COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 05 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/02102 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MBPV
[N] [V] épouse [U]
c/
[L] [B]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : 05 SEPTEMBRE 2022
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 19-000858) suivant déclaration d'appel du 09 avril 2021
APPELANTE :
[N] [V] épouse [U]
née le 18 Juillet 1944 à [Localité 3]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
[L] [B]
née le 30 Novembre 1952 à [Localité 3] (33)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Olivier DESCRIAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 3 janvier 1992, avec prise d'effet rétroactive au 1er janvier 1992, Mme [N] [V] épouse [U] a donné à bail à Mme [L] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1], avec garage et dépendance.
Par acte d'huissier du 3 mai 2018, Mme [N] [V] épouse [U] a fait signifier à Mme [L] [B] un congé du bail pour reprise du bien loué.
Par procès-verbal d'huissier du 1er février 2019, il a été constaté que Mme [L] [B] se maintenait dans les lieux au-delà du terme du bail fixé au 31 décembre 2018.
Par acte d'huissier du 25 février 2019, Mme [N] [V] épouse [U] a fait assigner Mme [L] [B] devant le tribunal d'instance de Bordeaux, aux fins notamment d'obtenir son expulsion des lieux.
Mme [L] [B] a libéré les lieux selon constat d'huissier du 30 avril 2019.
Par jugement contradictoire du 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- condamné Mme [L] [B] à régler à Mme [N] [V] épouse [U] les sommes suivantes :
- 1 466,76 euros d'indemnités d'occupation,
- 168 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018, afférent au bien loué au [Adresse 1], avec garage et dépendance,
- 1 042,59 euros en indemnisation des réparations locatives,
- 512,85 en réparation de son préjudice matériel,
soit un total de 3 190,20 euros,
- condamné Mme [N] [V] épouse [U] à rembourser à Mme [L] [B] le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1 067,14 euros,
- ordonné la compensation des sommes dues par Mme [L] [B] à Mme [N]
[V] épouse [U],
- autorisé Mme [L] [B] à se libérer de sa dette, d'un montant hors intérêts et après compensation de 2 123,05 euros, par 21 mensualités de 100 euros, le solde de la dette - représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure - étant dû lors d'une 22e échéance, la première mensualité payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité ultérieure le 10 de chaque mois,
- dit qu'à défaut de respect par Mme [L] [B] de ces délais, l'intégralité de la somme redeviendra exigible passée une période de quinze jours après mise en demeure de Mme [N] [V] épouse [U], ou de tout mandataire désigné par elle, de régulariser l'arriéré constitué,
- dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des indemnités d'occupation, des réparations locatives puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu,
- condamné Mme [L] [B] à payer à Mme [N] [V] épouse [U] une indemnité de 350 euros au titre de ses frais irrépétibles d'instance,
- condamné Mme [L] [B] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Mme [N] [V] épouse [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 avril 2021et par conclusions déposées le 30 mai 2022, elle demande à la cour de :
- déclarer Mme [N] [V] épouse [U] recevable et bien fondée en son appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 12 mars 2021,
- écarter les conclusions et pièces notifiées par Mme [L] [B] le 27 mai 2022 au motif de leur tardiveté,
- infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection en ce qu'il a:
- condamné Mme [L] [B] à verser à Mme [N] [V] épouse [U] la somme de 1 466,76 euros au titre d'indemnité d'occupation,
- condamné Mme [L] [B] à verser à Mme [N] [V] épouse [U] la somme de 1 042,59 euros en indemnisation des réparations locatives,
- condamné Mme [L] [B] à verser à Mme [N] [V] épouse [U] la somme de 512,85 euros en réparation de son préjudice matériel,
- autorisé Mme [L] [B] à se libérer de sa dette par 21 mensualités de 100 euros et le solde lors de la 22e échéance,
Et, statuant à nouveau,
- condamner Mme [L] [B] à verser à Mme [N] [V] épouse [U] les sommes de :
- 1 973,66 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
- 19 055,25 euros au titre des réparations locatives,
- 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- 807,12 euros au titre de son préjudice matériel,
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure menée devant la cour d'appel,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- débouter Mme [L] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à titre d'appel incident,
- condamner Mme [L] [B] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Yoann Delhaye, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions comportant appel incident déposées le 27 mai 2022, Mme [L] [B] demande à la cour de :
- déclarer Mme [N] [V] épouse [U] mal fondée en son appel, l'en débouter,
- déclarer Mme [N] [V] épouse [U] mal fondée en son éventuel appel incident, l'en débouter,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné Mme [L] [B] à régler à Mme [N] [V] épouse [U] les sommes suivantes :
- 1 466,76 euros d'indemnités d'occupation,
- 168 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018, afférente au bien loué au [Adresse 1], avec garage et dépendance,
- 1 042,59 euros en indemnisation des réparations locatives,
- 512,85 euros en réparation de son préjudice matériel,
soit un total de 3 190,20 euros,
- condamné Mme [N] [V] épouse [U] à rembourser à Mme [L] [B] le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1 067,14 euros,
- ordonné la compensation des sommes dues par Mme [L] [B] à régler à Mme [N] [V] épouse [U],
- autorisé Mme [L] [B] à se libérer de sa dette, d'un montant hors intérêts et après compensation de 2 123,05 euros, par vingt et une mensualités de 100 euros, le solde de la dette - représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnités de procédure - étant dû lors d'une vingt-deuxième échéance, la première mensualité payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité ultérieure le 10 de chaque mois,
- dit qu'à défaut de respect par Mme [L] [B] de ces délais, l'intégralité de la somme redeviendra exigible passé une période de quinze jours après mise en demeure de Mme [N] [V] épouse [U], ou de tout mandataire désigné par elle, de régulariser l'arriéré constitué,
- dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des indemnités d'occupation, des réparations locatives puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu,
- débouter Mme [N] [V] épouse [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, comme irrecevables et mal fondées,
- recevoir Mme [L] [B] en son appel incident et le dire bien fondé,
- dire et juger que l'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens au titre de la première instance,
- infirmer en conséquence le jugement (N° RG : 19-000858) rendu le 12 mars 2021,
En tout état de cause,
- débouter Mme [N] [V] épouse [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [N] [V] épouse [U] à payer à Mme [L] [B] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner Mme [N] [V] épouse [U] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Descriaux.
Par conclusions de procédure déposées le 12 juin 2022, Mme [B] demande le rejet de la demande d'irrecevabilité de ses conclusions du 27 mai 2022 formée par Mme [U].
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 13 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense'.
L'article 802, alinéa 1 et 2, du code de procédure civile, dispose : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office'.
'Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture'.
Mme [U], appelante, produit dans ses conclusions déposées le 30 mai 2022, une pièce supplémentaire et demande le rejet des conclusions déposées le 27 mai 2022 par Mme [B], intimée, pour tardiveté, sans toutefois solliciter le rabat de l'ordonnance de clôture.
Mme [B] demande, dans ses conclusions de procédure déposées le 12 juin 2022, le rejet de la demande d'irrecevabilité de ses propres conclusions du 27 mai 2022, formée par Mme [U] le 30 mai 2022.
Il convient de relever que dans ses conclusions du 27 mai 2022, Mme [B] ne développe pas d'élément nécessitant une réponse de la partie adverse et communique en pièce n°8 un relevé du compte CARPA de maniement de fonds à la date du 27 mai 2022, aux fins de justifier de ses derniers versements en exécution du jugement du 12 mars 2021. Ces conclusions, antérieures à l'ordonnance de clôture, doivent dès lors être déclarées recevables.
En revanche, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 30 mai 2022 et en l'absence de demande de report de la clôture de l'instruction, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions déposées par l'appelante le 30 mai 2022.
Sur les demandes en paiement de la bailleresse
Mme [U] poursuit l'infirmation du jugement sur le quantum de la condamnation de Mme [B] au titre de l'indemnité d'occupation, des frais de nettoyage et de remise en état du logement, du préjudice moral et financier, ainsi que sur les délais de paiement accordés à la locataire.
Mme [B] conclut au débouté des demandes de la bailleresse et à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 350 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
1. Sur l'indemnité d'occupation
En l'espèce, la régularité du congé pour reprise et le terme du bail au 31 décembre 2018 ne sont pas contestés par les parties.
Il ressort du courrier du 30 avril 2019 adressé par Me [O] [D], huissier de justice, au conseil de Mme [U], ainsi que du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé le même jour, que Mme [B] a remis les clés du logement et quitté les lieux le 30 avril 2019.
L'intimée, qui demande la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la date de libération des lieux et de remise des clés au 8 avril, ne démontre pas en quoi elle aurait effectivement libéré les lieux à cette date et ne conteste pas les pièces produites par l'appelante démontrant que l'état des lieux de sortie avec remise des clés a été effectué le 30 avril 2019.
En conséquence, la date de libération effective des lieux doit être fixée au 30 avril 2019, date de remise des clés à l'huissier de justice.
Les parties étant d'accord pour fixer l'indemnité d'occupation sur la base du loyer mensuel précédemment appliqué, soit 691,22 euros, Mme [B] est redevable, pour la période du 1er janvier au 30 avril 2019 de la somme de 691,22 x 4 = 2 764,88 euros.
Mme [B] a réglé sur cette période la somme de 791,22 euros, ainsi que cela ressort des conclusions de la bailleresse.
Elle justifie en outre avoir réglé la somme de 600 euros à raison de versements mensuels de 100 euros effectués en octobre, novembre, décembre 2021 et février, avril et mai 2022, selon le relevé du compte CARPA produit par elle en pièce n°8.
En conséquence, il convient de déduire de l'indemnité d'occupation due par Mme [B] la somme de 1 391,22 euros, de sorte que cette dernière sera condamnée à régler à Mme [U] la somme de 1 373,66 euros à ce titre, infirmant le jugement sur ce point.
2 .Sur les réparations locatives
Aux termes de l'article 7, c) et d), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
'c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.'
En l'espèce, Mme [U] reproche à Mme [B] une absence d'entretien régulier du logement à l'origine de dégradations, dont elle demande réparation à hauteur de 19 055,25 euros.
En réponse, Mme [B] fait valoir qu'elle a occupé le bien pendant 27 ans et que les sommes réclamées relèvent soit de réparations dues à la vétusté du logement, soit de réparations qui sont à la charge du bailleur. Elle conclut à la confirmation du jugement sur ce point.
Il convient dès lors d'examiner point par point les réparations sollicitées, compte-tenu de l'état initial des lieux, de leur occupation pendant 27 ans et de la vétusté normale qui peut en résulter, ainsi que des dégradations qui peuvent être imputables à un défaut d'entretien général du bien.
- Sur la remise en état des portes
Il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie que les éléments suivants doivent être retenus au titre des réparations locatives :
- la serrure cassée de la porte du garage donnant sur l'avant de la maison, pour laquelle Mme [B] n'a pas remis de clé correspondante. Son coût de remplacement doit être fixé à la somme de 27,01 euros TTC, auxquels s'ajoutent 110 euros TTC de frais de déplacement et d'intervention, selon devis de la société Lozes & fils du 5 mai 2019.
- le remplacement de la serrure du portillon dont la clé n'a pas été remise lors de l'état des lieux de sortie et qui ne pouvait pas être ouvert. En l'absence de mention contraire sur l'état des lieux d'entrée, celui-ci doit être présumé en bon état lors de l'entrée dans la maison. Son coût de remplacement doit être fixé à la somme de 200 euros TTC, comprenant les pièces, le déplacement et la main d'oeuvre, sur la base du devis du 8 mai 2019 produit par Mme [U].
Cependant, concernant le remplacement, dans la dépendance, de la clé de la porte donnant sur une pièce à l'étage, la bailleresse ne fournit aucun devis ni facture de nature à justifier du coût de remplacement de cette clé.
Par ailleurs, l'origine du dysfonctionnement de la serrure de la porte d'entrée n'a pu être diagnostiquée, l'huissier indiquant simplement 'nous avons testé la clé, la serrure n'a pas fonctionné'. Il en résulte que Mme [B] ayant bien restitué la clé correspondant à cette porte, il n'y a pas lieu de mettre à sa charge la réparation de cette serrure, la locataire n'étant tenue que de menues réparations ou des dégradations causées de son chef.
Concernant la porte menant de la cuisine au garage, l'état des lieux d'entrée indique au niveau de la cuisine : 'Porte donnant sur garage avec fermeture défectueuse', tandis que les photographies produites en pièce n°9 par Mme [U] ne font pas apparaître cette porte et ne démontrent nullement les dégradations qu'elle allègue, qui ne seront donc pas imputées à la locataire.
Enfin, concernant la porte menant du garage au jardin, le constat d'état des lieux de sortie mentionne que, depuis le garage : 'une porte permet d'accéder au jardin arrière, cette dernière est équipée de sa clé, qui fonctionne'. Son remplacement ne saurait donc être mis à la charge de l'intimée.
En conséquence de ces éléments, Mme [B] sera tenue de régler à Mme [U] la somme de 337,01 euros TTC au titre de la remise en état des portes concernées.
- Sur la remise en état et l'entretien du jardin
Le constat d'état des lieux de sortie décrit un 'jardin avant' et un 'jardin arrière' non entretenus et tous deux recouverts d'une importante végétation.
Mme [U] fait valoir qu'elle a fait établir des devis à hauteur de 2 950 euros et 500 euros et qu'elle a finalement fait appel à une société qui lui a facturé la somme de 3 890 euros pour la remise en état du jardin.
Cependant, les devis ainsi que la facture produits par l'appelante ne détaillent pas les montants associés à chaque prestation et intègrent des travaux d'abattage d'arbres et de dessouchage qui ne sont pas rendus nécessaire par le manque d'entretien de la végétation du jardin. Au surplus, la facture produite en pièce n°13, indiquant un montant forfaitaire de 3 890 euros particulièrement élevé au regard des seules prestations nécessaires à la suite du départ de la locataire, a été établie par une entreprise située à [Localité 4], soit à près de 400 kms de la maison objet du contrat de bail en cause.
En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a retenu que Mme [B] justifie du prix moyen de débroussaillage d'un jardin à hauteur de 0,65 euro le m² et l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 260 euros au titre de son obligation d'entretien non tenue, s'agissant d'un jardin de 400 m² aux termes du contrat de bail du 3 janvier 1992.
- Sur la remise en état des murs, plafonds, sols et fenêtres
Il convient à ce titre de relever que l'état de lieux d'entrée en 1992 indiquait déjà pour le couloir des peintures de fermetures en état moyen, dans le séjour des carreaux usés au sol, un papier peint légèrement déchiré et le plafond fissuré par endroits, dans la cuisine un carrelage en état moyen avec des carreaux rayés et ébréchés, des fissures sur les murs et au plafond, un évier ébréché, dans la salle de bain une peinture écaillée avec des fissures apparentes aux murs et plafond, dans les WC une peinture en état moyen avec des fissures au plafond, dans les chambres la moquette tachée, en état moyen, la tapisserie tâchée ou abîmée et d'importantes fissures au plafond. Enfin, il est précisé en fin d'état des lieux d'entrée : 'problème de fissures apparentes dans pratiquement toutes les pièces sur plafonds et murs'.
En l'espèce, l'altération invoquée des revêtements des murs, plafonds, sols et fenêtres et les réfections demandées par Mme [U] correspondent à l'état de vétusté qui existait déjà à l'arrivée de la locataire en 1992, combiné à la vétusté normale associée aux 27 ans d'occupation par cette dernière. Les dégradations constatées ne sont donc pas liées à un défaut d'entretien ou à un usage anormal du bien par Mme [B].
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par Mme [U] concernant la remise en état des murs, plafonds, sols et fenêtres.
- Sur l'entretien de la chaudière
Les deux parties demandant la confirmation de la condamnation de Mme [B] à rembourser le montant de 94,50 euros à Mme [U], en raison du défaut d'entretien de la chaudière depuis le 4 novembre 2016, le jugement sera confirmé de ce chef.
- Sur la réfection de la cuisine
L'état des lieux d'entrée du 3 janvier 1992 décrit une cuisine présentant un état perfectible avec notamment des carreaux au sol ébréchés ou rayés, des fissures apparentes sur les murs et le plafond, un carreau fendu sur le carrelage mural, l'évier ébréché, une prise électrique abîmée et la porte donnant sur le garage défectueuse.
Le constat d'état des lieux de sortie du 30 avril 2019, ne fait pas état, 27 ans plus tard, de dégradations qui ne seraient pas liées à la vétusté initiale ou qui résulteraient d'un usage anormal de la cuisine, eu égard à la durée d'occupation de la maison.
Mme [U] sera déboutée de ses demandes à ce titre et le jugement confirmé sur ce point.
- Sur le changement de la hotte et d'un mitigeur
S'il ressort de l'état des lieux d'entrée que la hotte aspirante et la robinetterie de la cuisine étaient en bon état en 1992, l'état des lieux de sortie en 2019 fait seulement état d'une hotte aspirante dont la grille est encrassée et ne mentionne pas l'état du mitigeur.
Aussi, il apparaît que les demandes de Mme [U] de remplacer la hotte en elle-même et le mitigeur ne sont pas liées à une absence de fonctionnement constaté lors de l'état de lieux de sortie et ne peuvent être rattachées à un défaut d'entretien.
Il en résulte que leur remplacement ne sera pas mis à la charge de Mme [B], confirmant le jugement sur ce point.
- Sur les toilettes
Il ressort, ainsi que le tribunal l'a relevé, de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que le coût du remplacement du couvercle de la chasse d'eau cassé doit être mis à la charge de Mme [B].
Cependant, Mme [U] ne produit qu'un devis de remplacement intégral de la cuvette des WC, comprenant la fourniture et la pose d'une nouvelle cuvette suspendue avec réservoir encastré dans le bâti ainsi que les raccordements.
En conséquence, le seul remplacement du couvercle de la chasse d'eau étant imputable à la locataire, celui-ci sera fixé à la somme de 80 euros, confirmant le jugement sur ce point.
- Sur la dépose de l'auvent de la terrasse
Les parties demandant la confirmation de la condamnation de Mme [B] à payer à Mme [U] la somme de 321 euros TTC au titre du coût de dépose de l'auvent installé sur la terrasse par la locataire, ainsi chiffré par devis de la société SOPRA du 17 juillet 2019, il conviendra de confirmer le jugement de ce chef.
- Sur le nettoyage de l'appartement
L'état des lieux d'entrée du 3 janvier 1992 ne fait pas mention de saleté dans la maison louée, tandis que l'état des lieux de sortie du 30 avril 2019 mentionne :
- dans le garage : 'dalle béton, sale'.
- dans la cuisine : une grille de hotte encrassée.
- dans la salle de bain : une grille d'aération encrassée au plafond.
Les constatations de saleté effectuées par l'huissier étant limitées, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation de Mme [U] au coût de nettoyage de ces éléments, fixé à la somme de 25 euros, correspondant à une heure de prestations ménagères.
En conséquence de l'ensemble des éléments ci-dessus développés, Mme [B] sera condamnée à verser à Mme [U] la somme totale de 1117,51 euros au titre des réparations locatives, infirmant le jugement sur ce point. L'appelante sera déboutée du surplus de ses demandes.
3 .Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Sur ce point, Mme [U] demande la confirmation du jugement et Mme [B] reconnaît devoir la somme de 168 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2018.
Le jugement qui l'a condamnée au paiement de la somme de 168 euros sera dès lors confirmé de ce chef.
4. Sur la demande au titre du préjudice financier
Mme [U] fait valoir qu'elle a été contrainte de faire appel à un huissier de justice à plusieurs reprises et demande l'indemnisation de son préjudice financier résultat des sommes engagées pour faire dresser de nombreux actes, à hauteur de 807,12 euros.
Mme [B] estime en réponse que l'appelante ne justifie pas de son préjudice et conclut au débouté de sa demande sur ce point.
Il résulte des pièces produites à la procédure que la locataire s'est maintenue sans droit ni titre au-delà du 31 décembre 2018 dans la maison appartenant à Mme [U], laquelle a mandaté un huissier de justice pour faire constater sa présence dans le logement après cette date, par acte du 1er février 2019.
En revanche, il n'est pas démontré que la locataire se serait opposée à un état des lieux de sortie amiables, de sorte que la nécessité de faire dresser l'état des lieux de sortie et la remise des clés par huissier de justice n'est nullement établie.
En conséquence, il conviendra d'indemniser Mme [U], au titre de son préjudice financier, à hauteur de la somme de 174,99 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat du 1er février 2019, seuls frais utiles à la procédure, hors dépens.
Le jugement sera dès lors réformé sur ce point.
5. Sur la demande au titre du préjudice moral
La bailleresse fait valoir qu'elle n'a pas pu intégrer le logement dans des conditions parfaites, alors qu'elle a donné congé à la locataire aux fins de récupérer cette maison de plain-pied du fait de ses problèmes de santé et que le comportement de Mme [B] ainsi que la présente procédure l'ont atteinte moralement. Elle sollicite l'allocation de la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice moral.
Mme [U], qui ne démontre pas avoir subi un préjudice moral particulier, qui n'aurait pas été réparé par les sommes allouées ci-dessus, sera déboutée de sa demande et le jugement confirmé de ce chef.
Sur la demande en compensation de la locataire
En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur ou à son intermédiaire, pour garantir l'exécution de ses obligations locatives, doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En l'espèce, ainsi que l'a relevé le tribunal, Mme [B] produit en pièce n°4 un reçu daté du 3 janvier 1992, mentionnant les deux mois de loyer versés à titre de « caution », portant le tampon et la signature du mandataire de Mme [U] pour la gestion locative de son bien et conforme aux stipulations du bail.
La preuve de la remise de ces fonds à hauteur de 7 000 francs, soit 1 067,14 euros étant rapportée, la compensation avec les condamnations ci-dessus prononcées au profit de Mme [U] sera ordonnée, confirmant le jugement sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement de la locataire
Aux termes de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Mme [B] fait valoir qu'elle est confrontée à des difficultés financières que la bailleresse ne conteste pas sérieusement et demande la confirmation du jugement en ce qu'il lui a accordé des délais de paiement.
Mme [U] estime cependant que Mme [B] a déjà bénéficié de délais de paiement et qu'elle ne saurait arguer du plan de surendettement dont elle bénéficie depuis le 30 juin 2018, les mesures accordées par la commission de surendettement ne dispensant pas le bénéficiaire du règlement à échéance des dettes nées postérieurement. En outre, Mme [U] fait valoir qu'elle dispose elle-même de faibles ressources, qu'elle a dû faire face à des dépenses pour remettre en état le logement, et que les mesures imposées par la commission de surendettement incluent une importante dette de loyers impayés dont elle était créancière envers sa locataire.
Il résulte en l'espèce des pièces versées à la procédure et des éléments précédemment évoqués que Mme [B] n'a pas entièrement respecté les délais accordés par le premier juge, celle-ci ne produisant par ailleurs aucun élément sur sa situation financière actuelle.
En revanche, Mme [U] produit en pièces n°6 et 15 ses avis d'impôt sur le revenu 2018 et 2020, démontrant que ses revenus imposables s'élevaient respectivement à 9330 et 5486 euros pour les années considérées.
En conséquence, au regard du non respect des délais de paiement accordés à la locataire en première instance et des faibles revenus dont dispose la bailleresse, le jugement sera infirmé en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [B] et sa demande à ce titre sera rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de confirmer le jugement du 12 mars 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, Mme [U] qui succombe en son appel en supportera la charge.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Confirme le jugement du 12 mars 2021 sauf quant au quantum des condamnations prononcées à l'encontre de Mme [L] [B] au bénéfice de Mme [N] [U] et aux délais de paiement accordés à Mme [L] [B] ;
Statuant à nouveau dans cette limite,
- Condamne Mme [L] [B], en deniers ou quittances, à payer à Mme [N] [U] les sommes suivantes :
* 1 376,66 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
* 168 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018,
* 1 117,51 euros au titre des réparations locatives,
* 174,99 euros au titre du préjudice financier,
Soit un total de 2 837,16 euros ;
- Déboute Mme [L] [B] de sa demande de délais de paiement ;
Y ajoutant,
- Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne Mme [N] [U] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
