COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 19 MAI 2022
F N° RG 19/01833 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K6KX
SCP [L]-[C]
c/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 mars 2019 (R.G. 17/02802) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 02 avril 2019
APPELANTE :
SCP [L]-[C] agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SCCV BATIR COTE D'ARGENT
Mandataire liquidateur, demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Représenté par son syndic le Cabinet BONNOT IMMO, dont le sège social est [Adresse 2]
[Adresse 1]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Nina MALBY substituant Me Jean Marie SEEVAGEN de la SCP NEVEU SUDAKA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 avril 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
La société civile de construction vente Bâtir Côte d'Argent (la SCCV Bâtir Côte d'Argent) a fait édifier au cours de l'année 2002 un ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 1] (33), comprenant sept appartements destinés à être vendus en état futur d'achèvement et souscrit auprès de la société BCME Arkea, devenue société Arkea Bei (la société Arkea), une garantie extrinsèque d'achèvement le 28 mars 2002.
Par acte en date du 28 mars 2002, cet ensemble a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété. La SCCV Bâtir Côte d'Argent est propriétaire au sein de cette résidence de plusieurs lots, dont le numéro 18, consistant en un grand appartement situé au 3ème étage.
Des difficultés sont apparues dans la mesure où l'entreprise de gros oeuvre et de maçonneriez ont invoqué des retards de paiement, la SCCV Bâtir Côte d'Argent a fait parallèlement état de malfaçons alors que la société BCME Arkea a refusé de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement.
Un long contentieux s'en est suivi. Pour l'essentiel :
- par ordonnance du 19 septembre 2005, le juge des référés, saisi par certains copropriétaires et le syndicat des copropriétaires, a désigné M. [X] en qualité d'expert au contradictoire de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, de son gérant et de la société BCME Arkea, à l'effet de constater l'état d'achèvement des travaux, de définir ceux restant à réaliser, d'en chiffrer le coût et de donner son avis sur les préjudices subis.
Le rapport de l'expert a été déposé le 17 mars 2008.
Suivant un jugement du 26 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi par les copropriétaires acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (le SDC) a, au contradictoire de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, de la société Arkea Bei, et des intervenants à l'acte de construire :
- condamné la SCCV Bâtir Côte d'Argent à payer à M. [R] la somme de 307 004 euros au titre des pénalités contractuelles de retard,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes au motif que la SCCV avait déposé auprès de la mairie d'[Localité 4] une déclaration d'achèvement.
La présente cour, statuant sur l'appel du syndicat des copropriétaires et de certains acquéreurs, a, dans son arrêt du 26 octobre 2010 :
- confirmé le jugement, s'agissant de la condamnation au profit de M. [R],
- l'a réformé pour le surplus,
- constaté la défaillance de la SCCV Bâtir Côte d'Argent,
- désigné le syndicat des copropriétaires pour exercer la maîtrise d'ouvrage des travaux d'achèvement des parties communes et des parties privatives,
- condamné la société Arkea Bei à exécuter la garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble selon le contrat du 8 mars 2002,
- condamné la SCCV Bâtir Côte d'Argent à payer à divers copropriétaires diverses indemnités.
Dans un jugement du 6 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la SCCV Bâtir Côte d'Argent et désigné la SCP [L] [C] en qualité de mandataire judiciaire,
La cour de cassation, statuant sur le pourvoi de la société Arkea Bei, a, par arrêt du 26 septembre 2012, cassé l'arrêt du 26 octobre 2010 rendu par la présente cour en ce qu'il a :
- constaté l'inachèvement de l'immeuble ;
- condamné la société Arkea Bei à exécuter la garantie extrinsèque de parfait achèvement.
L'examen de l'affaire a été renvoyé devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée.
La présente cour a été saisie par divers acquéreurs et le SDC en 2013 et 2014. La procédure a été émaillée d'incidents qui ont donné lieu à un arrêt de la cour de cassation en date du 22 mai 2016 déclarant irrecevable le pourvoi de la société Arkea Bei et désignant la cour d'appel de Bordeaux, cour de renvoi.
Dans le même temps, la société Arkea Bei a, au cours du mois d'avril 2015, formulé une proposition de transaction aux termes de laquelle elle s'engageait à verser une somme globale et forfaitaire de 1 500 000 euros, venant en complément du montant des travaux qu'elle a réalisés en exécution de l'arrêt en date du 26 janvier 2010 et renonçait à solliciter le paiement des soldes du prix d'acquisition dont certains acquéreurs demeuraient débiteurs, cette transaction mettant fin au contentieux existant entre les parties.
Cette proposition transactionnelle a été examinée au cours de l'assemblée générale qui s'est réunie le 29 juin 2015. Le conseil de la SCP [L] [C], es qualité pour la SCCV Bâtir Côte d'Argent, propriétaire du lot n°18, ne prenant pas part au vote en raison de l'absence d'autorisation du juge commissaire. Les copropriétaires ont accepté le montant proposé, décidé de consacrer la somme de 1 200 000 euros à l'achèvement des parties communes et d'intégrer à l'indemnité allouée au titre des parties privatives, soit 300 000 euros, les soldes des prix de vente restant dus par les copropriétaires (soit au total 755 064,80 euros avec répartition entre les divers acquéreurs) ainsi que mandaté le syndic pour rechercher avec la société Arkea Bei une solution permettant l'aboutissement de la transaction.
Par ordonnance du 21 octobre 2016, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SCCV Bâtir Côte d'Argent a déclaré irrecevable la requête du SDC et des copropriétaires acquéreurs tendant à enjoindre le mandataire liquidateur à prendre position sur l'offre d'acquisition de 1'appartement dépendant de la liquidation judiciaire faite par la SCI Puy de l'Arbre.
L'assemblée générale réunie le 15 décembre 2016, dont les résolutions 6, 7 et 8 sont contestées, avait pour objet de soumettre au vote des copropriétaires le principe de la transaction finalisée, ses modalités et la répartition de l'indemnité versée au titre des parties privatives.
Conformément à cette assemblée, un protocole transactionnel a été conclu le 15 décembre 2016 entre la société BCME Arkea, le SDC, la SCI Le Puy de l'Arbre, M. [V], la SCI Vent du Large, la SCI Panor, M. [U] et M. [R] (copropriétaire) selon lequel, pour l'essentiel :
- la société BCME Arkea verse une somme complémentaire de 1 500 000 euros pour solde de tous comptes, s'ajoutant aux montants déjà déboursés dans le cadre de l'exécution de l'arrêt en date du 26 octobre 2010 au titre des travaux d'achèvement de l'immeuble, la valeur de ces travaux restant acquise au SDC et des copropriétaires sous les conditions suivantes :
* la somme de 1 500 000 euros est versée au SDC à charge de la répartir au titre des travaux d'achèvement des parties communes et entre les copropriétaires acquéreurs au titre des travaux de leurs parties privatives,
* le SDC prend l'engagement irrévocable d'affecter exclusivement à d'achèvement des parties communes la somme de 1 200 000 euros conformément à l'assemblée générale du 30 juin 2015 et de la lettre du syndic du 29 janvier 2016 ;
- en contrepartie, le SDC et les copropriétaires acquéreurs déclarent renoncer à tous droits et actions à l'encontre de la société Arkea Bei au titre de sa garantie d'achèvement ou d'une quelconque responsabilité contractuelle ou délictuelle ayant pu naître au cours des opérations de construction de la résidence et se désister de tous droits et actions à son encontre ;
- ils s'engagent en outre à autoriser la division de l'appartement du 3ème étage (lot 18 dépendant de l'actif de la SCCV Bâtir Côte d'Argent) en deux ou trois lots maximum en vue de sa vente ;
- la SCI Puy de l'Arbre s'engage à renouveler l'offre d'acquisition de cet appartement
auprès du mandataire liquidateur au prix de 1500 000 euros ;
- la banque Arkea Bei renonce à tous droits et actions à l'encontre du SDC et des copropriétaires acquéreurs, et notamment à ceux qu'elle détient sur les soldes de prix de vente des appartements, ces soldes du prix d'acquisition restant par conséquent acquis aux copropriétaires et font partie intégrante de l'assiette de la transaction.
Par arrêt du 21 mars 2017, la cour d'appel de Bordeaux, désignée comme cour de renvoi par l'arrêt du 26 septembre 2012 rendu par la cour de cassation a, entre autres dispositions :
- donné acte à M. [V], M. [R], la SCI Puy de l'Arbre, la SCI Vent du Large et au SDC de leur désistement d'instance et d'action à l'égard de la société Arkea Bei (conformément à la transaction),
- déclaré recevable la demande en paiement du solde du prix de vente de la SCI [L] [C], es qualité, à l'encontre de M. [V], M. [R], la SCI Puy de l'Arbre et de la SCI Vent du Large mais l'en a déboutée,
- débouté M. [V], M. [R], la SCI Puy de l'Arbre et la SCI Vent du Large de leurs demandes de dommages intérêts,
- fait application à leur profit des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [L] [C], es qualité, qui avait formé un pourvoi à l'encontre cette décision s'en est désistée.
Enfin, il est a observer que par ordonnance du 6 avril 2018, le juge commissaire a autorisé maître [L], es qualité, à vendre de gré à gré les biens et droits immobiliers situés [Adresse 1] dépendant de l'actif de la liquidation judiciaire de la SCCV à M. [Z], moyennant le prix de 2 350 000 euros net.
Par exploit d'huissier délivré le 6 mars 2017, la SCP [L] [C] es qualité de mandataire liquidateur de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, a assigné le SDC, représenté par son syndic Mme [N] [E] [A], devant tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation des résolutions 6, 7 et 8 de 1'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] en date du 15 décembre 2016, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3 000 euros à son profit et d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le jugement rendu le 11 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a:
- déclaré recevable l'action de la SCP [L] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Bâtir Côte d'Argent,
- débouté la SCP [L] [C], en cette qualité, de ses demandes,
- a condamné la SCP [L] [C] au paiement au SDC une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699
du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par déclaration électronique en date du 2 avril 2019, SCP [L] [C] a relevé appel de l'ensemble du jugement sauf en ce qu'il a déclaré son action recevable.
La SCP [L]- Bernard [C], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 27 juin 2019, demande à la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 :
- de la dire et juger recevable et bien fondée, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, en ses conclusions,
- de réformer en conséquence le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
- d'annuler les résolutions n°6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 de l'assemblée des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6],
En tout état de cause :
- de débouter le SDC de toute demande à son encontre,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au paiement à son profit de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre des entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 septembre 2019, demande à la cour, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué
Subsidiairement :
Sur la sixième résolution :
- constater que le syndic, ès qualités, a respecté les dispositions concernant les modalités de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale du 15 décembre 2016.
- constater en tant que de besoin que les dispositions essentielles de la convention de transaction ont été portées à la connaissance des copropriétaires en temps utile, le projet de transaction étant annexé à l'ordre du jour.
- dire et juger que les modifications survenues entre l'envoi de la convocation et le vote intervenu lors de l'assemblée du 15 décembre 2016 ne sont pas de nature à altérer l'économie de la convention dont les dispositions essentielles n'ont pas été modifiées.
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,
Sur la septième résolution :
- constater que Maître [Y] [L], ès qualités, n'a pas respecté les dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 prescrivant la rédaction par l'auteur de la demande d'inscription d'ordre du jour complémentaire du projet de résolution,
- constater que les documents transmis ne permettaient pas aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet de division émanant du mandataire liquidateur, ès qualités,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,
Sur la huitième résolution :
- constater que l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée du 15 décembre 2016 d'une résolution ayant pour objet d'autoriser le syndic à agir en justice du chef des charges impayées par un copropriétaire, relève des obligations dudit syndic au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,
En conséquence :
- débouter Maître [Y] [L] de l'ensemble de ses demandes visant à l'annulation des résolutions 6, 7 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 15 décembre 2016,
- condamner Maître [Y] [L], ès qualités, au paiement :
- de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- d'une somme de 3 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'intérêt à agir
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.
Dans le corps de ses dernières écritures, le SDC soulève l'absence d'intérêt à agir de la SCP [L]-[C] mais ne reprend pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de celles-ci, sollicitant exclusivement au principal l'entière confirmation du jugement attaqué.
En conséquence, la cour n'est pas saisie de cette fin de non-recevoir.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 7 et 8
Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 : 'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
[...]3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi'.
Sur la résolution n°6
La résolution n°6 a pour objet la validation du protocole transactionnel établi entre l'établissement bancaire Arkea et les copropriétaires acquéreurs, ainsi que la détermination des pouvoirs à donner au syndic pour sa régularisation et son suivi. La majorité des copropriétaires a voté en faveur de cette résolution.
A l'appui de sa demande d'annulation, la SCP [L] [C] fait valoir plusieurs arguments. Elle estime que la résolution n°6 a été adoptée sans que les copropriétaires aient été mis en possession des éléments d'information nécessaires à la prise de décision., car :
- aucune information n'est donnée sur le coût d'achèvement des parties communes alors que le syndicat à la charge de répartir la somme de 1 200 000 à l'achèvement des parties communes ;
- il n'existe néanmoins aucun élément sur les clés de répartition de la somme restante de 300 000 euros entre les différents copropriétaires ;
- il n'est pas précisé si la somme de 1 500 000 euros est TTC ou HT ;
- il est prévu que la division du lot puisse être faite à la demande d'un tiers, ce qui n'est pas légal ;
- le texte du protocole joint à la convocation du 18 novembre 2018 n'est pas identique à celui qui a été soumis au vote de l'assemblée générale, de nombreuses modifications ayant été apportés au texte initial.
La validité des résolutions nécessite que les copropriétaires aient reçu une 'information suffisante' pour pouvoir délibérer 'en toute connaissance de cause' (Civ. 3e, 8 janvier 1992, n° 90-12.163).
Il convient d'écarter la demande d'annulation présentée par l'appelante en relevant les éléments suivants :
Tous les copropriétaires étaient présents lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2016.
Ont été joints à la convocation que ceux-ci ont préalablement reçue le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2015 ainsi que le projet de protocole transactionnel établi en concertation avec l'établissement bancaire Arkea et les copropriétaires acquéreurs.
Certes, le document sur lequel les copropriétaires ont été amenés à se prononcer ne correspondait pas parfaitement à la dernière version adressée par courriel le jour-même de l'assemblée générale à 12h20.
Or, les modifications contenue dans le dernier projet finalisé le jour de la tenue de l'assemblée générale apparaissent vénielles et ne remettent pas en cause les termes principaux de l'accord validé par les copropriétaires.
En effet, l'historique de l'affaire est tout d'abord expressément rappelé lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2016. Le procès-verbal indique en page 7 'qu'après de longues discussions, les copropriétaires acquéreurs et M. [U] avaient donné leur accord de principe sur les termes du protocole transactionnel qui leur avait été transmis, le principe de la transaction étant la vente de l'appartement du 3ème étage ce qui garantissait à l'établissement bancaire Arkea que la somme, objet de la transaction et dont la répartition avait été adoptée dans l'assemblée du 29 juin 2015, lui serait remboursée en sa qualité de créancier hypothécaire de 1er rang après paiement des frais du liquidateur au titre de l'article 40 (ancien de la loi de 1985) et du privilège spécial du syndicat. Le mandataire judiciaire, alors qu'il était partie au protocole initial, n'ayant pas répondu aux offres d'achat de la SCI Le Puy de L'arbre, I'appartement du 3ème étage n'est toujours pas vendu'. Il y est en conséquence constaté 'que la perspective de l'aboutissement de l'accord transactionnel dans ce contexte incluant le mandataire judiciaire est obsolète, les conditions posées par le mandataire judiciaire n'étant pas acceptées, que le syndic ès qualité a rouvert les pourparlers avec la banque Arkea afin d'obtenir son accord sur le principe d'une régularisation du protocole transactionnel uniquement entre les copropriétaires ayant qualité d'acquéreur. Ce schéma suppose que la banque accepte de verser l'indemnité transactionnelle prévue sans la conditionner à la vente concomitante de l'appartement du 3ème étage et l'accord des copropriétaires acquéreurs sur le texte du protocole remanié'.
Ensuite, les principaux éléments figurant en page 7 du protocole transactionnel dans la version soumise aux copropriétaires le 15 décembre 2016 n'ont pas été modifiés par la dernière version transmise très tardivement, s'agissant :
- du versement à l'établissement bancaire Arkea d'une somme complémentaire de 1 500 000 euros, dont 1 200 000 euros à consacrer à l'achèvement des parties communes, le solde 300 000 € étant affecté à l'achèvement des parties privatives ;
- de l'abandon des sommes représentatives des travaux réalisés en exécution de l'arrêt du 26 octobre 2010 ;
- de la renonciation à solliciter le règlement du solde des acquisitions auprès des acquéreurs ;
- du désistement d'instance et d'action.
Comme l'observe à raison le SDC, les travaux d'achèvement de l'intégralité des parties communes de la copropriété, financés à l'aide des fonds versés par l'établissement bancaire Arkea conformément à l'accord validé par la résolution n°6, ont été entreprises totalité. Cette situation a été par la suite entérinée par les copropriétaires comme le confirme la lecture des pages 4 et 5 du procès-verbal d'assemblée générale du 16 novembre 2018.
Ainsi, les copropriétaires ont reçu lors de la tenue de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 une information suffisante qui leur a permis de délibérer en toute connaissance de cause. Ces éléments, ajoutés aux motifs justement retenus par le premier juge qui ne sont pas utilement combattus par l'appelante, motive la confirmation du rejet de la demande d'annulation de la résolution n°6.
Sur la résolution n°7
Selon l'ordre du jour, elle consistait à examiner la dette de liquidation de la SCCV Bâtir
Côte D'argent, le vote des mesures à prendre pour en obtenir le recouvrement et les pouvoirs à donner au syndic pour l'exécution des mesures retenues.
La SCP [L]-[C] soulève l'irrégularité de cette résolution en estimant qu'elle a été adoptée à l'encontre de l'intérêt des copropriétaires et en réalité au profit exclusif de la SCI Le Puy de L'arbre, dont le gérant serait l'époux du syndic.
Cependant, l'appelante reconnaît que la SCCV Bâtir Côte d'Argent est redevable à l'encontre du SDC d'une somme de 45 990,70 euros au titre de charges impayées.
Si le SDC dispose d'une action en justice à l'encontre des associés de la SCCV, il est nécessairement de l'intérêt de la copropriété directement d'agir envers la débitrice, représentée par son mandataire judiciaire, pour obtenir le recouvrement des sommes dues.
De plus, l'offre d'achat présentée en 2016 par la SCI Le Puy de L'arbre ne s'est pas concrétisée et apparaît désormais caduque depuis la fin de l'année 2016. En conséquence, l'argument de l'appelante tendant à considérer que cette résolution avait pour unique but de 'faire pression' pour obtenir la conclusion de cette vente est inopérant.
Dès lors, le jugement entrepris ayant rejeté la demande d'annulation de la résolution n°7 sera confirmé.
Sur la résolution n°8
L'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 comportait, à la demande de la SCP [L]-[C], es qualité, une résolution n°8 portant sur l'autorisation de division du lot n°18 appartenant à la liquidation judiciaire et situé au dernier étage en deux parties égales.
Dans une correspondance en réponse du 27 octobre 2016, le SDC, accusant réception de la proposition du mandataire liquidateur, lui a demandé, afin de préparer la tenue de l'assemblée générale et de permettre aux copropriétaires de disposer des informations suffisantes pour être en capacité de délibérer en toute connaissance de cause, la fourniture d'éléments complémentaires portant sur les travaux projetés ainsi que de lui faire parvenir le texte de la résolution devant être soumise au vote de l'assemblée, lequel devant comporter trois volets, en l'occurrence :
- la demande de division du lot n°18 et sa conformité avec la destination de l'immeuble ;
- la nouvelle répartition des charges résultant de cette division calculée par un géomètre expert et portant tant sur les charges générales que sur les charges particulières d'ascenseur et d'escalier ;
- la production des plans de division établis par un géomètre expert afin de s'assurer que la division n'entraîne pas l'annexion de parties communes ni la création de surfaces.
A défaut d'avoir été destinataire d'éléments de réponse, le SDC a adressé le 15 novembre 2016 un nouveau courrier à la SCP Silvestri-Baujet.
La résolution n°8 est ainsi libellée : 'Me [H] (pour le compte du mandataire liquidateur) remet ce jour à l'assemblée les documents suivants du géomètre expertAGEA0, à savoir deux exemplaires du modificatif de l'état descriptif de division et un tableau récapitulatif des modifications ; le syndic déclare n'avoir jamais reçu au préalable ces documents et constate qu'il manque la grille de répartition des charges d'escalier et d'ascenseur (...). Il est proposé un examen à une autre assemblée quand les pièces manquantes seront fournies et le financement et les délais de travaux projetés.
L'appelante estime que le SDC est responsable du rejet de la demande d'autorisation de division du lot n°18 par 5490ème/10000ème des copropriétaires. Elle lui reproche de ne pas avoir tenu compte des éléments réclamés qu'elle a annexés à sa seconde lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2016.
Cependant, la SCP [L]-[C] n'établit pas que cette correspondance a bien été reçue par le SDC avant la date de la tenue de l'assemblée générale. Elle fournit une photocopie tronquée de l'accusé de réception qui ne fait pas apparaître la date de sa distribution. La seule certitude est que les services de la poste l'ont réceptionnée le 14 décembre 2016. Dès lors, l'affirmation du SDC selon laquelle il n'a pas disposé en temps utiles des éléments de réponse transmis en annexe du courrier du 9 décembre 2016 doit être prise en considération.
En outre, comme le relève le tribunal, les pièces complémentaires transmises par le mandataire liquidateur n'apportent aucun élément de réponse suffisant sur les travaux projetés et le respect de la destination de l'immeuble.
Il convient donc d'écarter l'argumentation de la SCP [L]-[C] et de confirmer le jugement attaqué ayant rejeté la demande d'annulation de la résolution n°8.
Sur le caractère abusif de la procédure
Il résulte de l'examen de la procédure que la SCP [L]-[C] a usé des voies de droit offertes à tout justiciable pour faire valoir ses prétentions. Il n'est pas démontré que celle-ci a agi de manière abusive, dilatoire, ou motivée par une intention de nuire et ce même si elle n'a pas modifié son argumentation à la suite du prononcé du jugement de première instance. En conséquence, la demande de dommages et intérêts présentée par le SDC ne peut qu'être rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Outre la somme mise à la charge de la SCP [L]-[C] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement au SDC d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 11 mars 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;
Y ajoutant ;
- Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;
- Condamne la SCP Jean Denis [L]-Bernard [C], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet Bonnot Immo, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;
- Condamne la SCP Jean Denis [L]-Bernard [C], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCCV Bâtir Côte d'Argent, au paiement des dépens d'appel.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
