COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 09 JUIN 2022
N° RG 19/00021 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-KZOB
Madame [V] [D]
c/
Monsieur [U] [B] [S]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 novembre 2018 (R.G. 17/07815) par la 7ème chmabre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 03 janvier 2019
APPELANTE :
[V] [D]
née le 27 Mars 1956 à [Localité 4]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Noémie GUILLOU substituant Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉ :
[U] [B] [S]
né le 08 Novembre 1968 à [Localité 5]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Damien DELLA-LIBERA, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE.
Le 1er décembre 2016, Mme [V] [D] a conclu un compromis de vente avec M. [U] [S] aux fins d'acquisition d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 3], pour la somme de 220 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 135 000 euros sur une durée de 15 ans avec un taux d'intérêt maximum de 1,23 % par an.
L'acte authentique de vente n'a pas été réitéré faute d'obtention du prêt par Mme [D].
Alléguant l'absence de restitution d'une somme de 15 000 euros versée à titre d'acompte à M. [S], Mme [D] a, par acte du 12 septembre 2017, assigné M. [S] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de restitution de cette somme de 15 000 euros.
Par jugement du 6 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- condamné M. [U] [S] à payer à Mme [V] [D] la somme de 14 400 euros,
- condamné reconventionnellement Mme [V] [D] à payer à M. [U] [S] la somme de 15 000 euros,
- ordonné la compensation entre les sommes dues,
- laissé à la charge de chacune des parties, les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [V] [D] à payer les dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Par déclaration du 3 janvier 2019, Mme [D] a relevé appel du jugement le 3 janvier 2019 en ce qu'il :
- l'a condamnée reconventionnellement à payer à M. [U] [S] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale
- a ordonné la compensation entre les sommes dues
- a laissé à la charge de chacune des parties, les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- l'a condamnée à payer les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2022, Mme [D] demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-5 et 1202 du code civil, de :
- la déclarer recevable dans l'ensemble de ses demandes,
- réformer le jugement du tribunal de grande instance du 6 novembre 2018 en ce qu'il:
- l'a condamnée reconventionnellement à payer à M. [S] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale,
- a ordonné la compensation entre les sommes dues,
- a laissé à la charge de chacune des parties, les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée à payer les dépens,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 6 novembre 2018 en ce qu'il a condamné M. [S] à lui payer la somme de 14 400 euros,
Statuant à nouveau,
- constater qu'elle a bien respecté ses obligations contractuelles,
- débouter M. [S] de sa demande reconventionnelle de condamnation de Mme [D] au versement de la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue,
Subsidiairement,
- constater que M. [S] ne justifie d'aucun préjudice,
- dire n'y avoir pas lieu à l'application de la clause pénale prévue par les parties,
- encore plus subsidiairement, réduire substantiellement le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale,
En toute hypothèse
- condamner M. [S] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux dépens de l'instance,
- confirmer pour le surplus.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mars 2020, M. [S] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1202, 1231-5, 1304-3 et 1347 et suivants du Code civil, de:
- le déclarer recevable dans l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté que la condition suspensive est réputée accomplie,
- constaté l'exigibilité de la clause pénale,
- ordonné la compensation entre les sommes dues entre Mme [D] et M. [S], et
- condamné Mme [D] à payer les dépens,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il :
- l'a condamné à payer à Mme [D] la somme de 14 400 euros,
- a limité la condamnation reconventionnelle de Mme [D] à lui payer la somme de 15 000 euros,
- laissé à la charge de chacune des parties les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Dès lors, statuant de nouveau,
- débouter Mme [D] de sa demande en restitution formulée à son encontre,
- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Faisant droit à la demande reconventionnelle :
- dire et juger que Mme [D] n'apporte pas la preuve de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt,
- dire et juger que, par application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie,
- dire et juger qu'il est fondé à réclamer l'application de la clause pénale,
En conséquence,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 22 000 euros,
A titre subsidiaire, si la Cour estimait faire droit à la demande en restitution sollicitée par Mme [D],
- limiter le montant de la restitution due à Mme [D] à la somme de 12 000 euros,
- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,
En tout état de cause,
- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l'argumentation développés par chacune des parties.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur la clause pénale.
Mme [D] demande la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale stipulée par le compromis de vente, estimant qu'il ne peut lui être reproché aucune faute contractuelle, ses engagements ayant été respectés en ce qu'elle a déposé une demande de prêt auprès de la Caisse de crédit mutuel de Castelnau de Médoc tandis que M. [S] sollicite la confirmation du jugement sur ce point, estimant que Mme [D] ne démontre pas qu'elle a sollicité un prêt correspondant aux prévisions du contrat.
Le compromis de vente passé le 1er décembre 2016 entre Mme [D] et M. [S] contient une condition suspensive d'obtention d'un prêt par Mme [D], d'un montant maximum de 135.000 euros, d'une durée maximale de quinze ans au taux nominal maximum de 1,23 % par an hors assurance. Il était prévu que le prêt serait réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite de consentir le crédit aux conditions énoncées à l'acte et dans le délai de réalisation prévu, et par l'obtention par l'acquéreur de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance, l'obtention ou la non-obtention du prêt devant être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai de réception de l'offre laquelle devait intervenir au plus tard le 17 février 2017.
Une pénalité de 22.000 euros était par ailleurs prévue au cas où, toutes les conditions étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux conditions exigibles.
Aux termes de l'article 1304-3 du code civil , 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt'.
Il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a accompli les diligences en vue de l'obtention du prêt aux conditions prévues par le compromis de vente.
Par courrier recommandé avec AR du 10 février 2017, Mme [D] a informé M. [S] du refus de la banque de lui accorder un prêt.
Pour justifier de la demande d'obtention d'un prêt, Mme [D] produit deux simulations de financement établie par la Caisse de crédit mutuel de Castelnau de Médoc, la première datée du 14 décembre 2016, pour le projet d'acquisition d'un bien immobilier au prix de 220.000 euros, au moyen de deux prêts pour un montant total de 137.821 euros, l'un des prêts étant remboursable au taux de 1% et le second au taux de 0,60%, la seconde établie le 11 janvier 2017 également pour le financement de l'acquisition d'un bien immobilier d'un prix de 220.000 euros, au moyen de deux prêts l'un d'un montant de 97.892 euros remboursable au TEG annuel de 1,78 % le second de 60.000 euros remboursable au TEG annuel de 1,77 %, soit un montant total de 157.892 euros, le taux nominal des prêts n'étant pas connu.
Elle produit un courrier du Crédit mutuel de Castelnau de Médoc du 25 janvier 2017 l'informant de son refus de financement du bien, le prêt sollicité étant d'un montant de 130.000 euros, remboursable sur une durée de 180 mois, un second courrier du 21 décembre 2018 précisant que le précédant courrier comportait une erreur sur le montant du prêt lequel était de 135.000 euros sur 15 ans.
Les deux dossiers de financement, à supposer qu'ils correspondent bien à des demandes de prêt, prévoyaient l'un, deux prêts pour un montant total de 137.821 euros, le second deux prêts pour un montant de 157.892 euros qui ne correspondent pas au montant indiqué dans les courriers de refus et sont supérieurs au montant prévu dans le compromis de vente lequel est de 135.000 euros maximum.
Aucun des deux dossiers de financement ne correspondant ainsi aux conditions du compromis de vente qui prévoyait un prêt d'un montant maximum de 135.000 euros, Mme [D] ne rapporte pas la preuve qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues par le compromis de vente.
Le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt est donc imputable à la carence de Mme [D] en sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie conformément aux dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil.
La pénalité stipulée au compromis au cas où toutes les conditions étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et n'étant pas contestée que les autres conditions prévues à l'acte étaient remplies, doit ainsi recevoir application.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le montant de la pénalité.
M. [S] demande la réformation du jugement en ce qu'il a réduit à 15.000 euros le montant de la clause pénale, faisant valoir que le tribunal s'est contenté d'affirmer que la clause pénale est manifestement excessive sans motiver davantage sa décision alors que le montant de la clause n'est aucunement manifestement excessif, expliquant qu'il a été mis dans une situation délicate du fait de la défaillance de Mme [D], ayant dû céder son bien précipitamment à un prix moindre.
Mme [D] conclut à la réduction substantielle de la pénalité faisant valoir que celle-ci doit être appréciée en comparant le montant de la peine convenue avec le préjudice effectivement subi, soutenant que si M. [S] a vendu son bien à un prix moindre, il a pu réclamer des acquéreurs qu'une partie du prix soit payée par le biais d'un dessous de table comme cela a été le cas en ce qui la concerne et qu'il ne rapporte donc pas la preuve de son préjudice.
La pénalité prévue, de 22.000 euros, représente 10% du prix de vente du bien. M. [S] justifie qu'il a vendu le bien le 30 mai 2017, au prix de 210.377 euros, soit une différence de 9623 euros avec le prix prévu dans le cadre de la vente avec Mme [D]. La réitération de la vente à Mme [D] aurait dû intervenir au plus tard le 1er mars 2017, le bien ayant ainsi été immobilisé durant 2 mois.
Compte de la durée d'immobilisation relativement brève du bien et du prix de vente, la clause pénale correspondant à 10 % du prix initial du bien apparaît manifestement excessive en sorte que la modération de la clause est justifiée. Il convient de la fixer à la somme de 12.000 euros, le jugement étant infirmé en ce qu'il a fixé à 15.000 euros le montant de la pénalité.
Sur la demande de restitution de la somme de 15.000 euros.
Le tribunal a condamné M. [S] à restituer à Mme [D] la somme de 14.400 euros retenant que les sommes de 12000 euros et de 2400 euros avaient été versées en numéraire par Mme [D] à M. [S], correspondant à l'exécution d'une contre-lettre portant sur un paiement dissimulé de partie du prix de cession. M. [S] contestant cette condamnation a formé un appel incident, soutenant que le protocole d'accord prévoyant le versement d'une somme de 12.000 euros par Mme [D] avait pour contrepartie la réalisation de travaux qu'elle lui demandait de réaliser, Mme [D] ayant expressément reconnu ce fait dans un courrier du 3 février 2017, niant en outre qu'une somme ait été versé en espèces, seule la somme de 12.000 euros l'ayant été par virement bancaire. Il demande donc la réformation du jugement, demandant que Mme [D] soit déboutée de ses demandes à ce titre.
Mme [D] demande la confirmation du jugement, affirmant que les échanges de messages entre les parties démontrent que le protocole d'accord prévoyant un versement de 12.000 euros avait pour finalité de dissimuler une partie du prix de vente, le dessous de table étant expréssément évoqué par M. [S].
La cour fait sienne l'analyse du premier juge des pièces versées aux débats par les parties, notamment la promesse d'achat du 5 novembre 2016 formalisée sur un document manuscrit, montrant que la vente était initialement envisagée au prix de 235.000 euros, puis du même document présentant une surcharge au niveau du prix ramené à 220.000 euros, du protocole d'accord du 8 novembre 2016 prévoyant la réalisation de travaux par M. [S] pour un montant de 12.000 euros, du protocole signé par les parties le 1er décembre 2016 aux termes duquel M. [S] a reconnu recevoir de Mme [D] un chèque d'un montant de 15.000 euros au nom de [C] [T] ( chèque qui sera finalement refusé par la banque) représentant un acompte à valoir sur l'achat du bien immobilier ainsi que des messages échangés entre les parties confirmant que le versement de cette somme en exécution de l'accord apparent des parties était en réalité une contrepartie occulte de la vente du bien immobilier. Le protocole du 8 novembre 2016 constitue ainsi une contre-lettre au sens de l'article 1202 du code civil dont la nullité entraîne la restitution de la somme versée en exécution de celui-ci.
Il sera ajouté que M. [S] ne justifie pas de la réalisation des moindres travaux sur le bien, et qu'à supposer que le virement de 12.000 euros soit effectivement la contrepartie de travaux qu'il devait réaliser, la vente n'ayant pas été réitérée, le protocole du 8 novembre 2016 prévoyant expréssément qu'il est lié à la vente de la maison, le versement de la somme de 12.000 euros était dès lors dépourvu de contrepartie en sorte que le protocole d'accord était pour ce motif entaché de nullité.
Sur le montant du versement effectué, c'est à juste titre que M. [S] conteste que le versement de la somme de 2400 euros en espèces soit établi. En effet, si le versement de 12000 euros résulte de l'ordre de virement bancaire depuis le compte à la BNP de Mme [D], le bénéficiaire étant M. [S], le seul relevé bancaire de Mme [D] faisant ressortir le retrait d'une somme de 500 euros ne constitue nullement la preuve du versement à M. [S] d'une somme de 2400 en espèces pas davantage que le message dans lequel elle indique tenir une somme de 2400 euros à la disposition de M. [S].
La demande de restitution n'est donc justifiée qu'à hauteur de 12.000 euros, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné M. [S] au remboursement d'une somme de 14.400 euros. M. [S] sera donc condamné au versement d'une somme de 12.000 euros en restitution de la somme versée en exécution de la contre-lettre.
Sur la compensation des sommes dues par chacune des parties.
C'est à bon droit que le tribunal à ordonné la compensation entre les sommes dues. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les mesures accessoires.
Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié entre elles ; il ne sera pas fait application de la'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [V] [D] à payer à M. [U] [S] une somme de 15.000 euros à titre de clause pénale et M. [U] [S] à payer à Mme [V] [D] une somme de 14.400 euros en restitution de la somme versée en exécution de la contre-lettre,
Statuant à nouveau de ces seuls chefs,
Condamne M. [U] [S] à payer à Mme [V] [D] une somme de 12.000 euros,
Condamne Mme [V] [D] à payer à M. [U] [S] une somme de 12.000 euros,
Confirme pour le surplus des chefs déférés,
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Partage les dépens d'appel par moitié entre chacune de parties.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
