COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 26 NOVEMBRE 2020
(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)
F N° RG 18/00063 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KGUQ
SCI J ET V IMMO
c/
Madame A... S...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 novembre 2017 (R.G. 16/09654) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 05 janvier 2018
APPELANTE :
SCI J ET V IMMO
sise [...]
Représentée par Me Christine JAIS-MELOT de la SELARL LEXYMORE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
A... S...
de nationalité Française, demeurant [...]
Représentée par Me Jean-Frédéric VIGNES substituant Me Clotilde CAZAMAJOUR de la SELAS CAZAMAJOUR & URBANLAW, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 octobre 2020 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Aux termes d'un acte authentique reçu le 1er juillet 2015 par Me M..., notaire à Blanquefort, précédé d'un compromis de vente du 3 avril 2015, la SCI J & V Immo (ci-après la SCI) a acquis auprès de Mme A... P... épouse S... une parcelle de terrain d'une superficie de 60 ares 01 ca, cadastrée [...] , située au lieu dit Guérin dans la commune de [...], moyennant le prix de 200.000 euros.
Le 8 mars 2016, la commune de Pompígnac a délivré à la SCI un permis de construire portant sur l'édification une maison d'habitation de 214,62 m² et une piscine sur ce terrain.
Sur recours de l 'association Pompignac Sauvegarde Environnement déposé les 8 et 27 avril 2016, le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a, dans une décision du 3 mai 2016, ordonné la suspension de ce permis de construire en raison de l'annulation, suivant jugement définitif du tribunal administratif de Bordeaux du 30 juin 2015, du plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 22 juillet 2013. La juridiction de référé a estimé qu'un doute sérieux prévalait quant à la légalité de cet acte.
Se plaignant d'avoir découvert à cette occasion l'annulation du PLU, considérant que le terrain acquis était désormais inconstructible et estimant avoir été victime d'une erreur et à tout le moins d'un vice caché, la SCI a, par acte d'huissier du 26 septembre 2016, assigné la venderesse devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir la nullité ou la résolution de la vente et le paiement de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire en date du 28 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- rejeté la fin de non recevoir tirée de 1'absence de publication de l'assignation au bureau de la publicité foncière ;
- débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné la SCI à verser à Mme P... épouse S... la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamné la SCI aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI a relevé appel de l'intégralité du dispositif de cette décision le 5 janvier 2018, à l'exception du rejet de la fin de non recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation au bureau de la publicité foncière.
Dans ses dernières conclusions en date du 29 octobre 2019, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 1110, 1604, 1641 et suivants du code civil :
A titre principal :
- de prononcer la nullité pour erreur sur la substance de la vente du 1er juillet 2015 ;
A titre subsidiaire :
- de prononcer la résolution de la vente susvisée au titre de la garantie des vices cachés ;
A titre infiniment subsidiaire :
- de prononcer la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme ;
En conséquence et dans tous les cas :
- de condamner Mme P... épouse S... à lui :
- rembourser la somme de 200.000 € assortie des intérêts de droit au taux légal avec capitalisation à compter du 1er juillet 2015 au titre du prix de vente de la parcelle [...] ;
- payer la somme de 11.613 € assortie des intérêts de droit au taux légal avec capitalisation à compter du 1er juillet 2015 au titre des droits de mutation de la parcelle [...] ;
- verser la somme de 57.436,77 € en réparation du préjudice subi, suite aux frais exposés en vain sur la parcelle dont la vente est annulée ou résolue ;
- régler la somme de 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de débouter Mme P... épouse S... de toutes ses demandes ;
- d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de Bordeaux aux frais de Mme P... épouse S... ;
- de condamner Mme P... épouse S... aux entiers dépens.
Suivant ses écritures en date du 11 décembre 2018, Mme P... épouse S... demande à la cour, au visa des articles 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1110, 1134, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, 1641, 1589 du code civil, 1961 du code général des impôts, de :
- déclarer irrecevables et dans tous les cas mal fondées les prétentions de l'appelante;
- confirmer le jugement entrepris ayant rejeté l'ensemble des demandes de la SCI ;
Faisant droit à son appel incident ;
A titre principal :
- constater que la SCI a entendu renoncer à tout recours à son encontre et faire son affaire personnelle des éventuels risques liés à cette acquisition sans recours contre quiconque y compris en matière de vices cachés ;
- constater que la clause de renonciation insérée à l'acte de vente est parfaitement explicite et non susceptible d'une double interprétation ;
- constater que le notaire a mis en garde la SCI quant à la teneur et les conséquences de ladite clause et que celle-ci a entendu poursuivre la vente à ses risques et périls ;
- constater que par ce dispositif contractuel, librement consenti, la SCI a renoncé à considérer que la constructibilité du terrain était une condition substantielle de la vente, déterminante de son consentement ;
- dire que les clauses de renonciation à recours doivent recevoir application ;
- déclarer en conséquence la SCI irrecevable, en tous les cas, infondée en ses prétentions et rejeter l'intégralité de ses demandes ;
- condamner l'appelante à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, outre 5.000 € au titre de la procédure d'appel et au paiement des dépens conformément à l'article 699 du même code ;
A titre subsidiaire :
- constater qu'au jour du sous seing privé de vente du 3 avril 2015 formant la vente, il n'existait aucune erreur ou vice ;
- dire que la SCI a renoncé à considérer la constructibilité du terrain comme une condition substantielle de la vente déterminante de son consentement ;
- dire qu'il ne saurait être question en l'espèce d'erreur, de vices cachés ou de délivrance non conforme (demande nouvelle formulée pour la première fois devant la cour), en conséquence rejeter les demandes de la SCI ;
- dire en toute hypothèse que la SCI, professionnelle de l'Immobilier, a commis une erreur inexcusable de nature à faire obstacle à l'intégralité de ses prétentions ;
- constater que l'appelante ne justifie pas du caractère définitif des décisions administratives dont elle se prévaut ;
- dire qu'en l'absence de préjudice personnel, direct et certain, les prétentions de la SCI seront rejetées ;
- la débouter en conséquence de l'intégralité de ses demandes ;
- rejeter la demande de remboursement :
- de la somme de 57.436.77 € qui correspond à des frais que la SCI a engagés de façon téméraire sans attendre l'expiration des délais de recours ;
- des frais de mutation, l'appelante devant mettre en 'uvre une réclamation spécifique auprès du trésor public ;
- rejeter les intérêts sur les sommes réclamées en principal ;
- condamner la SCI à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 5.000 € au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens conformément à l'article 699 du même code.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2020.
MOTIVATION
Sur la recevabilité des prétentions de la SCI
En première instance, Mme P... épouse S... a soulevé l'irrecevabilité des prétentions de la SCI en vertu des clauses de renonciation à recours et limitative de garantie au titre des vices cachés insérées à l'acte de vente.
Le jugement entrepris n'a pas statué sur ce point.
L'application éventuelle des deux clauses précitées constitue un moyen de défense au fond que Mme P... épouse S... oppose aux demandes présentées par la SCI. Sn argumentation ne constitue dès lors pas une fin de non recevoir susceptible de rendre irrecevables les prétentions de l'appelante.
Sur la validité de la vente
La qualification éventuelle de professionnelle de l'Immobilier de la SCI, arguée par Mme P... épouse S..., est sans incidence sur la solution du litige.
Les parties ne contestent pas que l'acte sous-seing privé du 3 avril 2015 a consacré l'accord des parties sur la chose et le prix.
Dès lors, la vente du terrain à la SCI était parfaite à cette date.
La promesse de vente précise en page 4, à la rubrique 'destination', que l'acquéreur déclare destiner le terrain acquis à l'édification d'une construction à usage d'habitation. A la rubrique 'urbanisme' figurant en page 5, il est mentionné que l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des termes des documents ci-dessus visés et spécialement:
- que la constructibilité de la parcelle vendue est limitée à la partie comprise dans la zone N3c du PLU de la commune de [...] représentant une superficie de 900 m²,
- que le surplus de ladite parcelle, située en zone N3, est totalement inconstructible.
Le 26 juin 2015, la mairie de [...] a délivré un certificat d'urbanisme positif indiquant, sans réserve aucune, que le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la construction d'une habitation.
Si la réitération par acte authentique a consacré le transfert de propriété du bien à la date du 1er juillet 2015. Il est important d'observer, comme l'a retenu le premier juge, que l'acquéreur a accepté, après mise en garde du notaire instrumentaire et en étant uniquement en possession d'un certificat d'urbanisme positif émanant de la mairie, les incertitudes liées à la délivrance du permis de construire et les risques potentiels d'annulation future de cette autorisation administrative.
En conséquence, la constructibilité du bien acquis par la SCI était un élément du consentement de la SCI et une condition substantielle de la vente mais l'acquéreur était parfaitement informé de l'aléa découlant de l'incertitude juridique pouvant rejaillir sur le projet d'édification de l'immeuble.
Par la suite, le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a, dans une décision du 3 mai 2016, ordonné la suspension du permis de construire accordé le 8 mars 2016 à la SCI en raison de l'annulation, suivant jugement définitif du tribunal administratif de Bordeaux du 30 juin 2015, de la modification du PLU. Le 7 novembre 2017, le tribunal administratif de Bordeaux a prononcé l'annulation du permis de construire délivré le 18 mars 2016 par la commune de [...]. Il n'est pas démontré que cette dernière décision a fait l'objet d'une voie de recours.
En premier lieu, l'appelante fonde ses prétentions en arguant successivement l'existence d'une erreur sur la substance du bien vendu et celle d'un vice caché.
Invoquant à titre principal les dispositions de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, la SCI sollicite le prononcé de la nullité de la vente.
Au moment de la rencontre des consentements des parties, le terrain litigieux était constructible.
Dans un arrêt du 24 novembre 2016, la troisième chambre civile de la cour de cassation a affirmé que la rétroactivité du retrait d'un permis de construire est sans incidence sur l'erreur qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat.
Ayant eu parfaitement connaissance de l'aléa relatif à la situation juridique du terrain dont elle a fait acquisition, la SCI ne peut donc se prévaloir de l'existence d'une erreur sur la substance.
Il résulte des dispositions de l'article 1641 du code civil, invoquées à titre subsidiaire par l'appelante, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vice caché doit, afin de permettre la mise en jeu de la garantie prévue par le texte précité, être antérieur à la date de la conclusion de la vente.
L'examen de la procédure fait apparaître les éléments suivants :
L'extension de l'inconstructibilité à la totalité de la surface du terrain acquis par la SCI en raison de la suspension en premier lieu puis de l'annulation en second lieu du permis de construire rend incontestablement le bien acquis impropre à sa destination.
En revanche, cette inconstructibilité n'était pas inéluctable ni totalement prévisible au jour de la réalisation de la vente.
Aucun élément intrinsèque au terrain, attestant sa fragilité ou l'existence d'un risque sur sa structure ou sa composition, n'a motivé les décisions des juridictions administratives invalidant le permis de construire. Seules des considérations d'ordre exclusivement juridique, en l'occurrence le non-respect par la mairie de Pompignac de l'annulation de la modification du PLU, sont à l'origine de l'inconstructibilité du terrain.
Il importe peu de constater que les cinq recours des habitants de la commune concernés ayant abouti à l'annulation de la modification du PLU ont été déposés avant la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente. L'existence de ces procédures était nécessairement inconnue des parties et du notaire instrumentaire à la date de la conclusion de la vente, ceux-ci disposant de surcroît de documents émanant de la mairie attestant la constructibilité du terrain. Il sera ajouté que la décision administrative annulant la modification du PLU a été prononcée la veille du jour de la signature de l'acte authentique de vente et n'était donc pas définitive.
En conséquence, il n'est pas établi que le vice était présent ou en germe à la date de la signature de l'acte sous seing privé du 3 avril 2015.
Le jugement déféré ayant donc rejeté les prétentions de la SCI sera donc confirmé sur ces points.
En dernier lieu, l'acquéreur reproche à Mme P... épouse S..., pour la première fois en cause d'appel, la violation de l'obligation de délivrance conforme imposée à tout vendeur d'un bien prévue par l'article 1604 du code civil.
La recevabilité de cette demande ne peut être contestée par la Mme P... épouse S... dans la mesure où elle tend aux mêmes fins que l'action en garantie prévue par l'article 1641 du code civil, en l'occurrence la résolution du contrat de vente. De même, le cumul de l'action fondée sur les dispositions de l'article 1604 précité et l'erreur sur les qualités substantielles est juridiquement admis, étant ajouté que cette prétention est présentée à titre infiniment subsidiaire.
La non-conformité peut être définie comme l'absence, non pas d'une qualité attendue du bien acquis, mais d'une qualité promise.
La livraison d'une chose conforme à la chose convenue, ce qui est le cas en l'espèce, mais atteinte de défauts la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, ne constitue pas un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance mais uniquement à son obligation de garantie des vices cachés (arrêts de la première chambre civile de la cour de cassation du 1er décembre 1998 et de la troisième chambre du 9 décembre 2014).
Or, il a été rappelé ci-dessus que le vice n'était pas en germe ni présent à la date de la conclusion de la transaction.
En conséquence, la demande présentée sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme doit être rejetée de même que les prétentions indemnitaires formulées par les appelants.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Outre la somme mise à la charge de la SCI en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement à Mme P... épouse S... d'une indemnité complémentaire de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
- Déclare recevables les demandes présentées par la SCI J & V Immo à l'encontre de Mme A... P... épouse S... ;
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 28 novembre 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;
- Condamne Mme A... P... épouse S... au paiement des dépens de première instance ;
Y ajoutant ;
- Rejette la demande présentée par la SCI J & V Immo tendant au prononcé de résolution, au titre de la garantie de délivrance conforme, de la vente du bien immobilier conclue avec Mme A... P... épouse S..., portant sur une parcelle de terrain à bâtir d'une superficie de 60 ares 01 ca, cadastrée [...] , située au lieu dit Guérin dans la commune de [...], suivant acte authentique reçu le 1er juillet 2015 par maître M..., notaire à Blanquefort ;
- Condamne la SCI J & V Immo à verser à Mme A... P... épouse S... une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes sur ce fondement ;
- Condamne la SCI J & V Immo au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.
Le Greffier, Le Président,
