COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 24 JANVIER 2023
N° RG 22/01513 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MT3U
S.A.R.L. MLDS PATRIMOINE
S.A.R.L. COFIP
c/
S.A.S. L&A FINANCE
[LP], [WD] [PN]
[OZ] [RF] épouse [JM]
[UI], [HD] [JM]
[JU] [O]
[AK] [VA] épouse [O]
[IG], [DX], [CM] [W]
[LP] [PG]
[WH], [YC], [TU] [SM] épouse [P]
[LP], [UX], [CD] [P]
[XK], [EI], [IN] [KM] épouse [C]
[JU], [XV], [CW] [C]
[T] [NZ] épouse [N]
[FO] [N]
[TB], [YG] [SY] épouse [M]
[SF], [EP], [R] [M]
[YV] [V]
[AL], [NK] [MT]
[FW] [NH] épouse [MT]
[YV], [E], [YY] [PV]
[XZ] [LB]
[WA] [BC] épouse [LB]
[NT], [PJ] [VO] épouse [DD]
[JU], [UB], [SJ], [SR] [DD]
[AF] [RC]
[NL] [MH]
[TB] [BA] épouse [MH]
[NO], [GS], [PR] [LI]
[BS], [EI], [SJ] [PZ] épouse [SU]
[CZ], [VW] [SU]
[KP], [SC], [EP] [RR]
[S] [EB]
[MO], [DP], [TP] [RY]
[NT], [ME], [SJ] [U] [LF] épouse [TI]
[KP] [TI]
[NA], [SJ], [YG] [BE] épouse [HZ]
[BR] [HZ]
[ZY] [JY]
[AE], [AO] [FA] épouse [JR]
[Y] [JR]
[YR] [VE] épouse [HK]
[EE] [HK]
[XN] [CF]
[RG] [ZC] épouse [WZ]
[UI] [WZ]
[VL] [UE] épouse [AB]
[NL] [AB]
[NW] [IJ] épouse [GH]
[UI] [GH]
[IC] [ZM] épouse [FT]
[A] [LU] épouse [DB]
[E] [DB]
[OK], [I] [AW] épouse [WO]
[NL] [WO]
[E] [CU]
[IY] [DU]
[BV] [ZM]
[IN], [IV], [H], [KU] [XS]
[OA], [RN] [YJ]
[SC] [XG]
[VH], [KJ], [BT] [GA]
[ZR] [YN]
[RN] [BB]
[S] [MA] épouse [GD]
[KJ], [X] [GD]
[OK] [WS]
[XN], [F] [GK]
[KI] [UL] épouse [GK]
[UP], [EI], [U] [HS] épouse [DF]
[BW], [F], [D] [DF]
[KI] [JF] épouse [HV]
[JU] [HV]
[NO] [TM]
[SC] [IR]
[FH] [OW] épouse [LE]
[NK] [LE]
[OH] [PD] épouse [KB]
[NE], [UB], [UT] [KB]
[UH], [ZJ], [SJ] [KX]
[GZ] [CK]
[EL] [LT]
[MP], [L] [OO]
[NO] [G]
[NO], [RN], [MX], [TF] [PS]
[VW], [FE] [MW]
[DM] [OG]
[SU] [PR]
[BG] [ND]
[AL] [SI]
[OV] [AZ]
[K], [YG], [IN], [XD] épouse [MB]
[JC], [GD], [ZU] [MB]
[EX] [CL]
[UI], [GW], [AH] [RM]
[BF], [R], [YY] [BX]
S.A.R.L. CAPINVEST IMMOBILIER
S.A.R.L. CONSULT'INVEST
S.A.S. IMMOPTIS
S.A.R.L. VISA PATRIMOINE
S.A.R.L. CONCELIA
Société PROMOTION PICHET
S.A.R.L. GESTLAC
S.C.I. JEANNENEY
S.A. ADOMOS
[GZ] [HG] épouse [SX]
[NO] [SX]
[FL] [PC] épouse [LX]
[J] [RJ] épouse [ZF]
[GO] [MI]
[LL] [BT] [OS]
[KI] [OD] épouse [NS]
[ON] [ET] [NS]
[Z] [ML] [WK] épouse [TX]
[NE] [TX]
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
JONCTION AVEC DOSSIER RG : 22/01754
Grosse délivrée le :24 janvier 2023
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 28 février 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01620) suivant deux declarations d'appel du 25 mars 2022 (RG : 22/01513) et du 08 avril 2022 (RG : 22/01754)
APPELANTS suivant déclaration d'appel du 25 mars 2022 (RG : 22/01513 :
SARL MLDS PATRIMOINE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 53]
S.A.R.L. COFIP agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 25]
Représentés par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés par Me CHEVREAU substituant Me Philippe GLASER de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE ET APPELANTE suivant declaration d'appel du 08 avril 2022 (RG : 22/01754) :
S.A.S. L&A FINANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 35]
Représentée par Me FILIPPI substituant Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Steve CYGLER de l'AARPI CYGLER & AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
[LP], [WD] [PN]
né le 30 Août 1958 à [Localité 145] 14ème
de nationalité Française
demeurant [Adresse 85]
[OZ] [RF] épouse [JM]
née le 07 Septembre 1972 à [Localité 137]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 49]
[UI], [HD] [JM]
né le 02 Mars 1971 à [Localité 145] 11ème
de nationalité Française
demeurant [Adresse 49]
[JU] [O]
né le 23 Mai 1958 à ORAN (ALGERIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 67]
[AK] [VA] épouse [O]
née le 02 Novembre 1969 à [Localité 141]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 67]
[IG], [DX], [CM] [W]
né le 15 Juillet 1980 à MANS
de nationalité Française
demeurant [Adresse 33]
[LP] [PG]
né le 20 Juillet 1960 à [Localité 141], demeurant [Adresse 80]
[WH], [YC], [TU] [SM] épouse [P]
née le 20 Février 1952 à [Localité 111]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 15]
[LP], [UX], [CD] [P]
né le 27 Février 1948 à [Localité 145]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 14]
[XK], [EI], [IN] [KM] épouse [C]
née le 09 Mars 1952 à [Localité 135]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
[JU], [XV], [CW] [C]
né le 24 Avril 1960 à [Localité 146]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
[T] [NZ] épouse [N]
née le 08 Mars 1965 à GROMBALIA (TUNISIE)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 55]
[FO] [N]
né le 27 Janvier 1955 à BENI KHALED (TUNISIE)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 55]
[TB], [YG] [SY] épouse [M]
née le 03 Décembre 1977 à [Localité 136]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 147]
[SF], [EP], [R] [M]
né le 04 Février 1977 à [Localité 167]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 147]
[YV] [V]
né le 19 Février 1961 à [Localité 99] (71)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 121]
[AL], [NK] [MT]
né le 17 Mars 1976 à [Localité 107] (BELGIQUE)
de nationalité Belge
demeurant [Adresse 9]
[FW] [NH] épouse [MT]
née le 23 Février 1975 à EL PASO (ETATS UNIS)
de nationalité Américaine, demeurant [Adresse 9]
[YV], [E], [YY] [PV]
né le 01 Septembre 1970 à [Localité 100]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 64]
[XZ] [LB]
né le 22 Mai 1956 à [Localité 154]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 24]
[WA] [BC] épouse [LB]
née le 27 Mai 1959 à [Localité 157]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 24]
[NT], [PJ] [VO] épouse [DD]
née le 26 Avril 1964 à [Localité 162]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 70]
[JU], [UB], [SJ], [SR] [DD]
né le 18 Janvier 1966 à [Localité 162]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 71]
[AF] [RC]
née le 16 Février 1968 à [Localité 120]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 28]
[NL] [MH]
né le 18 Juin 1981 à [Localité 103]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 54]
[TB] [BA] épouse [MH]
née le 17 Novembre 1982 à [Localité 168]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 54]
[NO], [GS], [PR] [LI]
né le 21 Novembre 1981 à [Localité 144]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 150]
[BS], [EI], [SJ] [PZ] épouse [SU]
née le 22 Mars 1968 à [Localité 129]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 61]
[CZ], [VW] [SU]
né le 06 Décembre 1961 à [Localité 112]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 61]
[KP], [SC], [EP] [RR]
né le 17 Novembre 1964 à [Localité 126]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 47]
[S] [EB]
née le 13 Décembre 1976 à [Localité 165]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 65]
[MO], [DP], [TP] [RY]
né le 21 Juin 1974 à [Localité 166]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 65]
[NT], [ME], [SJ] [U] [LF] épouse [TI]
née le 22 Avril 1960 à [Localité 87]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 78]
[KP] [TI]
né le 23 Juillet 1955 à MEKNES (MAROC)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 78]
[NA], [SJ], [YG] [BE] épouse [HZ]
née le 16 Septembre 1947 à [Localité 118]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 82]
[BR] [HZ]
né le 15 Octobre 1950 à [Localité 94]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 82]
[ZY] [JY]
née le 16 Avril 1953 à [Localité 117]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 60]
[AE], [AO] [FA] épouse [JR]
née le 13 Avril 1961 à [Localité 155]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]
[Y] [JR]
né le 22 Mai 1956 à [Localité 90]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
[YR] [VE] épouse [HK]
née le 25 Janvier 1950 à [Localité 104]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 74]
[EE] [HK]
né le 21 Janvier 1949 à L[Localité 1]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 74]
[XN] [CF]
né le 29 Mai 1966 à [Localité 93]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 44]
[RG] [ZC] épouse [WZ]
née le 27 Septembre 1953 à MELBOURNE-BOURKE (AUSTRALIE)
de nationalité Australienne
demeurant [Adresse 43]
[UI] [WZ]
né le 07 Janvier 1956 à [Localité 108]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 43]
[VL] [UE] épouse [AB]
née le 19 Novembre 1973 à [Localité 97]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 62]
[NL] [AB]
né le 02 Janvier 1973 à [Localité 129]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 62]
[NW] [IJ] épouse [GH]
née le 19 Mars 1964 à [Localité 105]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 16]
[UI] [GH]
né le 26 Février 1965 à [Localité 104]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 16]
[IC] [ZM] épouse [FT] fille de Mme [IY] [DU] et de M. [HN] [B] [ZM] décédé le 25 février 2010 nue propriétaire dans le cadre de l'indivision successorale
née le 24 Avril 1981 à ELK (POLOGNE)
demeurant [Adresse 79]
[A] [LU] épouse [DB]
née le 26 Septembre 1957 à BIZERTE (TUNISIE)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 23]
[E] [DB]
né le 03 Novembre 1953 à [Localité 143]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 23]
[OK], [I] [AW] épouse [WO]
née le 27 Mars 1969 à [Localité 138]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 52]
[NL] [WO]
né le 11 Octobre 1972 à [Localité 119]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 52]
[E] [CU]
né le 22 Février 1962 à [Localité 109]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 11]
[IY] [DU] veuve de M. [HN] [B] [ZM] décédé le 25 février 2010 propriétaire et usufruitière
née le 06 Août 1953 à RUDNIK SUR SAN (POLOGNE)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 151]
[BV] [ZM] fils de Mme [IY] [DU] et de M. [HN] [B] [ZM] décédé le 25 février 2010 nu propriétaire dans le cadre de l'indivision successorale
né le 06 Mars 1983 à ELK (POLOGNE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
[IN], [IV], [H], [KU] [XS]
née le 14 Octobre 1955 à [Localité 164]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 12]
[OA], [RN] [YJ]
né le 27 Novembre 1956 à [Localité 145]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 22]
[SC] [XG]
né le 28 Août 1965 à [Localité 130]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 75]
[VH], [KJ], [BT] [GA]
né le 07 Mai 1974 à [Localité 140]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 41]
[ZR] [YN]
né le 15 Février 1959 à [Localité 113]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 10]
[RN] [BB]
née le 28 Août 1979 à [Localité 160]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 17]
[S] [MA] épouse [GD]
née le 10 Mai 1985 à [Localité 133]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 20]
[KJ], [X] [GD]
né le 18 Juillet 1978 à [Localité 153]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 21]
[OK] [WS]
née le 30 Avril 1967 à [Localité 128]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 27]
[XN], [F] [GK]
né le 12 Avril 1963 à [Localité 98]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[KI] [UL] épouse [GK]
née le 23 Janvier 1963 à [Localité 108]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[UP], [EI], [U] [HS] épouse [DF]
née le 25 Janvier 1970 à [Localité 156]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 149]
[BW], [F], [D] [DF]
né le 09 Février 1966 à [Localité 148]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 149]
[KI] [JF] épouse [HV]
née le 23 Septembre 1958 à [Localité 134]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 34]
[JU] [HV]
né le 10 Août 1955 à [Localité 88]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 34]
[NO] [TM]
né le 24 Octobre 1978 à [Localité 145] 12ème
de nationalité Française
demeurant [Adresse 57]
[SC] [IR]
né le 13 Juin 1955 à [Localité 132]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 13]
[FH] [OW] épouse [LE]
née le 11 Mars 1966 à ANKADIFOTSY TANANARIVE
de nationalité Française
demeurant [Adresse 69]
[NK] [LE]
né le 24 Janvier 1963 à [Localité 101]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 68]
[OH] [PD] épouse [KB]
née le 05 Avril 1974 à [Localité 92]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 42]
[NE], [UB], [UT] [KB]
né le 08 Août 1972 à [Localité 106]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 42]
[UH], [ZJ], [SJ] [KX]
né le 19 Novembre 1981 à [Localité 110]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 26]
[GZ] [CK]
née le 04 Septembre 1961 à BARBEZIEUX (16300)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 84]
[EL] [LT]
né le 22 Novembre 1958 à [Localité 123]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 56]
[MP], [L] [OO]
née le 02 Octobre 1967 à [Localité 139]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 73]
[NO] [G]
né le 23 Janvier 1969 à [Localité 163]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 83]
[NO], [RN], [MX], [TF] [PS]
né le 25 Septembre 1965 à [Localité 140]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 63]
[VW], [FE] [MW]
né le 03 Septembre 1965 à [Localité 140]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 45]
[DM] [OG]
née le 13 Août 1966 à SAFI (MAROC)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 114]
[SU] [PR]
né le 27 Janvier 1984 à [Localité 161]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 48]
[BG] [ND]
né le 13 Septembre 1977 à [Localité 142]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 77]
[AL] [SI]
né le 04 Juillet 1979 à [Localité 163]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 39]
[OV] [AZ]
née le 04 Février 1978 à TAY NINH (VIET NAM)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 131]
[K], [YG], [IN], [XD] épouse [MB]
née le 16 Novembre 1975 à [Localité 122]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 76]
[JC], [GD], [ZU] [MB]
né le 01 Février 1954 à [Localité 159]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 76]
[EX] [CL]
né le 26 Septembre 1968 à [Localité 152]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 8]
[UI], [GW], [AH] [RM]
né le 29 Juin 1963 à [Localité 144]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 50]
[BF], [R], [YY] [BX]
né le 13 Septembre 1951 à [Localité 169]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 36]
Représentés par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés par Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. CAPINVEST IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal au siège social sis [Adresse 96]
Représentée par Me Yolène DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
S.A.R.L. CONSULT'INVEST prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]
Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée)
S.A.S. IMMOPTIS prise en la personne de son représentant légal au siège social sis [Adresse 59]
Représentée par Me Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. VISA PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 46]
Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée)
S.A.R.L. CONCELIA prise en la personne de son représentant légal au siège social sis [Adresse 40]
Représentée par Me Sophie DARGACHA-SABLE, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée par Me Christophe BORÉ, de la SELARL AKPR, société d'avocats, avocat au barreau du Val-de-Marne,
SASU PROMOTION PICHET venant aux droits de la SARL IG2P prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 37]
Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée)
S.A.R.L. GESTLAC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 37]
Représentée par Me FILIPPI substituant Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
S.C.I. DE CONSTRUCTION VENTE JEANNENEY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au sis siège [Adresse 38]
Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée)
S.A. ADOMOS prise en la personne de son représentant légal au siège social sis [Adresse 81]
Représentée par Me Amandine CLERET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Denis DELCOURT POUDENX de la SELEURL DDP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANTS :
[GZ] [HG] épouse [SX]
née le 26 Février 1956 à [Localité 89]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 66]
[NO] [SX]
né le 20 Juillet 1955 à SABLES D'OLONNES (85)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 66]
[FL] [PC] épouse [LX] fille de M. [Y] [PC] décédé le 5 octobre 2021 et nue-propriétaire dans le cadre de l'indivision successorale
née le 08 Décembre 1960 à [Localité 91]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 125]
[J] [RJ] épouse [ZF] fille de M. [Y] [PC] décédé le 5 octobre 2021 et nue-propriétaire dans le cadre de l'indivision successorale
née le 22 Août 1953 à [Localité 91]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 115]
[GO] [MI]
né le 28 Décembre 1952 à [Localité 154]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
[LL] [BT] [OS]
né le 04 Février 1984 à [Localité 127]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 31]
[KI] [OD] épouse [NS]
née le 27 Septembre 1975 à [Localité 144] (45)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]
[ON] [ET] [NS]
né le 02 Juillet 1973 à [Localité 144] (45)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]
[Z] [ML] [WK] épouse [TX]
née le 10 Juin 1973 à [Localité 158] (38)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 29]
[NE] [TX]
né le 22 Juillet 1969 à [Localité 112] (38)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 29]
Représentés par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Roland POTEE, président, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
[JC] BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
M. [JU] [O] et 93 autres particuliers ont chacun acquis des appartements construits par la société Promotion Pichet et vendus par la SCI Jeanneney, dans la résidence de tourisme 'ALL SUITES HOME' sise à [Adresse 95].
Ils exposent qu'ils ont été démarchés par diverses sociétés de commercialisation et notamment par la société Capitalys, filiale du promoteur. Les promoteurs auraient établi des simulations qui indiquaient pour la plupart une possibilité de sortie à terme ou dans un délai de 9 ou 10 ans, avec un important capital lié à la plus-value générée par la revente du bien.
Souhaitant revendre leur bien au bout d'un certain nombre d'années, les particuliers investisseurs auraient constaté que les valeurs de commercialisation étaient très loin d'atteindre les taux annoncés et se traduisaient par des ventes à perte.
C'est dans ces conditions que, par acte du 15 juillet 2021, M. [JU] [O] et 93 autres acquéreurs ( ci après les consorts [O] et autres) ont fait assigner la SARL Gestlac exerçant sous l'enseigne All Suites Appart Hôtel, la SCI Jeanneney, la SARL MLDS Patrimoine, la SA Adomos, la SARL Capinvest Immobilier, la SARL Consult'Invest, la société L&A Finance, la SAS Immoptis, la SAS Credifin, la société Cofip, la SARL Visa Patrimoine, la SARL Concelia et la société Promotion Pichet, devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l'article 145 du code de procédure civile pour examiner, d'une part, les projections de rentabilité fournies lors de l'achat et, d'autre part, la gestion de l'immeuble depuis sa mise en service, d'ordonner la communication sous astreinte de divers documents par la société Gestlac et par la société Promotion Pichet, avec, en ce qui concerne cette dernière, une majoration de l'astreinte à partir du 15ème jour, de mettre les frais d'expertise à la charge des sociétés défenderesses de première instance et de condamner ces dernières in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance de référé du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté la SARL MLDS Patrimoine (IN&FI Crédits), la société Compagnie Financière de France (COFIP), la société Concelia et la SAS Immoptis de leur demande de mise hors de cause,
- constaté le désistement des demandeurs à l'encontre de la SAS Credifin,
- ordonné une mesure d'expertise immobilière, tous droits et moyens des parties réservés, et commis pour y procéder M. [EP] [VT], au [Adresse 51].
- dit que l'expert en matière immobilière répondra à la mission suivante :
' se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquée ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction de la résidence ALL SUITES HOME ; visiter les lieux et les décrire, au besoin par catégories d'appartements semblables ;
- préciser si des travaux immobiliers ont été réalisés dans l'immeuble depuis son achèvement ; en ce cas, en préciser la nature et l'incidence sur les appartements des demandeurs ; préciser si ces travaux peuvent être qualifiés de travaux d'entretien, d'amélioration, d'extension ou autre, et en préciser la date ;
- préciser la qualité des prestations immobilières fournies, au regard de la qualité des matériaux utilisés, de leur mise en oeuvre, des prestations immobilières offertes, etc...; formuler toute observation utile sur la résistance au vieillissement des matériaux utilisés et des prestations immobilières offertes ;
- formuler toute précision utile sur les modifications ou différences qui pourraient être constatées entre le projet tel qu'il a été présenté dans les ventes en l'état futur d'achèvement, et l'ensemble immobilier effectivement réalisé, plus particulièrement en cas de modification des distributions du bâtiment, de la qualité des matériaux, ou des prestations immobilières;
- apprécier l'état d'entretien de l'immeuble ; se faire communiquer tout document utile quant à cet état à la date du 1er février 2020, soit antérieurement à la crise sanitaire, et le comparer avec l'état de l'entretien actuel ;
- au besoin avec le concours d'un sapiteur, formuler toute observation sur la valeur du bien immobilier, indépendamment de toute prestation hôtelière, à la date des contrats de vente aux demandeurs ; formuler la même observation quant à la valeur du bien immobilier à la date du 1 février 2020, et quant à sa valeur à la date de l'expertise ;
- indiquer l'incidence sur la valeur de l'immeuble de son état d'entretien à la date du 1er février 2020, et à la date de l'expertise ;
- établir un pré-rapport, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ; répondre aux dires qui seraient formulés dans ce délai ;
- dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
- fixé à la somme de 5.000 euros la provision que les demandeurs devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de DEUX mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque ;
- dit que l'expert déposera son rapport dans le délai de SIX mois à compter de la consignation ;
- ordonné une mesure d'expertise financière et de gestion, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder M. [JJ] [WW], au [Adresse 58] ;
- dit que l'expert en matière financière et de gestion répondra à la mission suivante :
' se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs et plus particulièrement toute étude financière se rapportant aux investissements réalisés ; en liaison avec l'expert immobilier désigné ci-dessus, visiter les lieux et les décrire ;
- se faire communiquer tous les documents et toutes les informations dont disposaient les parties défenderesses antérieurement à la signature des contrats sur l'équilibre financier de l'opération proposée aux demandeurs ;
- préciser si le régime des exonérations fiscales annoncées aux investisseurs correspondait aux avantages fiscaux applicables à la date de la commercialisation ; dans la négative, formuler toute appréciation quant à la nature de cette différence et quant à son incidence sur le calcul de rendement de l'investissement ;
- préciser si les avantages fiscaux annoncés au moment de la commercialisation ont été maintenus par la loi jusqu'à ce jour ; dans la négative, préciser la ou les dates de modification et l'incidence de ces modifications sur le calcul de rendement de l'investissement ;
- préciser si les avantages fiscaux accordés au moment des ventes des appartements pouvaient être transférés à un nouvel acquéreur, en totalité ou en partie, ou de manière dégressive en fonction du temps écoulé depuis la vente initiale ;
- déterminer la pertinence et la qualité de l'étude financière réalisée par les commercialisateurs pour chacun des acquéreurs ; préciser la fiabilité de cette étude au regard de la valeur de l'immeuble au moment des ventes, telle que déterminée par l'expert immobilier désigné ci-dessus ;
- apprécier l'incidence sur ces études financières de la valeur de l'immeuble telle que définie par l'expert immobilier désigné ci-dessus, à la date du 1 février 2020, soit avant la crise sanitaire, et à la date de l'expertise ;
- formuler toute observation sur la gestion immobilière par la société GESTLAC depuis la livraison de l'immeuble jusqu'au 1er février 2020 ; poursuivre cette étude pour la période entre le 1er février 2020 et la date de l'expertise ;
- formuler toute observation sur la gestion hôtelière par la société GESTLAC et formuler toute observation sur les taux de remplissage, les coûts d'exploitation et les produits d'exploitation depuis la livraison de l'immeuble jusqu'au 1 février 2020 ; poursuivre cette étude pour la période entre le 1 février 2020 et la date de l'expertise ;
- formuler toute observation sur l'incidence sur les rendements effectifs des investissements des demandeurs, des constatations relatives à la gestion immobilière et à la gestion hôtelière de l'immeuble ;
- établir une note de synthèse, la communiquer aux parties et leur impartir un délai pour formuler leurs dires et observations, et répondre aux dires qui auraient été formulés dans le délai ;
- dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
- fixé à la somme de 10.000 euros la provision que les demandeurs devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de DEUX mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, à moins que certains des demandeurs ne soient dispensés du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
- dit que l'expert déposera son rapport dans le délai de HUIT mois à compter de la consignation et du dépôt du rapport de l'expert immobilier désigné ci-dessus ;
- dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi des mesures conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;
- condamné la société GESTLAC à communiquer à chacun des demandeurs le bilan pour l'année écoulée précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année, ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ;
- dit que passé un délai de un mois à compter de la présente décision, il courra contre la société GESTLAC une astreinte provisoire de 200 euros par jour et par propriétaire concerné pendant un délai de trois mois, passé lequel il appartiendra aux demandeurs de saisir à nouveau la juridiction compétente ;
- débouté les demandeurs du surplus de leur demande de communication de pièces ;
- débouté l'ensemble des demandeurs et défendeurs de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les demandeurs conserveront provisoirement les frais de la procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.
Les sociétés MLDS Patrimoine et Cofip ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 25 mars 2022 et par conclusions déposées le 4 novembre 2022, elles demandent à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
A titre principal
- constater que Monsieur [LP] [PN], Monsieur [UI] et Madame [OZ] [JM] ne font pas la démonstration d'un litige futur, plausible et personnel susceptible de les opposer à la société MLDS et à la société COFIP,
- constater que la mesure sollicitée par Monsieur [LP] [PN], Monsieur [UI] et Madame [OZ] [JM] ne repose sur aucun motif légitime à l'égard de la société MLDS et de la société COFIP,
En outre,
- constater que la mesure sollicitée n'est aucunement indispensable pour permettre à Monsieur [LP] [PN], Monsieur [UI] et Madame [OZ] [JM] d'obtenir une valorisation de leurs biens immobiliers,
En conséquence,
- débouter Monsieur [LP] [PN], Monsieur [UI] et Madame [OZ] [JM] de l'intégralité de leurs demandes,
- à défaut, mettre hors de cause la société MLDS et la société COFIP ;
A titre subsidiaire
- écarter de la mission proposée les chefs suivants :
« Vérifier si les défenderesses ont rempli leurs obligations d'information et de conseil compte tenu tant du marché immobilier, de la nature particulière des immeubles vendus sous un régime de défiscalisation et du fait qu'un immeuble vendu neuf relève de la catégorie de l'ancien après la période d'immobilisation fiscale ;
[']
Analyser l'étude financière réalisée par les commercialisateurs et se prononcer sur sa qualité et sa pertinence, ainsi que sur la crédibilité de ses hypothèses notamment en terme de revente ;
Dire si son contenu était de nature à éclairer les demandeurs sur les risques et les opportunités de leur investissement ;
Examiner si le choix du bien proposé était opportun et si les commercialisateurs auraient dû proposer un meilleur investissement ;
- écarter de la mission ordonnée par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux selon l'ordonnance attaquée les chefs suivants :
- déterminer la pertinence et la qualité de l'étude financière réalisée par les commercialisateurs pour chacun des acquéreurs ; préciser la fiabilité de cette étude au regard de la valeur de l'immeuble au moment des ventes, telle que déterminée par l'expert immobilier désigné ;
- apprécier l'incidence des études financières de la valeur de l'immeuble telle que définie par l'expert immobilier désigné, à la date du 1er février 2020, soit avant la crise sanitaire, et à la date de l'expertise ;
[']
- préciser si le régime des exonérations fiscales annoncées aux investisseurs correspondait aux avantages fiscaux applicables à la date de la commercialisation, dans la négative, formuler toute appréciation quant à la nature de cette différence et quant à son incidence sur le calcul de rendement de l'investissement ;
- préciser si les avantages fiscaux annoncées au moment de la commercialisation ont été maintenus par la loi jusqu'à ce jour ; dans la négative, préciser le ou les dates de modification et l'incidence de ces modifications sur le calcul de rendrement de l'investissement ;
- préciser si les avantages fiscaux accordés au moment des ventes des appartmenents pouvaient être transférés à un nouvel acquéreur, en totalité ou en partie, ou de manière dégressive en fonction du temps écoulé depuis la vente initiale ;
- donner acte aux sociétés MLDS et COFIP qu'elle formulent les plus expresses réserves de droit et de faits sur les autres chefs de mission
- laisser à la charge des demandeurs les frais d'expertise ;
En tout état de cause
- débouter Monsieur [LP] [PN], Monsieur [UI] et Madame [OZ] [JM] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- réserver les dépens.
Par conclusions déposées le 17 novembre 2022, les consorts [O] et autres demandent à la cour de :
- ordonner le report de la clôture initialement fixée le 09 novembre 2022 à 9h au jour des plaidoiries soit le 23 novembre 2022 à 14h,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 28 février 2022 dont appel sauf en ce qui concerne l'avance sur frais d'expertise et les dispositions tendant à vérifier les avantages fiscaux,
- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a dit que l'avance sur frais d'expertise était à la charge provisoire des concluants et mettre cette avance à la charge solidaire des défendeurs de première instance,
- débouter les appelants de leurs demandes,
- déclarer recevable l'intervention volontaire des acquéreurs suivants, conformément aux dispositions des articles 325 à 338 et 554 du code de procédure civile, savoir :
* Madame [GZ] [HG] épouse [SX], de nationalité française, née le 26 février 1956 à [Localité 89] (62), Retraitée , ET Monsieur [NO] [SX], de nationalité française, né le 20 juilet 1955 à d'Olonne (85, Retraité, demeurant ensemble : [Adresse 66],
* Madame [FL] [LX] , née [PC]), épouse [LX], née le 08/12/1960 à [Localité 91] (90), Professeur de mathématiques, Demeurant [Adresse 124], ET Madame [J] [ZF] née [RJ], épouse de Monsieur [KF] [ZF], Née le 22/08/1953 à [Localité 91] (90), retraitée, Demeurant [Adresse 116], Filles de Monsieur [Y] [PC] décédé le 05 octobre 2021, et nues propriétaires dans le cadre de l'indivision successorale,
* Monsieur [GO] [MI], de nationalité française, né le 28 décembre 1952 à [Localité 154] (42), Divorcé, électro mecanicien, demeurant [Adresse 72], divorcé de Madame [YG] [RV],
* Monsieur [LL] [BT] [OS], de nationalité française, né le 04 février 1984 à [Localité 127], Célibataire, technico commercial, [Adresse 32],
* Madame [TB] [KI] [OD] épouse [NS], de nationalité française, née le 27 septembre 1975 à [Localité 144] (45), Technicienne chef, ET Monsieur [ON] [ET] [NS], de nationalité française, né le 02 juillet 1973 à [Localité 144] (45), Adjoint technique, demeurant ensemble [Adresse 19], mariés sous le régime de la communauté, selon union célébrée le 28 mai 2005 à [Localité 102],
* Madame [Z] [ML] [WK] épouse [TX], de nationalité française, née le 10 juin 1973 à [Localité 158], Technicienne, ET Monsieur [NE] [TX], de nationalité française, né le 22 juillet 1969 à [Localité 112], Agent de conduite, mariés selon union célébrée le 02 octobre 2004 à [Localité 86], demeurant ensemble [Adresse 30],
- condamner les défendeurs de première instance, ou à tout le moins les appelants, à payer une somme de 1000 euros à chacun des concluants sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner in solidum les appelants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Taillard, Avocats au Barreau de Bordeaux,
Par conclusions déposées le 6 juillet 2022, la SARL Gestlac demande à la cour de :
Sur la communication des comptes
- constater que la société Gestlac a communiqué les comptes d'exploitation et comptes-rendus d'exploitation conformément aux exigences du Code de tourisme.
Sur la mesure d'expertise
- constater qu'il n'existe aucun motif légitime justifiant la désignation d'un expert judiciaire et que la mission sollicitée outrepasse les attributions prévues par le Code de procédure civile,
En conséquence,
- débouter les requérants de l'intégralité de leurs prétentions tant au titre de la condamnation de la société GESTLAC à produire des bilans d'exploitation sous astreinte qu'au titre de la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise,
En tout état de cause,
- constater les requérants aux entiers dépens,
- condamner chacun des requérants à payer à la société GESTLAC la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SAS L&A Finance a formé appel de l'ordonnance entreprise le 8 avril 2022, procédure jointe au précédent appel par mention au dossier le 5 mai 2022.
Par conclusions déposées le 6 juillet 2022, elle demande à la cour de :
- juger recevable et bien fondé, en ses fins, prétentions et demandes, l'appel interjeté par la société L&A Finance le 8 avril 2022 à l'encontre de l'ordonnance de référé entreprise ;
- l'infirmer en tous ses dispositifs, sauf en ce qu'elle a débouté les demandeurs du surplus de leur demande de communication de pièces et de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
ET STATUANT DE NOUVEAU EN DROIT ET EN FAIT :
- déclarer recevable la société L&A Finance dans la présente instance ;
- constater la prescription de l'action initiée par Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] ;
- constater qu'il n'existe aucun motif légitime au profit de Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] permettant de justifier la désignation de tout Expert judiciaire ;
En conséquence :
A TITRE PRINCIPAL
- juger la société L&A Finance recevable de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- juger que l'action de Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] est prescrite ;
- juger qu'il n'existe aucun motif légitime au profit de Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] permettant de justifier la désignation de tout Expert judiciaire ;
En conséquence,
- débouter Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
- donner acte à la société L&A Finance des protestations et réserves sur la demande d'expertise sollicitée par Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] ;
- juger que tout expert désigné le cas échéant devra obtenir de Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] l'ensemble des éléments de nature à déterminer toutes économies d'impôts réalisés par ces derniers depuis 2009 en application de la stratégie d'investissement proposée par L&A Finance ;
- juger que la provision qui sera fixée pour la désignation de tout expert demeure à la charge exclusive de Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- condamner Madame [RN] [BB] et Monsieur [SU] [PR] à payer la somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 4 juillet 2022, la SA Adomos demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
A titre principal :
- juger irrecevables, faute d'intérêt à agir, les demandes formulées à l'encontre de la société ADOMOS par les demandeurs à la premières instance autres que Monsieur [YV] [V], Monsieur et Madame [C], ainsi que Monsieur et Madame [HV],
- dire irrecevable l'action exercée à l'encontre de la société ADOMOS, comme étant prescrite.
A titre subsidiaire :
- débouter, Monsieur [YV] [V], Monsieur et Madame [C], ainsi que Monsieur et Madame [HV] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société ADOMOS,
En tout état de cause :
- condamner Monsieur [YV] [V], Monsieur et Madame [C], ainsi que Monsieur et Madame [HV] à payer à la Société ADOMOS la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Monsieur [YV] [V], Monsieur et Madame [C], ainsi que Monsieur et Madame [HV] au paiement des entiers dépens.
Par conclusions déposées le 23 juin 2022, la SARL Capinvest Immobilier demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé entreprise et en cela :
- débouter les demandeurs et en particulier les époux [DD] de leurs demandes dans la mesure où ils ne rapportent par la preuve de l'existence d'un motif légitime,
En conséquence,
- débouter l'ensemble des requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer irrecevables car prescrites et en tout état de cause mal fondées,
En toute hypothèse,
- condamner les demandeurs in solidum à payer à la société CAPINVEST Immobilier la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Par conclusions déposées le 16 juin 2022, la SAS Immoptis demande à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger que les demandeurs, et particulièrement Monsieur [SI], ne justifient pas d'un intérêt légitime à la présence des commercialisateurs et spécialement de la société IMMOPTIS à la mesure d'expertise sollicitée ;
- juger que les demandeurs ne justifient pas de l'utilité de la mesure d'expertise judiciaire sollicitée.
En conséquence,
- débouter les demandeurs de leur demande d'expertise,
- mettre hors de cause la société IMMOPTIS ;
A titre subsidiaire,
- limiter la mission de l'expert judiciaire aux chefs suivants :
* Se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties ;
* Se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;
* Procéder à l'évaluation au jour de la signature des achats, et au jour de l'expertise, de la valeur vénale des biens immobiliers acquis par les demandeurs ; * S'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,
En tout état de cause :
- supprimer les chefs de mission suivants :
* préciser si le régime des exonérations fiscales annoncées aux investisseurs correspondait aux avantages fiscaux applicables à la date de la commercialisation ; dans la négative,
* formuler toute appréciation quant à la nature de cette différence et quant à son incidence sur le calcul de rendement de l'investissement ;
* préciser si les avantages fiscaux annoncés au moment de la commercialisation ont été maintenus par la loi jusqu'à ce jour ; dans la négative, préciser la ou les dates de modification et l'incidence de ces modifications sur le calcul de rendement de l'investissement ;
* préciser si les avantages fiscaux accordés au moment des ventes des appartements pouvaient être transférés à un nouvel acquéreur, en totalité ou en partie, ou de manière dégressive en fonction du temps écoulé depuis la vente initiale ;
* déterminer la pertinence et la qualité de l'étude financière réalisée par les commercialisateurs pour chacun des acquéreurs ; préciser la fiabilité de cette étude au regard de la valeur de l'immeuble au moment des ventes, telle que déterminée par l'expert immobilier désigné ci-dessus ;
* apprécier l'incidence sur ces études financières de la valeur de l'immeuble telle que définie par l'expert immobilier désigné ci-dessus, à la date du 1er février 2020, soit avant la crise sanitaire, et à la date de l'expertise ;
* formuler toute observation sur la gestion immobilière par la société GESTLAC depuis la livraison de l'immeuble jusqu'au 1er février 2020 ; poursuivre cette étude pour la période entre le 1er février 2020 et la date de l'expertise ;
* formuler toute observation sur la gestion hôtelière par la société GESTLAC et formuler toute observation sur les taux de remplissage, les coûts d'exploitation et les produits d'exploitation depuis la livraison de l'immeuble jusqu'au 1er février 2020 ; poursuivre cette étude pour la période entre le 1er février 2020 et la date de l'expertise ;
* formuler toute observation sur l'incidence sur les rendements effectifs des investissements des demandeurs, des constatations relatives à la gestion immobilière et à la gestion hôtelière de l'immeuble,
- juger que la mesure d'expertise sera conditionnée au règlement par les demandeurs des avances à valoir sur les frais d'expertise,
- condamner M. [SI] au paiement à la société IMMOPTIS d'une somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions déposées le 28 juin 2022, la SARL Concelia demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de mise hors de cause de la société CONCELIA,
Statuant à nouveau de ce chef,
- débouter Mme [XS] et Monsieur [YJ], et au besoin les autres demandeurs, de toutes leurs demandes dirigées contre la société CONCELIA,
- mettre hors de cause la société CONCELIA,
- condamner in solidum Mme [XS] et Monsieur [YJ] à payer à la société CONCELIA la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel au titre de l'action engagée contre la société CONCELIA.
Les sociétés Jeanneney, Consult'Invest, Visa Patrimoine et Promotion Pichet n'ont pas constitué avocat bien que régulièrement assignées.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 23 novembre 2022, avec clôture de la procédure à la date du 9 novembre 2022.
Selon l'accord des parties, la clôture a été reportée au jour de l'audience de plaidoirie pour l'admission des écritures postérieures au 9 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les interventions volontaires
Les interventions volontaires en appel d'autres acquéreurs ayant décidé de se joindre à la procédure en cours (les époux [SX], les consorts [LX]/[PC], MM. [MI] et [OS] ainsi que les époux [NS] et les époux [TX]) ne sont pas contestées et seront déclarées recevables sur le fondement de l'article 554 du code de procédure civile.
Sur la communication de pièces
La société Gestlac expose qu'elle a régulièrement communiquéles comptes d'exploitation et comptes-rendus d'exploitation conformément aux dispositions du code de tourisme puisqu'elle présente ses comptes de résultats de l'exploitation chaque année, lors de l'assemblée générale de la copropriété, ce qu'elle a fait lors des assemblées générales de 2018 et 2019 mais pas en 2021 pour l'année 2020, le conseil syndical n'ayant pas souhaité qu'elle participe à ladite assemblée.
Elle précise toutefois qu'une réunion a eu lieu le 30 septembre 2020 entre l'exploitant et les bailleurs, au cours de laquelle elle a présenté son compte-rendu d'activité pour l'année 2020 et elle justifie avoir communiqué lesdits comptes-rendus d'exploitation aux bailleurs requérants pour l'année 2020 par l'intermédiaire de leur conseil par courriel officiel en date du 25 novembre 2021, complétés des documents présentant les taux d'occupation et du compte-rendu d'activité.
Seul ce document pour l'année 2020 apparaît conforme aux prescriptions de l'article L321-2 du code du tourisme qui disposent: 'l'exploitant d'une résidence de tourisme classée de tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence'.
Il n'est pas justifié devant la cour, de la communication des pièces requises pour les années antérieures à 2020 lors des assemblées générales dont les procès verbaux ne sont pas versés aux débats de sorte que les consorts [O] et autres sont bien fondés, en application du texte précité, à obtenir les pièces relatives aux quatre années précédent 2020, habituellement dénommées rapports [PK], sans qu'il soit utile d'assortir cette mesure d'une astreinte puisque comme le note la société Gestlac, aucun des propriétaires partie à la présente instance n'a jamais formulé de demande de communication de ces rapports avant de l'assigner.
L'ordonnance entreprise qui a prescrit cette communication pour la seule année 2020, sera en conséquence complétée et infirmée en ce qu'elle prévoit une astreinte.
Sur les expertises
Les sociétés appelantes et les autres sociétés intimées font grief au premier juge d'avoir fait droit aux demandes d'expertise des consorts [O] et autres alors que, quel que soit le fondement de l'action envisagée, au titre du manquement au devoir d'information et de conseil ou du dol, la prescription quinquénnale est manifestement acquise en ce que les actes de vente en l'état futur d'achèvement, signés dans le cadre du dispositif de défiscalisation Censi- Bouvard ont été établis entre 2008 et 2010 et que la prescription a couru à compter de ces dates, la surévaluation des biens comme l'absence d'information surles risques liés à l'évolution du marché immobilier, invoquées à l'appui de la demande d'expertise, pouvant être constatées par les acquéreurs dès la signature de l'acte.
Il est aussi soutenu par les mêmes parties qu'en tout état de cause, les demandeurs aux expertises ne justifient d'aucun élément de nature à rendre le litige plausible dans la mesure où ils procèdent par simples affirmations sans établir la surévaluation invoquée, ni le caractère mensonger des simulations d'investissement, ni le dol dans la vente ni les fautes de gestion et qu'en l'absence de toute vente à perte ou de preuve de difficultés à vendre, ils ne font valoir aucun dommage actuel mais de simples hypothèses de préjudices.
Les consorts [O] et autres prétendent pour leur part avoir découvert en 2020, au moment où ils ont décidé de vendre leurs appartements, que leur valeur actuelle non seulement ne correspondait pas à la projection donnée initialement mais surtout n'atteignait même pas le prix d'achat dix ans auparavant.
Ils affirment qu'il s'agit donc d'un dommage dont ils ne pouvaient avoir conscience auparavant et qui apparaît au moment de la perspective de la revente prévue à l'issue de la période d'indisponibilité du bien, devant avoir lieu plus de 10 ans après la livraison du bien de sorte que l'acquéreur ne peut en avoir connaissance avant et que la prescription qui leur est opposée n'a pas pu courir à la date de réalisation des ventes.
Ils soutiennent que les simulations financières fournies avec la garantie de rentabilité fondée sur une progression régulière de la valeur des biens, étaient mensongères et ils fondent ainsi leur demande d'expertise sur l'action en nullité pour dol ou/et sur l'action en responsabilité contractuelle ou délictuelle pour manquement à l'obligation de conseil.
Sur ce;
Selon les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, toute mesure d'instruction peut être ordonnée par le juge des référés s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Pour rechercher l'existence d'un motif légitime, il n'appartient pas au juge des référés d'examiner le bien fondé de l'action envisagée par le demandeur mais il doit s'assurer néanmoins que cette action n'est pas manifestement vouée à l'échec, si un procès est susceptible d'être engagé pour des faits suffisamment déterminables et si la mesure d'instruction demandée présente une utilité quelconque.
Il est en effet inutile d'ordonner une telle mesure si l'action envisagée est vouée à l'échec notamment lorsque la prescription de l'action au fond est encourue.
L'action envisagée par les consorts [O] vise à la réparation des préjudices tenant pour eux à une surévaluation du prix d'acquisition par rapport à la valeur vénale du bien au jour de l'acquisition, une perte de valeur au bout de la période d'immobilisation fiscale de 9 ans, ou au bout des périodes indiquées dans les simulations et une perte de chance de faire un placement plus rentable.
Le fondement matériel et juridique de l'action invoquée pour caractériser le motif légitime justifiant les expertises sollicitées repose ainsi sur la surévaluation des biens lors de l'acquisition, laquelle a servi de base de calcul aux simulations qualifiées de mensongères déterminantes du consentement des acquéreurs.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Par ailleurs, l'article 1304 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, énonce que la prescription de cinq ans en matière de dol court du jour où il a été découvert.
Ainsi la loi exclut que le point de départ de la prescription puisse dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en oeuvre un droit.
S'agissant du manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage
consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'établissement de l'acte critiqué. Il en est ainsi pour le prix du bien immobilier dont la surévaluation invoquée doit être démontrée lors de l'achat et ne peut résulter d'estimations postérieures à la fin de l'opération de défiscalisation dont le bénéfice majore mécaniquement le prix de vente initial des immeubles, cette majoration étant compensée par l'octroi des avantages fiscaux, tous éléments que l'acquéreur peut vérifier lui même lors de l'achat en comparant le prix de son bien avec ceux du marché.
Par ailleurs, le seul fait que certains acquéreurs (M.[O], M. et Mme [LE], M. et Mme [JM], M. [LT], M. [SI], M. [BX], Mmes [LX] et [ZF], M. [MI], M. [OS], M. et Mme [NS] et M. et Mme [TX]) aient fait procéder à une estimation en 2018, 2019 ou 2020 concluant à une valeur de leur bien très inférieure au prix qu'ils ont payé ne permet pas d'en inférer la date à laquelle ils ont eu connaissance de cette situation et du vice du consentement qui en résulterait, le point de départ de la prescription ne pouvant, en vertu des textes précités, être laissé à la discrétion de celui qui l'invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription.
Ainsi, au moment de leur engagement, les acquéreurs étaient ils parfaitement en mesure d'identifier l'éventuelle surévaluation du potentiel locatif du bien et de sa valeur vénale et par la même, le caractère mensonger des simulations qu'ils dénoncent, étant ajouté que, contrairement à ce qu'ils soutiennent, rien ne leur interdisait, dans les cinq ans suivant l'achat, de faire procéder à une estimation de leur bien que la période d'immobilisation fiscale n'empêchait nullement, celle ci n'interdisant d'ailleurs pas non plus la vente avant terme, sauf à perdre le bénéfice des avantages fiscaux.
Dès lors, le point de départ de la prescription quinquennale de l'action tendant à l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de revendre le bien pour le montant investi à raison de la surévaluation manifeste du prix d'acquisition, causé par les manquements invoqués aux obligations d'information, de conseil ou par dol doit être fixé au jour de l'acquisition des biens litigieux.
En conséquence, l'action engagée par l'assignation délivrée le 15 juillet 2021 apparaît manifestement prescrite ce qui entraîne le rejet des demandes d'expertise, par infirmation de l'ordonnance entreprise, sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens opposés par les appelants et les sociétés intimées.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas l'octroi d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [O] et autres avec les intervenants volontaires qui succombent pour l'essentiel, supporteront les entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Déclare recevables les interventions volontaires des époux [SX], des consorts [LX]/[PC], de M. [MI], de M. [OS], des époux [NS] et des époux [TX];
Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la société GESTLAC à communiquer à chacun des demandeurs le bilan pour l'année écoulée précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année, ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence;
Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant;
Condamne la société GESTLAC à communiquer à chacun des acquéreurs présents à l'instance, le bilan pour les années 2016 à 2019 de la résidence ALL SUITES HOME précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année, ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence;
Dit n'y avoir lieu à astreinte;
Dit n'y avoir lieu à expertises;
Dit n'y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum les consorts [O] et autres et les intervenants volontaires au entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
