COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/01182 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSVC
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER
c/
[R] [B]
[L] [B]
[N] [X]
S.A. ALLIANZ IARD
S.A.S.U. SUD OUEST ENERGIES
S.A. MMA IARD
Compagnie d'assurances SMABTP
S.A.S. SBM
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le : 17 NOVEMBRE 2022
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 21/00311) suivant déclaration d'appel du 08 mars 2022
APPELANTE :
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 12]
Représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
[R] [B]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 5]
[L] [B]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 5]
Représentés par Me Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX
[N] [X]
né le 30 Avril 1986 à [Localité 7]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Sophie STEFANUTTO-SELOSSE, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A. ALLIANZ IARD Prise en qualité d'assureur dommage-ouvrage [Adresse 1]
Représentée par Me Joanna SOBCZYNSKI de l'AARPI VIA NOVA, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S.U. SUD OUEST ENERGIES agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège socia[Adresse 13]
Représentée par Me Céline GRAVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A. MMA IARD en qualité d'assureur de SUD OUEST ENERGIES, prise en la personne de son représentant légal, Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]
Représentée par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX
Compagnie d'assurances SMABTP - SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (société d'assurance mutuelle à cotisations variables) recherchée en qualité d'assureur de la société SBM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis[Adresse 6]
Représentée par Me Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUXet assistée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A.S. SBM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège3 [Adresse 8]
Non représentée, assignée à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère VALLEE, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La société Bouygues Immobilier a fait construire en qualité de maître d'ouvrage un ensemble immobilier à usage d'habitation destiné à la vente en état futur d'achèvement dénommé [Adresse 14] sur l'îlot N2 de la [Adresse 15] à [Localité 11]. Suivant acte notarié du 16 octobre 2018, la société Bouygues Immobilier a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [B] la maison individuelle G24 située au sein de cette opération immobilière. L'immeuble a été livré le 29 novembre 2019 aux époux [B].
Selon contrat de bail en date du 4 décembre 2019, M. et Mme [B], représentés par l'agence Square & Hashford, ont loué à M. [N] [X] ce logement G 24 situé [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 600 euros outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros.
Des infiltrations ont été rapidement constatées dans la salle de bains et les W.C., dont la SAS Bouygues Immobilier a été informée pour intervention dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Elle a demandé à la société Sud Ouest Energies, titulaire du lot plomberie -sanitaire- chauffage-VMC, d'intervenir en réparation.
Devant la persistance des infiltrations, la société Bouygues Immobilier a mandaté la société SBM pour déterminer l'origine des infiltrations. Cette société est intervenue pour cette recherche une première fois le 26 mai 2020 et a préconisé des travaux, réalisés par la société Sud Ouest Energies.
Les infiltrations se poursuivant malgré une nouvelle intervention, une déclaration de sinistre a été faite auprès de la société Allianz, assureur dommages ouvrage, le 5 octobre 2020 par la société Square & Hashford. L'assureur a fait appel au cabinet EURISK pour expertiser le désordre.
La société SBM a été mandatée une seconde fois par la société Bouygues Immobilier et est intervenue en recherche de fuite le 5 octobre 2020.
Parallèlement, M. [X] et sa compagne ont saisi la commune de la difficulté et M. [G], inspecteur de salubrité de [Localité 9] Métropole lors d'une visite des lieux le 30 juin 2020, a constaté une saturation d'eau dans les parties basses des cloisons avec un développement de moisissures et l'humidité de l'atmosphère.
Par lettre recommandée du 10 septembre 2020, M. [X] a demandé à la société Square & Hashford une réduction du montant du loyer ou une proposition de relogement.
Devant la persistance et l'aggravation des désordres, notamment constatés par M. [G] lors d'une nouvelle visite du logement le 17 décembre 2020, M. [X] a, par acte du 28 janvier 2021, fait assigner les époux [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins principalement de suspension du loyer mensuel jusqu'à la complète remise en état de son appartement.
Par acte délivré le 3 juin 2021 M. et Mme [B] ont fait assigner en intervention forcée la SAS Bouygues Immobilier et la SA Allianz Iard en sa qualité d'assureur dommages ouvrage.
Par acte délivré le 25 juin 2021, la SAS Bouygues Immobilier a fait assigner la SAS Sud Ouest Energies, la compagnie MMA Iard en sa qualité d'assureur de la société Sud Ouest Energies, la SAS SBM et la société Mutuelle d'Assurance du BTP (ci-après la SMABTP), en sa qualité d'assureur de la SAS SBM.
Les trois instances ont été jointes.
Par ordonnance du 28 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- Constaté que les demandes en condamnation à l'exécution de travaux et d'indemnité provisionnelle ne sont pas maintenues et que les moyens de défense de ce chef sont donc sans objet ;
- Constaté que la société Bouygues Immobilier fonde ses demandes à l'encontre de la SA Allianz Iard sur la responsabilité dommage ouvrage ce qui rend sans objet la demande en irrecevabilité invoquée par l'assureur au titre l'assurance CAR ;
- Ordonné une expertise et désigné pour y procéder Mr [Y] [H] : [Courriel 10], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Bordeaux, avec la mission suivante :
* se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, visiter les lieux et les décrire ;
* vérifier si les désordres existent ;
* décrire avec précision les désordres, indiquer leur nature et leur date d'apparition, en déterminer l'origine et la cause en précisant notamment s'ils sont dus à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une mauvaise mise en oeuvre de ceux ci, à une négligence ou une faute commise à l'occasion des interventions en réparation ou de diagnostic,
* dire si ces dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou, l'affectant dans un de ces éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination, ou affectent la solidité des éléments d'équipement en précisant dans l'affirmative, si ceux ci font ou non corps avec les
ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ;
* déterminer et évaluer les mesures conservatoires nécessaires,
* Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication, préciser la durée prévisible de l'exécution des travaux ;
* Fournir tous éléments techniques de nature à permettre au juge saisi d'apprécier les responsabilités encourues, et le cas échéant de déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées en précisant les motifs techniques de cette appréciation ;
* Fournir tous éléments techniques de nature à permettre au juge saisi d'apprécier les préjudices subis et notamment le trouble de jouissance,
* Apporter toutes précisions utiles à la détermination d'une diminution du loyer en l'attente de l'exécution des travaux
* faire toutes observations techniques ou de fait utiles au règlement du litige ;
- Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il
y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
- Dit que le magistrat du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile;
- Dit que Mr et Mme [B] feront l'avance des frais d'expertise et devront consigner auprès de la régie annexe du tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité [Adresse 3], dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité, la somme de 2 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l'Etat ;
- Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
- Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le
montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
- Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises :
* la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
* son avis sur l'opportunité d'appeler un tiers aux opérations d'expertise ;
- Dit que l'expert commis devra adresser aux parties un pré rapport de ses observations et constatations comportant devis et estimations chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ;
- Dit qu'au plus tard quatre mois après avoir reçu l'avis de consignation ou dès notification de la décision d'aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu'il appartiendra aux parties, le cas échéant, d'adresser au magistrat chargé du contrôle
des expertises ainsi qu'à l'expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;
- Dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;
- Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de la surveillance des expertises ;
- Suspendu à compter de ce jour, le paiement du loyer par M. [N] [X] à hauteur de 50% du montant du loyer hors charges (les charges devant continuer à être versées) ;
- Condamné la SAS Bouygues Immobilier à garantir M. et Mme [B] de la perte financière résultant de cette suspension ;
- Rejeté tous les autres recours en garantie ;
- Condamné M. et Mme [B] aux dépens de l'instance principale ;
- Condamné la SAS Bouygues Immobilier à garantir M. et Mme [B] de cette condamnation aux dépens ;
- Condamné la SAS Bouygues Immobilier aux dépens de l'instance en garantie introduite par Mr et Mme [B] et de l'instance en garantie qu'elle a introduite ;
- Condamné la SAS Bouygues Immobilier à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté la SAS Bouygues Immobilier, la SA Allianz, la SAS Sud Ouest Energies, la compagnie MMA Iard, la SAS SBM et la SMABTP des demandes au titre des frais irrépétibles;
- Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
La société Bouygues Immobilier a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 8 mars 2022.
Par conclusions déposées le 29 septembre 2022, la société Bouygues Immobilier demande à la cour de :
- Ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture ;
- Juger recevable et bien fondée la société BOUYGUES IMMOBILIER en son appel ;
- Infirmer l'ordonnance du président du pôle de protection et de proximité de Bordeaux en date du 28 janvier 2022 en ce qu'elle a :
* fait droit à la demande de suspension du loyer dû par M. [X] à hauteur de 50% du loyer hors charge ;
* condamné la société Bouygues Immobilier à garantir les consorts [B] de la perte financière subie de ce fait ;
* rejeté les demandes de garanties présentées par la société Bouygues Immobilier à l'encontre de la société Allianz, d'une part, et des locateurs d'ouvrage concernés et de leurs assureurs, d'autre part.
Et statuant à nouveau :
A titre principal :
- Rejeter la demande de garantie des consorts [B] qui se heurte à des contestations sérieuses tenant au mal fondé des demandes principales formulées par M. [X] et à l'absence de toute garantie et responsabilité, sur le fondement décennal et contractuel, de la société Bouygues Immobilier.
A titre subsidiaire :
- Condamner la société Allianz Iard, en qualité d'assureur dommages-ouvrage, les sociétés Sud Ouest Energies et SBM, ainsi que leurs assureurs respectifs, MMA Iard Assurances Mutuelles et SMABTP, à garantir la société Bouygues Immobilier de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre dans cette affaire, en principal, intérêt, frais et accessoire.
En tout état de cause :
- Débouter les intimées de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner tout succombant à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 3 octobre 2022, la société Allianz Iard demande à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a suspendu à compter de son prononcé le paiement
du loyer par M. [X] à hauteur de 50% du montant du loyer hors charges et condamné en conséquence la société Bouygues Immobilier à garantir les époux [B] de la perte financière résultant de la suspension de loyers qu'elle a ordonné.
Et statuant à nouveau :
- Rejeter la demande de suspension du loyer formée par M. [X] en ce qu'elle se heurte à de nombreuses contestations sérieuses ;
- Confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
* constaté que les demandes en condamnation à l'exécution de travaux et d'indemnité provisionnelle n'étaient pas maintenues par M. [X] lors de l'audience de plaidoiries ;
* constaté que les demandes de la société Bouygues Immobilier à l'encontre de la société Allianz Iard au titre de l'assurance CAR n'étaient pas maintenues ;
* ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux frais avancés par les époux [B] et désigné pour y procéder M. [Y] [H] ;
* rejeté les recours en garantie et notamment le recours en garantie formé à l'encontre de la société Allianz Iard ;
* condamné les époux [B] aux dépens de l'instance principale ;
* condamné la société Bouygues Immobilier à garantie les époux [B] de cette condamnation aux dépens ;
* condamné la société Bouygues Immobilier aux dépens de l'instance en garantie introduite par les époux [B] et de l'instance en garantie qu'elle a introduite ;
* condamné la société Bouygues Immobilier à payer aux époux [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile ;
* débouté la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Sud Ouest Energies, la compagnie MMA Iard, la société SBM et la SMABTP des demandes au titre des frais irrépétibles ;
- Débouter la société Bouygues Immobilier de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société Allianz Iard.
- Débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la société Allianz Iard.
- Condamner tout succombant à verser à la société Allianz Iard une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner tout succombant aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 1er juin 2022, la société Sud Ouest Energies demande à la cour de:
A titre principal,
- Confirmer l'ordonnance de référé du 28 janvier 2022 en ce qu'elle a débouté la société Bouygues Immobilier de sa demande de garantie à l'encontre de Sud Ouest Energies;
- Confirmer l'ordonnance de référé du 28 janvier 2022 en ce qu'elle a rejeté les demandes de garanties présentées par la société Bouygues Immobilier à l'encontre des locateurs d'ouvrage concernés et de leurs assureurs ;
- Rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Sud Ouest Energies ;
A titre subsidiaire,
- Infirmer l'ordonnance du président du pôle de protection et de proximité de Bordeaux en date du 28 janvier 2022 en ce qu'elle a fait droit à la demande de suspension du loyer dû par M.
[X] à hauteur de 50% du loyer hors charge;
Et statuant à nouveau :
- Juger que les demandes de M. [X] se heurtent à des contestations sérieuses et l'en débouter;
A titre plus subsidiaire,
- Débouter la société Bouygues Immobilier de ses demandes formées à l'encontre de la société Sud Ouest Energies;
A titre infiniment subsidiaire,
- Condamner la société MMA Iard, en qualité d'assureur responsabilité décennale, à garantir et relever indemne la société Sud Ouest Energies de toutes condamnations prononcées à son encontre dans les limites de sa garantie ;
En tout état de cause,
- Juger que l'appréciation des responsabilités doit être réservée en présence de contestations sérieuses.
- Condamner la société Bouygues Immobilier ou toute partie succombante à payer à la société Sud Ouest Energies la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Bouygues Immobilier ou toute partie succombante aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 21 septembre 2022, la compagnie d'assurances SMABTP des travaux publics demande à la cour de :
- Confirmer 1'ordonnance de référé du 28 janvier 2022 en ce qu'elle a débouté la société Bouygues Immobilier de sa demande de garantie à l'encontre de la SMABTP
En toute hypothèse,
- Juger la SMABTP fondée à opposer sa franchise contractuelle
- Condamner la société Bouygues Immobilier ou toute autre partie succombante à verser à la SMABTP une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens du présent référé.
Par conclusions déposées le 30 mai 2022, la société SA MMA Iard demande à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance rendue le 28 janvier 2022 en toutes ses dispositions,
- Débouter la société Bouygues Immobilier de l'ensemble de ses demandes et fins et conclusions
- Débouter M. [X], les consorts [B], la société Bouygues Immobilier, la société Sud Ouest Energies , la société SBM, la société SMABTP, la société Allianz Iard, de toutes demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société MMA.
- Condamner la société Bouygues Immobilier ou toute partie succombante à régler à la société MMA en sa qualité d'assureur de la société Sud Ouest Energies la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 31 mai 2022, M. [R] [B] et Mme [L] [B] demandent à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance de référé du pôle de protection et de proximité du 28 janvier 2022 en ce qu'elle a débouté les époux [B] de leur recours à l'encontre de la société Allianz Iard, assureur dommages ouvrage ;
Statuant à nouveau,
- Condamner in solidum les sociétés Bouygues Immobilier et Allianz Iard à relever et garantir indemnes M. [R] [B] et Mme [L] [B] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre et/ou pertes consécutives au désordre affectant le logement de M. [X] ;
- Confirmer le surplus du jugement ;
- Débouter toutes parties de toutes demandes qui seraient formulées à l'encontre de M. [R] [B] et Mme [L] [B] en tant qu'irrecevables et mal fondées ;
- Condamner tout succombant à payer à M. [R] [B] et Mme [L] [B] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
Par conclusions déposées le 20 septembre 2022, M. [N] [X] demande à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2022 en ce qu'elle a suspendu, à compter de son prononcé, le paiement du loyer par M. [N] [X] à hauteur de 50% du montant du loyer hors charges ;
- Débouter les parties de toute demande, fins et conclusions formées à l'encontre de M. [X] ;
- Condamner la société Bouygues Immobilier à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
La société SBM n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été régulièrement signifiées.
Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 31 mars 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience, fixée au 6 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de rabat de clôture
Lors de l'audience du 6 octobre 2022, les parties ont donné leur accord sur la révocation de l'ordonnance de clôture du 22 septembre 2022 et la clôture de l'instruction du dossier au jour de l'audience, afin que les dernières conclusions des parties soient dans les débats.
En raison de cet accord et de l'élément nouveau des dernières conclusions de plusieurs parties, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de la fixer au jour de l'audience des plaidoiries.
Sur l'expertise
La nécessité d'une expertise judiciaire, pour notamment déterminer l'origine des désordres, n'est pas contestée et la décision l'ayant ordonnée ne fait pas l'objet de litige sur ce point.
Sur la suspension des loyers de M. [X]
La société Bouygues Immobilier reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de suspension des loyers alors que le locataire n'est pas privé de la jouissance effective du logement, dont les équipements - et notamment la chaudière et le chauffage fonctionnent parfaitement -, que M. [X] s'y maintient alors qu'il pourrait aisément se reloger et que le logement n'a pas été frappé d'un arrêté d'insalubrité. Elle soutient que la gêne n'est qu'esthétique et ne compromet ni la jouissance ni la santé des occupants et qu'il n'y a aucune urgence dans la mesure où M. [X] se maintient dans les lieux depuis deux ans et qu'il n'a fait aucune diligence en vue de voir désigner un expert. Elle fait valoir que l'humidité est limitée à la salle d'eau et à une partie de la cloison du bureau attenant. Elle conclut que l'usage continu du logement par M. [X] et l'étendue limitée des désordres constituent des contestations sérieuses qui s'opposent à la demande de suspension de loyers.
La société Allianz Iard souligne également que la demande de suspension de loyer fondée sur l'exception d'inexécution se heurte à des contestations sérieuses en ce que le logement est occupé de manière continue par le locataire, que les équipements tels que le chauffage et la chaudière sont en parfait état de marche, qu'aucun arrêté de péril n'a été pris à la suite de la visite du logement par l'inspecteur de salubrité et que les désordres sont limités, seule la salle de bain étant à ce jour affectée par des infiltrations.
M. [X] conclut à la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné la suspension du paiement des loyers à hauteur de 50% du montant du loyer hors charges jusqu'à la réparation des désordres. Se prévalant de l'article 1219 du code civil, il affirme subir des infiltrations d'eau depuis janvier 2020, lesquelles affectent le couloir, la chambre, les toilettes, la salle de bains ainsi que le placard entre le salon et la chambre, rendant l'appartement très humide, entraînant le développement de moisissures et portant atteinte à ses conditions de vie et celles de sa compagne. Il précise que le logement se trouvant dans une zone tendue, il lui est très difficile de trouver un nouveau logement, son maintien dans les lieux s'expliquant par le fait qu'il n'a pas d'autre choix. Il soutient qu'il est fondé à vouloir jouir d'un logement décent conforme à son usage et à sa destination. Enfin, il indique que malgré les mesures conservatoires mises en oeuvre à la demande de l'expert, les désordres persistent.
Les époux [B] s'en remettent sur l'appréciation de la cour sur ce point.
Sur ce,
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l'espèce, pour tendre à la suspension du paiement de ses loyers, M. [X] se prévaut de l'exception d'inexécution ainsi définie par l'article 1219 du code civil : 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.
L'article 1719 du code civil dispose :
'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.(...)
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...)'
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1986,
'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...).
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation (...)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...)
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)'
Il convient en conséquence d'examiner si, en l'espèce, les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance -tant dans leur réalité que leur gravité - sont suffisamment établis pour justifier, avec l'évidence requise devant le juge des référés, une suspension du paiement des loyers.
De l'examen des pièces versées aux débats, il ressort que :
' par lettre du 2 juillet 2020, le maire de [Localité 11] indiquait que l'inspecteur de salubrité avait constaté que :
- 'La partie basse de nombreuses cloisons intérieures du logement est saturée en eau sur une hauteur maximale d'environ 30 cm,
- Ces parties humides ont une coloration grisâtre et des moisissures se développent par endroits, des plinthes se décollent sous l'effet de l'humidité,
- L'atmosphère du logement est humide'.
' le rapport d'évaluation du 17 décembre 2020 de l'inspecteur de salubrité, qui visitait de nouveau les lieux à cette date, constatait que :
'La partie basse de nombreuses cloisons du logement porte des auréoles marron clair sur des hauteurs variables, en moyenne de 30 cm. (...)
Les pièces du logement impactées sont le couloir, la chambre, les toilettes, la salle de bains ainsi que le placard entre le salon et la chambre.
L'humiditest que j'ai employé a révélé une saturation d'humidité en partie très basse des cloisons tâchées, en raz du sol. En revanche, les cloisons de la salle d'eau et des toilettes sont bien plus humides, les auréoles visibles sont saturées d'eau sur toute leur surface. Des moisissures se développent sur les surfaces humides, ainsi que de petits champignons.
Cette humidité des surfaces et particulièrement le développement des moisissures peut constituer une atteinte à la sécurité des occupants.'
' dans son procès-verbal de constat en date du 17 septembre 2021, Maître [P], huissier de justice, constatait également les importantes traces d'infiltrations d'eau avec des auréoles, dans le dégagement de l'entrée, dans le placard de ce dégagement, dans le séjour et les placards à vêtements, au niveau de la pièce wc, de la salle de douche, d'une pièce en fond du dégagement et dans la chambre.
' lors de sa visite le 2 mai 2022, l'expert judiciaire a constaté :
- cabinet d'aisance : absence de fuite et d'infiltrations ; absence d'humidité sur les cloisons et les doublages. L'expert en déduit que la réparation des toilettes effectuée quelques mois auparavant est efficiente et pérenne.
- salle d'eau : infiltration importante entre la paroi de la douche et le mur carrelé de la douche, présence d'humidité à saturation sur les murs peints de ladite salle d'eau, présence d'humidité à saturation sur les murs revêtus de faïences murales de la douche, absence de plaques de plâtre hydrofuge en périphérie de la salle d'eau, absence de mise en oeuvre d'une étanchéité en interface entre la faïence murale et les plaques de plâtres. L'expert a défini plusieurs mesures réparatoires à effectuer.
- chambre : absence de fuite et d'infiltration ; absence d'humidité sur les cloisons et les doublages ; présence d'anciennes traces d'humidité en pied des cloisons et doublages. L'expert indique que, soit les dommages sur les cloisons et doublages sont issus de la fuite des WC, soit ils sont issus de la fuite en provenance de l'évacuation tronconique des eaux pluviales en couverture, ce point devant être déterminé ultérieurement.
' les époux [B] ont, le 24 mai 2022, transmis à l'expert un devis de la société Solrenov faisant état de travaux réparatoires d'un montant de 29.431,60 euros et d'un planning prévisionnel de travaux de 2 mois et demi avec les temps de séchage.
Au regard de l'ensemble de ces pièces, il ne peut être sérieusement contesté que les infiltrations persistent, qu'elles rendent d'évidence le logement non conforme aux normes de décence et troublent la jouissance des lieux, peu important qu'aucun arrêté d'insalubrité n'ait été pris.
En outre, le premier juge doit être approuvé lorsqu'il souligne que si M. [X] n'est pas totalement privé de la jouissance des lieux et qu'il continue à y vivre, il ne peut en être tiré la conclusion qu'il s'y complaise et veuille profiter de cette occasion pour 'battre monnaie', le locataire invoquant utilement la difficulté de se loger dans l'agglomération de [Localité 9] Métropole ainsi que son droit à disposer d'un logement conforme et décent.
C'est donc par de justes motifs que le premier juge a fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers à hauteur de 50% du montant de ceux-ci, jusqu'à la réparation des désordres. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les garanties
Selon l'article 835 alinéa 2 du code civil, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder en référé, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande en garantie des époux [B] à l'encontre de la société Bouygues
La société Bouygues soutient que le caractère décennal des désordres n'est pas démontré ; qu'une telle qualification relève du seul pouvoir des juges du fond ; que la position de l'assureur Allianz ne saurait en aucun cas se substituer à cette appréciation ; que les désordres allégués ne peuvent être rattachés à sa sphère d'intervention puisqu'elle n'est pas une entreprise de construction et n'a accompli elle-même aucune mission de conception ni aucun travaux.
Les époux [B] opposent qu'en application de l'article 1831-1 du code civil, le promoteur immobilier est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage et est tenu des garanties légales du constructeur résultant des articles 1792 et suivants du code civil et que le désordre est en l'espèce de nature décennale tandis que le préjudice dont se plaint M. [X] est directement lié à ce désordre.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
L'article 1792 du code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement.
En l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable que les infiltrations décrites ci-dessus nuisent à l'occupation normale du bien loué et rendent celui-ci impropre à sa destination.
Dès lors, c'est à bon droit qu'en application des dispositions susvisées, le premier juge a condamné la société Bouygues Immobilier, en sa qualité de vendeur de l'immeuble dans le cadre d'une vente en l'état futur achèvement, à garantir les époux [B] de la perte financière occasionnée par la suspension partielle des loyers ordonnée. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les demandes en garantie formée à l'encontre de la compagnie Allianz
Les époux [B] exposent que la société Allianz, assureur dommages-ouvrage, a confirmé la mobilisation de ses garanties, fait une proposition très insuffisante s'agissant des préjudices immatériels et n'a pas respecté les délais impératifs de la procédure d'offre prévus par l'article L. 242-1 et l'annexe 2 de l'article A. 243-1 du code des assurances. Ils estiment qu'elle doit en conséquence être condamnée, in solidum avec la société Bouygues Immobilier, à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre.
La société Bouygues fait valoir que l'ouvrage appartenant aux époux [B] est assuré sur le volet dommages-ouvrage par la société Allianz ; que l'assureur dommages-ouvrage a vocation à garantir les désordres de nature décennale, en priorité sur tout autre intervenant à l'acte de construction, à charge pour lui d'exercer d'éventuels recours contre les locateurs d'ouvrage responsables du désordre concerné ; que la société Allianz a pris position le 16 décembre 2020 pour l'acquisition de sa garantie et demandé un délai supplémentaire expirant le 21 avril 2021 pour établir sa proposition d'indemnisation, délai qu'elle n'a pas respecté ce qui lui a fait perdre tout droit de contester sa garantie, y compris dans son étendue ; que sa garantie s'impose en conséquence.
La société Allianz, assureur dommages-ouvrage, oppose qu'un tiers au contrat de bail ne peut être condamné à garantir une obligation de faire ou de ne pas faire ; que le contrat d'assurance dommages-ouvrage souscrit auprès d'elle ne garantit pas le préjudice de jouissance qui n'est pas un préjudice pécuniaire mais un préjudice moral, ce qui exclut tout recours en garantie à son encontre ; que l'éventuel non-respect par l'assureur dommages-ouvrage du délai d'établissement de la proposition indemnitaire n'a aucune conséquence sur la garantie des dommages immatériels; qu'enfin, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de statuer sur la mobilisation des clauses d'un contrat d'assurance dans la mesure où cette question relève d'un débat au fond.
Sur ce,
Il est constant que par courrier du 16 décembre 2020, la société Allianz, assureur dommages-ouvrage de l'opération de construction dénommée '[Adresse 14]', a confirmé la mobilisation de sa garantie au motif que les désordres constatés dans le logement occupé par M. [X], à savoir 'endommagement en bas de cloison et doublage par une importante infiltration', compromettaient la destination de l'ouvrage. (Pièce n°15 produite par les époux [B])
Aux termes des conditions générales de la police dommages-ouvrage, la société Allianz garantit 'le paiement des travaux de réparation des dommages à l'ouvrage réalisé ainsi qu'aux ouvrages existants, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles (...) La garantie couvre les dommages, même résultant d'un vice du sol, de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs, au sens de l'article 1792-1 du code civil (...)'
Les dommages immatériels consécutifs sont définis comme 'tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissane d'un droit, de l'interruption d'un service rendu ou de la perte d'un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages garantis par le présent contrat'.
Contrairement à ce que prétend l'assureur, il n'est pas sérieusement contestable que la perte financière occasionnée par la suspension partielle des loyers constitue non pas un préjudice moral mais un préjudice pécuniaire.
Il s'ensuit que la mobilisation de la garantie de l'assureur dommages-ouvrage n'est pas sérieusement contestable en l'espèce.
La société Allianz sera donc condamnée à garantir tant les époux [B] que la société Bouygues Immobilier des condamnations prononcées à leur encontre. L'ordonnance querellée sera infirmée sur ce point.
Sur la demande en garantie formée par la société Bouygues à l'encontre de la société Sud Ouest Energies, la société SBM et leurs assureurs
La société Bouygues Immobilier soutient que les locateurs d'ouvrage sont débiteurs envers le maître de l'ouvrage d'une obligation de résultat ; que par le fait même de désordres affectant son ouvrage, la société Sud Ouest Energies est débitrice de sa garantie au titre de sa responsabilité civile professionnelle et de sa responsabilité décennale ; que si la société SBM n'est pas à l'origine du désordre allégué, elle a pu, par ses interventions sur les ouvrages, aggraver les dommages.
Cependant, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la discussion sur la responsabilité des sociétés Sud Ouest Energies et SBM dans l'apparition des désordres, leur persistance et leur aggravation, ne pourra être tranchée qu'après l'expertise judiciaire, de sorte que le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut ordonner la mise en oeuvre de la garantie de ces sociétés et de leurs assureurs au titre de la perte financière résultat de la suspension partielle des loyers. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Bouygues et la société Allianz en supporteront la charge in solidum.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, la société Bouygues sera condamnée à payer aux époux [B], ensemble, et à M. [X] la somme de 1.500 euros. La société Allianz Iard sera quant à elle condamnée à payer à la société Bouygues la somme de 2.000 euros.
L'équité commande de débouter les sociétés Sud Ouest Energies, SMABTP et MMA Iard de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 22 septembre 2022 et prononce une nouvelle clôture au jour de l'audience des plaidoiries,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes en garantie formées à l'encontre de la société Allianz Iard,
Statuant dans cette limite,
Condamne la société Allianz Iard, in solidum avec la société Bouygues Immobilier, à garantir les époux [B] de la perte financière résultant de la suspension partielle des loyers ordonnée,
Condamne la société Allianz Iard à garantir la société Bouygues Immobilier de ladite condamnation,
Y ajoutant,
Condamne la société Bouygues Immobilier à payer aux époux [B], ensemble, la somme de 1.500 euros et à M. [X] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Allianz Iard à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard à payer les dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
