COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 16 JUIN 2022
F N° RG 19/00172 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-KZ2V
SAS DFL
c/
SCI [X]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 novembre 2018 (R.G. 16/01665) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d'appel du 11 janvier 2019
APPELANTE :
SAS DFL
[Adresse 2]
Représentée par Me Thierry RACINAIS substituant Me Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SCI [X]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jean philippe LE BAIL de la SCP D'AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 mai 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Madame Catherine LEQUES, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 22 janvier 2016, la société civile immobilière du [Adresse 2], dont la nouvelle dénomination est la SCI [X], a vendu à la société par actions simplifiées DFL un immeuble situé à [Adresse 2] à l'adresse précitée pour le prix de 1 485 000 euros.
L'acte notarié a été précédé d'un compromis de vente du 2 octobre 2015 qui mentionnait notamment la composition de l'immeuble, à savoir : un rez-de-chaussée, loué à titre commercial à la société à responsabilité limitée Kim-San et 4 étages à usage d'habitation, l'appartement du premier étage faisant l'objet d'un contrat de location.
Par exploit d'huissier délivré le 23 novembre 2016 et enrôlé le 1er décembre 2016, la société DFL qui déplorait que la situation locative du rez-de-chaussée n'était pas conforme à la situation que lui avait délibérément présentée la SCI [X], a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Libourne sur le fondement l'article 1134 du code civil afin d'être indemnisée de la somme de 452 268 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
Par jugement en date du 23 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Libourne a :
- débouté la société DFL de toutes ses demandes,
- rejeté les demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société DFL aux entiers dépens,
- dit que le présente décision sera signifiée par acte d'huissier à la diligence des parties.
Par déclaration électronique en date du 11 janvier 2019, la société DFL a relevé appel du jugement en ce qu'il l' a déboutée de l'intégralité de ses demandes.
La société DFL, dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 11 avril 2019, demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien (devenu 1104 du code civil) et 1149 ancien (devenu 1231-2) du code civil, de :
Réformer le jugement dont appel,
- condamner la SCI [X] au paiement de la somme de 452 168 euros de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance,
A titre subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment éclairée,
- ordonner une expertise aux fins d'estimation de la valeur locative de ses locaux au 1er juillet 2016, d'examen de l'existence ou non d'un motif de déplafonnement sur la période s'écoulant du 1er janvier 2006 au 30 juin 2016 et donner tous les éléments d'appréciation pour chiffrer le préjudice subi en cas d'absence de motif de déplafonnement, d'un motif de déplafonnement soumis au lissage créé par la loi Pinel tant sur la perte de revenus locatifs que sur celle de la valeur vénale,
En toute hypothèse,
- condamner la SCI [X] au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, la société DFL reproche à la venderesse de lui avoir présenté un local commercial dont le bail ayant été renouvelé pour la dernière fois le 4 décembre 1997, soit depuis plus de douze ans, le dernier renouvellement étant intervenu par tacite reconduction, permettait un déplafonnement du montant du loyer à sa valeur locative réelle, alors qu'à l'occasion d'un congé qu'elle a fait délivrer le 5 novembre 2015 à la société Kim-San avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016 pour un montant annuel de 43 000 euros HT, tel que réévalué par expertise, elle s'est heurtée à la contestation du preneur qui faisait valoir une toute autre situation, contestant que le bail ait été reconduit par tacite reconduction au delà de 12 ans, mettant au contraire en avant une reconduction au 1er janvier 2006 par l'effet d'un congé dont elle justifiait, à elle signifié le 29 juin 2005 pour le 31 décembre suivant.
Elle insiste sur la présentation volontairement erronée de la situation par la SCI [X], dont les seules associées étaient Mme [K] [X], sa gérante, et Mme [V] [X], sa mère, toutes deux ayant nécessairement eu connaissance du renouvellement du bail au 1er janvier 2006 et en conséquence de la présentation erronée à l'acte de la situation locative du local du rez-de-chaussée, le fait que la SCI [X] n'ait pas fait jouer la clause pénale prévue au compromis alors que l'acte authentique est intervenu au delà du délai prévu pour la réitération, ou que la vente ait été négociée par l'intermédiaire d'un professionnel, étant sans emport sur la responsabilité de la société [X] qui lui cause un préjudice financier qui se traduit par une perte de revenus locatifs parfaitement chiffrable et une perte de valeur de l'immeuble, préjudice distinct du premier.
Elle conteste en effet que le droit au déplafonnement se soit seulement trouvé reculé au 1er janvier 2018 alors que le bail n'ayant jamais été renouvelé par tacite reconduction, elle ne peut prétendre à aucun déplafonnement.
La SCI [X], dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 27 avril 2020, demande à la cour, de :
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Libourne le 23 novembre 2018 et débouter la société DFL de l'intégralité de ses demandes.
Y ajoutant,
- condamner la société DFL à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Elle fait valoir que l'immeuble a été acquis par la société DFL après l'avoir visité, que celle-ci n'a jamais fait de la possibilité de déplafonnement du loyer commercial une condition suspensive de la vente et qu'ainsi, l'offre d'achat du 15 septembre 2015 est devenue parfaite par l'acceptation intervenue le jour même.
Mme [K] [X], qui soutient n'avoir jamais eu connaissance du renouvellement du bail au 1er janvier 2016, insistant sur sa récente majorité et sur l'état de santé de sa mère qui gérait alors la société, conteste avoir jamais présenté à la société DFL l'existence d'un bail se poursuivant depuis plus de douze ans par tacite reconduction et observe qu'elle avait confié la négociation de le vente à des intermédiaires, qu'elle avait laissé à M. [D] qui a pu visiter l'immeuble les coordonnées du locataire commercial avec qui il a eu tout loisir de prendre contact et qu'elle a, elle-même et de bonne foi, adressé un congé avec offre de renouvellement du bail et déplafonnement à son locataire avant la signature de l'acte notarié.
En tout état de cause, la société DFL ne prouve nullement l'existence de manoeuvres dolosives dont elle se prévaut ni de ce que le droit au déplafonnement du loyer commercial ressortait de manière certaine des différents actes, ni qu'il avait pour elle un caractère déterminant, alors que l'absence de certitude sur ce point lui a au contraire permis d'acquérir l'immeuble pour un prix de 1 485 000 euros au lieu de 1 600 000 euros.
Enfin, ayant acquis en qualité de marchand de biens, la société DFL a depuis revendu tous les lots pour un montant total de 1 679 900 euros entre le 26 septembre 2016 et le 23 mars 2018, dont le local commercial dès le 28 juillet 2017, en sorte qu'elle est particulièrement mal venue à se prévaloir de neuf années de perte de loyers et d'une perte de valeur de l'immeuble et doit être sanctionnée pour un usage abusif de son droit d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il n'est pas contesté que le compromis de vente notarié du 2 octobre 2015 entre les parties portant sur l'acquisition d'un immeuble de rapport situé [Adresse 2], comprenant au rez-de-chaussée un fonds de commerce, comporte une mention erronée tenant à un dernier renouvellement du bail commercial à la date du 4 décembre 1997, étant observé que l'acte mentionne expressément dans le cadre d'un 'Rappel fait aux parties sur le déplafonnement d'un loyer commercial' que le 'renouvellement du bail par tacite reconduction depuis plus de douze ans, ce qui est le cas en l'espèce (renouvellement du 4 décembre 1997) emporte déplafonnement automatique à compter de la 13 ème année.....', l'acte mentionnant par ailleurs la procédure spécifique applicable au déplafonnement automatique du loyer, ce dont il ressortait que la société DFL était en droit de prétendre au déplafonnement automatique du loyer.
De même, ainsi que l'observe justement la société DFL, la notion de lissage de 10 % résultant de la loi Pinel laquelle est venue limiter l'augmentation annuelle du loyer à 10% de sa valeur, ne s'applique pas à l'hypothèse d'un bail renouvelé par tacite reconduction depuis plus de douze ans.
Il n'est pas non plus sérieusement contesté que cette information était importante pour l'acquéreur d'un immeuble de rapport et qu'elle participait notamment de son prix.
Cependant, la société DFL ne précise pas le fondement de sa demande se contentant de viser l'ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, antérieure à l'entrée en vigueur au 1 er octobre 2016 de l'ordonnance du 10 février 2016 comportant réforme du droit des obligations, selon lequel ' Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi' ainsi que l'ancien article 1149, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, selon lequel ' Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après'.
Or, le premier de ces textes qui vise l'exécution de bonne foi des obligations est inapplicable aux conditions de formation du contrat qui sont en l'occurrence seules remises en cause et le second relatif à l'évaluation des dommages et intérêts ne permet pas de déterminer le fondement légal des demandes de la société DFL.
Par ailleurs, l'appelante critique les premiers juges de s'être déterminés au regard de la 'bonne-foi' de Mme [K] [X], tiers au contrat dans lequel la SCI est partie, excluant qu'elle avait connaissance d'un renouvellement du bail intervenu le 29 juin 2005 avec effet au 1er janvier 2006, exclusif de toute possibilité de déplafonnement du loyer, ce qui selon elle n'avait aucun emport sur les obligations contractuelles de la SCI [X], insistant sur le fait qu'il 's'agissait d'apprécier les conséquences objectives d'un acte signifié à sa requête (de la SCI) par rapport à une situation déclarée ...' (ses conclusions page 5) en sorte qu'elle exclut dès lors nécessairement agir sur le fondement du dol lequel suppose d'établir le caractère intentionnel de la fausse déclaration.
Elle n'invoque pas davantage l'erreur,vice du consentement, à savoir la croyance erronée qu'elle avait de la situation locative de l'immeuble, insistant sur 'une présentation erronée' de la situation locative de ce local commercial et sur le manquement du vendeur à ses obligations, ne sollicitant pas l'annulation de la vente.
Dès lors, il doit être retenu qu'elle agit sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation pré-contractuelle d'information, laquelle recouvre également la notion d'information erronée portant sur un élément déterminant du contrat et qui peut être caractérisée, quand bien même l'acquéreur n'avait pas expressément mentionné à l'acte faire de la réalisation de cet événement un élément déterminant et essentiel de son engagement.
En effet l'article 1602 du code civil oblige le vendeur 'à expliquer clairement ce à quoi il s'oblige'.
Il n'est en effet pas contestable que le prix et le rendement d'un immeuble donné à bail commercial diffère notablement selon que le loyer est ou non plafonné et que ces éléments entrent nécessairement en ligne de compte dans le consentement de l'acquéreur d'un immeuble de rapport.
Par ailleurs, si l'obligation pré-contractuelle d'information diffère considérablement selon que l'acquéreur est ou non un professionnel, la mention d'une information erronée sur un élément important du consentement, trouve nécessairement sanction conformément aux dispositions susvisées.
Ce faisant cependant, la société DFL ne peut se prévaloir en termes de préjudice résultant d'un manquement à l'obligation d'information à la différence entre le loyer déplafonné auquel elle aurait pu prétendre (si elle avait été mieux informée) et le loyer en cours au jour de l'acte authentique, alors que précisément, même informée de la situation exacte de ce local commercial, elle ne pouvait prétendre à aucun déplafonnement en l'état du renouvellement du bail intervenu au 1er janvier 2006.
Par ailleurs, la société DFL ne saurait davantage prétendre à un préjudice résultant de ce défaut d'information constitué par le fait qu'elle aurait pu revendre l'immeuble à un meilleur prix en cas de loyer déplafonné ou à une perte de valeur vénale de l'immeuble alors qu'elle ne prétend pas que le prix d'acquisition de l'immeuble ne serait pas conforme à ce qui lui a finalement été vendu, soit un immeuble comportant notamment un local commercial dont le loyer était plafonné à 27 000 euros par an.
En effet, la SCI [X] observe pertinemment que la société DFL aurait également acquis l'immeuble à un prix supérieur s'il lui avait été vendu en l'état d'un loyer déplafonné et il ressort effectivement de l'avis de valeur versé aux débats par la société DFL que le prix de 1 485 000 euros auquel l'immeuble a été acquis correspondait au prix d'un immeuble tenant compte d'un loyer commercial de 27 000 euros par an et non pas de 43 000 euros comme elle aurait pu y prétendre du fait du déplafonnement.
Ainsi, l'avis de valeur produit (sa pièce n° 16) conclut à un immeuble, tenant compte de sa situation locative actuelle (loyer commercial de 26 935 euros annuel), dont le prix ressort à la somme de 1 083 888 euros hors droits et frais d'acte selon la méthode par capitalisation de revenus ou de 1 631 736 euros hors droits et frais d'acte selon la méthode par comparaison directe, soit une valeur moyenne de 1 357 812 euros, en sorte que le prix d'achat de 1 485 000 euros qui se situe dans cette fourchette demeure en congruence avec l'état du loyer commercial au jour de l'acte.
Il s'en évince que la société DFL ne peut se prévaloir d'un préjudice constitué par une perte de valeur de l'immeuble alors qu'au surplus les conditions dans lesquelles elle a revendu le local commercial en juillet 2017, un an et demi après son acquisition, à la SCI FL, consituée entre les deux associés gérants de la société DFL, messieurs [H] et [D], ne permettent pas de retenir qu'elle a revendu ce lot moins cher qu'elle ne l'a acquis.
De l'ensemble il ressort tout au plus que la société DFL a pu croire en l'espoir de faire une bonne affaire en acquérant pour son prix un immeuble comportant un bail commercial au loyer plafonné avec une perspective de déplafonnement du loyer, mais l'espoir qui ne repose sur aucune probabilité ne constitue pas un préjudice indemnisable, en sorte que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
La seule succombance en première instance et en appel ne saurait, en l'état d'un acte notarié tout à fait critiquable, faire dégénérer en abus l'exercice du droit d'agir en justice, en sorte que la SCI [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.
Succombant en son recours, la société DFL en supportera les dépens, l'équité ne commandant pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau:
Déboute la SCI [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SAS DFL aux dépens du présent recours.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
