COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 19 MAI 2022
F N° RG 19/01330 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K5CB
SCI JULES A
c/
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 10]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mars 2018 (R.G. 13/10004) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 08 mars 2019
APPELANTE :
SCI JULES A prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 1] - [Localité 7]
Représentée par Me Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représenté par son syndic, SAS FONCIA [Localité 10] immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°348 710 781, dont le siège social est sis [Adresse 9] à [Localité 10] ;
[Adresse 2] - [Localité 7]
Représentée par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 avril 2022 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Le 6 mai 2008, la société civile immobilière Jules A (la SCI Jules A) a acquis dans l'immeuble situé aux numéros [Adresse 4] à [Localité 10], les lots suivants :
- n°2, comprenant une cave au sous sol et deux millièmes des parties communes,
- n°5, constitué d'un local commercial au rez-de-chaussée accessible par le cours du Maréchal Foch,
- n°6, comprenant un local commercial au rez-de-chaussée accessible par le [Adresse 8].
Par acte en date du 25 mars 2013, la SCI Jules A a assigné le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situe [Adresse 6] à [Localité 10] (le SDC) afin notamment d'obtenir l'annulation des résolutions 12, 13, 15 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2012 et l'octroi d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été radiée le 9 septembre 2013 puis remise au rôle le 7 octobre 2013.
L'ordonnance rendue le 3 juillet 2017 par le juge de la mise en état a constaté la restitution de la pièce produite en original n°7 (procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 18 décembre 2016) du SDC et rejeté la demande d'expertise graphologique formée par la SCI Jules A portant sur les signatures figurant sur le procès-verbal d'assemblée générale du 24 avril 2009.
Par jugement rendu le 26 mars 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux, a :
- constaté que la SCI Jules A s'est désistée de sa demande d'annulation des résolutions n°15 et 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10],
- déclaré nulle l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 10], tenue le 24 avril 2009,
- rejeté la demande en nullité des résolutions n°12 et 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10],
- débouté la SCI Jules A de ses demandes d'indemnisation,
- dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande comme non fondée,
- partagé les dépens par moitié entre chacune des parties.
Par déclaration électronique en date du 8 mars 2019, la SCI Jules A a relevé appel du jugement mais uniquement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes d'indemnisation.
L'ordonnance rendue le 29 janvier 2020 par le conseiller de la mise en état de la présente cour a constaté le désistement de l'incident formé par la SCI Jules A et l'a condamnée à payer à la partie intimée la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Jules A, dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 11 juin 2019, demande à la cour, au visa des articles 1242 du code civil, 47, 378 du code de procédure civile, ainsi que 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :
In limine litis
- surseoir à statuer dans l'attente de la solution de la procédure en cours concernant l'indemnisation de son préjudice au titre de l'article 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement sur le fondement de l'article 1242 du code civil,
Sur le fond,
- déclarer recevable et bien-fondé son appel ,
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement 1242 du code civil.
- condamner le SDC, prise en la personne de son syndic, la société Foncia Chabanneau, à lui verser la somme de 50 000 euros en indemnisation de son préjudice,
Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement 1242 du code civil.
- condamner le SDC, prise en la personne de son syndic, la société Foncia Chabanneau, à lui verser la somme de 50 000 euros en indemnisation de son préjudice lié à la destruction des parties communes,
- condamner le SDC, prise en la personne de son syndic, la société Foncia Chabanneau, à lui verser la somme de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 101 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le SDC, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Chabanneau, aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 2 septembre 2019, demande à la cour, de :
- déclarer la SCI Jules A mal fondée en sa demande de sursis à statuer ;
- débouter l'appelante de sa demande de sursis à statuer ;
- la déclarer mal fondée en son appel et l'en débouter ;
- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI Jules A. de ses demandes d'indemnisation ;
- condamner la SCI Jules A à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'appelante aux entiers dépens incluant ceux de première instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de sursis à statuer
La SCI Jules A sollicite qu'il soit sursis à statuer sur sa demande présentée au titre des articles 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, et subsidiairement de l'article 1242 du code civil, dans l'attente de l'issue de la procédure en indemnisation de son préjudice résultant du dégât des eaux survenu le 6 février 2012, sinistre qui, selon elle, serait consécutif aux travaux réalisés au sein de l'immeuble sur des parties communes et privatives votés par l'assemblée générale réunie le 24 avril 2009.
Comme indiqué par le premier juge, aucun document n'est versé aux débats par la SCI Jules A justifiant l'existence d'une procédure judiciaire en cours ayant notamment abouti à la désignation, par le juge des référés du tribunal de grande instance d'Angoulême, de M. [U] en qualité d'expert judiciaire et au dépôt du rapport de celui-ci le 5 avril 2019.
Le SDC affirme de surcroît ne pas être partie à une instance en cours relative au sinistre subi en février 2012 par l'appelante.
Il sera ajouté que cet autre litige, à le supposer établi, n'est pas en lien direct avec la présente procédure. En effet, la SCI Jules A réclame l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lié à l'inaction du SDC ainsi qu'au manquement à son obligation d'entretien des parties communes et non celle du montant des travaux réparatoires consécutifs à un sinistre.
En l'absence d'éléments suffisants, il convient dès lors de rejeter la demande de sursis à statuer.
Sur les demandes d'indemnisation formées par la SCI Jules A
L'annulation du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2009, prononcée par le premier juge, n'est pas remise en cause par l'une ou l'autre des parties.
Cette assemblée générale avait pour objet l'approbation de travaux de restauration des parties communes et privatives en secteur sauvegardé pour un budget total de 1 012 846 euros TTC.
La SCI Jules A, qui avait voté contre cette opération dans le cadre de l'assemblée générale du 24 avril 2009, affirme que ces travaux sont à l'origine des préjudices qu'elle a subis, en raison de l'abandon de chantier par les entreprises.
Elle formule sa demande d'indemnisation sur deux fondements différents à titre principal et un fondement à titre subsidiaire.
Sur la demande d'indemnisation fondée sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
La SCI Jules A sollicite, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le versement d'une somme de 50 000 euros en réparation du préjudice qu'elle aurait subi à la suite des travaux collectifs décidés par l'assemblée générale du 24 avril 2009 et exécutés à la demande du SDC. Elle précise qu'elle a en effet subi deux dégâts des eaux les 6 et 13 février 2012 et des dégradations liées à l'abandon du chantier subi sur son lot n°5, logement situé au rez-de-chaussée. Elle ajoute ne pas avoir été en capacité d'utiliser ses locaux à la suite des sinistres et dégradations susvisées, situation lui causant un trouble de jouissance grave. Elle estime que le montant de son préjudice doit être forfaitairement fixé à la somme de 50 000 euros.
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l'époque des faits, : ' Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.'.
A titre liminaire, il convient de rappeler le mécanisme institué par ce texte. Ainsi, si l'un des principes posé par la loi de 1965 est celui de l'exclusivité du droit d'usage des parties privatives, des limites sont également prévues, comme celle instituée à l'article 9 relative aux travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale nécessitant l'accès aux parties privatives. Dans une telle hypothèse, pour les travaux concernés et sous les conditions posées, les copropriétaires peuvent faire obstacle à leur exécution même à l'intérieur des parties privatives. Cependant, le copropriétaire qui a subi un préjudice du fait de tels travaux à l'intérieur de sa partie privative peut être indemnisé sous certaines conditions.
Il apparaît qu'en l'espèce, la SCI Jules A n'allègue pas avoir subi un préjudice du fait de l'exécution de travaux à l'intérieur de sa propre partie privative.
En outre, le tribunal a considéré à juste titre que la faute du SDC invoquée par la SCI Jules A consistait uniquement dans le fait d'avoir décidé de réaliser des travaux lors de l'assemblée générale du 24 avril 2009 mais qu'il n'était pas allégué que ces travaux soient réalisés sur des parties privatives dans un intérêt collectif, condition posée par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour qu'un copropriétaire puisse engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, la demande de la SCI Jules A fondée sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée et le jugement confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande sur ce fondement.
b. Sur la demande d'indemnisation fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à l'époque des faits :
'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.
La SCI Jules A soutient que l'importante vétusté de l'immeuble, ajoutée à l'existence de dégradations et de destruction des parties communes, à savoir des planchers des étages supérieurs, consécutive aux travaux votés lors de l'assemblée générale du 24 avril 2009 puis abandonnés par l'entrepreneur lui ont causé un préjudice financier résultant du coût des réparations et par un trouble de jouissance caractérisé par l'impossibilité de mettre en location son lot n°5. Elle en déduit que la responsabilité du SDC est engagée par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle évalue ensuite le montant de son préjudice à hauteur de la somme de 50 000 euros.
Ainsi que l'a rappelé à juste titre le tribunal, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime de responsabilité de plein droit du SDC à l'égard des copropriétaires. Ce régime suppose l'existence d'un dommage causé par un vice des parties communes et non d'un trouble provenant des parties privatives. Dès lors, cette responsabilité de plein droit est engagée même en l'absence de faute du SDC, seules celles de la victime ou du tiers ainsi que la force majeure pouvant exonérer ce dernier (3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-10.421).
Dès lors et comme l'a très justement indiqué le premier juge, il appartient à la victime d'apporter la preuve que le dommage est imputable à un vice de construction ou défaut d'entretien d'une partie commune.
En l'espèce, et comme indiqué précédemment, l'immeuble se trouvait antérieurement à la délibération de l'assemblée générale du 24 avril 2009 dans un état de vétusté comme le relate notamment le rapport d'expertise de M. [P]. Il convient de souligner que l'objet de cette délibération consistait précisément en la restauration des parties communes et privées afin de remédier à cette situation. Il sera ajouté que les travaux devaient être achevés en mars 2010 et que les opérations de rénovation se sont interrompues à compter du mois de juin 2010 en raison de l'abandon de chantier par la société CAT Patrimoine, laquelle bénéficiait notamment une mission de maître d'ouvrage délégué et de maîtrise d'oeuvre.
Dès lors, aucun vice de construction ou de défaut d'entretien n'est imputable au SDC.
Par ailleurs, si la SCI Jules A expose que les éléments détruits ou dégradés sont des parties communes par application du règlement de copropriété, l'absence de production de ce document ne permet pas à la cour de démontrer que les désordres allégués trouvent leur origine dans une partie commune de l'immeuble.
De même, l'existence d'un lien de causalité entre le dommage invoqué, en l'occurrence un surcoût lié aux travaux ou un trouble de jouissance, et la partie commune incriminée n'est pas démontrée, l'unique rapport d'expertise versé au débat ne permettant pas de considérer que les dégâts des eaux subis par la SCI Jules A découlent d'une défectuosité d'une partie commune.
En tout état de cause, il est patent que l'appelante ne produit aucun justificatif démontrant l'existence d'un préjudice ni son quantum. La somme de 50 000 euros réclamée par celle-ci n'est dès lors aucunement justifiée.
En conséquence, les conditions d'application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 faisant défaut, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Jules A de sa demande d'indemnisation formulée à ce titre.
c. Sur l'application à titre subsidiaire de l'article 1242 du code civil
La SCI Jules se prévaut en second lieu à titre subsidiaire et pour la première fois en cause d'appel, de l'article 1242 du code civil, lequel dispose que : 'On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde [...]'.
Le fondement de la responsabilité du fait des choses ne se trouve pas dans le fait matériel de la chose, mais dans la garde de la chose, indépendamment de toute faute du gardien. La garde est caractérisée par le pouvoir d'usage de direction et de contrôle sur la chose au moment du dommage.
Si la jurisprudence a pu retenir la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires pour des faits relevant de la garde de l'immeuble, encore faut-il que la victime du dommage n'ait pas elle-même qualité de copropriétaire dudit syndicat (Civ. 3e, 6 déc. 2005, n° 04-17.431). Dans une telle hypothèse, l'application de l'article 1242 du code civil est exclue.
En l'espèce, il est constant et non contesté que la SCI Jules A est copropriétaire de l'immeuble situé aux numéros [Adresse 4] à [Localité 10] et que le SDC dont elle recherche la responsabilité est le syndicat des copropriétaires de cet immeuble.
En outre, la cour constate que la SCI Jules A se garde de développer le moindre argument au soutient de sa demande fondée sur le texte précité.
Par conséquent, la demande d'indemnisation formée par la SCI Jules A au titre de l'article 1242 du code civil sera rejetée.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens
Il sera fait application au profit de la SCI Jules A des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a partagé les dépens par moitié entre chacune des parties. La SCI Jules A qui succombe en ses prétentions exposées devant la cour, sera condamnée au paiement des dépens d'appel. Aucun élément ne permet de faire droit à sa demande d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le SDC dans le cadre de la présente procédure au titre des charges générales d'administration en application des dispositions de l'article 10-1 (et non 101 comme indiqué par erreur par la société appelante) de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
- Rejette la demande de sursis à statuer présentée par la SCI Jules A ;
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 26 mars 2018 rendu par le tribunal de grande instance de [Localité 10] dans les limites de l'appel ;
Y ajoutant ;
- Rejette les autres demandes présentées par la SCI Jules A ;
- Condamne la SCI Jules A à verser au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situé aux numéros [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la SCI Jules A au paiement des dépens d'appel.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
