COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 20 OCTOBRE 2022
N° RG 17/04595 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-J6VW
Monsieur [R] [U]
Madame [P] [C] [N] [B] épouse [U]
c/
Monsieur [F] [T]
Madame [G] [D]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 juin 2017 (R.G. 16/01758) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 26 juillet 2017
APPELANTS :
[R] [U]
né le 29 Octobre 1952 à [Localité 8]
de nationalité Française
Profession : Gérant de société,
demeurant [Adresse 2]
[P] [C] [N] [B] épouse [U]
née le 27 Février 1951 à [Localité 12]
de nationalité Française
Profession : Infirmière,
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Myriam BAKLEH-DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistés de Me Maryan MOUGEY, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMÉS :
[F] [T]
né le 21 Janvier 1973 à [Localité 7]
de nationalité Française
Profession : Enseignant,
demeurant [Adresse 10].[Adresse 4]
[G] [D]
née le 12 Février 1973 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Commerçante
demeurant [Adresse 10].[Adresse 4]
Représentés par Me Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistés de Me Elisabeth ATTIA, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 septembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Le 26 juin 2015, M. et Mme [U] ont conclu avec M. [F] [T] et Mme [G] [D] un compromis de vente portant sur une villa et le mobilier la garnissant, sise à Saint Martin (97 150), cadastrée AW [Cadastre 1], lieudit [Localité 6], pour un prix de 330 000 euros. Ce compromis était notamment soumis à une condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 330 000 euros d'une durée maximale de 20 ans à un taux nominal d'intérêt maximum de 2,5% l'an, assurance incluse. La réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 15 octobre 2015, avec réitération de l'offre fixée au 29 octobre 2015. Le compromis prévoyait également une clause pénale à hauteur de 15 000 euros.
Enfin, les acquéreurs ont versé entre les mains du notaire désigné séquestre entre les parties une somme de 12 000 euros.
Le 8 août 2015, M. [T] et Mme [D] ont demandé au vendeur la possibilité de louer la villa à compter du 1re septembre 2015 au 29 octobre 2015. Une première convention d'occupation précaire a été signée entre les parties à cet égard pour un loyer mensuel de 1 000 euros.
Par message électronique du 21 octobre 2015, M. [T] et Mme [D] ont indiqué avoir subi un sinistre lié à un dégât des eaux à la suite de fortes pluies survenues le 19 octobre précédent.
M. [U] qui réside en France métropolitaine, a accepté de prolonger le bail précaire pour une durée d'un mois supplémentaire jusqu'au 30 novembre 2015 pour le même loyer, en fonction de l'évolution des travaux.
Le 24 novembre 2015,M. [T] et Mme [D] ont signifié aux époux [U] qu'ils renonçaient à l'acquisition de la villa.
M. [T] et Mme [D] ont refusé de signer une nouvelle prorogation du bail précaire du 1er au 31 décembre pour un loyer de 1 600 euros, tout en se maintenant dans les lieux.
Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2016, les époux [U] ont assigné M. [T] et Mme [D] devant le juge des référés près le tribunal d'instance de [Localité 11] aux fins d'expulsion. Celle-ci a été ordonnée par ordonnance du 30 mai 2016. M. [T] et Mme [D] ont interjeté de cette ordonnance.
Par arrêt du 26 février 2018, la cour d'appel de Basse-Terre a notamment :
- déclaré la demande d'expulsion sans objet, M. [T] et Mme [D] ayant quitté les lieux;
- infirmé partiellement la décision déférée ;
Statuant à nouveau :
- condamné M. [T] et Mme [D] à payer à M. et Mme [U] la somme de 4.706,60 euros représentant l'indemnité d'occupation de la période du 1er décembre 2015 au 17 mars 2016.
Par ailleurs, suivant acte d'huissier du 8 février 2016, M. [T] et Mme [D] ont fait assigner les époux [U] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux sur le fondement des articles 1134 et 1184 anciens du code civil en résiliation judiciaire du compromis de vente à leurs torts exclusifs.
Une procédure a été engagée par la commune de [Localité 11] devant le tribunal administratif et un arrêté de péril a été prononcé le 17 mars 2016.
Par jugement en date du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
- prononcé l'annulation du compromis de vente du 26 juin 2015 ;
- autorisé le notaire à remettre la somme de 12 000 euros séquestrée à son étude à M. [T] et Mme [D], sur présentation de la signification du présent jugement;
- dit n'y avoir lieu à intérêt au taux légal sur la somme séquestrée ;
- condamné in solidum M. et Mme [U] à payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral ;
- débouté M. [T] et Mme [D] du surplus de leurs demandes ;
- débouté M. et Mme [U] de leurs demandes reconventionnelles ;
- les a condamnés à verser à M. [T] et Mme [D] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 1 163,80 euros au titre des constats d'huissier, outre les dépens ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration du 26 juillet 2017, M. et Mme [U] ont relevé appel de l'ensemble de la décision.
Dans leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 5 mars 2020, M. et Mme [U] demandent à la cour de :
-annuler voir infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
-statuant à nouveau, déclarer les conclusions déposées par M. [T] et Mme [D] le 23 mars 2017 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, soit la veille de la clôture, irrecevables en applications des articles 15, 16 et 783 du code de procédure civile ;
- déclarer irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civil et en tout état de cause infondées les prétentions de M. [T] et Mme [D] formulées pour la première fois en appel et tendant à l'annulation pour dol ou à la caducité du compromis de vente conclu entre les parties ;
- débouter M. [T] et Mme [D] de l'intégralité de leurs demandes et de leur appel incident ;
A titre reconventionnel
- condamner solidairement M. [T] et Mme [D] à leur verser la somme de 15000 euros en application de la clause pénale incluse dans le compromis de vente signé entre les parties le 26 juin 2015 ;
- ordonner à cet effet à Me [Y] [S], notaire, de verser à M. et Mme [U] la somme de 12 000 euros consignée entre ses mains ;
- condamner solidairement M. [T] et Mme [D] à leur verser les sommes suivantes :
- 90 000 euros, tous postes de préjudices confondus pour perte d'une chance de vendre la villa en novembre 2016, trouble de jouissance, préjudice d'immobilisation pendant plus d'un an , perte de loyer, préjudice lié à l'arrêté de péril, perte de valeur de l'immeuble rendu impropre à sa destination coût de remise en état ,
- 10 200 euros au titre de la perte de loyers et d'indemnités d'occupation échues pour la période de du 1er décembre 2015 au 30 juin 2016,
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;
- condamner solidairement M. [T] et Mme [D] à leur payer la somme de 12000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Dans leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 5 mars 2020, M. [T] et Mme [D] demandent à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a "autorisé le notaire Maître [Y] [S] à remettre la somme de 12 000 euros séquestrée en son étude, à M. [F] [T] et Mme [G] [D], sur présentation de la signification du présent jugement".
- l'infirmer pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- rejeter des débats la pièce adverse 42, comme non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ;
- prononcer la caducité du compromis de vente signé par-devant Maître [Y] [S], notaire à Saint Barthélémy (97) le 26 juin 2015 entre eux, d'une part, et les époux [U], d'autre part, aux torts exclusifs de ces derniers;
A titre subsidiaire :
- en prononcer l'annulation pour cause de dol.
En conséquence et en tout état de cause :
- autoriser Maître [Y] [S], notaire, ou toute autre personne détentrice du séquestre, à leur remettre la somme de 12 000 euros séquestrée en son étude, sur présentation de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- condamner, en tant que besoin, solidairement et indéfiniment les époux [U], d'une part, et Maître [Y] [S] ou toute autre personne détentrice du séquestre, d'autre part, à leur verser ladite somme de 12 000 euros séquestrée ;
- condamner les époux [U] aux intérêts au taux légal capitalisé sur la somme de 12 000 euros séquestrée à compter de la mise en demeure en date du 12 janvier 2016 et jusqu'à la libération effective du séquestre entre leurs mains ;
- dire et juger que Maître [Y] [S], ou toute autre personne détentrice du séquestre, sera solidaire de la condamnation auxdits intérêts à compter de la présentation de la signification de l'arrêt à intervenir;
En tout état de cause :
- condamner les époux [U] à leur payer les sommes suivantes :
- 15 000 euros au titre de la clause pénale;
- 4 000 euros au titre des loyers indûment perçus sur la période antérieure à décembre 2015;
- 4 706,60 euros au titre des loyers indûment versés sur la période de décembre 2015 au 17 mars 2016 ;
- 2 178,39 euros au titre des travaux de réparation effectués sur la villa sis [Adresse 3];
- 540,80 euros au titre des travaux d'entretien de la piscine effectués sur la villa sis [Adresse 3];
- 750 euros au titre des dégradations matérielles sur les effets personnels entreposés dans ladite villa des suites des infiltrations d'eau;
- 60 000 euros au titre du préjudice moral.
- assortir lesdites condamnations du taux d'intérêt légal capitalisé à compter de la mise en demeure en date du 12 janvier 2016;
- les condamner à leur verser la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel, comprenant les frais des quatre constats d'huissier des 24 octobre 2015, 25 janvier 2016, 29 juin 2016, et 8 juillet 2016, pour un montant total de 1163,80 euros, ainsi que la somme de 1 350 euros au titre des honoraires de l'expert [E].
La clôture de la procédure a été prononcée une première fois par ordonnance du 10 mars 2020, l'audience étant fixée au 24 mars 2020. Cependant, au regard du contexte sanitaire, les époux [U] ayant refusé la procédure sans audience, l'affaire a été fixée à nouveau à l'audience de plaidoirie du 9 février 2021, la clôture de la procédure ayant été fixée par ordonnance du 26 janvier 2021.
Par arrêt rendu le 25 mars 2021, la cour d'appel de Bordeaux a :
- confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les demandes respectives des parties portant sur les indemnités d'occupation.
- ordonné la production par la partie la plus diligente de l'arrêt de la cour de cassation suite au pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Basse Terre du 26 février 2018 et de l'éventuelle déclaration de saisine de la cour de renvoi.
- ordonné la réouverture des débats sur ces demandes à l'audience du 8 juin 2021 à 14 h.
Y ajoutant,
- condamné M. et Mme [U] à verser à M. [T] et Mme [D] la somme complémentaire de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- sursis à statuer sur les dépens d'appel.
Le 6 avril 2021, M. [T] et Mme [D] ont versé à la cour et ont communiqué à la partie adverse, via le RPVA, deux nouvelles pièces numérotées 88 et 89, dénommées 'Arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020" d'une part et 'Déclaration de saisine du 22 mars 2021 avec AR' d'autre part.
Par message envoyé via le RPVA le 25 mai 2021, le conseil de M. et Mme [U] a sollicité un renvoi de l'affaire qui devait être plaidée à l'audience collégiale du 8 juin 2021, au motif que la cour d'appel de renvoi de Fort de France ayant été saisie et l'affaire ayant été fixée à l'audience du 26 novembre 2021, la bonne administration de la justice justifiait que la présente affaire soit analysée postérieurement à la décision à venir de la cour d'appel de Fort de France.
Dans le même temps ont été communiqués via le RPVA le courrier du greffe de la cour d'appel de Fort de France daté du 23 mars 2021 adressant à M. et Mme [U] la déclaration de saisine, ainsi que la signification de l'avis d'orientation et de la déclaration de saisine à M. et Mme [U], contenant l'avis d'orientation et de fixation de l'affaire à bref délai et la déclaration de saisine du 22 mars 2021.
L'affaire a été renvoyée à l'audience collégiale du 17 mars 2022.
Par message envoyé via le RPVA le 10 novembre 2021, le conseil de M. [T] et Mme [D] a informé la cour que l'affaire pendante devant la cour de renvoi de [Localité 5] était renvoyée à l'audience du 29 avril 2022 et partant, a sollicité le renvoi de l'affaire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 août 2022.
Par conclusions d'incident en date du 26 juillet 2022, M. et Mme [U] ont demandé au juge de la mise en état de reporter la date de clôture de l'instruction au motif que l'affaire avait été plaidée devant la cour d'appel de Fort de France et mise en délibéré au 5 juillet 2022, mais qu'à ce jour, ils n'avaient toujours pas eu copie de cette décision.
Par message envoyé via le RPVA le 27 juillet 2022, M. [T] et Mme [D] ont indiqué ne pas s'opposer au report de la date de la clôture d'instruction.
La clôture a été reportée au jour des plaidoires, le 6 septembre 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les indemnités d'occupation
A tiitre liminaire, il convient de rappeler que par un précédent arrêt du 25 mars 2021, la cour d'appel de Bordeaux a confirmé en toutes ses dispositions le jugement qui lui avait été déféré, rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 27 juin 2017, sauf en ce qui concerne les demandes des parties portant sur les indemnités d'occupation au titre desquelles elle a ordonné la réouverture des débats, à charge pour la partie la plus diligente de produire l'arrêt de la cour de cassation suite au pourvoi interjeté contre la cour d'appel de Basse-Terre du 26 février 2018, ainsi que l'éventuelle déclaration de saisine de la cour de renvoi.
Le 6 avril 2021, M. [T] et Mme [D] ont versé à la cour et ont communiqué à la partie adverse, via le RPVA, les pièces solllicitées, numérotées 88 et 89, dénommées 'Arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020" ,d'une part, et 'Déclaration de saisine du 22 mars 2021 avec AR', d'autre part.
Toutefois, l'affaire a été renvoyée de nouveau à plusieurs reprises à la demande des parties dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Fort de France, statuant comme juridiction de renvoi, après la décision de la cour de cassation du 27 février 2020.
A l'audience du 6 septembre 2022 a été versé aux débats l'arrêt rendu par la cour d'appel de Fort de France le 26 juillet 2022, au terme duquel ladite juridiction a :
-infirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Saint-Martin en date du 30 mai 2016, sauf en ce qu'elle a débouté les consorts [T] de leurs demandes,
-statuant à nouveau, débouté Mme [B] et M. [U] de leurs demandes, les invitant à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
-débouté Mme [D] et M. [T] de leurs demandes, les invitant à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
-dit que chacune des parties conservera ses frais et dépens exposés tant en première instance qu'en appel et qu'elles conserveront leurs frais irrépétibles.
Toutefois, ladite décision rendue dans le cadre d'une procédure de référé ne lie nullement la cour d'appel de Bordeaux, statuant dans le cadre d'une procédure au fond, portant principalement sur l'annulation du compromis de vente signé entre les parties.
En l'état de la procédure, la cour reste saisie de la question des sommes sollicitées par les parties à titre d'indemnité d'occupation.
A ce titre, les époux [U] demandent la condamnation solidaire de M. [T] et Mme [D] à leur verser la somme de 10 200 euros au titre de la perte de loyer et d'indemnité d'occupation échues pour la période de du 1er décembre 2015 au 30 juin 2016, sur la base du prix locatif mensuel évalué à 1 600 euros par mois pour la période courant du décembre 2015 à juin 2016, moins 1 000 euros versé par les consorts [T] [D] en décembre 2015.
Les intimés quant à eux demandent le paiement par les époux [U] d'une somme de 4 706,60 euros correspondant aux loyers indûment versés pour la période de décembre 2015 au 17 mars 2016, date de l'arrêté de péril.
En l'absence de discussion des parties devant la présente juridiction quant à la qualification des conventions respectivement signées en vue de l'occupation par les consorts [T] [D] de l'immeuble, objet de la promesse de vente, d'abord sur la période du 1er au 29 octobre 2015, puis jusqu'à l'échéance du 30 novembre 2015, il y a lieu de considérer que celles-ci s'analysent en des conventions d'occupation précaire.
En effet, elles consistent bien à conférer à Mme [D] et à M. [T] un droit de jouissance ' sur l'immeuble, objet de la promesse de vente, à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties.
En effet, dans un premier temps, il s'agissait de permettre aux acquéreurs d'occuper provisoirement l'immeuble, le temps que la vente définitive de l'immeuble se réalise, puis de se maintenir dans les lieux jusqu' à la réalisation des travaux d'étanchéité de la villa, suite aux intémpéries survenus en octobre 2015.
Or, force est de constater, nonobstant la fin de ces conventions d'occupation précaire à l'échéance du 30 novembre 2015, que les consorts [T] [D] se sont maintenus dans les lieux jusqu'au mois de juin 2016, en refusant en outre de signer une nouvelle convention aux conditions proposées par les époux [U].
Dans un tel contexte, les consorts [T] [D], occupants des lieux sans droit ni titre, s'avèrent donc redevables d'une indemnité d'occupation à l'égard des époux [U], dès lors qu'ils ne démontrent pas avoir été dans l'impossibilité absolue d'occuper les lieux du fait des désordres d'infiltrations affectant l'immeuble.
La redevance initiale ayant été fixée à 1000 euros par mois et aucun élément objectif du dossier ne permettant de la majorer à 1600 euros par mois, il y a lieu de considérer que M. [T] et Mme [D] sont redevables à l'égard des époux [U] de la somme de 7000 euros à titre d'indemnité pour la période allant du 1er décembre 2015 au 30 juin 2016 de laquelle il convient de déduire la somme de 1000 euros versée par les intimés en décembre 2015.
Par conséquent, le jugement déféré qui a débouté les époux [U] de leurs demandes reconventionnelles sera infirmé s'agissant de la demande formée au titre de l'indemnité d'occupation.
La cour, statuant de nouveau de ce chef, condamnera in solidum M. [T] et Mme [D] à payer aux époux [U] la somme de 6000 euros à ce titre.
La demande des intimés tendant quant à elle à voir condamner les époux [U] à leur payer la somme de 4 706,60 euros, correspondant aux loyers indûment versés pour la période de décembre 2015 au 17 mars 2016, date de l'arrêté de péril, sera rejetée.
En effet, M. [T] et Mme [D] ne démontrent nullement qu'ils ont effectivement payé ladite somme aux propriétaires de l'immeuble, au vu de leur pièce n°86, consistant en un simple ordre de virement en date du 10 novembre 2018, nécessairement subordonné à une provision suffisante en compte à la date d'exécution.
De plus, ils n'établissent pas davantage avoir été dans l'impossibilité absolue d'occuper l'immeuble sur la période considérée, suite aux infiltrations constatées subséquemment aux inondations de décembre 2015.
Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris qui a débouté M. [T] et Mme [D] du surplus de leurs demandes.
Sur les dépens d'appel,
Dans sa décision du 25 mars 2021, la cour a sursis à statuer sur les dépens d'appel.
S'il est acquis que les époux [U] succombent principalement en leur appel, il est également constant que la cour a fait droit à leur demande formulée au titre de l'indemnité d'occupation.
Par conséquent, il sera fait masse des dépens, qui seront supportés à hauteur des 4/5 par les époux [U] et à hauteur d'1/5 par les consorts [T] [D].
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [U] de leurs demandes reconventionnelles s'agissant de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. [F] [T] et Mme [G] [D] à payer à M. et Mme [R] [U] la somme de 6000 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 1er décembre 2015 au 30 juin 2016,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [F] [T] et Mme [G] [D] du surplus de leur demande s'agissant de l'indemnité d'occupation,
Y ajoutant,
Dit qu'il sera fait masse des dépens, qui seront supportés à hauteur des 4/5 par les époux [R] [U] et à hauteur d'1/5 par M. [F] [T] et Mme [G] [D].
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
