COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 15 DECEMBRE 2022
N° RG 19/03975 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEL4
SCI IVANSICH
c/
Maître [F] [Z]
SCI [Localité 10]
La SCP [F] [Z], Marjorie JORDANA-GOUMARD et Julie GARRAU MOUNET
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juin 2019 (R.G. 17/02361) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 15 juillet 2019
APPELANTE :
SCI IVANSICH
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
Représentée par Me Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[F] [Z]
né le 24 Avril 1961 à [Localité 11] - ESPAGNE (99)
de nationalité Française
Profession : Notaire,
demeurant [Adresse 1]
La SCP [F] [Z], Marjorie JORDANA-GOUMARD et Julie GARRAU MOUNET, notaires associés, société immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 321 774 929, dont le siège social est [Adresse 1]
Représentés par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
SCI [Localité 10], Société civile immobilière au capital de 1 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 7], immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le n° 804 847 887, prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Bernard QUESNEL de la SELARL QUESNEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 16 octobre 2014 dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 9], la Société Civile Immobilière CI [Localité 10] (la SCI [Localité 10]) a acquis de la SCI Ivansich, pour un montant de 120 000 euros, un local commercial situé au numéro [Adresse 5] à [Localité 10], cadastré n°[Cadastre 2] section A.
Se plaignant de la découverte quelques mois après la vente de l'existence d'une servitude de passage grevant le fonds et considérant qu'elle subissait dès lors un préjudice, la SCI [Localité 10] a, par acte du 28 février 2017, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action en dommages et intérêts dirigée contre son vendeur et à titre subsidiaire d'une demande d'expertise judiciaire.
Suivant un acte d'huissier du 5 juillet 2017, la SCI Ivansich a, sur le fondement des articles 1147 et 1182 du code civil, assigné en intervention forcée aux fins de garantie Maître [F] [Z] et la SCP [F] [Z], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau Mounet.
La jonction des deux procédures a été prononcée le 31 août 2017.
Une mesure de médiation ordonnée par le juge de la mise en état n'a pas abouti.
Par jugement du 04 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- condamné la SCI Ivansich à payer à la SCI Saint-Seurin la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction ;
- débouté la SCI Saint-Seurin du surplus de ses demandes principales ;
- débouté la SCI Ivansich de son appel en garantie dirigé contre Me [F] [Z] et la SCP [Z] Jordana-Goumard et Garrau-Mounet ;
- condamné Me [F] [Z] à payer les dépens ;
- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
La SCI Ivansich a relevé appel de cette décision le 15 juillet 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2019, la SCI Ivansich réclame l'entière infirmation du jugement et demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du code civil, :
- d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la SCI [Localité 10] la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction et l'a déboutée de son appel en garantie formé contre Me [F] [Z] et la SCP [Z] Jordana-Goumard et Garrau-Mounet ;
Statuant à nouveau
- de la décharger des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;
- condamner in solidum, Me [F] [Z] et la SCP [Z] Jordana-Goumard et Garrau-Mounet, notaires associés, à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au profit de la SCI [Localité 10] du fait de l'omission dans l'acte de vente de la mention de la servitude de passage ;
- condamner solidairement la SCI Saint-Seurin, Me [F] [Z] et la SCP [Z] Jordana-Goumard et Garrau-Mounet, notaires associés à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2019, la SCI [Localité 10] demande à la cour de :
- réformer la décision attaquée en ce qu'elle a limité son indemnisation à la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction ;
- condamner in solidum la SCI Ivansich et la SCP [Z] Jordana-Goumard à l'indemniser :
- du trouble de jouissance subi du fait de cette servitude et la condamner à lui payer la somme de 112 116 euros ;
- de la perte de valeur du bien acquis du fait de cette servitude et la condamner à lui payer la somme de 13 400 euros ;
- de son préjudice moral et la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros ;
En tout état de cause :
- condamner in solidum la SCI Ivansich et la SCP [Z] Jordana-Goumard à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2020, Maître [F] [Z] et la SCP [Z] Jordana-Goumard et Garrau-Mounet demandent à la cour de :
- confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;
- rejeter toute demande formulée à leur encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.
MOTIVATION
Sur l'omission de la servitude non apparente
L'article 1638 du code civile dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.
Les parties ne contestent pas l'omission, dans l'acte de vente du 16 octobre 2014, de la mention de l'existence d'un droit de passage situé sur la parcelle acquise par la SCI [Localité 10].
En effet, l'acte authentique de vente du 09 avril 2004 dressé entre les consorts [W], vendeurs et la SCI Ivansich, acquéreur, précise qu'il résulte de I'acte reçu le 02 août 1960 par Me [E], notaire à [Localité 8], que la partie non bâtie de la propriété se trouve entre le bâtiment de la façade et le garage à l'arrière se trouve être un passage commun à I'immeuble cadastré section A, n° [Cadastre 6].
Les titres de propriété des 02 août 1960 et 09 avril 2004 consacrent ainsi l'existence d'une servitude de passage non apparente au profit du voisin de la propriété désormais détenue par la SCI Saint-Seurin.
Dans l'acte de vente du 16 octobre 2014, l'appelante déclare de surcroît 'n'avoir créé ni laissé créer de servitude'.
Le vendeur d'un fonds, qui affirme faussement dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, commet une faute contractuelle dont il doit réparation (3e Civ., 21 mars 2001, pourvoi n° 99-10.913).
La SCI Ivansich ne peut arguer de sa méconnaissance de l'existence de ce droit de passage et de sa qualité de profane en matière de droit immobilier alors que cette servitude figurait dans son acte d'acquisition et qu'elle a été propriétaire de la parcelle concernée durant de nombreuses années. De même, elle prétend, sans pouvoir le démontrer alors que son affirmation est contestée par la SCI Saint-Seurin, en avoir informé oralement cette dernière lors d'une visite sur les lieux intervenue avant la conclusion de la vente. Enfin, les relations difficiles qu'elle a entretenu avec un riverain, M. [R], ne constituent pas des éléments pouvant être retenus pour minorer, voire supprimer sa responsabilité contractuelle envers l'intimée qui a subi une perte de jouissance du bien acquis.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI Saint-Seurin
La SCI Saint-Seurin réclame au titre d'une indemnité au titre de la perte de la valeur du bien acquis, d'une perte d'exploitation mais également d'un préjudice moral
S'agissant de la première demande, elle verse aux débats une attestation d'un expert en immobilier qui a chiffré le préjudice à la somme de 13 400 euros après s'être rendu sur les lieux, avoir pris en considération la topographie des lieux et l'emprise du droit de passage ainsi que le montant de la vente.
En réponse, la SCI Ivansich ne fournit aucune argumentation venant combattre la somme réclamée, se contenant de solliciter le rejet de cette prétention.
Il convient donc de chiffrer la perte de valeur subie par la SCI Saint-Seurin à la somme de 13 400 euros de sorte que le jugement entrepris sera réformé sur ce point.
Pour ce qui concerne la perte d'exploitation fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI Ivansich et non exclusivement sur l'article 1638 du code civil précité, la demande présentée par l'acquéreur est justement contestée par l'appelante. En effet, son chiffrage ne repose que sur des documents émis par ses soins (devis HL service) ou son expert-comptable (simple courriel). L'évaluation chiffré à la somme de 112 116 euros est dépourvue de toute analyse objective sur le plan comptable de l'incidence de l'existence de la servitude sur l'activité commerciale qu'elle entendait mener sur sa propriété. Dès lors, le jugement attaqué ayant rejeté cette prétention sera confirmé.
S'agissant du préjudice moral, la SCI Saint-Seurin ne justifie en aucune manière d'une atteinte à son honneur ou sa considération de sorte que la décision déférée l'ayant déboutée de cette demande sera confirmée.
Sur la responsabilité du notaire instrumentaire
Aux termes des dispositions de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
L'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, abrogé et remplacé par l'article 1240, énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Se fondant sur le premier texte précité, la SCI Saint-Seurin sollicite la condamnation in solidum de la SCI Ivansich et de la SCP [F] [Z]-Marjorie Jordana-Goumard-Julie Garrau-Mounet, et non de Me [F] [Z], à lui verser la somme de 13 400 euros, étant observé qu'elle n'avait réclamé qu'à titre subsidiaire devant le premier juge la condamnation de l'officier ministériel et de la société notariale.
L'appelante pour sa part demande, dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée à son encontre, à être garantie et relevée indemne par Me [F] [Z] et la SCP [F] [Z]-Marjorie Jordana-Goumard-Julie Garrau-Mounet.
En réponse, ces derniers admettent être responsables de l'omission de l'existence de la servitude de passage non apparente tout en sollicitant la confirmation du jugement attaqué ayant rejeté les prétentions des deux SCI.
Le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente. Les termes de 'passage commun', qui peuvent, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, sont ambigus et engendrent nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels qu'ils recouvrent, de sorte qu'il appartient au notaire qui authentifie la vente d'un immeuble disposant d'un accès à la voie publique par un tel passage de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteurs du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte (Civ. 1ère, 29 juin 2016, n° 15-15.683).
Le notaire engage ainsi sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs, ayant manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse.
Au regard de la faute commise par la SCP [F] [Z]-Marjorie Jordana-Goumard-Julie Garrau-Mounet, consistant en l'omission de la mention de la servitude, et qui a indivisiblement concouru avec celle de la SCI Ivansich à la réalisation de l'entier dommage de la SCI [Localité 10], il y a lieu de condamner la SCP notariale :
- in solidum avec la SCI Ivansich, au paiement à la SCI Saint-Seurin de la somme de 13 400 euros ;
- à garantir et relever intégralement indemne la SCI Ivansich de ce montant.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aucune demande présentée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne doit être prononcée à l'encontre de l'une ou l'autre des parties en première instance.
Il y a lieu en cause d'appel de condamner in solidum la SCI Ivansich et la SCP notariale au versement à la SCI Saint-Seurin d'une indemnité de 3 000 euros sur ce fondement et de rejeter les autres demandes de ce chef.
La SCI Ivansich et la SCP [F] [Z]-Marjorie Jordana-Goumard-Julie Garrau-Mounet seront condamnées in solidum au paiement des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement rendu le 04 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a :
- débouté la société civile immobilière Ivansich de son appel en garantie dirigé contre maître [F] [Z] ;
- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- rejeté les demandes présentée par la société civile immobilière Ivansich, maître [F] [Z] et la SCP [F] [Z]-Marjorie Jordana-Goumard-Julie Garrau-Mounet sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau
- Condamne in solidum la société civile immobilière Ivansich et la société civile professionnelle [F] [Z], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau Mounet à payer à la société civile immobilière Saint-Seurin la somme de 13 400 euros en réparation du préjudice subi tiré de l'absence de mention de l'existence d'un droit de passage commun dans l'acte de vente du 16 octobre 2014 ;
- Condamne la société civile professionnelle [F] [Z], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau Mounet à garantir et relever indemne la société civile immobilière Ivansich de cette condamnation ;
- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum la société civile immobilière Ivansich et la société civile professionnelle [F] [Z]-Marjorie Jordana-Goumard-Julie Garrau-Mounet au paiement des dépens de première instance ;
Y ajoutant ;
- Condamne in solidum la société civile immobilière Ivansich et la société civile professionnelle [F] [Z], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau Mounet à verser à la société civile immobilière Saint-Seurin une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes présentées par la société civile immobilière Ivansich, la société civile immobilière Saint-Seurin, maître [F] [Z] et la société civile professionnelle [F] [Z], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau Mounet ;
- Condamne in solidum la société civile immobilière Ivansich et la société civile professionnelle [F] [Z], Marjorie Jordana-Goumard et Julie Garrau Mounet au paiement des dépens d'appel.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
