COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 28 JUIN 2022
N° RG 19/03962 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEK2
SARL EFFI CONSEILS
c/
SAS RT FINANCE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 17/03034) suivant déclaration d'appel du 15 juillet 2019
APPELANTE :
SARL EFFI CONSEILS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SAS RT FINANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Maître FESSARD substituant Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère VALLEE, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Vincent BRAUD, conseiller,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
La SAS RT Finance exerce une activité de courtage, de conseil en investissement financier et d'agence immobilière.
La SARL Effi Conseil, gérée par M. [J] [V], exerce une activité de marchand de biens.
Se prévalant d'un mandat de vente sans exclusivité d'un bien immobilier situé [Adresse 3], la SAS RT Finance a présenté ledit bien à M. [J] [V] lequel a formulé le 20 avril 2016 une proposition d'achat sur ce bien 'au prix de 900.000 euros net vendeur outre les honoraires apporteur d'affaires.'
La proposition d'achat a été ratifiée par Mmes [K], [M], [G] et par Mme et M. [Z], membres de l'indivision venderesse. Le 25 mai 2016, Mme [M] a toutefois signé un imprimé de rétractation du droit de vente.
Se plaignant de ce que la vente avait néanmoins été conclue sans qu'elle ne soit invitée à y participer pour faire valoir son droit à commission de 5 % HT du prix de vente à la charge de l'acquéreur, la SAS RT Finance a, par acte du 27 mars 2017, fait assigner la SARL Effi Conseils devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en paiement.
A titre principal, elle sollicitait la condamnation de la société Effi Conseils, sur le fondement de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, à lui payer la somme de 54.000 euros au titre de la commission de l'agent immobilier due en vertu du mandat de vente sans exclusivité.
Subsidiairement, elle demandait de voir juger qu'en l'évinçant de la transaction immobilière, la société Effi Conseils avait commis une faute au sens de l'article 1240 du code civil dont elle demandait réparation par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 54.000 euros.
Par jugement du 9 juillet 2019, le tribunal a :
- condamné la SARL Effi Conseils à payer à la SAS RT Finance la somme en principal de 54 000 euros,
- condamné la SARL Effi Conseils à payer à la SAS RT Finance la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SARL Effi Conseils aux dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :
- si le mandat de vente du 18 avril 2016 consenti à la société RT Finance était dépourvu d'effet en ce qu'il n'avait été signé que par une seule indivisaire du bien sis [Adresse 3], il était établi que la société RT Finance avait présenté la vente de l'immeuble à la société Effi Conseils laquelle avait donné son accord selon des termes clairs et précis pour lui payer une commission qualifiée 'd'apporteur d'affaires' fondée sur la mise en relation des vendeurs et de l'acquéreur,
- l'éviction dans les opérations de vente de la société RT Finance par la société Effi Conseils constituait une faute contractuelle justifiant des dommages et intérêts à hauteur de 54.000 euros.
La SARL Effi Conseils a relevé appel de ce jugement par déclaration du 15 juillet 2019.
Par conclusions déposées le 9 septembre 2019, elle demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- condamné la SARL Effi Conseils à payer à la SAS RT Finance la somme en principal de 54 000 euros,
- condamné la SARL Effi Conseils à payer à la SAS RT Finance la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SARL Effi Conseils aux dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
STATUER A NOUVEAU :
- dire et juger que la SAS RT Finance n'avait pas de mandat de vente et que cela constitue une faute à l'égard de la SARL Effi Conseils,
- dire et juger que la SARL Effi Conseils n'a pas signé de mandat avec la SAS RT Finance,
- dire et juger que la SARL Effi Conseils n'a commis aucune faute et qu'il n'est démontré aucun préjudice certain, direct et légitime,
En conséquence,
- débouter la SARL RT Finance de toutes ses demandes,
- la condamner au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner au paiement d'une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- la condamner au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Vianney Le Coq de Kerland, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'irrecevabilité du 5 février 2020, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a, au visa de l'article 909 du code de procédure civile, constaté l'irrecevabilité des conclusions signifiées par l'intimée, la SAS RT Finance, le 14 janvier 2020.
Par conclusions n°2 du 18 mai 2020, la société RT Finance demande à la cour de :
- déclarer la société Effi Conseils recevable en son appel,
Au fond,
- déclarer la société Effi Conseils mal fondée en son appel,
- la débouter de toutes ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance du 9 juillet 2019,
- condamner la société Effi Conseils au paiement d'une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 mai 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 16 mai 2022.
A l'audience, la cour a invité les parties à produire une note en délibéré sur la question de la recevabilité des écritures de la société RT Finance en date du 18 mai 2020.
Selon note en délibéré reçue le 17 mai 2022, la société RT Finance soutient que le conseiller de la mise en état, qui bénéficie d'une compétence exclusive, n'a pas été saisi d'une demande d'irrecevabilité de ses écritures du 18 mai 2020 lesquelles sont donc recevables.
Dans sa note en réponse du 20 mai 2022, la société Effi Conseils relève que la cour conserve son pouvoir pour constater d'office l'irrecevabilité des conclusions déposées hors délai et que les conclusions n°2 déposées par l'intimée sont irrecevables.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des conclusions déposées le 18 mai 2020 par la société RT Finance
Si, aux termes de l'article 914 du code de procédure civile , le conseiller de la mise en état a une compétence exclusive pour prononcer l'irrecevabilité des conclusions encourue en application des dispositions de l'article 909, et si les parties ne sont plus recevables à l'invoquer après le dessaisissement de ce magistrat, à moins que sa cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement, cette restriction ne fait pas obstacle à la faculté pour la cour d'appel de relever d'office cette fin de non-recevoir.
En l'espèce, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 5 février 2020, déclaré irrecevables les conclusions du 14 janvier 2020 de la SAS RT Finance en application de l'article 909 du code de procédure civile.
Alors que l'irrégularité de ses premières conclusions la privait de conclure à nouveau (Civ. 3ème, 28 février 2018 n°15-20.116), la SAS RT Finance a déposé un jeu de conclusions le 18 mai 2020, lesquelles sont en conséquence irrecevables.
En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, dès lors que les conclusions de l'intimé ont été déclarées irrecevables, celui-ci est réputé s'être approprié les motifs du jugement.
Sur la demande en paiement de la société RT Finance
L'appelante fait grief au jugement attaqué d'avoir jugé que la loi Hoguet n'était pas applicable entre professionnels de l'immobilier alors que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent à toute personne physique ou morale qui, d'une manière habituelle, effectue, même à titre accessoire, des actes d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble, et notamment à l'apporteur d'affaires ; qu'il résulte de l'article 6 de la loi précitée, qui n'établit aucune distinction en fonction de la profession du client, que la personne qui intervient à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er ne peut réclamer une commission ou rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, elle détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; que ces dispositions étant d'ordre public, l'agent immobilier perd tout droit à commission en l'absence d'un mandat écrit préalable ; que les commissions dites 'd'apporteur d'affaires' destinées à éluder la loi Hoguet sont proscrites en matière immobilière, de sorte que le tribunal ne pouvait valablement faire droit à la demande en paiement de la société RT Finance.
Il ressort des dispositions d'ordre public de direction de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce que :
'I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ; les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge'.
En application des dispositions des articles 65 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune commission ni indemnité compensatrice en l'absence de mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant.
Entrent notamment dans le champ d'application de la loi susvisée les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leurs concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens immobiliers d'autrui. Sont notamment visés, l'entremise, l'apport d'affaires et plus généralement toute participation aux opérations de vente ou d'échange portant sur des biens immobiliers.
En l'espèce, la SAS RT Finance exerce une activité de courtage, de conseil en investissement financier et d'agence immobilière tandis que la SARL Effi Conseil, gérée par M. [J] [V], exerce une activité de marchand de biens.
Il est acquis que la société RT Finance, se prévalant d'un mandat non exclusif de vente du bien litigieux, a présenté ce bien à la société Effi Conseils qui, par courriel du 19 avril 2016 adressé par son gérant, a confirmé à la société RT Finance 'avoir bien pris connaissance par vos soins d'un immeuble à vendre au [Adresse 3]' et, par courriel du 20 avril 2016, a indiqué 'je vous confirme ma proposition d'achat au prix de 900.000 euros net vendeur plus honoraires apporteur d'affaires (...) Je souhaite que ma proposition soit acceptée et contresignée par les vendeurs ou leur représentant'.
La société RT Finance a donc prêté son concours, en qualité d'apporteur d'affaires, pour l'acquisition par la société Effi Conseils, de l'immeuble sis [Adresse 3].
Il s'en déduit que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, l'activité de la société RT Finance, qui exerce d'une manière habituelle des opérations portant sur des biens immobiliers, relève du champ d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.
Les dispositions protectrices édictées par la loi Hoguet et son décret d'application, si elles ne s'appliquent pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un mandataire substitué lui même agent immobilier ni aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l'immobilier c'est-à-dire un mandataire initial et un négociant, n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du mandant, ce dont il résulte qu'un apporteur d'affaires ne peut réclamer à un marchand de biens, lui-même partie à la vente d'immeuble réalisée, une commission ou une rémunération en contrepartie d'actes d'entremise effectués à l'occasion de cette opération, que s'il détient un mandat écrit délivré à cet effet dans les conditions prévues par ces textes (Civ. 1ère, 16 mai 2012, n°11-18.596).
Par conséquent, il appartient à la société RT Finance pour valablement prétendre au paiement d'une commission ou d'une indemnité compensatrice de prouver l'existence d'un mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant.
Or, comme le souligne justement l'appelante, le seul mandat du 18 avril 2016 dont se prévaut la société RT Finance, outre qu'il n'a pas été signé par la société Effi Conseils, est incomplet en ce qu'il ne porte pas sur l'entier immeuble. En effet, alors que l'immeuble était divisé en copropriété appartenant à deux indivisions, le mandat n'a été signé que par une seule indivisaire, Mme [G] épouse [K] et ne pouvait donc concerner que les droits indivis dont elle était titulaire sur une partie seulement des lots de copropriété.
Il s'ensuit que ce mandant n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de la loi Hoguet et de son décret d'application relatives au mandat.
Faute de produire un mandat conforme, la société RT Finance perd donc tout droit à commission et indemnité en contrepartie de l'acte d'entremise effecté à l'occasion de cette opération.
La société RT Finance sera donc déboutée de ses demandes en paiement. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur les demandes reconventionnelles de la société Effi Conseils
La société Effi Conseils soutient qu'elle a dû payer un supplément de prix de 20.000 euros du fait de l'attitude fautive de la société RT Finance.
Le tribunal a toutefois retenu à bon droit que la société Effi Conseils ne caractérisait ni la faute de la partie adverse, ni le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué.
L'appelante sollicite en outre l'octroi d'une somme de 5.000 euros pour procédure abusive.
L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts que lorsque est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice. Or, en l'espèce, un tel comportement de la part de la société RT Finance n'est pas caractérisé.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il déboute la société Effi Conseils de ses demandes de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la société RT Finance sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Vianney Le Coq de Kerland, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aucune considération d'équité, eu égard aux circonstances de la cause et à la situation respective des parties, ne justifie qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 18 mai 2020 par la SAS RT Finance,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société Effi Conseils de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts,
Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,
Déboute la société RT Finance de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société RT Finance aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Vianney Le Coq de Kerland, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
