM. [E] et [D] ont joint à leur déclaration d'appel un document où figurent les chefs de jugement critiqués, la déclaration d'appel mentionne seulement, au titre de l'objet de l'appel, 'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués' et ne renvoie à aucun document, de sorte que l'effet dévolutif de l'appel n'a pas joué.
Par ailleurs, l'appelant n'a pas régularisé la situation par une nouvelle déclaration d'appel dans le délai imparti pour conclure au fond et, dans la mesure où la cour n'est saisie d'aucune demande par l'appelant faute d'effet dévolutif , elle n'est pas non plus saisie des appels incidents, en application des dispositions des articles 548 et 550 du code de procédure civile.
Cependant, la cour est valablement saisie de la déclaration d'appel de Mme [U], laquelle vise expressément les chefs de jugement critiqués. La cour est donc appelée à statuer sur l'appel principal et les appels incidents des autres parties, de sorte qu'elle se trouve saisie de l'entier litige.
Sur la recevabilité de l'action dirigée contre Mme [U]
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Mme [U] fait valoir qu'elle n'est ni locataire, ni sous-locataire, ni caution, que le fondement juridique des demandes n'est pas explicité et que même si elle a habité les lieux pendant un certain temps, toutes les demandes sont prescrites à son égard dans la mesure où elle a quitté les lieux depuis plus de trois ans à la date de l'assignation au fond.
Mme [L] et les consorts [P] répliquent d'une part, qu'ils agissent contre elle sur le fondement de l'article 1753 du code civil au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, en sa qualité de sous-locataire, qualité qu'elle ne justifie pas avoir perdu à une date antérieure à la remise des clefs le 9 novembre 2018 et, d'autre part, qu'ils agissent contre elle sur le fondement de l'article 1240 du code civil, en qualité d'occupante du logement, pour ce qui a trait aux dégradations locatives.
Sur l'intérêt à agir
Selon l'article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, il est constant que Mme [U] a occupé durant un certain temps le logement donné à bail à M. [E]. Le bailleur ou ses ayants droit, qui se prévalent de préjudices liés à l'occupation des lieux sont donc légitimes à prétendre rechercher la condamnation d'un occupant des lieux, quel que soit son titre d'occupation.
L'intérêt à agir n'étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, il y a lieu de considérer que Mme [U] est une contradictrice légitime du bailleur et ses ayants droit et qu'à ce titre les prétentions dirigées contre elle sont recevables.
Sur la prescription de l'action
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En premier lieu, il n'est pas contesté que les consorts [L]-[P] ont eu connaissance des dégradations prétendument commises dans le logement à partir du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 9 novembre 2018. Par conséquent, leur action fondée sur l'article 1240 du code civil n'était pas prescrite au moment où ils ont fait délivrer leur assignation au fond, le 26 septembre 2019.
En second lieu, il apparaît que les consorts [L]-[P] poursuivent Mme [U] au titre de loyers et indemnités d'occupation impayés entre 2014 et 2017. Or, l'action fondée sur l'article 1753 du code civil, qui dérive de la loi et non du contrat de location, n'était pas non plus prescrite à la date de l'acte introductif d'instance.
Pour ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par Mme [L] et M. et Mme [P] à l'encontre de Mme [U].
Sur la nullité de l'engagement de caution
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, en vigueur le 1er septembre 1994 dispose : 'la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement'.
En l'espèce, il est produit la copie d'un acte sous seing privé, prétendument daté du 2 novembre 1996, qui ne comporte pas la reproduction manuscrite de l'alinéa premier de l'article 22-1 portant sur la faculté de résiliation unilatérale des cautionnements à durée indéterminée.
Le cautionnement ne répondant pas aux exigences formelles posées par le texte, il doit être considéré comme nul.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'engagement de caution de M. [Z] [D].
Sur les arriérés de loyers et les indemnités d'occupation
Mme [L] et M. et Mme [P] poursuivent la condamnation solidaire de M. [Z] [D] et Mme [U] en leur qualité de sous-locataire des lieux et de M. [E] en sa qualité de locataire.
Sur la demande de condamnation de M. [D] et Mme [U]
Aux termes de l'article 1753 du code civil, le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation.
La sous-location, visée aux articles 1717 et 1753 du code civil ainsi qu' à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un contrat distinct du bail principal, conclu par le preneur en qualité de bailleur, et ayant lui-même la nature d'un bail.
Mme [L] et M. et Mme [P] expliquent que M. [Z] [D] et Mme [U] se sont installés dans le logement donné à bail à M. [E], tandis que celui-ci occupait un terrain jouxtant la propriété mais non visé dans le bail. Ils font valoir que 'dès leur entrée dans les lieux et en tant qu'occupants du logement donné à bail' ils ont acquis la qualité de sous-locataire.
Mme [U] admet avoir habité les lieux pendant un temps, jusqu'à la fin de l'année 2015, mais conteste la qualité de sous-locataire. MM. [E] et [D] admettent également que M. [Z] [D] a vécu dans la maison et déclarent que la procédure a abouti à mettre M. [E] à la rue 'avec les personnes qu'il hébergeait gracieusement'. Par ailleurs, Mme [U] et M. [D] font état de loyers directement versés entre les mains de M. [T] [P] 'pour le compte' de M. [E].
S'il est constant que Mme [U] et M. [D] ont occupé les lieux, il n'est pas établi ni même prétendu que M. [Z] [D] et Mme [U] ont versé des loyers à M. [E]. Or, l'existence d'une contrepartie pour la jouissance des lieux constitue un élément essentiel de la qualification de sous-location dont le juge ne saurait s'abstraire (Civ. 3, 17 mai 2006, n° 05-13.045).
Au surplus, il ressort des pièces produites que Mme [U] et M. [D] ont été aménés à verser des loyers directement à [T] [P] (pièces n° 28 et 29 du dossier des intimés) et que, de fait, Mme [L] et [T] [P] les traitaient comme leurs propres locataires. En attestent les courriers directement adressés par [T] [P] à M. [D] et à Mme [U], sans référence aucune à M. [E], et par lesquels il leur a été rappelé leurs obligations, au titre du versement des loyers et de la jouissance des lieux conformément à sa destination (pièces 30 et 31 du dossier des intimés). Il ressort en outre d'un document signé par [T] [P] que Mme [U] a été autorisée par le premier à fixer le siège d'une société de traiteur à l'adresse du bien loué (pièce n° 13 du dossier de MM. [E] et [D]).
En somme, s'il est établi que M. [E] a assuré l'hébergement de Mme [U] et de M. [D] durant de nombreuses années et que ces occupants du chef de M. [E] ont fini par être traités par les bailleurs comme leurs propres locataires, il n'est pas pour autant démontré l'existence d'une sous-location ouvrant droit à l'action directe prévue par l'article 1753 du code civil. En outre, Mme [L] et M. [T] [P] ne disposent pas non plus aujourd'hui de voies de recours contractuelles à l'encontre de Mme [U] et de M. [D], puisque le bail initial, reçu devant notaire le 6 octobre 1996, n'a pas été dénoncé ou amendé et qu'il n'a été établi aucun autre bail à leur nom.
Il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [D] et Mme [U] au paiement de la dette locative en leur qualité de sous-locataire.
Sur la condamnation de M. [E]
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail. Par application combinée des articles 1342-8 et 1353 du code civil, le locataire qui se prétend libéré doit rapporter la preuve par tous moyens du paiement des loyers.
Aux termes l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail son prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En application de l'article 2333 3° du code civil, il est de jurisprudence constante que lorsqu'une dette est payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court contre chacune de ses parties à compter de son échéance. Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.
MM. [E] et [D] font valoir que l'action est à la fois trop tardive et infondée, en ce que les loyers ont été payés en numéraire et parfois par l'intermédiaire de M. [D], qui a reçu quittance.
En premier lieu, s'agissant de la prescription, il y a lieu d'observer que celle-ci a commencé à courir dès le premier impayé et que seule la demande en référé datée du 8 décembre 2017 a permis de l'interrompre. Par conséquent, et compte tenu de la prescription triennale applicable en matière de loyers, il y a lieu de considérer que M. [E] ne peut être tenu au paiement des arriérés de loyers qu'à compter du mois de décembre 2014.
En second lieu, s'agissant de la preuve des paiements, alors qu'une telle preuve peut être rapportée par tous moyens, il n'est versé au débat aucune pièce permettant d'établir le règlement des loyers depuis décembre 2017. Contrairement à ce que MM [E] et [D] indiquent dans leurs écritures, le décompte du notaire (pièce n° 23 du dossier des intimés) ne permet pas d'établir le versement des loyers de janvier et février 2017. Il y a lieu néanmoins de tenir compte des versements reconnus par les consorts [L]-[P], et réalisés par M. [D] pour le compte de M. [E] entre janvier et juin 2018.
Les loyers de septembre, octobre et novembre 2014 étant couverts par la prescription, le solde débiteur au 31 décembre 2017 s'élève par conséquent à 16 900 euros (18640 - 1740). Compte tenu des arriérés non contestés au titre des indemnités d'occupation (6 790) et du désintéressement consécutif aux versements réalisés entre janvier et juin 2018 (3 600), le solde débiteur, tel qu'arrêté au 8 novembre 2018 s'élève à 20 080 euros.
Le jugement déféré sera réformé sur ce point.
Sur les dégradations et le défaut d'entretien courant du bien loué
Sur la condamnation de M. [E]
M. [E] est seul tenu des obligations du preneur, parmi lesquelles celles visées à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le locataire à :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.
Selon l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, tandis que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, l'article 1731 du même code précise que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
MM. [E] et [D] font valoir que le bien leur a été délivré vétuste et même dans un état révélant les manquements du bailleur à leur propre obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et réparation. Les consorts [L]-[P] font valoir que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et que les désordres constatés ne sont pas imputables au bailleur.
Sur quoi, la cour relève que l'état des lieux d'entrée (pièce n° 15 du dossier des intimés) offre un descriptif de l'équipement des pièces mais ne permet pas d'apprécier l'état général du bien. Faute de précision, il y a donc lieu de présumer que le bien a été délivré en bon état des réparations locatives. L'attestation de M. [M] produite par MM. [E] et [D] (pièce n°12) faisant état d'une maison qui dès l'origine 'avait déjà beaucoup vécu' et 'était vétuste, mais propre' ne remet pas en cause cet état de fait, d'autant que cette attestation est contredite par celle de Mme [A], sollicitée par les consorts [L]-[P] (pièce n° 19), qui évoque une maison 'refaite à neuf' en 1995 avec un jardin 'propret' et des 'clôtures en bon état'.
L'état des lieux de sortie est établi par le procès-verbal de constat d'état des lieux dressé par Me [S] le 9 novembre 2019 (pièce n° 11 du dossier des intimés), qui décrit un jardin à l'abandon comportant des détritus et des épaves de véhicules ainsi qu'une maison en 'état de délabrement total' : murs et plafonds encrassés, vitres cassées, prises arrachées ou brûlées, fils électriques pendants, décorations abîmées, trous dans les portes, éléments d'équipement brûlés.
Pour chiffrer leur préjudice, les consorts [L]-[P] produisent un premier devis de rénovation complète de la maison (pièce n°16). Toutefois, le lot 'remise en état des réseaux d'assainissement'apparaît sans lien avec l'état de la maison, tel qu'il ressort du constat d'huissier. De même si ce dernier fait état d'un chauffe-eau 'très sale', il n'est pas démontré que son remplacement s'imposait. En outre, certains lots consistent en des améliorations par rapport à l'existant : pose d'un meuble double vasque, d'une baignoire avec mélangeur, d'un sèche-serviettes, d'une ventilation hygro, etc.
En somme, les chefs de travaux présentés dans le devis ne peuvent pas correspondre exactement aux chefs de préjudice indemnisables au titre des manquements du locataire. L'assiette de calcul sera réduite à de plus justes proportions soit 30 000 euros.
En outre, à l'instar du premier juge il y a lieu d'observer que le bien a été occupé pendant 22 ans par M. [E], sans qu'il soit justifié de travaux de rénovation pris en charge par les bailleurs. M. [E] ne pouvant être tenu de remettre à neuf un logement qui a nécessairement été affecté par l'usure du temps, il convient d'appliquer un coefficient de vétusté sur l'assiette de calcul des travaux indemnisables, à hauteur de 75 %, pour un montant total de 7500 euros.
Le second devis (pièce n° 21) mentionne le nettoyage de deux terrains ainsi que l'existence d'un bus, alors qu'il ressort des écritures des parties qu'un bus servant de logement avait été établi sur un terrain attenant à la propriété louée. Ce volet de l'intervention de nettoyage ne se rapportant pas aux lieux loués, il convient de réduire de moitié le coût mis en avant, sans qu'il y ait lieu d'appliquer un coefficient de vétusté, soit 750 euros.
Compte tenu du dépôt de garantie versé par M. [E] en 1996, d'un montant de 6.000 francs (915 euros), il sera condamné à régler la somme de 7335 euros au titre des dégradations locatives.
Le jugement sera réformé sur ce point.
Sur la demande de condamnation de M. [D] et Mme [U]
Contrairement au locataire, présumé fautif au titre des dommages causés au bien loué, les occupants du chef du locataire ne peuvent voir leur responsabilité engagée que sur le fondement du droit commun de la responsabilité. A ce titre, leur responsabilité est recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, le préjudice des consorts [L]-[P], tel que précédemment évalué, est certain.
Il est également établi que Mme [U] et M. [D] ont habité les lieux loués pendant de nombreuses années avec leurs enfants [Y] et [R], avant de se séparer, et qu'ils ont même fixé à cette adresse, dès les années 2000, le siège de leurs activités commerciales de restauration (pièces n° 13 et 14 du dossier des consorts [L]-[P]). Cependant, l'activité de traiteur de M. [D] a été autorisée par le bailleur (pièce n° 13 de MM. [E] et [D]) et les consorts [L]-[P] ne font que supposer dans leurs écritures qu'une telle activité, incompatible avec la destination des lieux, pourrait expliquer 'les problèmes d'humidité et d'évacuation des eaux usées invoqués - sous réserves de la réalité de leur existence'.
Par conséquent, à défaut de pouvoir imputer à M. [D] et Mme [U] une faute ayant participé au dommage sur le bien loué, il n'y a pas lieu de les condamner solidairement avec M. [E] à indemniser les bailleurs.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande d'indemnisation de Mme [U] au titre de la procédure abusive
La demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile par une des parties est irrecevable, une telle condamnation ne pouvant être prononcée qu'à l'initiative du juge.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a déboutée et non déclarée irrecevable de sa demande à ce titre.
Sur la demande incidente en paiement au titre de l'indécence du logement
Aux termes de l'article 1719 le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur de la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
M. [E] et M. [D] prétendent que le bien délivré ne répond pas aux critères de décence,en ce qu'il ne comporte pas de tout à l'égout et présente un réseau d'électricité et de chauffage non conforme aux normes de sécurité.
Cependant, ces affirmations ne sont établies par aucune pièce et le bien est réputé avoir été délivré en bon état. En outre, il n'est pas établi que le preneur aie durant l'exécution du bail sollicité ses bailleurs, par un acte portant interpellation suffisante, aux fins de procéder à la mise en conformité du bien. Au surplus, la demande est formée au nom de M. [E] et de M. [D], alors que ce dernier ne peut prétendre à la qualité de locataire.
Echouant à caractériser l'état d'indécence, ils seront déboutés de leur demande principale ainsi que de leur demande d'expertise formée 'à titre subsidiaire', qui se trouve dès lors dépourvue d'objet.
Le juge sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [E], qui succombe, sera tenu aux dépens de première instance et d'appel, au même titre que Mme [U] et M. [D], en leur qualité d'occupants des lieux litigieux.
L'équité commande, pour les mêmes raisons, de les condamner tous trois à verser la somme de 1500 euros aux consorts [L]-[P], à titre d'indemnité complémentaire en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Constate l'absence d'effet dévolutif de l'appel relevé le 8 septembre 2021 par MM. [F] [E] et [Z] [D],
Dit en conséquence n'y avoir lieu de statuer sur l'appel principal de MM. [F] [E] et [Z] [D],
Constate l'effet dévolutif de l'appel relevé le 10 septembre 2021 par Mme [K] [U],
Statuant sur l'appel principal de Mme [K] [U] et les appels incidents des autres parties,
Infirme le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :
- condamné M. [E] à payer à Mme [H] [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 21 820 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, solidairement avec M. [D] et Mme [U], en leur qualité d'occupants des lieux, à hauteur de la somme de 19 020 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 18 juin 2018,
- condamné solidairement M. [E], M. [D] et Mme [U] à payer à Mme [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 9268,27 euros au titre des dégradations locatives ;
Et, statuant à nouveau dans cette limite,
- déboute Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] de leurs demandes de condamnation solidaire au titre des arriérés de loyers et des dégradations locatives dirigées contre Mme [K] [U] et M. [Z] [D],
- condamne M. [F] [E] à payer à Mme [H] [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 20 080 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés,
- condamne M. [F] [E] à payer à Mme [H] [L], à M. [I] [P] et à Mme [W] [P] la somme de 7335 euros au titre des dégradations locatives;
Y ajoutant,
- condamne in solidum M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] aux dépens,
- condamne in solidum M. [F] [E], M. [Z] [D] et Mme [K] [U] à payer la somme de 1500 euros à Mme [H] [L], M. [I] [P] et Mme [W] [P] ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
