COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 25 OCTOBRE 2022
RP
N° RG 19/06372 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LLBA
[N] [I]
[T] [I]
[J] [O] épouse [I]
SAS HOLDING HUMANI FLOR
c/
[L] [U]
SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVÉ DESQUEYROUX, [L] [U], EDOUARD BENTEJAC, OLIVIER LASSERRE, SEBASTIEN CETRE, SEBASTIEN ARTAUD
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 15/12575) suivant déclaration d'appel du 05 décembre 2019
APPELANTS :
[N] [I]
née le [Date naissance 4] 1984 à [Localité 12]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 7]
[T] [I]
né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 12]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]
[J] [O] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 10] (ALGERIE)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 11]
SAS HOLDING HUMANI FLOR, agissant en la personne de son Président, Mme [J] [O], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 8]
représentés par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Marie-pierre CAZEAU de la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
Maître [L] [U]
né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 9]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
SCP PHILIPPE DAMBIER, PIERRE HOUZELOT, FABRICE GAUTHIER, HERVÉ DESQUEYROUX, [L] [U], EDOUARD BENTEJAC, OLIVIER LASSERRE, SEBASTIEN CETRE, SEBASTIEN ARTAUD, Notaires Associés, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]
représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 septembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 29 décembre 2010 dressé par Maître [L] [U], la SCCV 'LE PRIEURÉ SAINT JACQUES' ( ci-après la SCCV ) a vendu en état futur d'achèvement aux époux [Y] un appartement, un parking ainsi que des droits indivis sur un terrain à usage de jardin et divers accès pour un prix de 182.000 €.
Étaient annexés à cet acte divers plans, dont notamment un plan du logement n°6 objet de la vente mentionnant alors différentes surfaces et leur total, à hauteur de 51,50 m².
Toutefois, déplorant par la suite une nette différence de superficie entre celle figurant sur ce plan annexé et celle relevée par un géomètre-expert au jour de la livraison (30,29 m², soit une différence de 21,21 m²), les acquéreurs ont engagé une action en réduction du prix de vente à l'encontre de la SCCV au constat que :
- d'une part, le document annexé comportait deux erreurs visibles à sa seule lecture (l'addition des différentes superficies était manifestement erronée et, en outre, la superficie d'une des pièces reportée sur l'addition en question était différente de celle figurant sur le plan),
- d'autre part, même sans ces erreurs de calcul, l'addition correctement réalisée (37,12 m²) aurait tout de même été supérieure à la réalité relevée par le géomètre-expert.
Si, pour s'opposer à cette demande, la société venderesse avait considéré que l'acte authentique ne comportait aucune garantie de contenance et que la superficie litigieuse n'y était pas mentionnée, pas plus que le prix au m², le tribunal de grande instance de Bordeaux a considéré par jugement du 8 janvier 2014, confirmé en appel le 29 octobre 2015, qu'était entrée dans le champs contractuel la superficie du bien vendu mentionnée dans le contrat de réservation et sur le plan annexé à l'acte authentique de vente, de sorte que la SCCV a été condamnée à verser aux époux [Y] une somme de 47.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2012 au titre de la réduction du prix de vente, ainsi qu'une somme de 1.052,14 € à titre de dommages-et-intérêts complémentaires pour les frais bancaires.
Faute pour la SCCV, dissoute le 2 décembre 2012 et radiée le 10 janvier 2013, de s'acquitter de sa dette, les consorts [Y] se sont retournés contre les quatre associés de cette société, à savoir Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor, sur le fondement des articles 1857 et 1858 du code civil et ont saisi en ce sens le juge des référés, avant de se désister de cette procédure, à la faveur d'un protocole transactionnel au terme duquel la SAS Holding Humani Flor s'est engagée à supporter seule l'intégralité de la dette selon un échéancier convenu entre les parties dont le solde a été définitivement réglé le 6 novembre 2017.
Reprochant au notaire instrumentaire de l'acte de vente du 29 décembre 2010 de ne pas avoir informé les parties des erreurs de calcul manifestes relatives à la surface du bien immobilier vendu mentionnée dans les documents y annexés, les consorts [I] et la SAS Holding Humani Flor ont assigné Maître [U] et son étude devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par exploits d'huissier du 21 décembre 2015.
Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs à l'encontre des consorts [O] / [I],
- débouté Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor à verser à Maître [L] [U] une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor à verser à la SCP Xavier Adenis Lamarre, Philippe Dambier, Pierre Houzelot, Fabrice Gauthier, Hervé Desqueyroux, [L] [U], Édouard Bentejac une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor de leur demande d'indemnité au même titre,
- condamné in solidum Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli,
- dit ne pas y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement.
Les consorts [I] et la SAS Holding Humani Flor ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 5 décembre 2019 et par conclusions déposées le 4 mars 2020, ils demandent à la cour de :
- déclarer leur appel et leurs demandes recevables et bien fondées,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé recevable leur action,
- réformer pour le surplus le jugement argué d'appel,
En conséquence :
- condamner solidairement Me [L] [U] et la SCP Xavier Adenis-Lamarre, Philippe Dambier, Pierre Houzelot, Fabrice Gauthier, Hervé Desqueyroux, [L] [U], Edouard Bentejac à leur verser la somme de 32.511 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2014
- condamner solidairement les mêmes à leur verser la somme de 5.000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, pour résistance abusive, et celle de 5000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- débouter Me [L] [U] et la SCP Xavier Adenis-Lamarre, Philippe Dambier, Pierre Houzelot, Fabrice Gauthier, Hervé Desqueyroux, [L] [U], Edouard Bentejac de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 15 juin 2020, Maître [L] [U] et la SCP Dambier, Houzelot, Gauthier, Desqueyroux, [U], Bentejac, Lasserre, Cetre, Artaud demandent à la cour de :
- déclarer irrecevables les demandes de Mme [J] [I], Melle [N] [I], M. [T] [I] à leur encontre,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [I] et la société Holding Humani Flor de leurs demandes et les a condamnés à payer à Maître [L] [U] et à la SCP Philippe Dambier, Pierre Houzelot, Fabrice Gauthier, Hervé Desqueyroux, [L] [U], Edouard Bentejac, Olivier Lasserre, Sébastien Cetre, Sébastien Artaud, chacun, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- condamner Mme [J] [I], Mademoiselle [N] [I], M. [T] [I] et la société Holding Humani Flor à payer à Maître [L] [U] et de la SCP Philippe Dambier, Pierre Houzelot, Fabrice Gauthier, Hervé Desqueyroux, [L] [U], Edouard Bentejac, Olivier Lasserre, Sébastien Cetre, Sébastien Artaud une indemnité complémentaire de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 20 septembre 2022.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action des consorts [I]
Les intimés maintiennent en appel la fin de non recevoir soulevée devant le premier juge quant au défaut d'intérêt à agir des consorts [I] au motif qu'en leur qualité d'associé de la SAS Humani Flor, ils ne sont pas appelés à supporter le passif social de cette société qui a seule réglé le montant des condamnations prononcées contre la SCCV et qu'ils ne justifient donc d'aucun intérêt pour agir.
Les consorts [I] demandent, sans observations complémentaires, confirmation du jugement qui a rejeté la fin de non recevoir en retenant que s'il est exact que la SAS Humani Flor a seule réglé les sommes dues aux consorts [Y], les consorts [I], en leur qualité d'associés de cette SAS, supportent indirectement le poids de cette dette.
Dans la mesure où, aux termes des dispositions de l'article L227-1 du code de commerce, les associés d'une SAS supportent les pertes de la société à concurrence de leur apport, ils justifient d'un intérêt pour agir aux côtés de la société pour que celle ci obtienne paiement d'une dette imputée en partie à la faute du notaire, étant toutefois précisé qu'en cas de succès de cette action, les condamnations ne pourront être prononcées à ce titre qu'au bénéfice de la SAS.
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef;
Sur la responsabilité du notaire
Les intimés approuvent le tribunal qui a écarté leur responsabilité au motif qu'il est maintenant acquis que les dispositions de la loi Carrez du 18 décembre 1996 ne portent pas sur les ventes de lots de copropriété en état futur d'achèvement et que le notaire instrumentaire n'a pas à répondre d'erreurs de calcul portant sur des surfaces qu'il n'était pas lui-même tenu de faire figurer dans la partie normalisée de l'acte, de sorte que si les documents annexés à l'acte du 29 décembre 2010 étaient bien entrés dans le champs contractuel, Me [U] ne pouvait être tenu pour responsable des mentions et erreurs de calculs y figurant.
Me [U] et la SCP notariale maintiennent que si le notaire est tenu d'un devoir de conseil, il n'a aucunement l'obligation de vérifier le contenu des documents techniques qui lui ont été remis et qui portent sur des informations qui n'ont pas à être retranscrites dans l'acte.
Ils soulignent que dans le cadre des dispositions légales et règlementaires applicables aux contrats de vente immobilière, les notaires sont amenés à annexer à leurs actes des dizaines de documents dont il ne saurait être exigé qu'ils vérifient l'exactitude ou la pertinence, leur seul contrôle devant porter sur leur conformité aux dispositions applicables.
Ils font valoir que les décisions de jurisprudence invoquées au soutien de l'argumentation des appelants ne sont pas applicables en l'espèce qui concerne les obligations du notaire non pas à l'égard de l'acquéreur mais à l'égard du vendeur lequel ne saurait s'exonérer des conséquences directes de ses propres erreurs par le biais d'une action en responsabilité à l'encontre du notaire en leur reprochant de n'avoir pas décelé l'erreur de calcul des superficies.
Toutefois, c'est à juste raison que les appelants font valoir que la responsabilité du notaire est recherchée dans le cadre de la présente instance sur le fondement de l'article 1240 du code civil et non de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dont la non application n'exclut pas la responsabilité pour faute du notaire instrumentaire.
Il est exact à cet égard que la SCCV a fait l'objet d'une action en réduction du prix non pas sur le fondement de l'article 46 de la loi précitée mais sur celui de l'article 1622 du code civil en raison de la différence de surface mesurée le jour de la livraison du bien avec celle prévue dans l'acte de vente, les juridictions saisies de cette action ayant retenu que le plan annexé à l'acte authentique de vente par le notaire, mentionnant les surfaces du bien vendu, rentrait dans le champ contractuel, ce que le jugement déféré a rappelé mais sans en tirer les conséquences légales.
En effet, dès lors qu'il est acquis que le plan annexé à l'acte de vente faisait partie intégrante de l'accord des parties, il revenait au notaire, dans le cadre de son obligation de conseil et d'information qui lui impose d'assurer l'efficacité des actes qu'il constate, d'appeler l'attention des parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.
Dès lors, dans la mesure où il n'est pas contestable qu'au vu du plan annexé à l'acte de vente et sur lequel portait l'accord des parties, affecté d'erreurs de calculs manifestes sur la surface du lot vendu, le notaire disposait d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par la société venderesse de sorte qu'il lui revenait d'attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique de cette erreur.
Faute de l'avoir fait, il a ainsi commis une faute par manquement à son obligation de conseil et d'information de nature à engager sa responsabilité, sans que la faute du vendeur qui n'avait pas non plus décelé l'erreur de calcul ne puisse l'exonérer de cet engagement.
Sur le préjudice indemnisable
La responsabilité du notaire ne peut être engagée que sur justification d'un préjudice en lien causal avec la faute constatée.
Sur ce point les appelants soutiennent que, selon la jurisprudence, si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
En l'espèce, ils indiquent que s'il y aurait bien eu une baisse de prix par rapport au prix initial, coïncidant avec la diminution de la surface, elle aurait été moins importante que celle judiciairement fixée après réfaction et que la SCCV qui n'avait vendu qu'un seul lot au moment des faits, aurait pu revoir tous ses prix de vente sur 9 lots par exemple et les augmenter de 5.200 € chacun ce qui aurait permis de combler la différence entre le prix de vente et le prix après réfaction de sorte que le montant de la condamnation de 47.000 € aurait pu être absorbé.
Appliquant ainsi une réduction proportionnelle aux condamnations prononcées, ils demandent une indemnisation de 32.511 € en se fondant sur la différence de 14,35 m 2 résultant des erreurs de calcul et de report sur le plan litigieux que le notaire aurait dû relever.
Les intimés répliquent que les appelants ne démontrent pas avoir subi une perte de chance de vendre leur bien au même prix pour la superficie réelle, moindre de 14, 35 m² que celle indiquée au contrat de réservation, si le notaire leur avait révélé l'erreur de superficie ni que les acquéreurs auraient ainsi accepté d'acheter un bien de 37,15 m 2 au même prix, ou à un prix légèrement inférieur que celui qui leur avait été présenté comme mesurant 51,50 m2.
De même, ils estiment non démontré que la SCCV aurait pu commercialiser à un prix supérieur l'ensemble des autres lots de son programme.
Il n'est pas contesté que la condamnation du vendeur de lots de copropriété à la restitution d'une certaine somme, à la suite de la réduction du prix de vente proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
Par ailleurs si la cour de cassation juge que le vendeur peut néanmoins se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.(Civ. 3ème, 28 janvier 2015 n° 13-27397), telle n'est pas le sens des demandes des appelants qui prétendent avoir perdu une chance de vendre le bien à un prix légèrement inférieur et de vendre les autres lots à un prix supérieur pour compenser la perte issue de la réfaction de prix.
Or, il n'est nullement établi que la SCCV a perdu une chance de percevoir un prix légèrement inférieur, dont le montant n'est d'ailleurs pas précisé, à celui initialement convenu puisque le prix de l'immobilier est calculé en fonction de la superficie du bien vendu et qu'il n'est pas démontré que les époux [Y] aurait accepté de payer un prix légèrement minoré s'ils avaient connu la superficie exacte du lot, inférieure de près du tiers à celle indiquée dans le contrat de réservation.
De la même manière, les appelants procèdent par simples affirmations quant à la perte de chance de pouvoir vendre les autres lots à un prix supérieur, pour compenser le manque à gagner sur la réfaction de prix du lot litigieux.
Dans ces conditions, la faute du notaire ne peut entraîner sa condamnation , en l'absence de préjudice indemnisable.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé par motifs substitués sur ce point;
Sur les demandes annexes
L'équité commande de rejeter les demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par les intimés en appel comme en première instance et le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné in solidum Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor à verser à Maître [L] [U] d'une part et à la SCP Xavier Adenis Lamarre, Philippe Dambier, Pierre Houzelot, Fabrice Gauthier, Hervé Desqueyroux, [L] [U], Édouard Bentejac d'autre part chacun une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant;
Rejette toutes les demandes d'indemnités formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant le premier juge et en appel;
Condamne in solidum Mme [J] [O] épouse [I], Mme [N] [I], M. [T] [I] et la SAS Holding Humani Flor aux dépens avec distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
